Quali sono gli orari di apertura?

Lunedì 09:00 - 13:00 16:00 - 20:00 Martedì 09:00 - 13:00 16:00 - 20:00 Mercoledì 09:00 - 13:00 16:00 - 20:00 Giovedì 09:00 - 13:00 16:00 - 20:00 Venerdì 09:00 - 13:00 16:00 - 20:00

Gruppo s1casa.it, Via XX Settembre, 114, Galatone (2026)

18/02/2024

𝐌𝐞𝐫𝐜𝐚𝐭𝐨 𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐚𝐫𝐞: 𝐜𝐫𝐞𝐬𝐜𝐞 𝐥𝐚 𝐟𝐢𝐝𝐮𝐜𝐢𝐚 𝐝𝐞𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐮𝐦𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢 𝐞𝐝 𝐚𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐥𝐚 𝐯𝐨𝐠𝐥𝐢𝐚 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐫𝐞 𝐜𝐚𝐬𝐚
Dall’ultima Indagine sul Mercato Immobiliare Residenziale effettuata dall’Ufficio FIMAA-Confcommercio emerge che sono sempre di più le persone che hanno voglia di acquistare una nuova casa. In particolare, il numero degli interessati a comprare nell’arco di un anno cresce del 13,8%.
Quali sono i fattori trainanti e quali sono le previsioni per i prossimi mesi secondo la Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari (FIMAA) ? Cerchiamo di capirne di più.

𝐈 𝐟𝐚𝐭𝐭𝐨𝐫𝐢 𝐢𝐧 𝐠𝐢𝐨𝐜𝐨
Gli associati FIMAA riportano che il mercato delle vendite nel 2023 ha vissuto una fase di transizione, inoltre, i dati dell’Agenzia delle Entrate evidenziano che nei primi nove mesi dell’anno le vendite sono calate dell’11,8% ma, stando alle rilevazioni degli associati FIMAA, il divario nell’arco dell’intero anno si ridurrà al 10,6%.
lnoltre, i prezzi sono cresciuti del 1,8%, influenzati anche dalle nuove abitazioni. Infatti, il Presidente FIMAA (Santino Taverna) sottolinea che “chi cerca casa presta sempre più attenzione a unità immobiliari efficientate energeticamente per un risparmio sui costi di gestione” ma che, nonostante un aumento della domanda “risulta dimezzata la percentuale delle case nuove vendute rispetto al totale, per una carenza di offerta (17,7% nel 2023 contro il 34,8% del 2010)”.
Ad ogni modo, il miglioramento del sentiment generale si lega non solo alla diminuzione dei tassi di interesse sui mutui, ma anche gli alti canoni di locazione. Non solo, FIMAA segnala che:
- la forte richiesta di case in locazione ha spinto molti piccoli e medi investitori all’acquisto di abitazioni da mettere a reddito;
- i grandi investitori sono alla ricerca di immobili da mettere a reddito nelle prime location urbane o turistiche.

𝐂𝐨𝐬𝐚 𝐩𝐮𝐨' 𝐟𝐫𝐞𝐧𝐚𝐫𝐞 𝐠𝐥𝐢 𝐬𝐜𝐚𝐦𝐛𝐢?
Secondo FIMAA, gli ostacoli agli scambi sono rappresentati da:
- gli alti costi di ristrutturazione;
- il timore per la congiuntura economica, i tassi dei mutui e l’occupazione;
- il quadro normativo e fiscale (come ad esempio la classificazione energetica e la tassazione sulle plusvalenze).

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐥𝐞 𝐩𝐫𝐞𝐯𝐢𝐬𝐢𝐨𝐧𝐢 𝐩𝐞𝐫 𝐢𝐥 𝟐𝟎𝟐𝟒?
Il Coordinatore Uffici Studi FIMAA (Andrea Oliva) segnala che secondo gli agenti Fimaa il mercato delle locazioni sarà contraddistinto da un “forte mismatch”.
Infatti, per 2 associati su 3 “la domanda di immobili in affitto crescerà nei mesi a ve**re, probabilmente a causa delle difficoltà di accedere a un mutuo e agli alti tassi di interesse”. Invece, “il 34,2% ritiene che la domanda si manterrà stabile. Il 3,3% ipotizza un calo”.
Per quanto riguarda l’offerta di immobili, Oliva commenta che “quasi la metà degli associati (43,9%) teme che la disponibilità si ridurrà ulteriormente” mentre “il 48,8% ritiene che si manterrà stabile, appena il 7,3% parla di un aumento”.
Il Coordinatore Uffici Studi Fimaa segnala che in merito ai canoni, “il 58% ritiene che ci saranno ulteriori aumenti, il 37,1% che rimarranno stabili, meno del 4,9% ipotizza un rilassamento”.

31/08/2023

𝐂𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝'𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨: 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞 𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐮𝐭𝐭𝐨𝐫𝐞, 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐢 𝐞 𝐝𝐨𝐯𝐞𝐫𝐢

Quando si parla di contratto d’affitto sono coinvolte due parti, cioè il conduttore e il locatore.
Si tende spesso a fare una confusione terminologica, associata anche a una poca chiarezza relativamente ai diritti e ai doveri delle rispettive parti e a livello di ripartizione delle spese da sostenere.
In questo contenuto, vediamo nello specifico gli adempimenti da rispettare da parte dei soggetti coinvolti nel contratto d’affitto per la concessione di utilizzo di un immobile.

𝐋𝐨𝐜𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞 𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐮𝐭𝐭𝐨𝐫𝐞: 𝐪𝐮𝐚𝐥 𝐞' 𝐥𝐚 𝐝𝐢𝐟𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧𝐳𝐚?
Per prima cosa è importante fare chiarezza relativamente ai due soggetti che stipulano consensualmente un contratto d’affitto, i quali hanno diritti e doveri ripartiti in maniera equa:
- Il conduttore (detto anche locatario o più comunemente definito come “inquilino”) è la parte contrattuale che riceve l’immobile. Attraverso il pagamento di un canone concordato (il canone di locazione), acquista il diritto personale di godimento del bene locato.
- Il locatore (“il padrone di casa”) è il soggetto contrattuale che mette a disposizione l’immobile per un periodo di tempo, con l’obiettivo di generare delle entrate economiche.

𝐈𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝’𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐭𝐫𝐚 𝐢𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐮𝐭𝐭𝐨𝐫𝐞 𝐞 𝐢𝐥 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞: 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐢 𝐞 𝐝𝐨𝐯𝐞𝐫𝐢

Con il termine contratto d’affitto si intende un accordo che viene stipulato in maniera consensuale tra le due parti sopracitate.
Nello specifico, il locatore si impegna a consegnare al conduttore l’immobile in questione per un periodo di tempo determinato, in cambio della somma di denaro pattuita, che verrà versata periodicamente dal locatario.
Questi, nei tempi concordati, sarà tenuto a restituire l’immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato. Il contratto d’affitto è di natura consensuale e ha forma libera, ovvero il codice civile che ne disciplina le regole ed il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.
Questo perché non tutti i contratti di affitto hanno lo stesso contenuto (esempio: durata, corrispettivo) che varia da caso a caso.

𝐂𝐨𝐬𝐚 𝐧𝐨𝐧 𝐝𝐞𝐯𝐞 𝐦𝐚𝐧𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐢𝐧 𝐮𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝𝐢 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨?
La legge riporta invece gli elementi specifici da inserire obbligatoriamente in ogni contratto d’affitto:
- generalità di entrambe le parti;
- descrizione dell’immobile;
- importo del canone pattuito;
- modalità di versamento;
- durata della locazione;
- dati catastali necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐠𝐥𝐢 𝐨𝐛𝐛𝐥𝐢𝐠𝐡𝐢 𝐝𝐞𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐮𝐭𝐭𝐨𝐫𝐞
Il conduttore è tenuto a versare nei termini convenuti la somma di denaro pattuita nel contratto d’affitto per l’utilizzo dell’immobile.
Durante il periodo di durata del contratto, questa parte è anche tenuta a preservare con cura il bene, senza apportare danni all’immobile e utilizzandolo al meglio.
Nello specifico, secondo l’articolo 1587 del codice civile il conduttore deve “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”.
Il conduttore non può realizzare degli interventi volti a modificare le caratteristiche dell’immobile. Infine, si deve impegnare a restituire l’immobile al locatore nelle stesse condizioni in cui gli era stato affidato.

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐠𝐥𝐢 𝐨𝐛𝐛𝐥𝐢𝐠𝐡𝐢 𝐝𝐞𝐥 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞?
L’articolo 1571 del codice civile specifica le obbligazioni principali del locatore che deve:
1. “Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”.
2. “Mantenerla in uno stato da servire all’uso convenuto”. Il locatore deve eseguire tutte le riparazioni per permettere al conduttore di godere appieno dell’immobile per tutto il periodo stabilito nel contratto. Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, come per esempio la riparazione del quadro elettrico.
3. “Garantirne il pacifico godimento durante la locazione”.
Un altro obbligo che spetta al locatore è quello di restituire il deposito cauzionale dopo aver accertato la mancanza di danni da parte del conduttore all’immobile.
Per quanto riguarda l’ambito fiscale, il locatore si deve occupare della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la locazione ha una durata maggiore di 30 giorni.
Come si ripartiscono le spese condominiali tra proprietario e inquilino?
Le spese condominiali relative ai costi ordinari sono a carico del conduttore (art. 9 della Legge 392/1978).
Le spese ordinarie (che si dividono in proprietà e gestione) sono legate alla gestione della vita quotidiana in condominio e includono:
- il servizio di pulizia;
- i costi della fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, del riscaldamento e del raffreddamento;
- la manutenzione dell’ascensore;
- lo spurgo dei pozzi neri e di tutto ciò che include la fornitura di altri servizi comuni.
Mentre i costi di natura straordinaria devono essere sostenuti dal locatore.
Sono da considerarsi a carico del proprietario le attività di rifacimento degli impianti, della facciata e dell’adeguamento dello stabile alle normative vigenti. Il locatore è anche tenuto a pagare il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del condominio.

25/07/2023

𝐂𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚 𝐧𝐞𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐢 𝐝𝐢 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨
Quando si parla di cedolare secca, ci si riferisce a un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione, che garantisce, peraltro, l’esenzione da imposta di registro e da imposta di bollo, tributi ordinariamente dovuti sui contratti di locazione.

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐥𝐞 𝐬𝐩𝐞𝐬𝐞 𝐝𝐢 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐞𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝’𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐚 𝐜𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚
Tale regime sostitutivo prevede principalmente due aliquote, al 10% e al 21%, che possono essere applicate in base alle caratteristiche specifiche del contratto, come si vedrà dopo.
È un’opzione possibile solo quando il contratto di locazione è tra persone fisiche e riguarda immobili a uso abitativo, dunque non vale per quelli destinati ad attività d’impresa o professionali.
Va notato inoltre che la legge di bilancio per il 2021 ha introdotto alcune novità, che riguardano soprattutto gli affitti brevi e che vedremo meglio insieme alla fine di questa guida.

𝐂𝐨𝐬’𝐞' 𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚 𝐥𝐚 𝐜𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚?
“Si prevede un contratto 4+4 con cedolare secca”. È una frase che si sente ripetere spesso, soprattutto quando a cercare casa è uno studente. Ma cosa significa di preciso?
Prima di tutto, l’indicazione 4+4 fa riferimento agli anni di durata dell’eventuale accordo: il locatore mette a disposizione dell’inquilino il proprio immobile per 4 anni, con possibilità di rinnovo per altri 4.
Per quanto riguarda la cedolare secca, stiamo invece parlando, come accennato proprio poco fa, di un regime opzionale valido per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche, introdotto anche allo scopo di contrastare il fenomeno degli affitti in nero.

𝐂𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚?
Le principali caratteristiche sono:
- il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali comunali e regionali sul reddito che il locatore consegue dall’affitto di quell’immobile;
- l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, ma anche per la proroga o per l’eventuale risoluzione del contratto.

𝐂𝐡𝐢 𝐬𝐜𝐞𝐠𝐥𝐢𝐞 𝐢𝐥 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐦𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚?
Il regime di cedolare secca può essere scelto dal proprietario dell’immobile o dal titolare di diritto reale di godimento (per esempio, un usufruttuario).
Se i titolari sono più di uno, ciascuno di loro può decidere liberamente di applicare questa formula senza che gli altri ne siano in qualche modo condizionati.
Bisogna però sapere che, una volta scelto questo regime di tassazione, sarà valido anche per tutte le pertinenze della casa, come un box o una cantina, locate congiuntamente all’abitazione.
Inoltre, si rinuncia alla possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

𝐐𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐬𝐢 𝐚𝐩𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚
La cedolare non si applica in modo automatico, ma è un’opzione che può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, attraverso la compilazione dell’apposito modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.
In alternativa, si può scegliere la cedolare secca durante gli anni successivi e, comunque, quando viene prorogato il contratto.
Quando l’opzione non è esercitata all’inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie e in questo caso l’imposta di registro e l’imposta di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha poi l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

𝐂𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝’𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐬𝐢𝐭𝐨𝐫𝐢𝐨 (𝐦𝐞𝐧𝐨 𝐝𝐢 𝟐 𝐚𝐧𝐧𝐢)
Il contratto d’affitto transitorio è previsto sempre per immobili a uso abitativo, ma viene utilizzato per esigenze temporanee e che non siano turistiche.
Ha una durata massima di 18 mesi e prevede, proprio come una normale locazione, il pagamento di un canone periodico. Anche questa formula è possibile optare per la cedolare secca.

𝐀𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐢 𝐛𝐫𝐞𝐯𝐢 (𝟏 𝐚𝐧𝐧𝐨 𝐨 𝐦𝐞𝐧𝐨)
L’espressione affitto breve fa riferimento a un contratto di locazione di una durata non superiore ai 30 giorni. Vi sono equiparati anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. In ogni caso, resta possibile l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21%.

𝐋𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐭𝐭𝐞𝐫𝐢𝐬𝐭𝐢𝐜𝐡𝐞 𝐝𝐞𝐥𝐥’𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐞 𝐚 𝐜𝐮𝐢 𝐬𝐢 𝐚𝐩𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚
Il contratto con cedolare secca può essere applicato a tutti quegli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).
Può, inoltre, essere esercitata anche per contratti di locazione di tipo strumentale, che stiano però stati stipulati nel 2019.
In questo caso, i locali commerciali devono rientrare nella categoria C1 e non superare i 600 metri quadri di superficie, escluse le pertinenze. Può però essere applicata solo l’aliquota al 21%.

𝐋𝐞 𝐚𝐥𝐢𝐪𝐮𝐨𝐭𝐞 𝐝𝐞𝐥𝐥𝐚 𝐜𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚
Le aliquote della cedolare secca sono due, come già dicevamo all’inizio:
- 21% – viene applicata sui contratti di affitto a canone libero, naturalmente sempre per immobili a uso abitativo.
- 10% – caso previsto per i contratti a canone concordato. Si tratta di norma di locazioni per case che ci trovano in comuni con carenze di disponibilità abitative (come Bologna, Firenze, Milano, Roma o Napoli) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile).

𝐀 𝐜𝐡𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐢𝐞𝐧𝐞? 𝐓𝐮𝐭𝐭𝐢 𝐢 𝐯𝐚𝐧𝐭𝐚𝐠𝐠𝐢 𝐞 𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐨
La cedolare secca viene scelta perché presenta diversi vantaggi. Ci sono, però, casi nei quali non conviene, in particolare quando l’aliquota è al 21%.
Prima di tutto, bisogna tenere presente alcuni elementi da valutare caso per caso. Il reddito che proviene dalla locazione con regime di cedolare secca è escluso dal reddito Irpef complessivo e su di esso non possono essere fatte valere agevolazioni o detrazioni fiscali.
Dunque, chi può beneficiare di importanti detrazioni (derivanti, ad esempio, da opere di ristrutturazione o efficientamento energetico di un’abitazione) avrà meno interesse ad applicare la cedolare secca per poter recuperare le detrazioni valide ai soli fini Irpef.
Parimenti, chi ha redditi Irpef alti – ai quali si applicano aliquote fino al 43% – e magari poche detrazioni, avrà maggiore interesse ad applicare la cedolare secca.

𝐃𝐢𝐬𝐝𝐞𝐭𝐭𝐚 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐜𝐞𝐝𝐨𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞𝐜𝐜𝐚: 𝐜𝐨𝐬𝐚 𝐬𝐚𝐩𝐞𝐫𝐞
La disdetta dipende da cosa è indicato nel contratto.
La disdetta per giusta causa può essere effettuata quando avvengono imprevisti, al momento della stipula del contratto di locazione.
La disdetta per giusta causa dalla risoluzione per inadempimento è legata a una azione “colpevole” di uno dei due soggetti coinvolti, che non ha rispettato i propri obblighi contrattuali.
La Legge prevede che il solo inquilino effettui la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza, laddove si verifichino gravi motivi.
Per il locatore, la disdetta può essere prevista solo alla fine della prima scadenza del contratto, in determinati casi.

07/07/2023

𝐈𝐥 𝐩𝐫𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚
Comprare casa – o più in generale un immobile – non rientra di certo (e salvo qualche raro caso) nella lista delle azioni che si compiono tutti i giorni. Se si muovono i primi passi nel mercato immobiliare, quindi, è comune provare un po’ di confusione rispetto ai passaggi e alle formule che portano alla tanto attesa consegna delle chiavi: proposta di acquisto, preliminare, rogito sono solo alcuni degli step di un percorso che può rivelarsi articolato e che, naturalmente, può variare di caso in caso e da persona a persona. In questa pagina cercheremo quindi di definire, anche attraverso approfondimenti e focus attenti, le principali linee che caratterizzano il cosiddetto compromesso; o, volendo usare una dicitura più estesa e forse anche meno ambigua, il contratto di compravendita di un immobile. Faremo distinzione tra questo specifico documento e gli altri accordi scritti che accompagnano l’evoluzione di una trattativa per fornire una guida che possa essere di riferimento prima ancora di mettersi alla ricerca della casa perfetta.

𝐂𝐡𝐞 𝐜𝐨𝐬'𝐞' 𝐢𝐥 𝐩𝐫𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚?
Spesso termini troppo tecnici, presi in prestito dal mondo legale o fiscale, possono risultare incomprensibili. Ma lo stesso accede per il procedimento inverso, quando si tenta di semplificare eccessivamente. Ecco, dunque, come mai chi si trova a valutare l’acquisto di una casa può legittimante chiedersi: preliminare e compromesso sono la stessa cosa? Proviamo a fare un po’ di chiarezza, perché in questo caso i due termini sono perfettamente sinonimi.
Conosciuto anche come compromesso, il contratto preliminare di compravendita immobiliare (abbreviato spesso nel già citato “preliminare”) è uno dei passaggi più comuni dell’iter per diventare proprietari di casa. In parole molto semplici, si tratta dell’accordo scritto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo.
Anche se tecnicamente non si tratta di un passaggio sempre obbligatorio per legge, è ormai prassi diffusa perché si tratta di un contratto a vantaggio di entrambe le parti coinvolte nella trattativa: fissando in maniera chiara e non sempre revocabile gli elementi più importanti dell’accordo (come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, ecc.), si ha una certezza in più di arrivare alla conclusione definitiva dell’affare – cioè il vero e proprio trasferimento di proprietà – senza il rischio di spiacevoli sorprese.
Esiste un modello standard per il preliminare di compravendita? Ebbene, ci sono alcuni elementi che al di là delle variazioni di forma non possono mancare, come nel caso del già citato prezzo concordato. Viste le specificità di ogni singola trattativa, è però consigliabile valutare il supporto di un esperto o della propria agenzia immobiliare di fiducia.

𝐏𝐫𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚: 𝐪𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐞' 𝐯𝐚𝐥𝐢𝐝𝐨
È sempre bene ricordarlo: per comprare una casa i passaggi sono numerosi, dalla primissima trattativa alla proposta d’acquisto, passando appunto per il compromesso (o preliminare) e arrivando infine al momento tanto atteso del rogito di fronte al notaio. Questo è l’iter “tradizionale”, ma è sempre bene tenere a mente che durante il percorso qualche imprevisto può capitare.
Che cosa accade, per esempio, se si scopre tardivamente un grave vizio (magari strutturale) dell’immobile? Oppure che cosa succede se a un certo punto si cambia idea? Perché magari sono sopraggiunte alcune difficoltà economiche inaspettate; o perché, diversamente da quanto ci si aspettava, l’eventuale richiesta di mutuo non è stata accolta positivamente dalla banca a cui ci si era rivolti.
In altre parole: quando un contratto preliminare di compravendita è valido? E quali deroghe ci sono? In alcuni casi è effettivamente possibile annullarlo, per usare un termine non molto tecnico. Ma solo se sussistono condizioni particolari e precise; inoltre non è da escludere che ci possano essere anche altre conseguenze, tanto per il venditore quanto per l’acquirente.

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐢 𝐜𝐨𝐬𝐭𝐢?
Quando si valuta l’acquisto di un’abitazione, o di un immobile in generale, il prezzo di vendita non è l’unica voce di spesa di cui bisogna tenere conto. Ci sono infatti altri importi che vanno preventivati durante il processo di compravendita, ma che spesso si sottovalutano oppure finiscono nel dimenticatoio. Il caso forse più comune è per esempio quello del notaio: le spese per l’atto che sancisce il passaggio di proprietà della casa sono infatti di solito a carico dell’acquirente. Un altro grande classico: vanno considerate anche le spese di provvigione per l’eventuale mediazione svolta dall’agenzia immobiliare o dai professionisti del settore.
Infine, il caso del preliminare di compravendita: anche in questo caso ci possono essere dei costi “extra” da sostenere. In linea generale quando compratore e venditore sono d’accordo stipulano un compromesso che prevede due imposte: l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Negli approfondimenti qui di seguito è possibile vedere più nel dettaglio a quanto ammontano e capire chi è tenuto a pagare questo tipo di imposte. Inoltre, sono disponibili alcuni approfondimenti legati a casi più specifici.

𝐏𝐫𝐨𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚 𝐝’𝐚𝐜𝐪𝐮𝐢𝐬𝐭𝐨, 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐨𝐦𝐞𝐬𝐬𝐨 𝐞 𝐫𝐨𝐠𝐢𝐭𝐨: 𝐜𝐨𝐬𝐚 𝐬𝐚𝐩𝐞𝐫𝐞
Come orma chiarito, il preliminare di compravendita non è che un tassello – per quanto importante – del complesso mosaico che rappresenta l’acquisto di una casa. In questa pagina abbiamo già menzionato, infatti, altre due fasi molto importanti del processo di acquisto: la proposta d’acquisto e il rogito.
Per essere sintetici, si può dire che la prima è in buona sostanza la dichiarazione con cui l’acquirente attesta la propria volontà di comprare una casa o un immobile a una certa cifra. È il primo passo che si compie in direzione del venditore e rappresenta quindi la fase precedente alla formulazione del compromesso.
Il rogito, al contrario, rappresenta momento successivo al preliminare: sancisce il passaggio di proprietà di un immobile, dal venditore all’acquirente; è il momento in cui di solito si diventa titolari a tutti gli effetti dell’immobile.
Proprio perché il compromesso si inserisce come una sorta di step intermedio tra questi, è bene avere qualche riferimento in merito. Ecco perché proprio qui di seguito è possibile avere qualche approfondimento al riguardo.

30/03/2023

𝐁𝐨𝐧𝐮𝐬 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐠𝐢𝐨𝐯𝐚𝐧𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟑: 𝐜𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚?
In queste ore, tutti parlano di bonus affitto giovani 2023. Ma a chi è rivolto questo importante sostegno?
L’agevolazione riguarda i giovani di età non superiore a 31 anni, che vivono in abitazioni anche condivise e con un reddito massimo di €15.493,71.
Ma entriamo nel dettaglio.

𝐁𝐨𝐧𝐮𝐬 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐠𝐢𝐨𝐯𝐚𝐧𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟑: 𝐜𝐨𝐬𝐚 𝐞'?
Il bonus è concesso dal Governo, attingendo al Fondo affitti giovani, ed è stato giù introdotto nel 2022, per sostenere i più giovani con un reddito non alto, consentendo loro di avere una indipendenza abitativa.
Il bonus è rivolto a tutti i cittadini che hanno un’età che va dai 20 ai 31 anni massimo.
Non è, ovviamente, consentito chiedere il bonus, se il giovane abita nella casa di famiglia.

𝐋𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐭𝐭𝐞𝐫𝐢𝐬𝐭𝐢𝐜𝐡𝐞 𝐝𝐞𝐥𝐥’𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐞 𝐩𝐞𝐫 𝐫𝐢𝐜𝐡𝐢𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐢𝐥 𝐛𝐨𝐧𝐮𝐬 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨
Secondo la Legge, è necessario che l’immobile abbia alcune caratteristiche, ovvero:
- non deve essere lo stesso dei genitori/famiglia;
- non deve far parte delle categorie considerate come abitazioni signorili o di lusso, o ad uso turistico.
Il bonus potrà essere ottenuto sotto forma di credito di imposta. L’agevolazione verrà corrisposta come detrazione IRPEF, fruita tramite la dichiarazione dei redditi.
Consiste, dunque, nella possibilità di ottenere una detrazione dall’imposta lorda di €991,60 per i primi quattro anni di durata contrattuale.
Se maggiore, la detrazione è uguale al 20% dell’ammontare del canone di affitto, entro il limite massimo di €2.000 di detrazione.

𝐂𝐡𝐢 𝐩𝐮𝐨' 𝐛𝐞𝐧𝐞𝐟𝐢𝐜𝐢𝐚𝐫𝐧𝐞?
Per poter ottenete il bonus affitti under 31 è necessario:
- Avere una età compresa da 20 a 31 anni non compiuti.
- Avere un reddito annuo non superiore a €15.493,71.
- Firmare un contratto di affitto per la prima abitazione, per un immobile che rientra nei requisiti delle categorie catastali descritti.
- La casa affittata non deve essere di proprietà dei genitori.
𝐂𝐨𝐦𝐞 𝐫𝐢𝐜𝐡𝐢𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐢𝐥 𝐛𝐨𝐧𝐮𝐬 𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟑?
Per poter richiedere il bonus, si dovrà presentare la documentazione che attesti di avere i requisiti.
Nello specifico:
- I dati personali della persona richiedente.
- I dati relativi alla tipologia di immobile.
- Il contratto di affitto stipulato.
- La documentazione che riporta il reddito an

16/03/2023

𝐋𝐚 𝐁𝐂𝐄 𝐚𝐧𝐧𝐮𝐧𝐜𝐢𝐚 𝐮𝐧 𝐮𝐥𝐭𝐞𝐫𝐢𝐨𝐫𝐞 𝐚𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐨 𝐝𝐞𝐢 𝐭𝐚𝐬𝐬𝐢 𝐝𝐢 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐞𝐬𝐬𝐞. 𝐒𝐚𝐥𝐠𝐨𝐧𝐨 𝐚𝐧𝐜𝐨𝐫𝐚 𝐢 𝐦𝐮𝐭𝐮𝐢
Un nuovo rialzo dei tassi di interesse è stato appena annunciato dalla Bce: si parla di un più 50 punti base, ovvero 0,5 punti percentuali.

𝐋𝐚 𝐁𝐚𝐧𝐜𝐚 𝐂𝐞𝐧𝐭𝐫𝐚𝐥𝐞 𝐄𝐮𝐫𝐨𝐩𝐞𝐚 𝐡𝐚 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐬𝐨 𝐝𝐢 𝐚𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐫𝐞 𝐢 𝐭𝐚𝐬𝐬𝐢 𝐝’𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐞𝐬𝐬𝐢
Una notizia attesa già a febbraio che, attualmente, porta i tassi a oscillare tra il 3 e il 3,75 per cento.
Alcuni analisti pensavano che, in considerazione delle difficoltà che hanno colpito le banche statunitensi ed europee negli ultimi giorni, potesse esserci una sorta di influenza sulla decisione.
L’idea è che ci sarebbe potuto essere un rialzo più contenuto, per evitare di creare una sorta di “tensione” aggiuntiva. Altri, invece, no, considerando l’importanza della linea seguita sinora, per contrastare la crescente inflazione.

𝐋𝐞 𝐝𝐢𝐜𝐡𝐢𝐚𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐢 𝐢𝐧 𝐦𝐞𝐫𝐢𝐭𝐨
A non mancare, le ultimissime dichiarazioni. Dal consiglio federale svizzero, fanno sapere che oggi stesso si terrà una riunione straordinaria.
Dagli Stati Uniti, secondo il New York Times, la segretaria al Tesoro Janet Yellen ha tranquillizzato al Senato, affermando che “il sistema bancario statunitense rimane solido e che gli americani possono sentirsi sicuri che i loro depositi saranno lì quando ne avranno bisogno“.
Staremo a vedere le prossime reazioni.

02/03/2023

𝐂𝐚𝐭𝐞𝐠𝐨𝐫𝐢𝐚 𝐂𝐚𝐭𝐚𝐬𝐭𝐚𝐥𝐞 𝐀𝟖: 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐭𝐭𝐞𝐫𝐢𝐬𝐭𝐢𝐜𝐡𝐞 𝐞 𝐫𝐞𝐪𝐮𝐢𝐬𝐢𝐭𝐢
La categoria catastale A/8 è una classificazione riservata agli immobili di lusso, destinati ad abitazione principale, che presentano particolari requisiti di pregio e qualità.
Ma cosa significa esattamente avere una casa in categoria A/8 e quali sono i vantaggi?
In questa guida completa, approfondiremo tutti gli aspetti della categoria catastale A/8, dal suo significato alle condizioni necessarie per ottenerla, passando per le implicazioni pratiche per i proprietari di casa.

𝐐𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐮𝐧 𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐢𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐀𝟖?
Un immobile diventa A/8 quando viene ritenuto idoneo dal Catasto a essere classificato come abitazione di tipo signorile, ovvero quando presenta particolari requisiti di pregio e qualità, come ad esempio un elevato valore architettonico, artistico o storico, oppure è dotato di comfort esclusivi come depositi, autorimesse, spazi dedicati ai domestici e personale di servizio o un ampio giardino.
Stiamo parlando dunque di vere e proprie ville, che per rientrare nella categoria catastale A/8 devono essere destinate ad abitazione principale.

𝐀𝟏 𝐞 𝐀𝟗: 𝐜𝐚𝐭𝐞𝐠𝐨𝐫𝐢𝐞 𝐜𝐚𝐭𝐚𝐬𝐭𝐚𝐥𝐢 𝐝𝐢 𝐥𝐮𝐬𝐬𝐨
Insieme alla A8, altre categorie catastali di lusso sono la A1 e la A9. Gli immobili A1 sono fabbricati di particolare pregio storico o artistico, come ad esempio monumenti o palazzi storici, destinati ad uso abitativo o culturale, mentre la categoria A/9 identifica sempre beni di particolare pregio storico, artistico o paesaggistico, ma riferendosi in particolare a castelli, ville storiche o parchi storici.
Tornando alla categoria A/8, per ottenere tale classificazione è necessario rispettare determinati criteri stabiliti dalla normativa catastale.

𝐂𝐚𝐭𝐞𝐠𝐨𝐫𝐢𝐚 𝐜𝐚𝐭𝐚𝐬𝐭𝐚𝐥𝐞 𝐀𝟖, 𝐪𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐥𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐭𝐭𝐞𝐫𝐢𝐬𝐭𝐢𝐜𝐡𝐞?
La normativa catastale prevede che un immobile, per rientrare nella categoria A8 destinata agli edifici di pregio e qualità, abbia alcuni specifici requisiti, ovvero:
- una superficie commerciale superiore ai 230 mq;
- la presenza di almeno 3 servizi igienici;
- un ampio giardino di pertinenza;
- la presenza di appartamenti o strutture per il personale di servizio;
- la presenza di costruzioni ausiliarie per autorimesse o depositi.

𝐂𝐚𝐭𝐞𝐠𝐨𝐫𝐢𝐚 𝐀𝟕 𝐞 𝐀𝟖: 𝐪𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐝𝐢𝐟𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧𝐳𝐞?
Anche la categoria catastale A7 identifica gli immobili di prestigio, ma senza i comfort esclusivi della categoria A/8. Ad esempio, gli immobili che appartengono alla categoria A/7 potrebbero avere una metratura leggermente più contenuta, un giardino più piccolo, non avere spazi dedicati al personale di servizio o ad altre costruzioni ausiliarie.
In generale, la differenza tra le due categorie catastali sta nella presenza o meno di particolari elementi di prestigio e comfort, che rendono gli immobili appartenenti alla categoria A/8 ancora più esclusivi rispetto a quelli della categoria A/7.

𝐐𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐥𝐞 𝐚𝐠𝐞𝐯𝐨𝐥𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐢 𝐩𝐫𝐢𝐦𝐚 𝐜𝐚𝐬𝐚 𝐞 𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢 𝐀/𝟖
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono incentivi fiscali finalizzati ad agevolare l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.
Questi benefici includono una riduzione dell’imposta di registro se si acquista da un privato e dell’IVA se si acquista da un‘impresa.
Inoltre, non sono dovuti l’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie per gli atti soggetti all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
La domanda comune è perciò se per gli immobili di categoria catastale A/8 si può usufruire delle agevolazioni sulla prima casa: ebbene, a rispondere è direttamente il portale dell’Agenzia delle Entrate, il quale afferma che le agevolazioni prima casa non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

21/02/2023

𝐐𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐠𝐥𝐢 𝐚𝐜𝐜𝐨𝐫𝐝𝐢 𝐭𝐫𝐚 𝐯𝐢𝐜𝐢𝐧𝐢 𝐧𝐨𝐧 𝐯𝐚𝐥𝐠𝐨𝐧𝐨? 𝐄𝐜𝐜𝐨 𝐜𝐨𝐬𝐚 𝐝𝐢𝐜𝐞 𝐥𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐠𝐞
Nel nostro Paese accade ormai sempre più spesso che venga richiesto alla magistratura di esprimersi in merito a dispute e litigi tra vicini di casa.
I giudici dei Tar (ossia i Tribunali amministrativi regionali) vengono chiamati in causa da una delle due parti quando le norme che disciplinano la convivenza tra diversi proprietari non riescono a mettere paletti precisi e puntuali su diritti e doveri dell’uno e dell’altro.
E così, per porre la parola fine alle diatribe e alle frizioni, occorre l’intervento esterno di un arbitro terzo ed imparziale che abbia tutti gli strumenti per decretare chi ha ragione e chi invece sta dalla parte del torto.

𝐀𝐜𝐜𝐨𝐫𝐝𝐢 𝐭𝐫𝐚 𝐯𝐢𝐜𝐢𝐧𝐢 𝐝𝐢 𝐜𝐚𝐬𝐚, 𝐩𝐞𝐫𝐜𝐡𝐞' 𝐧𝐨𝐧 𝐬𝐨𝐧𝐨 𝐯𝐚𝐥𝐢𝐝𝐢 𝐩𝐞𝐫 𝐥𝐚 𝐝𝐢𝐬𝐭𝐚𝐧𝐳𝐚 𝐦𝐢𝐧𝐢𝐦𝐚 𝐝𝐚𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐢𝐧𝐞
Ma capita anche la mediazione di un funzionario legislativo sopraggiunga nonostante non vi sia stata nessuna richiesta specifica da parte di un proprietario o di un inquilino nei confronti dei propri confinanti.
L’ultimo caso di cronaca che va in questa direzione riguarda un episodio avvenuto a Genova, dove il Tribunale amministrativo regionale è dovuto interve**re per decretare l’invalidità di un accordo preso tra due vicini di casa in merito alla collocazione di un garage ad una distanza minore dal confine rispetto a quanto stabilito dalla legge.

𝐏𝐞𝐫𝐜𝐡𝐞' 𝐮𝐧 𝐩𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐭𝐫𝐚 𝐯𝐢𝐜𝐢𝐧𝐢 𝐝𝐢 𝐜𝐚𝐬𝐚 𝐬𝐮𝐥𝐥𝐚 𝐝𝐢𝐬𝐭𝐚𝐧𝐳𝐚 𝐦𝐢𝐧𝐢𝐦𝐚 𝐝𝐚𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐢𝐧𝐞 𝐧𝐨𝐧 𝐯𝐢𝐞𝐧𝐞 𝐫𝐢𝐜𝐨𝐧𝐨𝐬𝐜𝐢𝐮𝐭𝐨?
I giudici hanno specificato che – nonostante l’accordo stipulato tra i due proprietari confinanti – l’autorimessa avrebbe dovuto rispettare la distanza minima di 5 metri dal perimetro esterno in quanto stabilito dal Piano Regolatore Generale del comune e dalle relative Norme Attuative.
In particolare, i magistrati hanno decretato che le indicazioni contenute nei regolamenti municipali abbiamo carattere assoluto ed inderogabile rispetto a qualsiasi altro documento privato per la necessità di tutelare l’assetto urbanistico e la densità degli edifici nel contesto cittadino di riferimento.
La decisione è stata presa nonostante il titolare del garage abbia ribadito in sede di udienza di non aver arrecato alcun danno al vicino: un’attenuante che, ad ogni modo, non ha riscontrato l’interesse dei giudici del Tribunale, che l’hanno ritenuta ininfluente.

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