28/10/2021
Il decreto Sostegni bis ha introdotto diverse agevolazioni per l’acquisto della casa per i giovani che hanno meno di 36 anni, dal fondo di garanzia statale per la stipula del mutuo a importanti sconti sulle imposte da pagare all’atto dell’acquisto. In particolare questo bonus permette ai giovani di non pagare le imposte sull'acquisto della prima casa. Ma vediamo chi ne ha diritto, a quanto ammonta il bonus, su quali immobili si applica e come si ottiene. Attenzione, però, perché il bonus è in vigore solo fino al 30 giugno 2022.
Chi ne ha diritto
Il bonus prima casa under trentasei spetta a chi non ha ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito e ha un Isee massimo di 40.000 euro. Pertanto, se si stipula il rogito a gennaio 2022 e a giugno dello stesso anno si compie 36 anni non si ha il diritto al bonus. Inoltre, l’Isee da utilizzare dovrà essere in corso di validità all’atto del rogito, quindi va richiesto necessariamente prima, infatti i suoi estremi andranno indicati anche nell’atto redatto dal notaio incaricato della compravendita.
Ovviamente, a questi requisiti si devono aggiungere quelli fondamentali di legge, necessari a poter usufruire delle cosiddette agevolazioni prima casa. Se uno solo degli acquirenti ha meno di 36 anni, solo lui può usare il bonus under 36 per la quota di sua spettanza, l’altro acquirente o gli altri acquirenti utilizzano i benefici prima casa se ne hanno i requisiti; in caso contrario devono versare le imposte dovute in misura piena.
Ammontare del bonus
Chi possiede i requisiti appena visti, in sede di acquisto della prima casa:
se compra da privato non deve versare l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale (cioè la rendita catastale moltiplicata per 1,05 e poi per 110) e le imposte ipotecarie e catastali che ammontano a 50 euro l’una;
se compra da un’impresa e quindi deve versare l’Iva al 4% sul prezzo d’acquisto, ottiene un credito d’imposta di pari importo che può recuperare tramite la dichiarazione dei redditi oppure usare in compensazione per pagare altre imposte su atti o denunce successivi al rogito. Anche in questo caso non sono dovute le imposte di registro, quelle ipotecarie e quelle catastali pari a 200 euro l’una.
Occorre fare attenzione, però, se si sta vendendo una casa per la quale si è usato i benefici prima casa e se ne compra una per la quale si usa il bonus under 36 pagando l’Iva, il credito d’imposta sul primo acquisto viene perso. Allo stesso modo, se si vende la casa acquistata con il bonus under 36, non avendo versato alcuna imposta non si riceverà il credito corrispondente. In ogni caso, qualora il credito maturato superasse l’imposta dovuta, non viene rimborsato ma non decade.
Facciamo un esempio: per una casa con rendita catastale di 1000 euro e prezzo di mercato di 300.000 euro, in caso di acquisto da privato il risparmio è di 2410 euro. In caso di acquisto da impresa si matura un credito d’imposta di ben 12.000 euro cui si somma il risparmio di 600 euro sulle imposte di registro ipotecaria e catastale.
Le case agevolabili
Si può accedere al bonus under 36 per l’acquisto di case che rientrano nelle agevolazioni prima casa, pertanto sono esclusi gli immobili di lusso (accatastati come A1, A8 o A9). Si parla di atti a titolo oneroso, quindi sono escluse le donazioni e le successioni. Sono invece ammessi gli acquisti avvenuti tramite asta giudiziale. In caso di acquisto di pertinenze all’abitazione come box o cantine, anche con atto successivo, si usufruisce del bonus under 36
Non sono previste agevolazioni per la registrazione del contratto preliminare d’acquisto, dove si deve versare l’imposta di registro. In caso di versamento dell’imposta proporzionale per caparra o acconti, rispettivamente dello 0,5% e del 3% dell’importo, si ha diritto al rimborso della stessa una volta che è stato stipulato il contratto definitivo d’acquisto. Occorre presentare un’istanza di rimborso all’Agenzia delle entrate entro tre anni dalla stipula del contratto di compravendita finale. Non sono rimborsabili le imposte pagate in misura fissa, cioè i 200 euro dovuti in sede di registrazione del preliminare.
Le imposte sul mutuo
Se per l’acquisto della casa per cui si usufruisce del bonus under 36 si stipula il mutuo, non è dovuta l’imposta sostitutiva in sede di erogazione del mutuo. Infatti, sulla somma erogata si applica l’imposta sostitutiva dello 0,25% in caso di acquisto di un’abitazione principale, mentre l’aliquota ordinaria che si applica in tutti gli altri casi è del 2%.
