Studio Legale Riccardelli - Formia

20/11/2025

Quando si firma un contratto preliminare di compravendita, spesso viene versata una somma di denaro indicata come “caparra confirmatoria e anticipo di prezzo”. Ma cosa significa davvero questa formula? È una caparra o un acconto? La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 23592/2025 ha chiarito definitivamente la questione.
La Cassazione ha stabilito che questa somma ha una duplice funzione alternativa:
• Caparra confirmatoria: se una delle parti non rispetta il contratto, la somma serve come risarcimento predeterminato dalle parti. In pratica, chi subisce l’inadempimento può trattenerla o chiederne il doppio.
• Anticipo sul prezzo: se il contratto viene rispettato e si arriva alla vendita definitiva, la somma versata si considera come parte del pagamento dell’immobile, quindi un ero acconto.
Il caso concreto riguardava un acquirente che aveva versato la somma e poi si era ritirato (esercitato il diritto di recesso) dal contratto, accusando il venditore di essere inadempiente per non aver completato una pratica edilizia necessaria. La Cassazione ha confermato che la mancata regolarizzazione edilizia è un grave inadempimento del venditore, quindi era legittimo il recesso esercitato dall’acquirente. Di conseguenza, l’acquirente aveva diritto non solo alla restituzione della somma versata come anticipo, ma al doppio dell’importo versato, proprio perché quella somma era qualificata anche come caparra confirmatoria.
Avvocato Luciano Riccardelli
www.avvocatoriccardelli.it

09/11/2025

Rinunciare a un immobile è possibile: cosa ha deciso la Cassazione

Con una sentenza storica (n. 23093 dell’11 agosto 2025), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che un cittadino può rinunciare volontariamente alla proprietà di un immobile, anche per motivi personali o economici, senza dover dimostrare un interesse “sociale” o collettivo.

La Corte ha riconosciuto piena validità giuridica alla cosiddetta rinuncia abdicativa: si tratta di un atto scritto, redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, che deve essere trascritto nei registri immobiliari. Non serve alcuna accettazione da parte dello Stato o di terzi. Una volta completata la procedura, l’immobile entra automaticamente nel patrimonio dello Stato, come previsto dall’articolo 827 del Codice Civile.

Questo significa che, ad esempio, un proprietario che non riesce più a sostenere le spese di manutenzione o di gestione di un immobile può decidere di rinunciarvi formalmente, senza doverlo vendere o donare. È importante però distinguere questa rinuncia da un semplice abbandono: solo l’atto formale produce effetti legali. Lasciare un immobile in stato di incuria non comporta la perdita della proprietà.

La Corte ha anche precisato che la rinuncia non cancella eventuali obblighi precedenti: il proprietario resta responsabile per tasse non pagate, danni o obblighi ambientali maturati prima dell’atto. Inoltre, pur non essendo obbligatoria, una comunicazione all’Agenzia del Demanio può aiutare a evitare futuri contenziosi.

Questa decisione rafforza il principio secondo cui la proprietà privata può essere gestita liberamente, nel rispetto della legge, e offre ai cittadini uno strumento concreto per affrontare situazioni complesse legate agli immobili non più desiderati o sostenibili.

Avv. Luciano Riccardelli
www.avvocatoriccardelli.it

15/12/2020

Finalmente on-line il mio nuovo sito web: www.avvocatoriccardelli.it, spero possiate apprezzare il risultato.

09/10/2020

Come attribuire data certa a documenti e foto?

Una volta si usava il vecchio metodo di far apporre il timbro postale (foto affrancate e spedite), ovvero scattare foto lasciando in primo piano un quotidiano che rivelasse giorno e anno.
Oggi le nuove tecnologie informatiche rendono più agevole e facile attribuire data certa, anche perché del resto ormai Poste Italiane rifiuta di apporre il proprio Timbro sulla qualunque.
Ebbene il metodo più semplice è quello di rendere documenti e foto in formato informatico, attraverso una semplice scansione, quindi firmare digitalmente questo documento. Certo occorre disporre di un dispositivo di firma digitale, ma ormai tutti gli avvocati, ovvero altri professionisti, se non dei semplici privati, ne dispongono, ed è quindi possibile procedervi.
Con l’apposizione della firma digitale si applica automaticamente anche una “Marca temporale” in grado di imprimere sul documento informatico, data e ora della firma, quindi come una sorta di “timbro” digitale. Data e ora impressi in questo modo, saranno opponibili (si potranno cioè far valere) verso chiunque (il nostro contraddittore in una causa, Pubblica Amministrazione, ecc.).
Sebbene questo sia il metodo più semplice e affidabile da utilizzare, ricordando peraltro che in tal caso la marca temporale impressa avrà comunque un valore temporalmente limitato (20 anni, ovviamente replicabile con altra firma digitale), la Cassazione ha riconosciuto come metodo egualmente efficace, quello di allegare il documento ad una mail certificata (PEC). Ebbene anche in tal caso, considerato il necessario intervento di un Ente certificatore terzo, si è riconosciuta la piena validità della marcatura temporale “impressa” con la trasmissione e consegna della PEC. (Cassazione Ordinanza n. 4251/2019).
Avv. Luciano Riccardelli
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30/10/2019

➡️ L'avvocato Pasquale Improta è il nuovo presidente della Camera Penale di Cassino.
Rinnovato il consiglio direttivo di cui fanno parte gli avvocati:
Sara Simone,
Andrea Biondi,
Luciano Riccardelli,
Ernesto Cassone,
Mariano Giuliano,
Ezio Tatangelo.
Il neo eletto presidente ha espresso profonda stima e sentito ringraziamento al presidente emerito, avvocato Eduardo Rotondi, per la sua preziosa opera di guida della camera penale nell'ultimo decennio.
"Il mio primo impegno - ha dichiarato il presidente Impronta - sarà quello di sensibilizzare le istituzioni sulle profonde problematiche che affliggono l'amministrazione della giustizia nel nostro Tribunale, per raggiungere questo obiettivo abbiamo bisogno del contributo di tutti i colleghi e saremo sempre pronti a collaborare con tutte le associazioni forensi, in primis con il Coa. Permettetemi di esprimere la mia gratitudine a tutti i colleghi che hanno riposto fiducia nella mia persona e nella mia squadra. Faremo di tutto per non deludere le loro aspettative".

28/03/2019

Fingersi divorziato ai fini del tradimento è reato.

Ebbene sì, ricorrere al fin troppo consueto escamotage di fingersi divorziati o, comunque, di essere pienamente liberi, al fine di mantenere in atto una relazione adulterina, quando in realtà invece si è regolarmente sposati, e magari con figli, integra la fattispecie di reato prevista dall’art. 494 c.p: “Sostituzione di persona” punito con la reclusione fino ad un anno. Senza considerare ovviamente il possibile risarcimento alla persona offesa.
Indurre in errore l’amante, attribuendo a sé un falso “stato” (civile), al fine di procurarsi il “vantaggio” del persistere della relazione sentimentale/sessuale, costituisce quindi reato; lo ha sancito, anche abbastanza recentemente, la Cassazione (Sent. n. 34800/2016), che ha ritenuto quindi di riconoscere nell'ambito della nozione di “vantaggio” anche utilità non prettamente economiche, come appunto nel caso di una relazione fedifraga.
A solo titolo di esempio, nel caso giudicato dalla Cassazione, un uomo, benché sposato e con figli, aveva illuso la sua amante, mentendo riguardo il suo stato di divorziato, e inducendola finanche a credere di poterlo quindi sposare.
Avv. Luciano Riccardelli
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01/03/2019

19/02/2019

La semplice e-mail che valore di prova ha? Si tratta di un argomento da molto tempo dibattuto in dottrina ed in giurisprudenza, eppure particolarmente attuale, considerato il forte incremento del commercio elettronico che c’è stato negli ultimi anni ed il fatto che, spesso, le transazioni avvengono sulla base del solo scambio di semplici e-mail tra le parti.
Sul punto, evidenzio due recentissime pronunce della Corte di Cassazione. L’ultima (Cassazione civile, sez. VI-2, ordinanza 14/05/2018 n° 11606) attribuisce alla e-mail tradizionale il valore delle “riproduzioni informatiche” disciplinate dall’art. 2712 del c.c., sicché essa forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale venga prodotta non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime. Nel caso di specie, un semplice scambio di e-mail, è stato posto a fondamento di un decreto ingiuntivo. Ancor prima però, sempre la Cassazione ( Sent. Corte di Cassazione n.5523/2018), aveva escluso per la semplice e-mail non firmata digitalmente il valore di scrittura privata ex art. 2702 del c.c., del resto in ossequio a quanto previsto dall’art. 21 del CAD (d.lgs 82/2005 e successive modifiche). Secondo questo diverso orientamento della Cassazione quindi, la semplice e-mail non ha il valore probatorio della scrittura privata, tuttavia essa è liberamente valutabile dal giudice, ai sensi dell’art. 20, D.Lgs 82/2005, caso per caso, tenuto conto della sua idoneità a soddisfare il requisito della forma scritta, in relazione alle sue caratteristiche oggettive di qualità, sicurezza, integrità ed immodificabilità.
Avv. Luciano Riccardelli
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17/05/2018

Nuovo reato per il coniuge che non paga il mantenimento.

Lo scorso 6 aprile 2018 è entrata in vigore una nuova fattispecie di reato contemplata dall’art. 570 bis del codice penale che rafforza, in tema di trattamento economico a favore del coniuge e dei figli, la tutela penale a favore di questi ultimi quando essi siano destinatari di un assegno di mantenimento stabilito dal Giudice in sede di divorzio o separazione. Come noto, già l’art. 570 c.p. appronta una forma di tutela più generale punendo chiunque faccia mancare i mezzi di sussistenza (cioè ciò che è necessario per la sopravvivenza: vitto, vestiario, medicinali, alloggio) nei confronti, tra gli altri, di coniuge e figli.
Ed invero si risponde di tale reato a prescindere dall’esistenza o meno di uno specifico provvedimento giudiziario che assegni un mantenimento.
Ora invece, quando il Giudice del divorzio o della separazione impone l’obbligo di pagamento di un assegno di mantenimento in favore del coniuge o dei figli, basterà la sola violazione di tale obbligo, senza necessità di accertare se in conseguenza di ciò siano effettivamente venuti a mancare i mezzi di sussistenza, perché sia considerato sussistente il reato di cui all’art. 570 bis. La pena prevista è fino ad un anno di carcere o la multa fino a 1032 euro.
Un motivo in più per rispettare gli obblighi di mantenimento.

Avv. Luciano Riccardelli
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22/12/2017

Sinceri auguri di buone feste !

21/12/2017

Balconi? Sono di proprietà esclusiva dei titolari dell’appartamento del medesimo piano.

Per consolidata giurisprudenza, i balconi “aggettanti” (come in foto) sono considerati di proprietà esclusiva dei condomini proprietari del medesimo piano, essendo in effetti ritenuti una “estensione” dell’abitazione. Da ciò consegue che i lavori di manutenzione dei balconi, compresi i frontalini o i sottobalconi devono porsi a carico esclusivo dei proprietari stessi.
Sul punto giova richiamare la esplicita sentenza della Cassazione (sent. n. 1784/2007) secondo cui “La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza.”
In sostanza, una partecipazione condominiale alle spese deve valutarsi unicamente nell’ipotesi che i frontalini dei balconi svolgano una funzione decorativa-ornamentale per tutto il fabbricato condominiale (nel caso ad esempio di parapetti, cornici o altro elemento decorativo) e, peraltro, l’onere della prova è posto a carico del condominio che vuole imporre una ripartizione condominiale di tali spese.
La regola generale quindi è che le spese di rifacimento dei balconi, frontalini compresi, siano sostenute unicamente dai proprietari esclusivi degli stessi, fatta salva la prova di una funzione decorativa-ornamentale, costituente vera e propria “eccezione” alla regola.
Devono in ogni caso considerarsi nulle le delibere condominiali aventi ad oggetto l’esecuzione di tali lavori e il successivo riparto delle relative spese, anche qualora vi abbia partecipato il condomino dissenziente.
Trattasi invero di delibere da ritenersi nulle perché hanno avuto ad oggetto la proprietà esclusiva dei condomini, materia preclusa all’assemblea condominiale. (Corte di cassazione sesta sezione civile – Sentenza 13 febbraio 2013, n.3586 - Cassazione, sentenza n° 21343 del 9 Ottobre 2014).
Avv. Luciano Riccardelli
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25/10/2017

Sapevate che anche il privato cittadino ha facoltà di arrestare?
E così, allora, posso arrestare il ladro sorpreso a rubare in casa?

La risposta, per quanto vi possa sorprendere, è SI, ma con le dovute precauzioni. Da diverso tempo, invero, si sono diffuse notizie fuorvianti circa i rischi di presunte responsabilità per sequestro di persona per il privato che blocchi il ladro intento a rubare (ma si tratta per lo più di casi limite in cui il privato ha ecceduto nei suoi poteri, casi che però hanno suscitato clamore anche perché inopportunamente enfatizzati dai media). La verità invece è che addirittura “La facoltà di arresto da parte dei privati” è espressamente contemplata dal nostro codice di procedura penale (art. 383 c.p.p., leggete per credere!) che la prevede genericamente per tutti i casi in cui l’autore del reato è in flagranza di reato (cioè: 1) colto nell’atto di compiere il reato; 2) oppure subito dopo il reato, è inseguito; 3) è sorpreso con cose da cui si evince che abbia commesso il reato immediatamente prima) purché si tratti di reati perseguibili d’ufficio. Il ladro sorpreso in casa a rubare può senz’altro essere ricompreso tra le ipotesi previste dalla legge. (Art. 624 bis c.p. - procedibilità d'ufficio).
La persona che ha eseguito l’arresto deve però senza ritardo consegnare l’arrestato agli organi di polizia. Occorre quindi chiamare immediatamente gli organi di polizia per non incorrere in responsabilità penali.
Avv. Luciano Riccardelli

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