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Notaio Alessandro Rocchetti, Via Sabbioni, 10, Fermo (2026)

26/05/2025

Acquirente

I) Persone fisiche
•Documento d’identità (segnalando eventuali cambi di residenza)
•Codice fiscale
•Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero
•Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
•Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

II) Persone giuridiche
•Copia di un documento d’identità del rappresentante
•Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
•Eventuale delibera con delega poteri.

III) In caso di acquisto di abitazione come prima casa
•Copia degli eventuali atti di acquisto e di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).

IV) In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione “prima casa”
•Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione.

V) Altro
•Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato
•Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e fotocopia dei mezzi di pagamento di quanto già versato
•Copia del preliminare di vendita.

16/05/2025

Mutuo: Estinzione e cancellazione

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata ma l’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via “formale” e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari. Attualmente, però, ciò avviene piuttosto raramente.

Infatti per ogni tipo di finanziamento, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio, può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo Unico Bancario vigente, che consente al mutuatario che abbia adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi e senza aggravio di ulteriori spese. La banca provvede ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell’ipoteca che risultava collegata al mutuo. Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l’ipoteca resti in vita.

In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

28/04/2025

La tassazione dei conferimenti in natura delle società è la stessa sia in sede di costituzione, sia in sede di aumento del capitale sociale.

Le imposte più rilevanti, imposta di registro, ipotecaria e catastale, incidono in modo diverso a seconda del bene oggetto di conferimento. La consulenza del notaio può risultare molto utile per approfondire e chiarire questi aspetti fiscali delle imprese.
Di seguito una breve schematizzazione dei casi più comuni:

Fabbricato abitativo o non abitativo, e/o sue pertinenze, terreno non agricolo e relative pertinenze, conferito da privato
- Imposta di registro: 9% (con il minimo di € 1.000)
- Imposta ipotecaria: € 50
- Imposta catastale: € 50.

Terreni agricoli conferiti da privato o da impresa a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale
- Imposta di registro: 15% (con il minimo di € 1.000)
- Imposta catastale: € 50
- Imposta ipotecaria: € 50.

Fabbricato strumentale per natura e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, senza esercizio di opzione IVA
- IVA esente
- Imposta di registro: € 200
- Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200)
- Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Fabbricato strumentale per natura, e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, con opzione per l’applicazione dell’IVA
- IVA: 22% CON REVERSE CHARGE
- Imposta di registro: € 200
- Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200)
- Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Azienda o ramo d’azienda (anche se comprensiva di immobili)
- Imposta di registro: € 200
- Imposta ipotecaria: € 200 (se comprensiva di immobili)
- Imposta catastale: € 200 (se comprensiva di immobili).

Sono inoltre soggette ad imposta di registro in misura fissa di € 200 le seguenti operazioni:
- aumento del capitale mediante conversione di obbligazioni in azioni;
- aumento gratuito del capitale mediante passaggio a capitale di riserve;
- regolarizzazione di società di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi;
- operazioni di società ed enti esteri;
- fusione tra società, scissione delle stesse e le altre modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe.

07/04/2025

Successioni

Esistono due tipi di successione: testamentaria, quando è
regolata da un testamento, o legittima, quando è disciplinata
esclusivamente dalla legge. In ogni caso il nostro ordinamento
stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai
parenti più stretti. Grazie alla sua preparazione specifica in materia,
l’intervento del notaio è di estrema importanza per compiere le scelte
più adeguate alle proprie esigenze e tutti i passaggi per una
successione sicura.

Cos’è
Con la successione
a causa di morte un soggetto subentra ad un altro soggetto in una o più
situazioni giuridiche che non si estinguono con la morte.

Dal punto di vista dei beni che ne sono oggetto, la successione può essere di due tipi:
- successione testamentaria: quando è regolata da un testamento
- successione legittima: in mancanza di un testamento, la successione è regolata dalla legge.

Nel caso esista un testamento, ma non disciplini l’intera
successione, la stessa sarà in parte testamentaria e in parte legittima.
A taluni soggetti, quali il coniuge, i discendenti e gli ascendenti
in mancanza di discendenti, spetta in ogni caso il diritto ad una quota
di eredità. Questo diritto alla quota di legittima configura un limite
all’autonomia testamentaria e s’inquadra nell’ambito della cosiddetta
successione necessaria.

Le imposte di successione
La successione per causa di morte impone una serie di adempimenti
anche dal punto di vista fiscale. In particolare, entro un anno
dall’apertura della successione, i chiamati a succedere devono
presentare al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione.
Tale dichiarazione contiene le generalità dei successori e la
descrizione dei beni oggetto della successione, ed è funzionale al
pagamento dell’imposta sulle successioni.
Si tratta di un adempimento fiscale di fondamentale importanza, in
quanto costituisce condizione imprescindibile al fine di poter disporre
dei beni ricevuti a causa di morte.

Accettazione dell’eredità
Per acquisire l’eredità occorre accettarla. L’accettazione (che non può riguardare solo una parte dell’eredità) può essere espressa con un ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo ove il defunto aveva l’ultimo domicilio (e, in caso di eredi minori o incapaci, occorre anche l’autorizzazione del giudice) oppure
tacita, cioè desumibile da un comportamento che manifesti la volontà di
accettare (per esempio con il trasferimento della residenza nella casa
ricevuta in eredità). Se l’erede accetta, subentra al defunto anche nei
debiti.

Per questo motivo la legge prevede, con le medesime formalità richieste per l’accettazione espressa, la possibilità di:
- rinunciare all’eredità, cioè di rifiutarla (con la conseguenza, però, che saranno chiamati all’eredità i discendenti);
- di accettare con beneficio di inventario
(obbligatorio in caso di eredi minori, incapaci, o di persone giuridiche), in modo da non rispondere dei debiti del defunto con il proprio patrimonio personale, ma solo nei limiti del valore di quanto ricevuto in eredità.

02/04/2025

Donazioni

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di
liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di
un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Poiché una
volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per
la donazione è essenziale la forma del contratto: deve essere conclusa
sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due
testimoni. È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà
indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi
contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni
donati.

Cos’è
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è quindi un contratto: da ciò discende che, una volta conclusa, essa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.

Gli elementi essenziali della donazione sono due:
- lo spirito di liberalità;
- l’arricchimento del donatario.

Come si costituisce
Elemento essenziale della donazione è la forma: infatti, essa deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni; pertanto, l’intervento del notaio è necessario al fine di disporre dei propri beni a titolo di donazione. La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano. È quindi molto importante la consulenza del notaio per avere tutti i chiarimenti necessari e opportuni.

Effetti
La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi. Infatti, è possibile inserire apposite clausole (c.d. “condizioni” o “oneri”) per soddisfare alcune specifiche esigenze (p.e. ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza).
Assai comune è la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante: ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (p.e. potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

La donazione è un atto soggetto a revocazione, per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:
- per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
- per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

La donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Tutela degli eredi legittimari
Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura
successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.

La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo
calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

11/03/2025

Mutuo: trasparenza delle condizioni contrattuali

Per comprendere l’effettivo costo del mutuo si devono tenere presenti, oltre al tasso di interesse, anche le ulteriori voci di spesa: ad esempio i costi di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da terzi; spese fiscali e per assicurazioni; altre spese contrattualmente connesse con l’operazione.

In relazione ai costi deve essere inserito nel mutuo e nel relativo documento di sintesi il T.A.E.G. (tasso annuo effettivo globale) definibile come il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il T.A.E.G. comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito e rappresenta la media ponderata di spesa del mutuo.

Inoltre le banche sono tenute a fornire ai clienti, prima della stipula del contratto, un prospetto informativo standardizzato, che consente una più semplice ed intuitiva comparazione delle condizioni del mutuo.

In base alla nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, le banche sono tenute a mettere a disposizione della clientela un “foglio informativo” il quale deve contenere, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le clausole contrattuali che la regolano.

Il cliente ha quindi il diritto di ottenere prima della conclusione della stipulazione una copia completa del contratto per poter valutare il contenuto del medesimo.

Al contratto deve essere allegato, per espressa previsione di legge, un “documento di sintesi” volto a fornire al cliente una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche il TAEG.

06/03/2025

LA FIRMA DIGITALE E LA FIRMA A PENNA SU CARTA

La firma digitale ha natura diversa dalla firma a penna su carta. Infatti, mentre quest’ultima è espressione della volontà e della fisicità del titolare (il nome e cognome vergato di pugno), la firma digitale, invece, è espressione della sola volontà (il pin della smart card può essere digitato legittimamente da chiunque, con il consenso del titolare).

Nella firma digitale, pertanto, è assente l’elemento della fisicità del titolare (e nella firma digitale remota è assente anche il dispositivo fisico della smart card, essendoci solo credenziali). Tale circostanza comporta che, in caso di abuso della smart card, o delle credenziali, da parte di terzi, cioè di utilizzo della firma digitale senza la volontà del titolare - e quindi anche di utilizzo da parte di terzi che siano venuti illecitamente in possesso della smart card e delle credenziali, oltre ai terzi che ne siano lecitamente in possesso -, non sarà possibile ricorrere al grafologo per dimostrare l’eventuale falsità della firma, come invece avviene per la firma a penna su carta.

Ne consegue che la prova della falsità, ossia della mancanza della volontà del titolare della firma digitale, è rimessa esclusivamente a quest’ultimo, e non ai terzi che hanno logicamente fatto affidamento sulla regolarità della firma stessa.

E ben si comprende la difficoltà, se non impossibilità, di tale prova (come fa, in concreto, il titolare a dimostrare che non voleva quella firma?), così da rendere estremamente pericolosa, per il titolare, l’esistenza stessa della sua firma digitale.
Queste considerazioni trovano preciso riscontro nella diversa disciplina legislativa dell’efficacia probatoria tra la firma digitale e la firma a penna su carta.

Infatti, mentre, per quest’ultima firma, l’art. 2702 del codice civile, tutelando il titolare della firma stessa, stabilisce che questi può non riconoscerla, addossando ai terzi, in tal caso, l’onere di provarne la genuinità, invece, per la firma digitale, l’art. 20, comma 1-ter, del codice dell’amministrazione digitale stabilisce che il titolare di tale firma deve dare prova dell’eventuale abuso della stessa da parte di terzi, invertendo drammaticamente, ma inevitabilmente, l’onere della prova, rispetto al codice civile, a tutela dei terzi che fanno affidamento sulla provenienza della firma digitale dal suo titolare.

Quindi, se non riesce a provare l’abuso di questa firma da parte di terzi, a dimostrare cioè che non voleva firmare, dovrà rispondere del contenuto del documento informatico che appare da lui firmato (es. obbligo di pagare un’elevata somma di denaro). In definitiva, siamo sicuri che la firma digitale sia un’utilità per la società, considerando i gravi pericoli che essa comporta, in caso di abusi? Il rischio di abusi è un rischio accettabile? Io ho più di un dubbio.

03/03/2025

I conferimenti: patrimonio sociale e capitale sociale

I conferimenti sono le prestazioni a cui i soci si obbligano con il contratto di società.

In generale, può costituire oggetto di conferimento da parte dei soci qualsiasi bene che abbia un valore economico: denaro, beni in natura, beni mobili, beni immobili, beni materiali o immateriali (come i marchi, ad esempio) ma anche crediti, rami di aziende o aziende intere, nonché prestazioni di attività lavorativa, sia manuale sia intellettuale.

I beni possono essere trasferiti alla società in proprietà oppure anche solo concessi in godimento (affitto, locazione).

I conferimenti costituiscono, quindi, i contributi dei soci alla formazione del patrimonio iniziale della società per lo svolgimento dell’attività di impresa.

Il patrimonio sociale è l’insieme dei rapporti giuridici, attivi e passivi, che fanno capo alla società. Inizialmente è costituito dall’insieme dei conferimenti eseguiti o promessi dai soci. Nel corso della vita della società il patrimonio sociale subisce continue variazioni in relazione alle vicende economiche della società. La sua consistenza (attività e passività) viene accertata periodicamente attraverso la redazione annuale del bilancio di esercizio. La differenza tra attività e passività viene definita “patrimonio netto”. Il patrimonio della società svolge una funzione di garanzia generale per i creditori: quando la società risulta inadempiente, i creditori possono agire in giudizio per il soddisfacimento sul suo patrimonio.

Il capitale sociale esprime il valore in denaro dei conferimenti, come risulta dalla valutazione compiuta nell’atto costitutivo della società. Capitale sociale 100 vuol dire che i soci si sono obbligati a conferire (capitale sottoscritto) e/o hanno conferito (capitale versato) denaro o altre entità che, al momento della stipulazione del contratto di società, avevano valore monetario pari a 100.

ll capitale sociale rimane immutato nel corso della vita della società fino a quando, con modifica dell’atto costitutivo, non si decide di aumentarlo o di ridurlo (il patrimonio sociale, invece varia continuamente).

01/01/2025

Auguro a tutti un felice e prospero anno nuovo

27/12/2024

Auguri di un sereno Santo Natale

19/12/2024

Famiglia: Separazione dei beni

Cos’è
La separazione dei beni è il regime patrimoniale della famiglia in virtù del quale ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio.

La separazione dei beni non ha nulla a che vedere con la separazione personale consensuale o giudiziale e non incide in alcuno modo su i diritti (anche ereditari) del coniuge.

Come si costituisce
La separazione dei beni opera solo in presenza di apposita scelta in tal senso da parte dei coniugi che può essere avvenire in due modi:

- al momento del matrimonio, mediante dichiarazione inserita nell’atto di celebrazione del matrimonio;
- in qualsiasi momento successivo al matrimonio, mediante la stipula di una convenzione matrimoniale (un vero e proprio contratto).

Creditori
Altro aspetto da considerare è quello della responsabilità per gli eventuali debiti. Essa grava separatamente su ciascuno dei coniugi: questo significa che i creditori possono soddisfarsi solo sui beni del coniuge loro debitore, senza possibilità di aggredire i beni dell’altro coniuge.

14/12/2024

LA TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE DI EREDITÀ

Quando comprate un immobile da chi ne è proprietario per successione ereditaria, e non sono passati vent’anni dall’apertura della successione, verificate sempre, attraverso il vostro notaio di fiducia, che il proprietario sia munito della trascrizione dell’accettazione di eredità e, in particolare, che in questa sia indicato l’immobile che vi interessa.

Accade sovente, infatti, che i proprietari di immobili ereditari siano muniti di trascrizioni di accettazioni di eredità incomplete, ossia prive dell’indicazione di tutti gli immobili avuti per successione, ma portanti solo l’indicazione di quelli che sono stati già venduti per primi. In tal caso, l’effetto pubblicitario della trascrizione dell’accettazione di eredità si realizza solo per gli immobili che sono stati indicati nella trascrizione stessa, ma non anche per quelli che sono stati omessi.

Questi ultimi, pertanto, sono esposti al grave rischio che eventuali creditori del de cuius, dei quali non si sa nulla (es. Agenzia delle Entrate), o eventuali eredi sconosciuti, diversi da chi appare erede e proprietario, possano rivalersi vittoriosamente sugli immobili stessi - incluso il vostro, se omesso nella trascrizione - anche dopo la loro eventuale vendita con atto notarile, con conseguente grave danno economico per gli acquirenti, ossia grave danno economico per voi. Rischio che, invece, non sussiste nel caso in cui l’immobile che intendete acquistare è indicato nella trascrizione dell’accettazione di eredità del proprietario-venditore.

Alcuni, invero, sostengono che l’effetto pubblicitario di tale trascrizione si realizzi anche per gli immobili omessi, sull’assunto che l’accettazione di eredità ha carattere universale, ossia riguarda tutti i beni ereditari del de cuius, e dunque anche quelli che non sono stati indicati nella trascrizione stessa.

Questa opinione, però, è manifestamente errata, perché confonde il piano sostanziale dell’accettazione di eredità (che riguarda, effettivamente, tutti i beni del de cuius) con quello pubblicitario della sua trascrizione, che, per espressa previsione di legge, richiede, invece, l’indicazione dei singoli immobili ereditari nella nota di trascrizione, a pena di invalidità della trascrizione stessa per gli immobili omessi (artt. 2660, n. 5, e 2665 del codice civile). In altre parole, la legge configura tale indicazione come l’unica informazione pubblicitaria con efficacia erga omnes, cioè opponibile ai terzi, circa l’individuazione dei singoli immobili ereditari, non avendo invece tale efficacia l’informazione sugli immobili stessi desunta da altre fonti (es. visura catastale o trascrizione fiscale della denuncia di successione).

Ne consegue che, se chi vi vende l’immobile ereditario è munito della trascrizione dell’accettazione di eredità, ma senza l’indicazione dell’immobile stesso, e non vuole ripetere la trascrizione (perché ha un costo a suo carico), adducendo l’opinione sopra riportata (secondo cui tale trascrizione varrebbe comunque per tutti gli immobili ereditari), rispondete che è un’opinione errata e che non volete correre rischi.

Notaio Alessandro Rocchetti

26/05/2025

16/05/2025

28/04/2025

07/04/2025

02/04/2025

11/03/2025

06/03/2025

03/03/2025

01/01/2025

27/12/2024

19/12/2024

14/12/2024

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