31/03/2025
Le servitù di passaggio sono tematica spesso oggetto di controversia. A tale materia l’avv. Daniele Leonardi ha dedicato l’articolo “Fondo intercluso: l’instaurazione coattiva di una servitù di passaggio” pubblicato sull’edizione de “Il Melo” di marzo, i cui contenuti sono qui di seguito riportati:
Gli articoli degli scorsi mesi in materia di servitù hanno destato l’interesse di diversi lettori, si è quindi deciso di dedicare ulteriore spazio alla materia affrontando il tema della costituzione di servitù in caso di fondo intercluso.
Talvolta accade che vi siano terreni privi di accesso alla via pubblica o che ne abbiano uno, ma eccessivamente scomodo. In questo articolo vedremo se, ed in quale maniera, i proprietari di tali fondi possano procurarsi un accesso alla via pubblica transitando sui terreni vicini.
La questione viene affrontata dall’art.1051 c.c., il quale prevede che “il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”.
Ne consegue che il proprietario di un fondo intercluso potrà ottenere l’instaurazione coattiva di una servitù di passaggio a carico dei terreni vicini per raggiungere la via pubblica. Ciò potrà avvenire sia nel caso di interclusione assoluta, quando il fondo non ha alcun accesso alla via pubblica, che in quello di interclusione relativa, ossia quando la creazione di un accesso alla via pubblica sia astrattamente possibile, ma la sua realizzazione sia eccessivamente disagevole e/o dispendiosa.
Ai sensi del successivo art.1052 c.c., l’ambito di applicazione dell’art.1051 c.c. viene esteso anche al caso in cui “il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato”. In quest’ultimo caso il passaggio potrà essere richiesto solamente in presenza di ben determinate esigenze legate al mondo dell'agricoltura o dell'industria, o, come sancito dalla Corte Costituzionale, ove vi sia l’esigenza di garantire l’accesso ad un’abitazione. Pertanto, chi intenda richiedere l’instaurazione coattiva di una tale servitù di passaggio sarà onerato di comprovare oltre allo stato di interclusione del fondo, anche di essere titolare di interessi leciti e meritevoli di tutela (es. esigenze legate alla coltivazione del fondo o alla sua utilizzazione a fini artigianali, industriali ecc.).
Il quarto comma dell’art. 1051 c.c. precisa poi che “sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti”. Nonostante l’apparente perentorietà della norma, l’instaurazione di una servitù coattiva sui predetti luoghi è pacificamente ammessa dalla giurisprudenza nei casi di interclusione assoluta, quelli in cui il fondo preteso dominante è assolutamente privo di possibili accessi alla via pubblica. La cennata esenzione tornerà invece ad operare nei casi in cui il proprietario del fondo intercluso possa richiedere l’instaurazione di detta servitù su un fondo che non abbia le caratteristiche indicate dalla norma (Cass. 14102/2012).
Ciò premesso, è bene evidenziare come la costituzione della servitù coattiva per fondo intercluso non avvenga in automatico, dovendo essere richiesta, previo esperimento di apposita procedura di mediazione, al Tribunale competente citando in giudizio il proprietario del fondo su cui si intenderebbe costituire tale servitù e provando tutti i presupposti dell’azione.
Onde evitare di rovinare i rapporti di vicinato ed affrontare costi e lungaggini processuali sarà quindi opportuno dapprima rivolgersi al vicino, rappresentandogli lo stato di interclusione del proprio fondo, al fine di valutare se lo stesso sia o meno disponibile a prestare il proprio consenso all’instaurazione di tale servitù. Ove non fosse possibile raggiungere un accordo bonario, al proprietario del fondo intercluso non resterà che citare in giudizio il vicino al fine di ottenere l’instaurazione coattiva della servitù di passaggio con apposita sentenza. Nel determinare il luogo in cui verrà istituita la servitù il Giudice dovrà attenersi al principio stabilito dal secondo comma dell’art.1051 c.c., per cui il passaggio andrà collocato su quella parte del fondo servente “per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito”.
Inoltre, l’instaurazione della servitù di passaggio coattiva in favore del fondo intercluso non avviene a titolo gratuito, ed infatti a fronte dell’istituzione di tale servitù è dovuta al proprietario del fondo servente un’indennità, la quale, ai sensi dell’art. 1053 c.c., dovrà essere “proporzionata al danno determinato dal passaggio”, e non comprenderà solo il danno effettivamente causato al terreno dall'esercizio del passaggio, ma anche il deprezzamento subito dallo stesso a causa del costituendo aggravio.
La normativa sopra esposta si applica anche al diverso caso in cui esista già un passaggio per accedere alla via pubblica, ma vi sia l’esigenza di ampliarlo per assicurare il transito ad un veicolo a trazione meccanica. Ed infatti, il terzo comma dell’art. 1051 c.c. prevede che “le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica”.
Da ultimo, è bene rilevare come per le servitù create secondo le modalità sopra descritte il legislatore abbia individuato una particolare causa di estinzione, prevedendo che ove lo stato di interclusione del fondo venga meno, il proprietario del fondo dominante o quello del fondo servente, possano chiedere l’estinzione della servitù. Ciò con l’evidente finalità di non aggravare inutilmente il fondo servente. In tale evenienza il proprietario di tale ultimo terreno dovrà però restituire al titolare del fondo dominante quanto ricevuto a titolo di indennizzo, detratta una somma da determinarsi tenendo conto del periodo per cui il passaggio è stato esercitato nonché del danno sofferto
