Studio Legale Sambo

03/10/2023

Le tabelle aventi caratura superiore ai millesimi si presumono illegittime, salvo prova contraria che è onere del condominio fornire.. Il Tribunale di Roma ,

06/05/2023

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L'impresa potrebbe essere costretta a portare a termine le opere, ma molto dipende dalla qualificazione del rapporto come appalto o mandato.. L'avvento del Superbonus

07/03/2023

IL CONDOMINO IN REGOLA CON I PAGAMENTI PUO' OPPORSI AL PRECETTO PER LA PREVENTIVA ESCUSSIONE DEI MOROSI

Il creditore del Condominio con in mano un titolo esecutivo, deve chiedere il pagamento prima ai condomini morosi e solo successivamente potrà rivolgersi ai condomini che risultano già in regola con i propri pagamento pro rata.

Cass. civ., sez. II, ord., 17 febbraio 2023, n. 5043

Il Tribunale di Foggia aveva accolto l'appello avverso la decisione del Giudice di Pace con cui erano state rigettate le opposizioni avanzate dai due appellanti in qualità di condomini avverso gli atti di precetto notificati nei loro confronti da un creditore del Condominio in forza di una sentenza divenuta esecutiva.
I due condomini contestavano la propria regolare posizione con i pagamenti pro rata dovuti, invocando dunque la preventiva escussione dei condomini morosi.
Il creditore soccombente ha proposto ricorso in Cassazione.

Il Collegio sottolinea come la sentenza impugnata abbia fatto corretta applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012.
Il comma 1 dispone infatti che l'amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi», mentre il comma 2 stabilisce che «[i] creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».
In capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la propria quota viene dunque a crearsi un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.

La pronuncia afferma infatti il principio secondo cui «il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del Condominio, può proporre opposizione a norma dell'art. 615 c.p.c.per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo».

Il ricorso viene in definitiva rigettato.

01/12/2022

🔴LA COMPENSAZIONE DEI DEBITI DEGLI AVVOCATI È REALTÀ. ACCOLTA INTEGRALMENTE LA PROPOSTA DI CNF E CASSA FORENSE🔴

Trasmessa alla Camera, dopo la bollinatura della Ragioneria dello Stato, la manovra economica varata dal Governo Meloni. Di particolare interesse per l'Avvocatura la formulazione dell'articolo 150, che accoglie integralmente le proposte formulate nelle settimane scorse dal Consiglio nazionale forense e da Cassa forense.

Il Cnf e l'Ente di previdenza degli avvocati chiedevano la possibilità di compensare i crediti per spese, diritti ed onorari dovuti dallo Stato ex art 82 TUSG per il gratuito patrocinio, con i contributi dovuti dagli avvocati alla Cassa forense a titolo di oneri previdenziali; e in secondo luogo di incrementare la dotazione finanziaria del fondo previsto dalla legge 208/2015.

«Un intervento atteso da tutta l'Avvocatura – commentano la presidente del Consiglio nazionale forense, Maria Masi e il presidente di Cassa forense, Valter Militi - che pone finalmente termine alle insopportabili attese dei colleghi dinanzi alla liquidazione dei propri crediti e si traduce quindi in benefici visibili per gli avvocati, per il ministero della Giustizia, che si vede così liberare di una mole di adempimenti notevole, e per l'Erario stesso che potrà quindi migliorare la sua performance in termini di pagamenti della pubblica amministrazione».

La misura è di particolare rilevanza per la categoria, con importanti ricadute sulla riduzione dei tempi di pagamento dell'attività professionale, e contribuisce al tempo stesso alla razionalizzazione e allo snellimento dell'attività degli uffici giudiziari, che si vedranno quindi sgravati dalla complessa attività di erogazione effettiva del credito. Si prevede che gli avvocati saranno pagati in media due anni prima rispetto al passato, peraltro a costi invariati per la Pubblica Amministrazione.

Infine, lo stanziamento fissato per operare la compensazione, come richiesto da CNF e Cassa Forense, sale dagli attuali 10 milioni a 40 milioni annui.

Dall'applicazione della norma infine deriverà un beneficio anche per Cassa forense in quanto tutti i crediti, per i quali i professionisti avranno optato per la compensazione, saranno riversati all'Ente direttamente dall'Agenzia delle Entrate, eliminando per tutti gli oneri previdenziali compensati i costi di qualsiasi attività di pagamento o di recupero.

28/10/2022

IL CONDOMINO CONTRARIO AI PONTEGGI NON PUO' IMPEDIRE I LAVORI DEL SUPERBONUS

In materia di Superbonus, il condomino è obbligato a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea. In tal caso, al fine di evitare pregiudizi, i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del condomino e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori.

Trib. Firenze, ord., 19 settembre 2022

Il Condominio aveva deliberato all'unanimità dei partecipanti l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione.
Dunque, il committente aveva dato incarico alla ditta di svolgere le attività di rifacimento delle facciate, dei balconi, dei lastrici e del vano scala, con Ecobonus 110% e Bonus Facciate 90%.

In sede di sopralluogo, il direttore dei lavori aveva illustrato a Tizio, proprietario dell'unità ad uso non abitativa posta al piano seminterrato (carrozzeria e meccanica di veicoli d'epoca), le modalità con cui sarebbero stati progressivamente installati, nella sua proprietà, i ponteggi necessari per l'esecuzione dei lavori in modo da salvaguardare l'ingresso nel fabbricato accessorio all'immobile e l'agibilità dello stesso.
Tuttavia, a seguito del montaggio dei ponteggi, Tizio aveva chiesto la rimozione in quanto, a suo dire, non gli era permesso il passaggio carrabile al suo magazzino a causa del notevole ingombro.
Per i motivi esposti, il Condominio, con ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva chiesto al giudice di ordinare a Tizio di consentire l'installazione dei ponteggi nel fabbricato accessorio all'immobile di sua proprietà.

Il resistente, a sua volta, replicava che la sua intenzione non era quella di opporsi all'installazione di un ponteggio laterale conforme a quanto gli era stato assicurato, bensì alla ripresa dei lavori con le modalità con cui erano stati avviati.

Nella vicenda, la norma di riferimento è l'art. 843 c.c., la quale, trattandosi di disposizione di carattere generale – applicabile anche alla materia condominiale - e sussistendone i requisiti, in particolare della “necessità”.
Invero, spiega il giudice, il suddetto concetto deve essere riferito non all'opera che si intende realizzare, bensì al passaggio/transito nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino – o del condomino – non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.

Nel caso in esame, invece, era assente una soluzione alternativa per l'esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate laterali, dovendo i ponteggi essere obbligatoriamente installati a ridosso delle stesse e dunque nel fabbricato accessorio all'immobile di proprietà del resistente, come risultava dallo stato dei luoghi.
Oltre a ciò, si aggiunge che ai sensi degli artt. 1136 e 1137, comma 1, c.c. le delibere assembleari, approvate a maggioranza degli intervenuti sono obbligatorie per tutti i condomini e dunque anche per Tizio, il quale, peraltro, non aveva mai impugnato la delibera incriminata.

In punto di periculum, il grave danno era conseguente all'eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti.
Difatti, per usufruire dei bonus fiscali è necessario rispettare precise scadenze temporali, sicché, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria avrebbe comportato la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per il medesimo condomino Tizio.

A questo proposito, in particolare, l'art. 8 del contratto di appalto prevedeva espressamente che “qualora per inadempimento da parte del Committente o per difetto dei requisiti di legge, non fossero riconosciute le detrazioni di cui all'art. 14 del d.l. n. 63/2013 e ss. mm. o, comunque, non si perfezionasse la cessione del relativo credito, il Committente rimarrà debitore dell'Appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.
Tali somme dovranno essere versate dal Committente in favore dell'appaltatore, entro e non oltre il 31/12/2021”.
Nella vicenda in esame, i lavori soggetti a Superbonus 110 % (installazione cappotto facciate laterali, facciata e tetto) dovranno essere ultimati entro il 31/12/2023, mentre quelli soggetti al Bonus Facciate 90% entro il 31/12/2022, avendo il condominio già corrisposto il residuo 10% entro il 31/12/2021.

Alla luce di ciò, Tizio si era obbligato a consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà per l'esecuzione dei lavori deliberati all'unanimità dall'assemblea condominiale e, in particolare, il montaggio dei ponteggi sulla rampa carrabile di cui era proprietario.
Nell'ottica, però, di un equo contemperamento dei diversi e opposti interessi in gioco, con l'ordinanza in esame, il giudicante ha statuito che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all'esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale (sinistra) prospiciente la suddetta rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.

11/10/2022

…aggiornamento