28/08/2019
COS'E' LA SURROGA (rectius, MUTUO CON SURROGAZIONE): non tutti sanno che... si può risparmiare sul mutuo.
Molti, ma non tutti, sanno già che è possibile risparmiare sul mutuo, riducendo la rata e/o il periodo del rimborso, grazie al mutuo con surrogazione.
Si tratta dello strumento previsto dall'art. 120 quater, d. lgs. 385/93 (testo unico bancario), e precisamente di un nuovo mutuo con cui la Banca che lo concede (banca attiva):
- vi fornisce il denaro necessario per estinguere il mutuo originario contratto con la "vecchia" banca (banca passiva);
- subentra (quindi si surroga) in tutti i diritti della medesima banca passiva. Ciò comporta che non è necessario iscrivere una nuova ipoteca, ma il nuovo creditore banca attiva subentra nella medesima garanzia ipotecaria originariamente concessa.
A seguito del nuovo mutuo, la Banca passiva che di solito non interviene in atto, è tenuta a rilasciare quietanza al mutuatario, dichiarando l'avvenuta estinzione del vecchio mutuo; sulla base di detta quietanza, si procede poi all'annotazione di surroga nei registri immobiliari, a favore della nuova banca mutuante.
La buona notizia è che il mutuatario non è tenuto a subire spese o penali per il fatto di estinguere il vecchio mutuo (art. 120 quater, comma 4). Inoltre, le spese dell'atto notarile, di regola, sono a carico della banca attiva.
E poiché, in questo periodo storico, i tassi d'interesse sono molto bassi, sia a tasso fisso sia a tasso variabile, è certamente conveniente utilizzare la surroga, soprattutto nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato già da alcuni anni, in un periodo in cui i tassi erano sicuramente più alti.
Quindi il consiglio è:
- in primo luogo, informarsi presso la propria banca circa la possibilità di mutare alcune condizioni del vecchio mutuo, cioè rinegoziare;
- nell'ipotesi in cui, come solitamente avviene, la "vecchia banca" non sia disponibile in tal senso, informarsi presso altra banca circa la possibilità di contrarre un nuovo mutuo con surrogazione, richiedendo una simulazione del nuovo piano di ammortamento in cui saranno riportate le rate e il periodo del "nuovo" mutuo, e con cui si potrà riscontrare l'effettivo risparmio.
Dalla simulazione alla stipula effettiva, potrebbe passare un po' di tempo ma, in detto periodo, lo spread risulta costante, quindi non si dovrebbero avere sorprese, in sede di stipula, circa le effettive condizioni del nuovo mutuo.
La "nuova" banca, di regola, richiede che del vecchio mutuo residui ancora un certo tempo (10 anni) e/o un certo importo (50.000 euro); in mancanza di detti presupposti, potrebbe non essere conveniente per la banca concedere il nuovo mutuo.
Infine, se avete già contratto un mutuo con surrogazione, non è detto che non possiate ripetervi stipulandone uno ulteriore a condizioni ancora migliori: la garanzia ipotecaria resterà sempre quella originaria, ulteriormente annotata, e voi sarete già classificabili come "surrogatori seriali"...
