13/01/2022
Il diritto al panorama fruibile dal finestrone delle scale condominiali
Il Tribunale di Crotone, con sentenza del 7 dicembre 2021, ha respinto l’azione confessoria esercitata da un condomino a tutela della servitù di panorama esercitabile dal finestrone del vano scala dell’edificio condominiale.
Tribunale di Crotone, sentenza 7 dicembre 2021
Il Tribunale di Crotone, con sentenza del 7 dicembre 2021, ha rigettato la domanda di un condomino volta ad ottenere la condanna di altro partecipante al condominio alla eliminazione degli ostacoli frapposti dal convenuto alla veduta panoramica esercitabile dal finestrone del vano scala dell’edificio, avendo lo stesso posizionato sull’adiacente balcone del proprio appartamento una parete in plastica, nonché suppellettili ed arredi. Il Tribunale, ritenuta la legittimazione dell’attore, "uti condominus", a promuovere azioni a tutela della proprietà condominiale, ha ripercorso l’elaborazione giurisprudenziale sulla servitù di panorama, intesa come "servitus altius non tollendi", ovvero quale servitù negativa, connotata da opere unicamente destinate al godimento del panorama, per poi concludere per la carenza di prova del titolo costitutivo della stessa dedotta servitù, nonché della lamentata turbativa.
La sentenza in commento sembra pervenire ad una soluzione corretta, potendosi tuttavia provare a sintetizzare in modo ben più essenziale le ragioni dell’infondatezza della pretesa dell’attore.
III.La giurisprudenza qualifica la cosiddetta servitù di panorama, consistente nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode, come una "servitus altius non tollendi" (riferibile sia a costruzioni, sia a piantagioni). Il requisito della “utilitas” di tale servitù, postulato come elemento essenziale dall'art 1027 c.c., si connota, dunque, per il più ampio panorama assicurato al fondo dominante, da valutarsi in relazione alle condizioni ambientali in atto al momento della costituzione della servitù. Si assume, peraltro, che la servitù di panorama possa essere acquistata, oltre che mediante negozio, e cioè in forza di contratto o di testamento (art 1058 c.c.), anche per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessitando, tuttavia, tali modi di costituzione non solo della destinazione conferita dall'originario unico proprietario o dell'esercizio del possesso ultraventennale consistente in attività corrispondenti alla servitù, ma anche di operi visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2973; Cass. 13 febbraio 1999, n. 1206; Cass. 20 ottobre 1997, n. 10250; Cass. 6 marzo 1980, n. 1522; Cass. 12 luglio 1979, n. 4042).
Sennonché, può subito osservarsi che la servitù cosiddetta di panorama, dando luogo, in sostanza, ad una "servitus altius non tollendi", è una servitù negativa, il cui esercizio, cioè, non si esplica mediante un comportamento positivo sul fondo servente, e che piuttosto si risolve nell'obbligo del proprietario del fondo vicino di non operarne la soppressione. La servitù di panorama non è quindi, di regola, neppure una servitù apparente, atteso che l'apparenza non consiste soltanto nell'esistenza di segni visibili ed opere permanenti, ma esige che queste ultime, come mezzo necessario all'acquisto della servitù, siano indice non equivoco del peso imposto al fondo vicino, in modo da far presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza. La visuale panoramica di cui gode un fondo che prospetta verso altro fondo, non essendo elevabile al contenuto di una servitù apparente, non dovrebbe perciò poter condurre nemmeno in astratto all'acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia del relativo diritto.
Poiché, allora, nel caso deciso dal Tribunale di Crotone, l’attore aveva agito, quale condomino, con “actio confessoria”, assumendo l’esistenza di una servitù di panorama a vantaggio delle parti comuni ed a carico della proprietà esclusiva del convenuto, poteva bastare l’accertamento della mancanza di un modo di costituzione convenzionale della servitù stessa per affermare l’infondatezza della domanda.
Peraltro, è vero che, per escludere la configurabilità di una servitù nel rapporto tra proprietà individuali e parti condominiali, non può invocarsi il principio "nemini res sua servit", il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro (Cass. 21 ottobre 2019, n. 26807). Tuttavia, nel caso deciso dal Tribunale di Crotone, si aveva riguardo, per quanto è dato comprendere dalla sentenza, al finestrone del vano scale, e dunque ad opera eseguita in epoca anteriore alla costituzione del condominio, quando il fabbricato era oggetto di un unico diritto dominicale; di tal che, per ravvisare, una volta insorto il condominio, una vera e propria servitù a vantaggio dei beni comuni ed a carico dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del convenuto, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia, sarebbe stato necessario allegare e provare che la medesima apertura esistente nella muratura delle scale servisse non tanto, o comunque non solo, per fornire aria e luce ai pianerottoli ed alle rampe utilizzati per l’accesso alle singole unità immobiliari esclusive, quand’anche per procurare una utilità ulteriore e diversa rispetto a quella normalmente derivante dalla destinazione della cosa (cfr. Cass. 13 novembre 1993, n. 11207).
Riferimenti normativi:
Art 1058 c.c.
Art 1027 c.c.
