05/02/2022
Ma i frontalini sono privati o condominiali? Analisi di una possibile soluzione
I frontalini dei balconi: alcuni suggerimenti pratici e una pratica formula da utilizzare in caso di contestazioni.
Uno degli argomenti più spinosi nei Condomini riguarda gli interventi sui frontalini dei balconi.
Spesso si dibatte e si litiga su chi debba considerarsi proprietario degli stessi e quindi farsi carico della relativa manutenzione: i frontalini sono del singolo condòmino, o del Condominio?
Definizione di frontalino. Innanzitutto, proviamo a fornire una definizione di frontalino: esso è quella fascia verticale di piccole dimensioni, posta sui lati esterni del piano orizzontale di calpestio del balcone. Tale elemento architettonico rifinisce esternamente un balcone e, insieme a ringhiere, parapetti e sottobalcone, è visibile dal di fuori.
Il frontalino spesso si rivela essere la parte più delicata dei prospetti esterni di un Fabbricato: quella più facilmente deperibile e, dunque, maggiormente oggetto di interventi manutentivi.
Eccoci, allora, arrivati al punto critico della questione: chi deve sobbarcarsi la spesa inerente queste opere?
I diversi orientamenti giurisprudenziali sui frontalini. A tal riguardo si registrano due orientamenti giurisprudenziali.
Il primo orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito considera i frontalini di competenza condominiale poiché concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici caratterizzando le facciate e, pertanto, le spese di manutenzione – in quest’ottica – sono di competenza di tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà generale. (Cfr. (Trib. Milano, 01 febbraio 1988, n.1045; Cass., 18 marzo 1989 n.1361; Trib. Milano, 14 ottobre 1991 n. 9259; Cass., 29 ottobre 2018, n. 27413; Trib. di Roma, 19 Gennaio 2021, n. 915).
In altre occasioni, invece, la Suprema Corte di Cassazione (Cass. 07 settembre 1996, n. 8159; Cass. 21 gennaio 2000, n. 637; Cass. 20 luglio 2004, n. 14576; Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784) ammetteva la ripartizione delle spese afferenti i frontalini tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi, SOLO SE assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’Edificio.
Ma chi stabilisce la funzione decorativa-ornamentale del frontalino rispetto all’immobile? Secondo gli Ermellini (Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784), si tratta di una valutazione riservata al giudice di merito (ossia i tribunali locali), anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
Con questo secondo orientamento, veniva, dunque, minata la convinzione che il frontalino fosse sempre assimilabile alla facciata e di competenza (in termini economici e di responsabilità) del Condominio.
Si tratta, allora, di entrare nel merito caso per caso, per stabilire la funzione dei frontalini in modo da determinare la corretta ripartizione di spese.
Una possibile soluzione per determinare la competenza dei frontalini. Allorquando la valutazione è effettuata da soggetti diversi dai giudici, sarà sempre passibile di contestazioni perché il condòmino che ha un interesse tenderà ad aderire ad un orientamento giurisprudenziale anziché ad un altro.
Ancora ad oggi, dunque, permane questa incertezza sul corretto addebito delle spese e questo a volte paralizza le attività delle assemblee condominiali per il timore di adottare delibere che poi vengano impugnate e, nel caso, annullate dai giudici.
Dott. Marco Venier | 5 Febbraio 2022 | Condominiocaffe.it
