15/03/2025
Di seguito cari lettori di questa pagina, trovate un sintetico approfondimento del tema che abbiamo trattato questa settimana: 🏠🏢🏗 L'ACQUISTO DI IMMOBILI DA COSTRUIRE, INSIDIE E TUTELE.🏠🏢🏗
In un mondo in cui tutto cambia forse, come qualcuno disse, perché nulla cambi, uno dei momenti più significativi nella vita di una persona, ed in particolare di un italiano, rimane quello dell’acquisto di un .
Oggi parlerò soprattutto dell’ipotesi di di , una fattispecie che ancora oggi, dopo importanti interventi legislativi a tutela dell’acquirente, presenta nella pratica notevoli insidie per l’acquirente e condotte non sempre improntate a correttezza da parte del venditore.
✅In primo luogo, cosa si intende con l’espressione “Immobili da costruire”?
📌Alla luce del Decreto Legislativo 122/2005, recentemente modificato dal Decreto Legislativo 14/2019, per immobili da costruire si intendono gli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire, che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, difettando così dei presupposti per il rilascio del certificato di agibilità.
Sotto il profilo soggettivo la normativa prevede che chi vende (o promette di vendere) sia un costruttore che agisce in qualità di imprenditore, o una cooperativa edilizia, e che chi acquista sia una persona fisica, inclusi i soci della cooperativa.
I citati provvedimenti normativi nascono allo scopo di fornire adeguata tutela all’acquirente di immobile da costruire il quale, rispetto all’acquirente di immobile già costruito e dotato di agibilità, si trova esposto ad un maggior ⚠️ ⚠️di inadempimento della parte alienante, connesso ad esempio
⚠️- da un lato al pericolo che il costruttore, prima del perfezionamento della vendita e della consegna del bene, venga colpito da esecuzione immobiliare o da procedura concorsuale, in tal modo compromettendo a volte irreparabilmente non solo il diritto dell’acquirente alla consegna dell’immobile che aveva acquistato, o promesso di acquistare, ma altresì quello alla restituzione delle somme nel frattempo corrisposte al costruttore a titolo di acconto;
⚠️- dall’altro lato che l’immobile compravenduto ed alla fine pur consegnatogli, rovini o riveli difetti di costruzione e danni ai quali, in assenza dell’intervento del costruttore, esecutato o fallito, o comunque privo di mezzi sufficienti, il compratore dovrà far fronte in proprio.
📣Per rispondere a tali rischi il legislatore ha imposto al costruttore-venditore di
✅ consegnare al compratore, già al momento del preliminare, una fideiussione a garanzia del recupero di tutte le somme incassate dal compratore a titolo di acconto o caparra sino al momento in cui avvenga l’effettivo trasferimento della proprietà, fideiussione e ciò elle somme versate;
✅ il preliminare vede il coinvolgimento della figura del Notaio, in quanto il contratto dovrà assumere la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, dovrà essere trascritto in Conservatoria, con conseguente privilegio speciale ex art 2775 bis in caso di ripetizione delle somme versate al costruttore;
✅ Il Notaio in particolare effettuerà un controllo di legalità che si estenderà ad esempio alla verifica della presenza o meno di vincoli, di pignoramenti o ipoteche, e sullo stesso contratto preliminare affinché recepisca le prescrizioni della normativa sopra citata, fino ad accertare che la fideiussione effettivamente consegnata dal costruttore all’acquirente.
✅ Polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia di eventuali difetti costruttivi o di rovina, in difetto di sua consegna, il compratore può attivare la fideiussione.
L'acquisto di un immobile di proprietà rappresenta nella maggior parte dei casi una delle scelte più impegnative e onerose nella vita di una persona, una scelta per la quale ritengo che la consulenza preventiva di un avvocato valga ogni minuto ed ogni euro spesi, o meglio investiti.
Se necessitate di consulenza in materia immobiliare, ed in particolare se desiderate acquistare un immobile da costruire, potete contattarmi ☎️allo 051307983 o via 📧 [email protected]
