Confedilizia Avezzano APE

06/03/2026

IL N**O PROPRIETARIO PUO' CONCEDERE UN APPARTAMENTO IN LOCAZIONE?

In ipotesi di usufrutto sui immobile, ciò è possibile se vi è espressa pattuizione fra n**o proprietario e usufruttuario.
LA Cassazione ha stabilito, infatti, che il contratto di locazione ha carattere personale e dunque, chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, può concederlo in locazione.

QUANTI MAZZI DI CHIAVI VANNO CONSEGNATI AL CONDUTTORE?

Con il contratto di locazione il bene viene concesso in piena ed esclusiva disponibilità.
Pertanto, salvo diverso accordo, al conduttore vanno consegnate tutte le chiavi che il proprietario possiede.

(Quesiti e risposte tratti da Confedilizia Notizie Anno 36 - n. 1 Gennaio 2026)

02/10/2025

QUATTRO PROPOSTE CONCRETE PER FACILITARE L'ACCESSO ALLA CASA

Confedilizia Notizie n. 218 di settembre 2025.

Ripreso da Il Sole 24 Ore Sabato 9 agosto 2025


E’ sempre vivo, sui media, il dibattito intorno al tema dell’accesso alla casa, con particolare riferimento a quella in affitto, e ai migliori strumenti per garantire tale accesso in modo esteso, venendo incontro a chi attualmente fa più fatica (si veda, da ultimo, il Sole 24 Ore del 28 luglio, pag. 6).

Ferma restando la consapevolezza, diffusamente condivisa, che grande parte del problema risieda in un livello di redditi che per larghe fasce della popolazione non è più al passo con il costo della vita, può essere formulata qualche proposta per affrontare la questione, al fine di migliore la situazione e risolvere alcune criticità.

1. Rafforzare le locazioni a canone concordato

Esaurita nei primi anni novanta la fallimentare – oltre che illiberale – esperienza dell’equo canone, seguita da un periodo transitorio di applicazione dei cosiddetti “patti in deroga”, dal 1998 la locazione abitativa è regolata da una normativa che affianca alla contrattazione libera un canale “agevolato” (o “concordato”) che vede la fissazione del canone, da parte del locatore e del conduttore, all’interno di minimi e massimi stabiliti tramite accordi stipulati in ambito comunale fra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Occorre rafforzare questa forma di affitto calmierato, apprezzata da entrambe le parti contrattuali, favorendone la diffusione attraverso l’incremento degli incentivi fiscali previsti in caso di suo utilizzo. Due potrebbero essere le misure da attuarsi in questa direzione, con effetti potenzialmente visibili in brevissimo tempo: a) l’applicazione in tutti i Comuni della cedolare secca del 10%, anche per ridurre la pressione abitativa nei centri maggiori, a vantaggio di quelli a essi limitrofi; b) un maggiore abbattimento dell’Imu a carico dello Stato, attualmente previsto nella misura del 25%. Il resto dovrebbero farlo i Comuni, fissando aliquote ridotte, sempre in caso di utilizzo dei contratti “concordati”, dell’imposta patrimoniale locale.

2. Rendere celeri gli sfratti

Oltre che di incentivi, i proprietari hanno bisogno di fiducia. E quando si parla di affitto, fiducia vuol dire certezza di rientrare in possesso del proprio immobile in tempi rapidi in caso di morosità o di finita locazione.

Qui c’è molto da lavorare. Il problema non è solo di natura legislativa, considerato che la fase esecutiva dei procedimenti di rilascio risente di condizionamenti di varia natura, anche politica. Tuttavia, qualche cambiamento normativo può essere d’ausilio, e la Confedilizia è in procinto di presentare al Governo una proposta articolata in tal senso.

3. Rifinanziare e rendere efficienti i fondi a sostegno degli inquilini

Una strategia complessiva sulle politiche abitative non può trascurare strumenti finalizzati a sostenere, nel pagamento dei canoni di locazione, gli inquilini che si trovino in situazioni di disagio economico.

In questo quadro, quel che si rende necessario è tornare a finanziare in misura adeguata i fondi da tempo previsti dall’ordinamento (l’ultima legge di bilancio ha riavviato quello per la “morosità incolpevole”) e migliorarne il funzionamento, in modo da garantire che le somme stanziate siano utilizzate con sicurezza e tempestività per il pagamento dei canoni.

4. Far funzionare l'edilizia economica e popolare

Accanto alla locazione privata, che in Italia è stata da sempre assicurata, nella quasi totalità, dalla proprietà immobiliare diffusa, fatta di famiglie di piccoli risparmiatori, una componente essenziale dell’offerta abitativa è rappresentata dall’edilizia pubblica. Ma in questo ambito la situazione è molto critica. Gli ultimi dati evidenziano l’esistenza di ben 86.000 alloggi popolari non assegnati, in quanto bisognosi di interventi di ristrutturazione, che si aggiungono a chissà quante migliaia di abitazioni occupate abusivamente, a seguito di azioni di forza o per effetto di mancati controlli sulla permanenza dei requisiti.

Tutto ciò non è tollerabile. Da questo punto di vista, i 1.381 milioni di euro stanziati dalla manovra 2025 per l’efficientamento dell’edilizia pubblica sono un’importante risposta. Così come essenziale è dare presto seguito a quel piano nazionale per l'edilizia residenziale pubblica e sociale (denominato “Piano Casa Italia”) pure introdotto con la legge di bilancio, auspicabilmente anticipandone l’attuazione.

È sempre vivo, sui media, il dibattito intorno al tema dell’accesso alla casa, con particolare riferimento a quella in affitto, e ai migliori strumenti...

26/07/2025

Il locatore risponde dell'utilizzo abusivo effettuato dai conduttori di un immobile in condominio.

Nel caso in cui i conduttori di un'unità immobiliare facente parte di un condominio pongano in essere comportamenti idonei a pregiudicare il diritto degli altri condomini alla fruizione delle parti comuni, questi ultimi sono legittimati ad agire nei confronti del proprietario-locatore.
infatti, il locatore deve garantire il rispetto, da parte del conduttore, delle disposizioni contenute nell'art. 1102, ben potendo, nel caso di utilizzo improprio del bene comune da parte del conduttore, agire per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento delle obbligazione di cui all'art. 1587 cc.

Da Confedilizia Notizie - Anno 35 - Luglio 25 n.7

03/06/2025

CASSAZIONE SEZIONI UNITE SENT. 4892 DEL 25 FEBBRAIO 2025

Risoluzione anticipata del contratto - Risarcimento del locatore

"Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 cc il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto ma richiede normalmente la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c."

01/04/2025

In tema di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, “perché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 c.p. relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio”.

Così la Cassazione penale, con sentenza n. 44261 del 3.12.2024.

11.12.2024

21/03/2025

Un problema aperto
Il decreto legislativo n. 116 del 13 luglio 2017, in tema di riforma della magistratura onoraria, attribuisce alla competenza del giudice di pace, a far data dal 31 ottobre 2025, tutte “le cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell’articolo 71-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice civile”.

In vista dell’approssimarsi di tale data, la Confedilizia ha espresso – in più di una sede – forte preoccupazione per il contenzioso che una soluzione del genere andrebbe a creare. Infatti, le controversie in un settore in continua evoluzione come quello condominiale – per di più riformato da poco più di 10 anni – sono particolarmente delicate, interessando diritti fondamentali delle persone e, sovente, questioni economiche di rilevante entità. Sono, inoltre, frequentemente caratterizzate da notevole complessità giuridica, come dimostra il fatto che molte cause hanno dovuto essere risolte dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Mentre la previsione che a breve entrerà in vigore non fa alcun distinguo né con riguardo al valore né alla tipologia del contenzioso.

Allo stato è pacifico che ogni azione condominiale debba proporsi dinanzi al Tribunale, salvo il caso si tratti delle controversie menzionate nell’art. 7, terzo comma, n. 2, del codice di procedura civile – a mente del quale il giudice di pace è competente, “qualunque ne sia il valore”, per le cause relative “alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case” – nonché di quelle – sempre demandate sulla base del citato art. 7 del codice di procedura civile al giudice di pace – non superiori a 10mila euro. In quest’ultimo caso, tuttavia, a condizione che il diritto di proprietà non sia stato oggetto di una esplicita richiesta di accertamento da parte di una delle parti.

Si tratta, dunque, di un sistema dai contorni ben definiti, che non necessita di essere rivoluzionato (in questo, infatti, si tradurrebbe il cambio di competenza previsto).

Né, per motivare la nuova impostazione, può invocarsi l’argomento della necessità di ridurre il carico di lavoro della magistratura ordinaria, considerati, da un lato, i dati che certificano una costante riduzione del nuovo contenzioso civile e, dall’altro, il ruolo sempre crescente svolto – con effetto deflattivo – dalla mediazione (obbligatoria).

Tuttavia, la scadenza del 31 ottobre di quest’anno è sempre lì, nonostante alcuni tentativi di almeno posticiparla operati in Parlamento anche da parte di esponenti della maggioranza (alle pagg. 14-15 pubblichiamo due ordini del giorno, che seguono la presentazione di emendamenti nel medesimo senso, non approvati). In effetti, ove si ritenesse di mantenere il trasferimento di competenza, il minimo sarebbe che la data del 31 ottobre fosse differita di qualche anno: la grave situazione in cui versano attualmente gli uffici dei giudici onorari a causa delle carenze di organico più volte denunciate dagli stessi loro rappresentanti non può che spingere, infatti, in questa direzione. Un lasso di tempo, peraltro, che potrebbe consentire anche di trovare la soluzione più soddisfacente rispetto ai diversi interessi coinvolti. Di modo che in una materia, come quella condominiale, che riguarda la stragrande maggioranza degli italiani, sia assicurata una tutela giurisdizionale adeguata.

Giorgio Spaziani Testa

da Confedilizia notizie, marzo ’25

20/01/2025

https://www.lanazione.it/firenze/cronaca/il-business-affitti-brevi-si-8aeb7f76?live

Con un bilocale in centro si possono ottenere fino a 25mila euro lordi in più. Commercialista spiega perché lo sconto Imu del Comune non ha funzionato. "Airbnb, redditività superiore e case sempre a disposizione dei proprietari".

31/01/2024

L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE PUO' ESSERE VIDEOREGISTRATA - PARERE GARANTE

Per il Garante Privacy l'assemblea condominiale può essere videoregistrata ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti:
Inoltre, su qualsiasi supporto, la documentazione deve essere conservata al riparo da accessi indebiti.
A fini probatori è opportuno che detto consenso sia espresso anche in forma scritta mediante sottoscrizione dei partecipanti, anche se esterni alla compagine condominiale.

01/11/2023

Da Confedilizia Notizie, Anno 33 - ottobre 2023 -n. 9

28/06/2023

Intervista al presidente Spaziani Testa, circa gli effetti del rialzo dei tassi sul mercato immobiliare.
Messa in onda il 28/06/2023 in diretta su Rai Uno, all’interno di Tg1 Mattina Estate.

28/09/2022

CAMBIO DESTINAZIONE D'USO IMMOBILE LOCATO

L'obbligo del conduttore di osservare, nell'uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1587 cc n.1) con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall'altro obbligo, sancito dall'art. 1590 cc, di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata.
Da ciò deriva che non è legittimo modificare - neppure provvisoriamente e per breve periodo- la destinazione dell'appartamento locato (Cass. civ. sez. III n. 12384/2022)

30/06/2022

RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE IN CASO DI MANCATE AGEVOLAZIONI FISCALI
L'amministratore è responsabile per la colposa mancata fruizione di agevolazioni fiscali da parte del condominio, ivi compreso il cd. superbonus 110%.
La responsabilità sorge qualora l'amministratore non abbia adempiuto, ovvero non abbia compiutamente adempiuto, al mandatogli conferitogli espressamente dai condomini.

(Cass. Civ. 22343/17; Cass. Civ. 11548/2013)