Studio Notaio Elpidio Valentino

12/05/2023

Lo studio del notaio Valentino è alla ricerca di una persona che si occupi dell’accoglienza dei clienti (reception) e dell’attività di centralinista. È richiesta la conoscenza corrente di almeno due lingue straniere (inglese e francese, in particolare). Non è necessaria la pregressa esperienza in uno studio notarile. Chi è interessato invii un curriculum o contatti direttamente lo studio per un colloquio.

19/05/2020

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06/05/2020

Ecco le nostre procedure per le prestazioni notarili in questo periodo:
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  Al fine di adeguarsi ai provvedimenti assunti dal Presidente del Consiglio dei Ministri in data 11 marzo 2020, volti a contrastare e contenere il diffondersi del virus COVID-19 nel nostro Paese, il nostro Studio Notarile si è dotato delle seguenti regole di condotta. Il notaio è un Pubblico Uff...

16/01/2017

NOTAIO - DEONTOLOGIA - ASSENZA DI TERZIETA' - PROCEDIMENTO DISCIPLINARE (Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 20 dicembre 2016, n. 26369, in Giuffrè)

Il notaio che presta il proprio ministero in atti dei quali è “parte” una società a favore della quale il pubblico ufficiale rogante ha prestato fideiussioni, contravviene al dovere di terzietà cui è tenuto ed è sanzionabile ai sensi dell’articolo 28, n. 3, l. not.. Inoltre, il rilascio di fideiussioni bancarie a favore di una società (nel caso di specie peraltro di elevato importo), costituisce analogamente illecito disciplinare, ai sensi dell’articolo 147, l. not., siccome il notaio che presta fideiussioni si espone a pretese creditorie analoghe a quelle rivolte ad un imprenditore e crea legami di natura negoziale-commerciale con i soggetti ai quali è poi chiamato a rendere prestazioni notarili.
Deve quindi essere irrogata una sanzione pecuniaria (nel caso concreto di diecimila euro) e deve essere punito con la sospensione dall’esercizio della professione (per il periodo di sei mesi), il notaio che non garantisce la “terzietà” e lede il prestigio della categoria notarile.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con sentenza del 20 dicembre 2016, n. 26369.
Nel caso concreto, ad un notaio era stato contestato di avere prestato a favore di una società, in violazione del principio di terzietà, due fideiussioni bancarie del valore di oltre un milione di euro ciascuna (e di aver quindi commesso un illecito disciplinare, ex articolo 147, l. not.), nonchè di avere indebitamente ricevuto in situazione di interesse alcuni atti (due compravendite, due contratti di mutuo e una apertura di credito in conto corrente) che riguardavano la società da lui personalmente garantita con le citate fideiussioni (violando, in questo caso, l’articolo 28, n. 3, l. not.).
La Suprema Corte, confermando la sentenza della Corte d’Appello di Bologna, argomenta la decisione considerando come il comportamento del notaio deve sempre essere contraddistinto da terzietà. Ciò si ricava in modo chiaro dall’articolo 28 della legge notarile, il quale vieta espressamente al notaio di ricevere o autenticare atti che contengano disposizioni che interessano lui stesso, la moglie o alcuno dei suoi parenti e affini in linea retta, in qualunque grado e in linea collaterale fino al terzo grado, o persone delle quali egli sia procuratore.
Tale norma è «posta a presidio della terzietà del notaio, garantendo la tutela anticipata dell'imparzialità della trasparenza della sua attività, sicchè la valutazione dell'esistenza di un interesse personale del rogante, o degli altri soggetti che sono indicati nella norma, va effettuata "ex ante", in termini di mera potenzialità pericolosità, senza che rilevi se le parti abbiano in concreto ricevuto o meno un danno dall'atto rogato».

16/01/2017

UNIONI CIVILI - PENSIONE - COPPIE GAY - DIRITTO ALLA PENSIONE DI REVERSIBILITA' - AI SUPERSTITI

A decorrere dal 5 giugno 2016, il partner di una «unione civile» è equiparato al coniuge (nella coppia che ha contratto matrimonio) e ciò vale anche ai fini del riconoscimento del diritto alle prestazioni pensionistiche e previdenziali.
È quanto chiarito dall’INPS con messaggio n. 5171 del 21 dicembre 2016.
L’Istituto Nazionale di Previdenza Sociale ha recepito le nuove disposizioni introdotte con la legge 76/2016 (c.d. legge Cirinnà), il cui articolo 1, comma 20 prevede che «[a]l solo fine di assicurare l'effettività della tutela dei diritti e il pieno adempimento degli obblighi derivanti dall'unione civile tra persone dello stesso sesso, le disposizioni che si riferiscono al matrimonio e le disposizioni contenenti le parole «coniuge», «coniugi» o termini equivalenti, ovunque ricorrono nelle leggi, negli atti aventi forza di legge, nei regolamenti nonché negli atti amministrativi e nei contratti collettivi, si applicano anche ad ognuna delle parti dell'unione civile tra persone dello stesso sesso».
La parificazione della figura del «coniuge» a quella del «partner» vale anche ai fini previdenziali, cosicché, i membri della coppia gay regolarmente costituita hanno diritto a percepire la pensione di reversibilità a favore dei superstiti, all’integrazione al trattamento minimo, alla maggiorazione sociale e, più precisamente, per quanto concerne la pensione a favore dei superstiti, essi succedono «iure proprio», ossia indipendentemente dall’assunzione dello status di erede.

07/04/2015

AGENTE IMMOBILIARE - Contratto preliminare di vendita - immobile ipotecato - quantum del debito pendente taciuto dall'agente immobiliare - reato di truffa aggravata

(Cass.pen., sezione seconda, sentenza del 25 marzo 2015, n. 12601, in www.cassazione.net)

La condotta dell’agente immobiliare che, in concorso con i proprietari dell’unità immobiliare posta in vendita, induce un soggetto a stipulare un contratto preliminare d’acquisto dell’immobile, facendogli credere che sul cespite gravi soltanto un’ipoteca di modesto importo, integra un comportamento ascrivibile a quello del reato di truffa aggravata, ai sensi dell’art, 61, n. 7, cod. pen..

In particolare, nel caso concreto, a fronte di un prezzo di vendita di euro centocinquantamila, esisteva un’iscrizione ipotecaria per euro duecentonovantacinquemila, circostanza divenuta nota alla parte promittente acquirente solo in sede di stipula del contratto definitivo.

I giudici di primo e secondo grado hanno ritenuto esistente «il dolo della ricorrente [dipendente dell’agenzia immobiliare], non solo per essersi, dopo il versamento della caparra e del compenso provvisionale, ripetutamente negata al telefono e per aver omesso di consegnare la visura ipotecaria più volte chiesta dalla persona offesa, ma anche per averla più volte rassicurata, nel corso della trattativa e al momento stesso della firma del preliminare e della consegna del denaro, che sull’immobile gravava solo un’ipoteca volontaria di residuale importo, mentre, in realtà, ve ne era un’altra di assai rilevante importo».

I giudici hanno ritenuto che seppure la parte offesa avrebbe potuto provvedere da sé alla visura ipotecaria, a causa della negligenza o della scarsa accortezza del soggetto passivo del delitto ex art. 640 cod.pen., in tal caso l’imputato non può beneficiare di scriminanti o attenuanti.

Il comportamento contestato all’agente immobiliare, in particolare, è stato quello di aver taciuto la reale entità del gravame, esponendo così il promittente venditore ad una rappresentazione della realtà non veritiera, indicendolo così a sottoscrivere il contratto preliminare.

Ai giudici è apparso improbabile invocare la buona fede del mediatore, bensì, è stato ritenuto si trattasse di un’«irragionevole congettura» in quanto l’agente immobiliare non poteva non essere a conoscenza della predetta circostanza.

Cassazione.net - Massime e Sentenze della Corte Suprema di Cassazione

17/03/2015

Certificato di agibilità - mancanza al momento del contratto definitivo - legittimo il rifiuto di stipulare - aliud pro alio - inadempimento del promittente venditore

Trib. Milano, sez. VI, sentenza del 9 gennaio 2015, n. 1488, in Pluris)

In materia di inadempimento al preliminare di vendita, la mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile alla data fissata per la stipula del rogito notarile costituisce un grave inadempimento che legittima la risoluzione del contratto preliminare e la condanna della parte promittente venditore al pagamento del doppio della caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c..

A tal fine, il Tribunale di Milano, richiama precedente giurisprudenza della Corte di Cassazione che aveva affermato che «nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza» (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391; Cass., 20 gennaio 1996, n. 442; Cass., 14 dicembre 1994, n. 10703).

Nel caso concreto, la parte promittente venditrice aveva adito l’autorità giudiziaria lamentando l'inadempimento del promissario acquirente all'obbligo assunto con il preliminare di vendita di stipulare, entro un termine essenziale, il contratto definitivo, rivendicando il suo diritto a trattenere la caparra versata.

A sua volta, il promissario acquirente, costituitosi in giudizio, aveva eccepito il grave inadempimento del promittente venditore derivante dallo stato dell’immobile che risultava non regolare dal punto di vista urbanistico, nonché, lamentava di aver ricevuto documentazione incompleta del bene; a tal fine, chiedeva la riduzione del prezzo (actio quanti minoris) o, alternativamente, la possibilità di recedere dal contratto, con condanna del promittente venditore a versare il doppio della caparra.

Quanto alla mancanza del certificato di abitabilità, il Tribunale di Milano evidenzia come “nella vendita di beni immobili viene in rilievo l’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto: conseguentemente, il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento della cosa venduta e la mancanza di tale documento, al momento della diffida ad adempiere, costituisce grave inadempimento del venditore” (Cass., 27 novembre 2009, n. 25040); in particolare, la previsione secondo la quale il bene viene accettato "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica anche l’accettazione della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile poiché la sola conoscenza del suo mancato rilascio al momento della stipulazione, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore.

Quindi, la mancanza del certificato di abitabilità legittima il rifiuto della parte promittente acquirente di corrispondere ulteriormente il prezzo di acquisto degli immobili (Cass. Civ., n. 13225 del 2008) e giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare (Cass. Civ., n. 14899 del 2011), con conseguente condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra: si tratta infatti di fattispecie riconducibile al cd. aliud pro alio (vendita di bene che non ha le caratteristiche pattuite).

Infine, un altro aspetto analizzato dai giudici e considerato come “grave inadempimento” ha riguardato la mancata conformità della planimetria allo stato dell’immobile, ai fini dell’art. 19, comma 14, L. n. 122 del 2010, il quale ha aggiunto il comma 1-bis all'art. 29, L. n. 52 del 1985, in base al quale gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, (...) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie".

Trattandosi di una norma volta a contrastare l’evasione fiscale, l’Agenzia del Territorio con la Circolare n. 2 del 2010 ha chiarito che, nell'ipotesi in cui la planimetria non riproduca fedelmente la configurazione reale attuale dell'immobile, per operare la dichiarazione di conformità occorre presentare denuncia di variazione con nuova planimetria aggiornata dello stato reale dell'immobile: tale obbligo sussiste nel caso in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe, a seguito di ristrutturazione, ampliamento, frazionamenti, annessioni.

Poiché nel caso di specie esisteva una difformità tra le risultanze della visura catastale (che contava 6 vani) e la reale consistenza del bene (7 vani), il Tribunale ha ritenuto legittimo il rifiuto del promittente acquirente di addivenire alla stipula in quanto ci si trovava in una situazione in cui appariva probabile la violazione di
una norma imperativa di legge.

Alla luce di quanto detto, secondo il Tribunale di Milano, non si poteva dar luogo ad esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., con condanna del promittente venditore a versare il doppio della caparra.

17/03/2015

Angelo Busani - Il Sole 24 ore 8 marzo 2015

LA TASSAZIONE

È oggetto delle imposte l’istituzione del vincolo in sé e bisogna applicare l’aliquota massima dell’8% oltre all’imposta ipotecaria.

Non c’è trust se non c’è trasferimento di beni a un trustee (e quindi il trust “auto-dichiarato” non esisterebbe); l’imposta di donazione si applica nel momento in cui il disponente vincola i beni in trust, perché grava sulla istituzione di vincoli di destinazione, a prescindere dal fatto che vi sia un trasferimento patrimoniale da un soggetto all’altro (ad esempio, un trasferimento da colui che – come il settlor – istituisce il trust a favore di un trustee).

È questo il contenuto-shock della sentenza della Cassazione n. 3886 del 25 febbraio 2015 che, insieme alle sentenze n. 3735 e 3737 del 24 febbraio 2015 (si veda «Il Sole 24 Ore» del 25 febbraio 2015), va a formare un gruppo di sentenze che rimarranno annoverate, negli annali della giurisprudenza tributaria italiana, come sentenze “storiche” per essersi occupate per la prima volta di trust in sede di giudizio di legittimità (e per avere usato una “mano pesante” per tutti i trust diversi da quelli nei quali tra disponente e beneficiari non vi sia uno stretto rapporto familiare).

Nella fattispecie giunta dunque all’esame della Suprema corte nella sentenza n. 3886, due coniugi (proprietari di immobili) si erano “auto dichiarati” trustee di se stessi, con l’intento di realizzare una destinazione dei beni vincolati in trust analoga a quella che si ottiene stipulando un fondo patrimoniale.

La Cassazione anzitutto (senza che questa fosse la materia del giudizio) sconfessa pesantemente questa impostazione: «il regolamento (…) realizzato dai coniugi (…), benchè sia denominato trust, non ne ha la fisionomia: ne manca, difatti, uno dei tratti tipologicamente caratteristici, ossia il trasferimento a terzi da parte del settlor dei beni costituiti in trust».

In altri termini, per la Cassazione non esisterebbe il trust “auto-dichiarato”: si tratta di un’affermazione assai impressionante, perché se è vero che il trust “auto dichiarato” può far sorgere fortissimi sospetti di essere simulato, e quindi di essere una struttura fittizia o una costruzione artificiosa (si vedano le sentenza di Cassazione n. 13276/2011 e n. 21621/2014) da qui a dire che il trust auto-dichiarato non esiste c’è evidentemente un salto enorme.

Non solo perché le leggi straniere che disciplinano il trust ammettono pacificamente il trust auto-dichiarato, non solo perché nell’ordinamento italiano esiste una pluralità di fattispecie di vincoli “auto-istituiti” (il fondo patrimoniale, l’eredità beneficiata, il vincolo di cui all’articolo 2645-ter, le separazioni patrimoniali all’interno delle Sgr, eccetera), ma anche perché nella pluriennale prassi professionale quotidiana vi sono continue applicazioni di questo schema, come nel caso degli escrow account, e cioè dei depositi di somme in garanzia che un professionista riceve per conto dei suoi clienti.

Dopo dunque aver praticamente bollato di inesistenza il trust venuto al suo esame, la Cassazione, passa a stabilirne la tassazione (ripetendo con identiche parole la decisione contenuta nelle predette sentenze n. 3735 e 3737 del giorno precedente) con un esito durissimo: ciò che è oggetto di tassazione è l’istituzione del vincolo in sè (a prescindere dal fatto che vi sia, o meno, trasferimento di patrimonio); e, dato che non ricorre il presupposto dell’attribuzione donativa tra parenti in linea retta (proprio perché non vi alcun trasferimento patrimoniale, ma solo, appunto, l’istituzione di un vincolo) l’aliquota allora è quella massima, vale a dire l’8% (oltre, evidentemente, al 2% per l’imposta ipotecaria).

Ma non finisce qui. Dato che la tassazione concerne il vincolo di destinazione in sé e per sé, allora, secondo la Suprema corte oggetto di tassazione (con ciò debordando dalla fattispecie soggetta al suo giudizio) devono essere anche i vincoli di destinazione previsti dall’articolo 2645-ter del Codice civile: qui evidentemente non si può dubitare della loro liceità (essendo strutture che la legge stessa consente); ma, se c’era una cosa che appariva certa fino a ieri, questa era la non tassabilità dell’atto istitutivo del vincolo previsto dall’articolo 2645-ter del codice Civile che non comportasse un trasferimento patrimoniale. Non perché lo sostenesse qualche contribuente particolarmente avventato, ma perché da sempre lo dice l’agenzia delle Entrate, ad esempio nella “famosa” circolare n. 3 del 22 gennaio 2008, emanata all’indomani della estensione (con Dl 262/2006) dell’imposta di donazione agli atti istitutivi dei vincoli di destinazione.

23/02/2015

Sul nostro sito, nella sezione "IN EVIDENZA", è disponibile la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 4E del 19 febbraio 2015 in tema di regime fiscale del "RENT TO BUY".

18/02/2015

Trasferimento di beni al coniuge poco prima della notifica della cartella esattoriale - Sottrazione fraudolenta di beni

18 febbraio 2015

Il contribuente che poco prima di ricevere la notifica di una cartella esattoriale di pagamento trasferisce (nel caso di specie con contratto di vendita) alla moglie, due immobili di rilevante valore, commette un’azione qualificabile come “sottrazione fraudolenta” di beni al fisco La Corte di Cassazione ha così dato una lettura restrittiva del contenuto dell’art. 52, lettera g) (*), del Decreto Legge 21 giugno 2013, n. 69, “Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia”, ritenendo che riguardi solo la pignorabilità civile del bene e non il sequestro finalizzato alla confisca penale.
La citata norma riguarda solo l’esenzione dal pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore (se la sanzione ha natura civile), ma non invece il caso in cui la misura cautelare sia necessaria a causa di attività compiute dal contribuente che hanno risvolti penali.
Pertanto, se la misura del sequestro sull’abitazione principale è necessaria in conseguenza del mancato pagamento delle imposte, non è applicabile la regola di esenzione di cui al citato art. 52, lett. g).
Secondo i giudici, «anche a voler seguire il ragionamento dell'indagato, secondo il quale il reato si realizzerebbe solamente laddove la apparente e fraudolenta dispersione della garanzia patrimoniale sia intervenuta successivamente all'inizio della attività di riscossione da parte del concessionario, come rileva lo stesso ricorrente, la cessione immobiliare alla moglie è intervenuta due giorni prima della notificazione nei suoi confronti di una cartella di pagamento, mentre l'attività volta alla riscossione del tributo già era iniziata precedentemente con la iscrizione a ruolo della imposta non versata, essendo questo il primo atto della procedura di riscossione».

(*) La richiamata norma è del seguente tenore:
«g) all'articolo 76, il comma 1 e' sostituito dal seguente: "1.
Ferma la facolta' di intervento ai sensi ((dell'articolo 499)) del codice di procedura civile, l'agente della riscossione:
a) non da' corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprieta' del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e' adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede
anagraficamente;
((a-bis) non da' corso all'espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti "beni essenziali" e individuato con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze d'intesa con l'Agenzia delle entrate e con l'Istituto nazionale di statistica));
b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), puo' procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L'espropriazione puo' essere avviata se e' stata iscritta l'ipoteca di cui all'articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto».

15/02/2015

Lawyer & law firm

05/02/2015