26/05/2025
എന്തുകൊണ്ട് ഭൂമിയുമായി ബാധപ്പെട്ട ഇടപാടുകൾ നടത്തുന്നതിന് മുമ്പ്, പരിചയ സമ്പന്നനായ ഒരു വക്കീലിനെ സമീപിച്ച് ഉപദേശം തേടണം ?
1. ഉടമസ്ഥത മനസ്സിലാക്കാൻ
നമ്മുടെ നാട്ടിലെ മിഥ്യാ ധാരണകളിൽ ഒന്നാണ് അടിയാധാരവും നികുതി രസീതിയും ഉണ്ടെങ്കിൽ ഉടമസ്ഥത ഉറപ്പാക്കാം എന്ന്. പക്ഷേ ഈ ധാരണ തെറ്റാണ്. നിങൾ ഒരു ഭൂമി വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്നുണ്ട് എങ്കിൽ ആ ഭൂമിയുടെ അടിയാധാരം മാത്രം നോക്കിയാൽ പോര. മറിച്ച് ആ ഭൂമി ആദ്യമായി ആർക്ക് കിട്ടി, എങ്ങനെ കിട്ടി എന്നുള്ളത് കാണിക്കുന്നത് മുതൽ ഇങ്ങോട്ട് ഉള്ള രേഖകൾ കൃത്യമായി പരിശോധിക്കണം. ഇല്ലെങ്കിൽ, ഭാവിയിൽ എനിക്ക് അവകാശമുള്ള സ്വത്ത് എൻ്റെ ചേട്ടൻ വിറ്റു, അത് സാധുവല്ല, എനിക്ക് എൻ്റെ അവകാശം വേണം എന്നിങ്ങനെ ഉള്ള കേസുകളിൽ പെട്ട് പൈസ നഷ്ടം സഹിക്കേണ്ടി വരും. ഈ കാര്യം നോക്കി പറയാൻ ഒരിക്കലും ഒരു ആധാര എഴുത്തുകാരനെ കൊണ്ട് സാധിക്കില്ല. അതിന് നിയമം പഠിച്ച്, ഈ മേഖലയിൽ സ്ഥിരമായി specialise ചെയ്യുന്ന ഒരാൾക്ക് മാത്രമേ സാധിക്കൂ. ഒരു ഉദാഹരണം പറയാം, ഈ കഴിഞ്ഞ ദിവസം കേരളത്തിലെ ഒരു പ്രമുഖ ഹോസ്പിറ്റൽ ന് ലീസ് എഗ്രിമെൻ്റ് തയ്യാറാക്കുകയുണ്ടായി. അപ്പോഴാണ് ഒരു കാര്യം ശ്രദ്ധയിൽപ്പെട്ടത്, ഈ ഹോസ്പിറ്റൽ എടുക്കാൻ പോകുന്ന ഭുമിയിൽ ഒരു 2 സെൻ്റ് ഭൂമിയിൽ സത്യത്തിൽ നിലവിലെ കൈവശക്കാരന് യാതൊരു ഉടമസ്ഥതയും ഇല്ല. അത്രയും ഭൂമി അധികമായി കൈവശം ഇരിക്കുന്നതാണ്. നാളെ ഒരു പക്ഷേ ഗവൺമെൻ്റ് അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് ആരെങ്കിലുമോ ആ ഭൂമിയിൽ അവകാശ വാദം ഉന്നയിച്ചാൽ ലീസ് ന് എടുത്ത ഹോസ്പിറ്റൽ പിന്നെ കേസിന് പുറകെ പോകേണ്ടി വരും. കാര്യം ഹോസ്പിറ്റലിൻ്റെ ശ്രദ്ധയിൽപ്പെടുത്തി മറ്റൊരു വിധത്തിൽ ആ പ്രശ്നത്തിന് പരിഹാരം കണ്ടെത്തി. ഇത് പോലെ മരണപ്പെട്ട വ്യക്തികളുടെ എല്ലാ അവകാശികളും ഒപ്പിടാത്ത ഭാഗ കരാർ, അധികാര സ്ഥാപനങ്ങളിൽ നിന്ന് അനുമതി വാങ്ങാതെ കുട്ടികളുടെ അല്ലെങ്കിൽ disabled ആയിട്ടുള്ള വ്യക്തികളുടെ പേരിൽ നടത്തുന്ന ഇടപാടുകൾ എന്നിവ എല്ലാം സൂക്ഷ്മമായി പരിശോധിക്കുക തന്നെ വേണം.
2. നഷ്ടം കുറക്കാൻ
വക്കീൽ ചിലവ് ഒരു 5000 കൊടുക്കേണ്ടി വരുമല്ലോ എന്ന് വിചാരിച്ച് ബ്രോക്കർ മാരുടെയും ആധാരം എഴുത്തുകാരുടെയും വാക്ക് വിശ്വസിച്ച് കുഴിയിൽ ചെന്ന് ചാടുന്ന നിരവധി ആൾക്കാരെ ഞാൻ ഇതിനോടകം കണ്ടിട്ടുണ്ട്. ഓർക്കുക, ഭാവിയിൽ ഒരു കേസ് വന്ന് അല്ലെങ്കിൽ നിയമക്കുരുക്കിൽ പ്പെട്ട് ഭൂമി ഒന്നും ചെയ്യാൻ പറ്റാതെ വർഷങ്ങളോളം ഇടേണ്ടി വരുന്നത് വെച്ച് നോക്കുമ്പോ, ചെയ്യുന്ന പണിക്ക് വക്കീലിന് കൊടുക്കുന്ന ചെറിയ ഫീസ് നിങ്ങൾക്ക് ഒരു നഷ്ടവും ഉണ്ടാക്കുന്നില്ല. മറിച്ച് വലിയ നഷ്ടങ്ങളിൽ നിന്ന് നിങ്ങളെ രക്ഷിക്കുകയെ ചെയ്യുന്നുള്ളു.
3. വില തീരുമാനിക്കാൻ
ഭൂമിയുടെ വില തീരുമാനിക്കാൻ അവിടുത്ത മാർക്കറ്റ് വിലയും, fair value ഉം മാത്രം അറിഞ്ഞാൽ പോര, മറിച്ച് ആ ഭൂമിയെ മൊത്തം മനസ്സിലാക്കണം, അതായത് ആ ഭൂമിക്ക് നിയമപരമായി ഉള്ള എല്ലാ കുറവുകളും നിങൾ മനസ്സിലാക്കുമ്പോൾ നല്ല രീതിയിൽ നിങ്ങൾക്ക് വില തീരുമാനിക്കാൻ സാധിക്കും. ഉദാഹരണത്തിന് സർക്കാർ കൃഷി ചെയ്യാൻ പതിച്ച് നൽകിയിരിക്കുന്ന സ്ഥലത്ത് നിങ്ങൾക്ക് കൊമേഴ്സ്യൽ കെട്ടിടം പണിയാൻ ആവില്ല. അത് പോലെ പ്രത്യേക zone ൽ കിടക്കുന്ന ഭൂമിയിൽ ചില പ്രത്യേക നിർമ്മാണങ്ങൾ സാധ്യമല്ല. ഇത്തരം കാര്യങ്ങളിൽ നിങ്ങൾക്ക് ഒരു ബ്രോക്കറും, ആധാര എഴുത്തുകാരനും ഉപദേശം തരാൻ പോണില്ല.
4. ഭൂമിയിലെ ബാധ്യത അറിയാൻ
അടുത്തത് ഭൂമിയിലെ ബാധ്യത ആണ്. ഇതറിയാൻ EC എടുത്താൽ പോരെ എന്ന് വിചാരിക്കും. പക്ഷേ പോര, മറിച്ച് മറ്റ് ചില രേഖകൾ കൂടി നോക്കണം. ഉദാഹരണം CERSAI. CERAAI രജിസ്ട്രേഷൻ ഉള്ള ഭൂമി എടുത്താൽ ഗതാ ഹുവാ.... ആ ഭൂമി ലോണിൽ കിടക്കാണ്.
പറയാൻ ആണെങ്കിൽ കാര്യങ്ങൾ ഒരുപാട് ഉണ്ട്. തൽക്കാലം ഇത്രേം പറഞ്ഞ് നിർത്തുന്നു. ഇതെങ്കിലും മിനിമം ശ്രദ്ധിച്ചാൽ വലിയ തട്ട് കേടുകളിൽ നിന്ന് ഒരു പരിധി വരെ രക്ഷപ്പെടാം.
അഡ്വ. ഷിബിൻ കെ.എഫ്
കേരള ഹൈക്കോടതി അഭിഭാഷകൻ
Mob: +91 80758 80610
