https://www.facebook.com/497185016821030/

LEX JURIS LEGAL Associates, Chatrapati sambhaji Nagar, Aurangabad (2026)

18/11/2025

घरामध्ये जमीन-जुमल्याचा प्रश्न निघाला की नुसते नात्यांचेच नाही तर कायद्याचेही अनेक फेरफार येतात. वडिलांच्या पा.....

28/09/2025

गृहनिर्माण सोसायटी हा सामूहिक जीवनाचा एक महत्त्वाचा भाग आहे. इमारतीची देखभाल, साफसफाई, सुरक्षा रक्षक, वीज बिल, पाणीपुरवठा, लिफ्टची देखभाल, गार्डन आणि इतर सामायिक सुविधांचा वापर यासाठी प्रत्येक सभासदाकडून नियमानुसार ठरलेले मासिक किंवा त्रैमासिक मेंटेनन्स आकारले जाते. हे मेंटेनन्स म्हणजे सोसायटीच्या नियमित खर्चाचा कणा असून, त्याशिवाय सोसायटी व्यवस्थितपणे चालवणे अशक्य होते. परंतु, काही सभासद मेंटेनन्स भरण्यास टाळाटाळ करतात किंवा मुद्दाम पैसे रोखून धरतात.
अशा परिस्थितीत इतर सभासदांवर अन्याय होतो, कारण खर्च मात्र प्रत्येकावर समान प्रमाणात विभागला जातो. जे सभासद प्रामाणिकपणे आपले मेंटेनन्स भरतात, त्यांना जास्त भार सहन करावा लागतो आणि सोसायटीच्या कामकाजात अडथळे निर्माण होतात. सोसायटी अधिनियम व उपनियम स्पष्टपणे सांगतात की, प्रत्येक सभासदाने ठरवून दिलेले पैसे वेळेवर भरणे ही त्यांची कायदेशीर जबाबदारी आहे. न भरल्यास, सुरुवातीला सोसायटीकडून सभासदांस नोटीस देऊन थकबाकी तातडीने जमा करण्याची सूचना केली जाते.त्यानंतरही पैसे भरले गेले नाहीत, तर विलंब शुल्क आकारले जाते आणि शेवटी सोसायटीकडे दंडात्मक कारवाई करण्याचा पर्याय उरतो.
कारवाईच्या स्वरूपात थकबाकीदार सभासदाचे सामाईक सुविधा वापरण्यावर निर्बंध घालणे, नोटीस बोर्डावर नावे जाहीर करणे, तसेच थेट वसुलीसाठी सहकारी न्यायालयाकडे जाणे हे उपाय कायद्याने उपलब्ध आहेत. सहकारी न्यायालयाला सोसायटीच्या अर्जावरून थकबाकीदाराकडून रक्कम वसूल करण्याचे आणि आवश्यक असल्यास मालमत्तेवर जप्ती आणण्याचे अधिकार आहेत. त्यामुळे एकट्या व्यक्तीच्या हट्टीपणामुळे संपूर्ण सोसायटीच्या व्यवहारात अडथळा निर्माण होऊ नये, यासाठी कठोर तरतुदी ठेवण्यात आल्या आहेत.
खरे पाहता, मेंटेनन्स भरणे ही केवळ कायदेशीर जबाबदारी नसून सामूहिक जीवनात सहभागी होण्याची सामाजिक जबाबदारी आहे. आपण ज्या सोसायटीत राहतो, तिचे सुचारू संचालन व्हावे, आपल्यालाही उत्तम सुविधा मिळाव्यात, यासाठी वेळेवर पैसे भरणे आवश्यक आहे. जर सभासद आपले कर्तव्य प्रामाणिकपणे पार पाडतील, तर सोसायटीचे व्यवस्थापन पारदर्शक व सुरळीत राहील, सर्वांमध्ये विश्वास वाढेल आणि समाजजीवन अधिक सुखकर बनेल.
Lex juris legal associate
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞7517412302.

07/06/2025

कुजलेली न्यायव्यवस्था की आपणच तिला कुजवलं आहे?

लखन पासी या १०४ वर्षांच्या वृद्ध व्यक्तीची तुरुंगातून सुटका झाली, ही बातमी वाचताना काळजात चटका लागतो. तब्बल ४८ वर्षे त्यांनी एका खोट्या खुनाच्या आरोपाखाली जन्मठेपेची शिक्षा भोगली. इतक्या प्रदीर्घ काळासाठी कोणीतरी निरपराध व्यक्ती जेलमध्ये असावी, हे केवळ दुःखदच नाही तर अत्यंत लज्जास्पद आहे. या घटनेनंतर अनेकजण न्यायव्यवस्थेवर टीका करू लागले. कुणी म्हणाले की ही न्यायव्यवस्था कुजलेली आहे, कुणी म्हणाले की संविधान बदलायला पाहिजे. पण हे सगळं ऐकताना एक गोष्ट खूप प्रकर्षाने जाणवते. न्यायव्यवस्था खरोखरच कुजलेली आहे का, की आपणच तिला कुजवून टाकलं आहे?
भारतीय राज्यघटना ही जगातील सर्वोत्तम संविधानांपैकी एक आहे. ती केवळ कायदे सांगत नाही, तर सामान्य माणसाच्या हक्कांची हमी देते. समतेची, स्वातंत्र्याची, न्यायाची आणि बंधुतेची ग्वाही देते. पण आजवरच्या अनुभवांवरून दिसते की आपण त्या राज्यघटनेचे खरे रक्षक नाही ठरलो. आपण संविधान हातात घेऊन फोटो काढतो, पण त्यात लिहिलेले जगायला विसरतो.संविधानात दोष नाही, दोष आहे तो आपल्या व्यवस्थेचा आणि आपण निवडून दिलेल्या लोकांचा. लखन पांसी यांना ज्यांनी अटक केली, त्यांचा तपास योग्य पद्धतीने झाला का? साक्षीदार खरे होते का? वकील जबाबदारीने काम करत होते का? खटल्याचे प्रकरण योग्य वेळेत निकाली लागले का? या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं ‘नाही’ अशीच आहेत. पण तरीही दोष मात्र न्यायव्यवस्थेवर दिला जातो. आज देशात लाखो प्रलंबित खटले आहेत. न्यायालयांना पुरेसे न्यायाधीश नाहीत. पोलिसांकडे अपुरी साधने आहेत. तपास यंत्रणा राजकीय दबावाखाली वागत असतात. लोक एकमेकांवर खोटे गुन्हे दाखल करतात; साक्षीदार पैसे घेऊन खोटे बोलतात. अशा वेळी कोणतीही यंत्रणा निष्पक्ष आणि कार्यक्षम राहू शकते का?
संविधानाला दोष देणे हे अगदी सोपे आहे, पण त्यातील तत्त्वांना जगणे खूप अवघड आहे. आज आपण ज्या गोष्टींचा गवगवा करतो, त्या सर्व गोष्टी संविधानाने आपल्याला दिलेल्या आहेत. पण त्या साकार करण्यासाठी आपण जबाबदारीने वागतो का? आपण योग्य उमेदवारांना निवडून देतो का? आपण आपल्या न्यायसंस्थेचा आदर राखतो का? अनेक वेळा आपणच यंत्रणेशी खेळतो आणि नंतर तीच यंत्रणा आपल्याला चुकीची वाटते.
लखन पासी यांच्यासारख्यांच्या आयुष्यावर झालेला अन्याय पाहून राग येणे साहजिक आहे. पण तो राग दिशा चुकवून संविधानाच्या विरोधात गेल्यास आपण अजूनच गडबड करतो. संविधान बदलण्याची भाषा करण्याआधी आपली वृत्ती बदलणे आवश्यक आहे. आपल्याकडे कायद्याचे ज्ञान असणे, न्यायव्यवस्थेबद्दल जागरूकता असणे, आणि खऱ्या अर्थाने लोकशाहीच्या मूल्यांचा आदर करणे ही सगळी जबाबदारी आपली आहे. लखन पासी यांना न्याय मिळाला, तो उशिरा का होईना, पण तो संविधानाच्या चौकटीत मिळाला. त्यामुळे संविधान दोषी नाही, दोष आपल्याच वागण्यात आहे.
न्याय मिळणे हे महत्त्वाचे आहेच, पण तो वेळेवर मिळणे हे त्याहून अधिक महत्त्वाचे आहे. आपल्या समाजात हजारो लखन पासी आहेत, ज्यांना न्याय मिळायला वर्षानुवर्षे लागतात. त्यांच्यासाठी आपण बोलायला हवे, लढायला हवे आणि व्यवस्थेला सुधारायला भाग पाडायला हवे. संविधान बदलण्याची गरज नाही, त्याचे रक्षण करणे आणि ते योग्य लोकांच्या हाती देणे, हीच खरी गरज आहे.
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

22/05/2025

हुंडाबळी…. २०२५ मध्येही ही विकृत मानसिकता का?
आज २१ व्या शतकात, जिथे आपण प्रगती आणि आधुनिकतेची भाषा बोलतो, तिथे हुंडाबळीसारख्या अमानुष घटना आजही घडताना पाहून मन विषण्ण होते. छत्रपती संभाजीनगरमधील वैष्णवी हगवणे यांचे प्रकरण हे याच विकृत मानसिकतेचे एक भयानक उदाहरण आहे. एका २३ वर्षांच्या गर्भवती महिलेचा संशयास्पदरीत्या मृत्यू होतो आणि तिचे कुटुंबीय हुंड्यासाठी छळाचा आरोप करतात, हे आपल्या समाजाला अंतर्मुख व्हायला लावणारे आहे.
वैष्णवींचा मृतदेह गळफास घेतलेल्या अवस्थेत सापडतो, पण तिच्या शरीरावर जखमा, रक्त साकळलेले डाग आणि गळा आवळल्याच्या खुणा स्पष्टपणे दिसतात. हे सारे प्रश्नचिन्ह निर्माण करते. ही आत्महत्या होती की क्रूर हत्या? वैष्णवींच्या कुटुंबीयांनी आरोप केला आहे की, तिच्या सासरच्या मंडळींनी ५१ तोळे सोने आणि फॉर्च्युनर गाडीसाठी तिचा छळ केला. इतकेच नाही तर, तिच्या गर्भातील बाळाला दुसऱ्याचे म्हणत तिचा मानसिक छळही करण्यात आला. ज्यांनी हे सारे केले, ते गावात नावाजलेले, राजकीय संबंध असलेले आणि धनदांडगे लोक आहेत.ही बाब अधिकच धक्कादायक आहे, कारण यामुळे कायद्याच्या अंमलबजावणीवरच प्रश्नचिन्ह निर्माण होते. आजही, २०२५ मध्ये, पैसा आणि प्रतिष्ठेच्या नावाखाली एका निष्पाप मुलीचे आयुष्य उद्ध्वस्त केले जात आहे. हुंडा ही केवळ पैशाची लालसा नाही, तर ती एक विकृत मानसिकता आहे. ही मानसिकता मुलीला माणूस न समजता एक वस्तू मानते, जिला प्रतिष्ठेच्या नावाखाली ओरबाडून काढले जाते. धनदांडगे लोक कायद्याची भीती नसताना, आपल्या राजकीय संबंधांमुळे वाचू असे समजून अशा कृत्यांना प्रोत्साहन देतात, ही अत्यंत गंभीर बाब आहे. त्यांना वाटते की पैसा आणि 'कनेक्शन' त्यांना वाचवतील.
वैष्णवीच्या वडिलांनी सांगितले की, दोन वर्षे त्यांनी "इज्जतीच्या भीतीने" हा अन्याय सहन केला. ही केवळ वैष्णवीच्या कुटुंबाची गोष्ट नाही, तर अशा अनेक कुटुंबांची आहे जी हुंड्याच्या नावाखाली छळली जातात आणि "लोक काय म्हणतील" या भीतीने गप्प बसतात. याच भीतीमुळे अनेकदा हुंडा मागणाऱ्या स्थळाला थेट नकार दिला जात नाही आणि त्याचे परिणाम एका तरुण मुलीच्या आयुष्याच्या दर्दनाक समाप्तीमध्ये होतात.
वैष्णवी हगवणे प्रकरण आपल्याला आरसा दाखवते.आपण अजूनही अशा घाणेरड्या प्रथांना खतपाणी घालणार आहोत की त्यांच्या मुळावर घाव घालणार आहोत? हा प्रश्न प्रत्येकाच्या मनात उभा राहायला हवा. जोपर्यंत आपण ही नीच मानसिकता बदलत नाही, जोपर्यंत आपण हुंड्याच्या विरोधात ठामपणे उभे राहत नाही, तोपर्यंत वैष्णवीसारख्या अनेक मुलींची स्वप्ने अशीच चिरडली जात राहतील. या प्रकरणात सखोल चौकशी होऊन दोषींना कठोर शिक्षा मिळणे अत्यंत आवश्यक आहे. कायद्याची अंमलबजावणी प्रभावीपणे व्हावी आणि समाजात हुंडाविरोधी जनजागृती मोठ्या प्रमाणावर व्हायला हवी. प्रत्येक मुलीला सन्मानाने जगण्याचा हक्क आहे आणि तो तिला मिळालाच पाहिजे. हुंडा ही एक सामाजिक कीड आहे आणि तिचा नाश करणे ही आपल्या सर्वांची सामूहिक जबाबदारी आहे.
LEX JURIS LEGAL ASSOCIATES
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+९१७५१७४१२३०२

19/04/2025

Lex Juris Legal Associatesच्या अधिकृत पेजवर एका सदस्याकडून विचारल्या गेलेल्या एका प्रश्नातून प्रेरणा घेऊन हा लेख लिहावा असे वाटले. प्रश्न असा होता की, बिल्डर म्हणतो की विक्रीखत किंवा अपार्टमेंट डीड झाले म्हणजे कन्व्हेन्स डीडची गरज नाही. आणि अशा प्रकारची माहिती अनेक गृहखरेदीदारांमध्ये संभ्रम निर्माण करते. म्हणूनच या लेखाच्या माध्यमातून या दोन महत्त्वाच्या दस्तऐवजांमधील स्पष्ट फरक समजावून सांगण्याचा प्रयत्न केला आहे.
जेव्हा आपण एखाद्या प्रोजेक्टमध्ये फ्लॅट घेतो, तेव्हा बिल्डर आपल्यासोबत विक्रीखत करतो. हे विक्रीखत म्हणजे त्या विशिष्ट फ्लॅटचा व्यवहार. यात फ्लॅटचा आकार, किंमत आणि त्या फ्लॅटच्या क्षेत्रफळाच्या आधारावर जमीन व सामायिक भागात असलेला हिस्सा असतो. त्यामुळे आपण त्या फ्लॅटचे कायदेशीर मालक होतो. पण हा दस्तऐवज केवळ वैयक्तिक मालकी दर्शवितो. संपूर्ण जमिनीचा, जिने, गच्ची, पार्किंग, गार्डन अशा सामायिक मालमत्तेचा हक्क यातून मिळत नाही.
तो हक्क मिळतो कन्व्हेन्स डीडद्वारे.कन्व्हेन्स डीड म्हणजे बिल्डरने संपूर्ण जमिनीचा आणि सामायिक जागेचा ताबा अधिकृतपणे सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोसिएशनच्या नावे हस्तांतरित करणे. जेव्हा हे हस्तांतरण होते, तेव्हाच संबंधित इमारतीमधील सर्व सदस्यांचा त्या जमिनीवर कायदेशीर हक्क निर्माण होतो.
आजच्या काळात, बाहेरच्या शहरांमध्ये अनेक बिल्डर अपार्टमेंट डीडलाच कन्व्हेन्स डीड समजतात आणि ग्राहकांनाही तसे सांगतात. ते असे सांगतात की, एकदा विक्रीखत झाले की, सगळे झाले. पण हे अर्धवट ज्ञान ग्राहकासाठी भविष्यात अडचणीचे ठरू शकते. कारण कन्व्हेन्स डीडशिवाय सोसायटी पुनर्विकास, देखभाल, अथवा कायदेशीर निर्णयांमध्ये स्वतंत्रपणे काम करू शकत नाही. प्रॉपर्टी कार्डवर बिल्डरचे नाव राहिले तर तोच मालक मानला जातो. त्यामुळे भविष्यातील कोणतेही मोठे पाऊल उचलताना बिल्डरच्या संमतीची गरज भासते.
म्हणून, जर तुमच्या सोसायटीने अजून कन्व्हेन्स डीड केले नसेल, तर ही बाब गांभीर्याने घेणे अत्यावश्यक आहे. सोसायटीची नोंदणी करून घ्या आणि बिल्डरकडे कन्व्हेन्स डीडची मागणी करा.जर बिल्डर टाळाटाळ करत असेल, तर MOFA कायद्याअंतर्गत डिम्ड कन्व्हेन्ससाठी जिल्हा उपनिबंधकाकडे अर्ज करा.
घर फक्त चार भिंतींचे नसतं, ते त्या जमिनीवर उभं असलेलं तुमचं स्वप्न असतं. आणि त्या स्वप्नाचा खरा मालकीहक्क तुम्हाला कन्व्हेन्स डीडमुळेच मिळतो. म्हणूनच, केवळ विक्रीखत करून समाधान मानू नका. जमिनीचा आणि सामायिक हक्काचा पुरावा असलेलं कन्व्हेन्स डीड हेच तुमच्या मालकीचे खरे दस्तऐवज आहे. वेळेत जागे व्हा, हक्क माग आणि तुमचं घर पूर्णपणे तुमचं करून घ्या.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

19/04/2025

Conveyance Deed करून देणे टाळल्यास कारवाई

गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या संदर्भात मालमत्तेचा मालकीहक्क अधिकृतपणे सोसायटीकडे हस्तांतरित करणे ही एक अत्यंत महत्त्वाची प्रक्रिया आहे. ही प्रक्रिया ‘Conveyance Deed’ म्हणजेच मालमत्ता हस्तांतरणाचा अधिकृत दस्तऐवजाद्वारे पूर्ण केली जाते. महाराष्ट्रामध्ये MOFA आणि सहकारी संस्था कायद्यानुसार बिल्डरने किंवा डेव्हलपरने सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर काही विशिष्ट कालावधीत हा दस्तऐवज करून देणे बंधनकारक आहे.
मात्र प्रत्यक्षात अनेक बिल्डर किंवा विकासक हा दस्तऐवज करणे टाळतात. काही वेळा ते यामध्ये जाणूनबुजून विलंब करतात, तर काही वेळा ते सोसायटीच्या दुर्लक्षाचा फायदा घेतात. अशा परिस्थितीत सोसायटीकडे मालकीहक्क नसल्याने अनेक कायदेशीर व प्रशासकीय अडचणी निर्माण होतात. पुनर्विकासासाठी लागणारा जमीन हक्क स्पष्ट नसतो, बँकेतून लोन मिळवण्यास अडथळा येतो, सरकारी अनुदान किंवा योजना लागू करताना अडचणी येतात. शिवाय, जमिनीवर कायदेशीर हक्क नसल्याने सोसायटीचे बाजारमूल्यही कमी होते.
जर बिल्डरने वेळेवर कन्व्हेन्स डीड दिला नाही, तर सोसायटीकडे कायदेशीर पर्याय उपलब्ध आहेत. सर्वप्रथम त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवून दस्तऐवज करण्यास भाग पाडता येते. तरीही तो सहकार्य करत नसेल, तर महाराष्ट्र शासनाने "डीम्ड कन्व्हेन्स" ही विशेष तरतूद उपलब्ध करून दिली आहे. त्याअंतर्गत सोसायटीने सहकार आयुक्तांकडे अर्ज करून थेट मालमत्ता हस्तांतरित करून घेता येते. त्यासाठी आवश्यक कागदपत्रांसह अर्ज करून, सुनावणीनंतर सहकार आयुक्त निर्णय देतात आणि जमिनीचा हक्क अधिकृतपणे सोसायटीकडे येतो. हा निर्णय नोंदणी कार्यालयात नोंदवला जाईल तेव्हा तो कायदेशीररित्या अंतिम होतो.
जर बिल्डरने फसवणूक केली असेल किंवा हेतुपुरस्सर ही प्रक्रिया थांबवली असेल, तर MOFA अंतर्गत त्याच्यावर फौजदारी गुन्हा दाखल करता येतो. याशिवाय RERA कायद्यानुसारही संबंधित विकासकावर दंडात्मक कारवाई करता येते.
या सर्व प्रक्रियांमध्ये कायद्याचा सखोल अभ्यास, अनुभवी वकील, आणि नोंदणी प्रक्रियेचे ज्ञान आवश्यक असते. सोसायटीच्या हितासाठी वेळेवर पावले उचलणे महत्त्वाचे आहे.कारण एकदा कन्वेन्स डिड झाला की, सोसायटीच्या हक्कांवर कोणतीही शंका राहत नाही. मालमत्तेचा मालकीहक्क अधिकृतपणे आपल्या हक्कात आला की, भविष्यातील कोणतीही कायदेशीर अडचण सहज टाळता येते.
म्हणूनच, जर आपल्या सोसायटीने अद्याप कन्वेन्स डिड करून घेतले नसेल, तर आजच ते करणे आवश्यक आहे. अन्यथा वेळ निघून गेल्यावर केवळ पश्चात्ताप हाती येतो. अधिकार मिळवायचे असतील तर त्यासाठी आवाज उठवावा लागतो आणि तो कायद्याच्या चौकटीत उभारलेला असला, तर यश निश्चित असते.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

18/04/2025

हक्कांची पुनर्स्थापना, कन्व्हेयन्स डीडचा निर्णायक निकाल...

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना कन्व्हेयन्स डीड मिळवण्याचा संघर्ष महाराष्ट्रात नवीन नाही. अनेक सोसायट्या वर्षानुवर्षे बिल्डरकडून कन्व्हेयन्स डीड मिळवण्यासाठी प्रयत्न करत असतात, परंतु त्यांना एकतर पुनर्विकासाच्या नावाखाली, फेडरेशन स्थापनेच्या युक्तिवादाखाली किंवा तांत्रिक त्रुटींच्या आड आडवले जाते. अशा पार्श्वभूमीवर १८ फेब्रुवारी २०२५ रोजी मुंबई उच्च न्यायालयाच्या औरंगाबाद खंडपीठाने दिलेला निर्णय, वीर टॉवर को-ऑप. हौ. सोसायटी लिमिटेड विरुद्ध जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था या प्रकरणात, एक महत्त्वाचा मैलाचा न्याय निर्णय ठरतो.
या प्रकरणात न्यायालयाने स्पष्टपणे नमूद केले की सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर आणि करारनामा झाल्यानंतर चार महिन्यांत बिल्डरने कन्व्हेयन्स डीड द्यावी लागते, ही एक कायदेशीर बंधनकारक जबाबदारी आहे. केवळ पुनर्विकासाचे कारण देऊन किंवा फेडरेशनची वाट पाहण्याचे कारण पुढे करून बिल्डर ही जबाबदारी झटकू शकत नाही. न्यायालयाने स्पष्ट केले की, MOFA च्या कलम ११ नुसार फ्लॅट खरेदीदारांचे हक्क जपण्यासाठी बिल्डरने वेळेत कन्व्हेयन्स पूर्ण करणे आवश्यक आहे.पुनर्विकासाच्या नावाखाली दहा वर्षांचा विलंब ‘वाजवी कालावधी’ म्हणून ग्राह्य धरता येणार नाही, आणि भविष्यातील अशाश्वत घटनांवर आधारित सट्टेबाजीचे आश्वासन याचिकाकर्त्यांच्या हक्कांवर कुरघोडी करू शकत नाही.
न्यायालयाने हीसुद्धा स्पष्ट भूमिका घेतली की, बिल्डरने एकतर्फी ले-आउटमध्ये बदल केल्यावर, संपूर्ण FSI वापरून स्वतःचा फायदा घेतला असेल, तर त्याला आता अपूर्ण इमारतीचे कारण पुढे करत कन्व्हेयन्स देण्यास नकार देता येणार नाही. कन्व्हेयन्स हा कायदेशीर अधिकार असून त्याला तांत्रिक बाबींच्या आड रोखता येणार नाही. शिवाय, सरकारी निर्णय, ज्यामध्ये अपूर्ण इमारतींच्या कन्व्हेयन्स संदर्भात अडचणी नमूद केल्या होत्या, तो केवळ मार्गदर्शक असून कायदेशीर बंधन नाही, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.
याचिकाकर्त्या-सोसायटीने ट्रस्टच्या अधिकाराचा सन्मान करत, त्यांच्या वापराच्या जागांवर कोणतीही हरकत घेतली नसल्याचे दाखवून दिले होते. त्यामुळे ट्रस्टचा FSI वापर योग्य असल्याचे मान्य करून न्यायालयाने १२२८.८१ चौ. मी. FSI वजा करून ९५० चौ. मी.The sentence is incomplete. It needs to state what 950 sq. m. refers to.जागा भाडेपट्टीवर ट्रस्टकडे राहील, असा स्पष्ट उल्लेख करून याचिकाकर्त्यांच्या हक्कात कोणताही अतिक्रमण होत नाही, यावर शिक्कामोर्तब केले.
या निर्णयाने MOFA अंतर्गत मिळणारा कन्व्हेयन्स डीड हा कायदेशीर हक्क आहे, याला न्यायालयीन आधार मिळाला आहे. न्यायालयाने स्पष्ट केले की अशा प्रकरणात, बिल्डरच्या कृतीमुळे संस्थेचा हक्क डावला जाऊ शकत नाही. कन्व्हेयन्स ही भीक नाही, तो हक्क आहे. आणि जेव्हा हा हक्क रोखण्याचा प्रयत्न केला जातो, तेव्हा न्यायालय हा हक्क पुनर्स्थापित करतात.
या निर्णयामुळे संपूर्ण महाराष्ट्रातील अनेक सोसायट्यांना त्यांच्या कन्व्हेयन्स लढ्याला बळ मिळेल. बिल्डरच्या हाताखाली असलेल्या जमिनीचा व इमारतीचा मालकीहक्क आता कायद्याने सुरक्षित आहे. आणि एकदा का करार झाला आणि सोसायटी स्थापन झाली, की पुढचा टप्पा कन्व्हेयन्सचा असतो आणि तो मिळणे ही न्यायाची गरज असते.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️अ‍ॅड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

04/04/2025

"मरण स्वस्त झालंय, माणुसकी महाग झालीये!"

भाजप आमदाराच्या स्वीय सहाय्यकाची पत्नी प्रसूतीसाठी दीनानाथ मंगेशकर हॉस्पिटलमध्ये गेली. वेदनेने व्याकूळ होती. पण हॉस्पिटलने थेट १० लाख रुपये भरल्याशिवाय दाखल करून घेतले नाही.
"आधी पैसे, मग उपचार!"
ती तिथून हलली… दुसऱ्या हॉस्पिटलमध्ये गेली… पण उशीर झाला होता…
आई गेली… दोन जुळ्या चिमुकल्या बाळांनी जन्म घेतला आणि मातृसाया गमावला.

दीनानाथ हॉस्पिटलला सरकारकडून मिळालेली कोटींची जमीन… 'चॅरिटेबल ट्रस्ट'चं नाव… आणि वागणूक?
बाऊंसर, माज, आणि पैशांशिवाय काहीही ऐकायचे नाही!

हा केवळ एक अनुभव नाही.
हेच जर सत्ताधाऱ्यांच्या लोकांसोबत घडत असेल, तर सामान्य लोकांचे काय?

ही लूट थांबवण्यासाठी आवाज उठवा.
धर्मादाय रुग्णालयाच्या मुखवट्यामागे लपलेल्या भांडवलशाही व्यवस्थेला बेनकाब करा.
कारण उद्या ही वेळ तुमच्यावरही येऊ शकते.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज

02/04/2025

बिल्डर आणि जमीन मालकांमधील वादामुळे सोसायटीचे कन्व्हेन्स अडकले आहे – काय करता येईल?

आज सकाळी एका सदस्याने मला व्हॉट्सअप संदेश पाठवून विचारणा केली की, त्यांची सोसायटी २३ वर्षांपासून वसई गावात रजिस्टर असूनही, कन्व्हेन्स मिळालेले नाही. OC ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट असूनही, बिल्डर आणि जमीन मालकांमधील जमिनीवरील वादामुळे कन्व्हेन्स प्रक्रियेत अडथळा येत आहे. बिल्डर वारंवार टाळाटाळ करत असून, ‘‘जोपर्यंत या केसेचा निकाल लागत नाही, तोपर्यंत डिम्ड कन्व्हेन्स मिळू शकत नाही,’’ असे सांगत आहे. विशेष म्हणजे, वसई गावात या बिल्डरच्या अनेक सोसायट्यांमध्ये अशाच प्रकारचे जमिनीवरील वाद सुरू आहेत. अशा अनेक सोसायट्यांना हा प्रश्न भेडसावत असल्याने, सभासदांना त्यांच्या हक्कांबद्दल जागरूक करण्याच्या उद्देशाने हा लेख लिहिण्याचा प्रयत्न करीत आहे. चला तर समजून घेऊया कायदेशीर बाबी...
बिल्डर आणि जमीन मालकांमधील वादाचा सोसायटीच्या मालकी हक्कावर कोणताही परिणाम होत नाही. महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा आणि रेरा कायद्यानुसार, बिल्डरने सोसायटीच्या नावावर कन्व्हेन्स करणे बंधनकारक आहे.जर बिल्डर सहकार्य करत नसेल, तर सोसायटी डिम्ड कन्व्हेन्ससाठी अर्ज करू शकते.
डिम्ड कन्व्हेन्स मिळवण्यासाठी महाराष्ट्र सहकारी विभागाच्या जिल्हा सहकारी निबंधक कार्यालयात अर्ज करावा लागतो. यासाठी सोसायटीने आधी सर्वसाधारण सभा बोलावून ठराव संमत करावा. त्यानंतर, सोसायटी रजिस्ट्रेशन प्रमाणपत्र, OC, ७/१२ उतारा, लेआउट प्लॅन, बांधकाम परवानगीपत्रे यांसारखी कागदपत्रे संकलित करून अर्ज करावा. सहकारी निबंधक बिल्डरला नोटीस देईल आणि उत्तर मागेल. जर बिल्डर योग्य उत्तर देऊ शकला नाही, तर निबंधक सोसायटीच्या बाजूने निर्णय देऊन कन्व्हेन्स मंजूर करू शकतो. त्यानंतर सोसायटी स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करू शकते.
जर या समस्येचा सामना फक्त तुमच्या सोसायटीला नव्हे, तर इतर सोसायट्यांनाही करावा लागत असेल, तर सर्वांनी याविरुद्ध तक्रार करणे अधिक प्रभावी ठरू शकते. तसेच, बिल्डर सातत्याने अडथळे निर्माण करत असेल, तर MOFA आणि RERA कायद्यांतर्गत त्याच्याविरुद्ध कायदेशीर कारवाई करता येईल.
सभासदांनी जागरूक होणे गरजेचे आहे. बऱ्याच सोसायट्यांना या समस्येचा सामना करावा लागत असूनही, सभासदांना कायदेशीर पर्यायांची माहिती नसते.त्यामुळे बिल्डरकडून दिशाभूल केली जाते. म्हणूनच, सर्व सभासदांनी MOFA, RERA आणि सहकार कायद्याचा अभ्यास करून आपल्या हक्कांबद्दल जागरूक होणे गरजेचे आहे.
कन्व्हेन्स मिळणे हा सोसायटीचा कायदेशीर हक्क आहे आणि बिल्डरच्या परवानगी शिवायही डिम्ड कन्व्हेन्स द्वारे तो मिळवता येतो. जर आपली सोसायटी अशा परिस्थितीत अडकली असेल, तर कायदेशीर सल्ला घेऊन त्वरित कारवाई करावी. सभासदांनी एकत्र येऊन योग्य प्रक्रिया राबविली तर कन्व्हेन्स सहज मिळू शकते आणि भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येतील.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

31/03/2025

जबाबदार ग्राहक होणे ही काळाची गरज आहे!

आज lex juris legal associates ने हाती घेतलेल्या जागतिक ग्राहक जागरूकता मोहिमेचा पंधरावा आणि शेवटचा दिवस आहे! गेल्या पंधरा दिवसांत ग्राहक हक्क, फसवणूक टाळण्याचे उपाय, व्यवहारातील स्पष्टता, करारनामांची काळजी आणि सतर्कतेचे महत्त्व यावर चर्चा झाली. मात्र, ही चर्चा येथेच संपत नाही. ग्राहक म्हणून आपली जबाबदारी कायम आहे.
फसवणूक टाळायची असेल, तर प्रत्येकाने आपल्या हक्कांची जाणीव ठेवली पाहिजे. कोणतीही खरेदी करताना किंवा करार करताना योग्य माहिती मिळवणे, लहान अक्षरातील अटी नीट समजून घेणे, तक्रार नोंदवण्याचे अधिकार जाणून घेणे, हे सर्व आवश्यक आहे. सरकारी योजना, आर्थिक व्यवहार, ऑनलाइन खरेदी, विमा आणि घरगुती सेवांमध्ये सतर्कता बाळगली तर फसवणुकीपासून बचाव होईल. ग्राहक संरक्षण कायद्याने ग्राहकांना मोठे संरक्षण दिले असले तरी त्याचा प्रभाव केवळ जागरूक ग्राहकांनाच होतो. म्हणूनच, ग्राहक म्हणून आपले हक्क ओळखूया, जबाबदारीने वागूया आणि सतर्क राहूया. कारण जबाबदार ग्राहक हीच सुरक्षित आणि सशक्त समाजाची गरज आहे!
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ॲड डी एस राजभोज
📞+917517412302

30/03/2025

बिल्डर कन्व्हेन्स डिड करून देत नसेल तर,
बिल्डरविरुद्ध FIR की डीम्ड कन्व्हेन्स डीड ... कोणता मार्ग योग्य?

गृहनिर्माण सोसायट्यांसाठी कन्व्हेन्स डीड मिळवणे हा एक महत्त्वाचा टप्पा असतो. हा दस्तऐवज सोसायटीच्या नावावर जमिनीचे मालकी हक्क हस्तांतरित करण्यासाठी आवश्यक असतो. मात्र, अनेक वेळा बिल्डर कन्व्हेन्स डीड करण्यास टाळाटाळ करतो, ज्यामुळे सोसायटीला कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागतो. अशा वेळी दोन महत्त्वाचे पर्याय उपलब्ध असतात डीम्ड कन्व्हेन्स मिळवणे किंवा बिल्डरविरुद्ध एफआयआर दाखल करणे. कोणता मार्ग अधिक परिणामकारक ठरतो, हे परिस्थितीनुसार ठरते.
डीम्ड कन्व्हेन्स म्हणजे बिल्डरच्या परवानगीशिवाय सोसायटीच्या नावावर जमिनीचे मालकी हक्क हस्तांतरित करण्याची कायदेशीर प्रक्रिया. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम आणि महाराष्ट्र अपार्टमेंट ऑनर्स असोसिएशन कायद्यांतर्गत गृहनिर्माण सोसायट्यांना हा हक्क आहे. जर बिल्डरने वेळोवेळी आश्वासने देऊनही कन्व्हेन्स डीड करून दिला नाही, तर सोसायटीला स्वतःच्या नावावर मालकी हक्क मिळवण्यासाठी डीम्ड कन्व्हेन्ससाठी अर्ज करता येतो. यासाठी सहकारी संस्था निबंधक कार्यालयात अर्ज दाखल करावा लागतो.सोबत सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र, ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड, फ्लॅटधारकांचे विक्री करार यासारखी महत्त्वाची कागदपत्रे जोडावी लागतात. बिल्डरला नोटीस पाठवल्यानंतर जर तो उत्तर देत नसेल, तर निबंधक कार्यालय सोसायटीच्या बाजूने निर्णय देते. या निर्णयाच्या आधारे उप-निबंधक कार्यालयात नोंदणी करून सोसायटीला मालकी हक्क मिळतो.
जर बिल्डरने फसवणूक केली असेल, खोटी आश्वासने दिली असतील किंवा कायदेशीर करारांचे उल्लंघन केले असेल, तर त्याच्या विरोधात गुन्हा दाखल करता येतो. भारतीय न्याय संहिता, महाराष्ट्र अपार्टमेंट ऑनर्स असोसिएशन कायदा आणि RERA कायद्यांतर्गत अशा प्रकरणांमध्ये तक्रार दाखल करता येते. यासाठी स्थानिक पोलीस ठाण्यात तक्रार दाखल करून गुन्हा नोंद होईपर्यंत पाठपुरावा करावा लागतो. जर पोलीस योग्य ती कारवाई करत नसतील, तर मॅजिस्ट्रेट कोर्टात अर्ज दाखल करावा लागतो. बिल्डरने RERA कायद्याचे उल्लंघन केले असल्यास RERA प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल करता येते.
जर फक्त कन्व्हेन्स डीड मिळवण्याचा प्रश्न असेल, तर डीम्ड कन्व्हेन्स हा सोपा आणि जलद मार्ग आहे.परंतु, जर बिल्डरने मोठ्या प्रमाणावर फसवणूक केली असेल, तर एफआयआर दाखल करून त्याला कायदेशीररित्या उत्तरदायी धरणे आवश्यक आहे. अनेक वेळा दोन्ही प्रक्रिया एकत्र राबवल्यास बिल्डरवर अधिक दबाव येतो आणि सोसायटीला योग्य न्याय मिळतो. गृहनिर्माण सोसायट्यांनी परिस्थितीनुसार योग्य पर्याय निवडावा. योग्य कायदेशीर सल्ला घेऊन पुढील पावले उचलावीत, जेणेकरून सोसायटीच्या हक्कांचे संरक्षण होईल आणि योग्य न्याय मिळू शकेल.
LEX JURIS LEGAL Associates
✍️ ॲड. डी. एस. राजभोज
📞+917517412302

LEX JURIS LEGAL Associates

18/11/2025

28/09/2025

07/06/2025

22/05/2025

19/04/2025

19/04/2025

18/04/2025

04/04/2025

02/04/2025

31/03/2025

30/03/2025

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category