אלון ברמן עורך דין

10/09/2025

בוסט של אנרגיה לאמצע השבוע 💥🚀
מודה על הזכות שקיבלתי, ללוות אנשים יקרים בשלב כלכך משמעותי בחיים שלהם 🙏🏾

25/08/2025

קשה במשא ומתן – קל בחתימה

גם עסקאות שנראות פשוטות במבט ראשון יכולות במהלך במו"מ לקבל טוויסט בעייתי שחייבים להתמודד איתו כדי שהעסקה תצא לפועל.

בעסקה שחתמנו היום ייצגתי מוכר של דירה, כאשר מועד מסירת הדירה לקונה שנקבע על ידי הצדדים, היה צמוד מאוד למועד החתימה.

מה היה הטוויסט? 🌀
❗בדירה יש שוכרים שצריכים להתפנות עד למסירה.
❗על הדירה רשומה משכנתה, שצריכה להימחק עד המסירה, שהמוכר עדיין לא החליט אם לפרוע או לגרור.

אז מצד אחד – צריך היה להבטיח שהקונה יקבל דירה פנויה משוכרים וממשכנתה במועד המסירה שהוסכם.
ומצד שני – צריך היה לשמור על המוכר ולתת לו את הגמישות והביטחון שהוא צריך כדי לדאוג שהכל יקרה עד אז, בלי חשש שיפר את ההתחייבות שלו.

איך גרמנו לזה לקרות? 📝🪄
במהלך המשא ומתן מצאנו את המנגנונים הנכונים לעסקה, בהתחשב בשוכרים ובנהלים של הבנק למשכנתאות, שצמצמו את חוסר הוודאות של המוכר למינימום האפשרי, הרגיעו את החששות של הצדדים, ואפשרו להגיע לנוסח מוסכם שאפשר היה לחתום עליו בלב שלם.

והתוצאה? 🤝 🥂
עסקה שנחתמה היום באווירה טובה ורגועה, כשהכול ברור, מוסכם ובידיעה שאפשר להשלים את העסקה לפי המתוכנן.

כשעושים את העבודה המשפטית בצורה נכונה, אפילו אם המשא ומתן קשה, כולם (ובעיקר אני) מגיעים לשולחן רגועים, שמחים ומתרווחים בכסא.

11/06/2025

שיתוף פעולה בריא בין עורך דין למתווך – הופך גם עסקה מאתגרת לסיפור הצלחה.

לפני כמה שבועות השלמנו עסקת מכירת דירת על קו החוף בשרון, בפרויקט מגורים יוקרתי.
עסקה מורכבת, עם לא מעט מוקשים שהתגלו במהלך המשא ומתן, רגולציה והמון הכנות מקדימות – שלא פעם היתה על סף פיצוץ.

אחד הדברים שהפכו את העסקה הזו להצלחה – הוא המתווך שפעל לצידי וליווה את העסקה מטעם שני הצדדים: Roy Shmueli רואי שמואלי, מתווך מקצועי ומסור, שמהרגע הראשון היה ברור שהוא שונה מהרבה מתווכים שעבדתי מולם במסגרת ייצוג צדדים להסכם. לא עוד "מתווך שעובר ליד העסקה", אלא שחקן משמעותי בתוכה, שרואה לאורך כל התהליך את הצדדים לעסקה - את האנשים ואת טובתם האישית לנגד עיניו.

מההתנסות האישית שלי, לאחר יותר מעשור של ייצוג בעסקאות מקרקעין, לא מובן מאליו לפגוש מתווך שנכון להבין מורכבויות משפטיות בעסקאות, שנשאר מחובר ומעורב גם בשלבים הקריטיים והכי חשוב - שלא לוחץ לסגירת עסקה בכל מחיר, אפילו תוך סיכון של האינטרסים של מי מהצדדים לעסקה.
לצערי, היו גם מתווכים לאורך התקופה שהמליצו ללקוחות לשכור שירותיו שך עורך דין אחר, לאחר שהצפתי בפני הלקוחות סיכונים משמעותיים בעסקאות שליוויתי.

בערב שלפני החתימה – אחרי יותר מחצי שנה של עבודה אינטנסיבית – העסקה כמעט נפלה.
במקום להתייאש, רואי נשאר בעניינים, דיבר, דחף, גישר עודד, ושיתף פעולה עד הדקה האחרונה.
ביום האחרון שלפני ערב חג הפסח, אחרי תיקונים ויש ויין של הרגע האחרון במתווה העסקה – חתמנו.

רואי – תודה על הדרך, האמון, ההבנה, הערך שנתת בתהליך, הכבוד ההדדי לאורך כל הדרך והבחירה שלך להסתכל על האנשים עצמם יותר מעל העסקה, שאותה אני מעריך יותר מהכל.
מקווה שניתקל זה בזה שוב בקרוב, אפילו בעסקאות "פשוטות" יותר.. מגיע לנו 😉

אם אתם בתהליך של מכירה, רכישה או ליווי בעסקת נדל"ן – הבחירה באנשי המקצוע הנכונים, שרואים אתכם, את הצרכים שלכם ואת טובתכם האישית, היא לא רק שאלה של מחיר. היא שאלה של ניסיון ותוצאה.

אם אתם בתהליך של מכירה או רכישת דירה וזקוקים לליווי משפטי מקיף, מוזמנים לפנות אלי. מבטיח גם להמליץ לכם, אם תרצו, על אנשי מקצוע טובים שהכרתי לאורך הדרך.

29/05/2025

איך נראית מקרוב עסקת מכירת דירה של 10 מיליון ש"ח?

לפני כמה שבועות הסתיימה אחת העסקאות היותר מאתגרות שליוויתי – מכירת דירת יוקרה במרכז הארץ, בסכום של כ-10 מיליון ש"ח (9.5 לא כולל ריהוט), בין מוכר תושב ישראל לבין קונה תושב חוץ.

על פניו, הדרישות של המוכר בעסקה לא היו כל כך מורכבות, והוא ידע בדיוק מה הוא רוצה:
📌 עסקת מזומן, תשלום אחד בחתימה, בלי משכנתאות.
📌 בלי שלבים, רק "שלם וקח".
📌 עסקה מהירה בסיכון מינימלי.

אך עם הקונה הגיע גם האתגר - הקונה הוא תושב חוץ, מהצד השני של העולם, אדם אמיד, אבל עם כספים שמפוזרים בין כמה מדינות ובנקים שונים.

מפה ועד לחתימה המיוחלת, התחלנו במסע של בירוקרטיה ורגולציה, מלווה במורכבויות משפטיות ותכנון מוקפד, במטרה לתת מענה לצרכים ולדרישות של שני הצדדים.

אז מה זה כלל?
✅ טיפול בהעברות כספים ממספר מדינות בהתאם לדיני איסור הלבנת הון, לחשבונות נאמנות יעודיים שפתחנו בארץ.
✅ תיאומים מול הבנקים והרשויות בישראל ובחו"ל
✅ ניסוח הסכם מותאם למבנה תשלום ייחודי שיאפשר קבלת המחאה בנקאית של 9.5 מיליון ש"ח בחתימה.
✅ וחשוב לא פחות – מתן שקט וביטחון למוכר, שידע שהוא מקבל את מלוא הסכום בבת אחת, בצורה חוקית, בטוחה ומבוססת, וגם לקונה שלרגע לא חשש להפקיד בידינו את ההמחאה עד להשלמת ההליך.

כשהעסקה נחתמה יום לפני ערב חג הפסח, אחרי עבודה מאחורי הקלעים שכללה אינספור מיילים, טלפונים, לחצים והתייעצויות, עם עזרה של מתווך מקצועי – שני הצדדים יצאו מרוצים, הדירה נמכרה, התשלום הועבר, החזקה נמסרה, וכולם קיבלו את מה שהם ביקשו.

🎯 עסקאות מהסוג הזה דורשות יותר מ"עוד חוזה" – הן דורשות גורם שחושב קדימה, מכיר את המערכות בארץ, מבין את האתגרים הגלובליים ואת הרגולציה, ומנהל את הסיכונים בצורה מדויקת.

אם אתם שוקלים למכור (או לקנות) נכס – בין אם מדובר בעסקה מול תושבי חוץ ובין אם בעסקה מול תושב ישראל, וממש לא חייבים להגיע לסכומים של 10 מיליון – אתם מוזמנים לפנות. זה בדיוק המקום שבו ניסיון עושה את ההבדל.

📨אפשר גם לשתף את הפוסט – למי שזה יכול לעניין.

30/03/2025

רק ביום שישי ההורסקופ בישר לי שהשבוע צפויות לי חברויות חדשות, אבל לשיחה מלקוח חדש שאמר לי שChatGPT בכבודו ובעצמו המליץ עלי..לזה לא הייתי מוכן..
מהיום ChatGPT הוא לא רק יועץ, ChatGPT הוא גם אח ✊🏾

#נדלן #מקרקעין #עורךדיןנדלן #עסקתנדלן #משפטנדלן #השקעהחכמה #נכסים #שוקהדיור #נדלןבישראל #עצהמקצועית #ליווימשפטי #עורךדיןמקרקעין #אלוןברמןעורךדין

27/03/2025

בעלי חברה / רואי חשבון / יועצי מס / עורכי דין / יועצים משפטיים / יועצים כלכליים או פיננסים - הוובינר הזה בשבילכם!
שנת 2025 מביאה איתה הזדמנות חד-פעמית. הוראת שעה שתפוג ביום 31.12.2025 - המאפשרת לפרק חברות מעטים במיסוי נמוך מהמקרים הרגילים או להוציא מהן נכסים לא יצרניים - כדוגמת מקרקעין וניירות ערך, בלי לשלם מס רווח הון / שבח מלא על שווי הנכסים, מס רכישה, והקלות משמעותיות במס על דיבידנד.

מהרו להירשם דרך הקישור שבתגובה הראשונה

ההזדמנות שחייבים לנצל:

- ״שנת הפירוקים״ - 2025 - פירוק חברות מעטים והנפת נכסים מתוך החברה והעברתם לידי בעלי מניותיה.

בעלי חברה / רואי חשבון / יועצי מס / עורכי דין / יועצים משפטיים / יועצים כלכליים או פיננסים - הוובינר הזה בשבילכם !

שנת 2025 מביאה איתה הזדמנות חד-פעמית. הוראת שעה שתפוג ב - 31.12.2025 - המאפשרת לפרק חברות מעטים במיסוי נמוך מהמקרים הרגילים או להוציא מהן נכסים לא יצרניים - כדוגמת מקרקעין וניירות ערך, בלי לשלם מס רווח הון / שבח מלא על שווי הנכסים, מס רכישה, והקלות משמעותיות במס על דיבידנד.

למה זה דחוף?

ההטבות מוגבלות לשנה זו בלבד.

מי שלא יבצע בדיקה מיידית – עלול לשלם בעתיד מאות אלפי שקלים מיותרים!

מה נלמד בוובינר?

🗝️ מה נדרש כדי לפרק חברה או להניף ממנה נכסים וליהנות מהטבות מס.

🗝️ למי זה משתלם ולמי לא – דגשים קריטיים.

🗝️ מתי פירוק או הנפת נכס הוא תכנון מס לגיטימי ושווה, ומתי הוא טעות.

💎 שאלות ותשובות בשידור חי עם מומחי מס, יוצאי רשות המסים.

הוובינר בחינם | מספר המקומות מוגבל | מומלץ להירשם עכשיו ולשמור מקום.

bit.ly/4j1RAUU@

05/02/2025

העסקה של נאור לא היתה פשוטה. רכישה של דירה משני כונסי נכסים של דירה שנמכרת במסגרת הליך גירושין (שכל אחד מהם מייצג את אחד מבני הזוג המתגרשים). למרות המטען שכל אחד מכונסי הנכסים הביא איתו, חוסר התקשורת ביניהם וסירובם הראשוני לבצע שינויים בהסכם המכר, התעקשנו והצלחנו לנסח מחדש חלקים שלמים בהסכם לטובת האינטרסים של נאור באופן שאיפשר לו בסוף לחתום על העסקה בראש שקט ולהשלים אותה.

לחוות דעת נוספות, מוזמנים להיכנס לקישור מטה או להמתין לפוסטים הבאים😉:

https://www.lawreviews.co.il/provider/berman-alon

08/08/2024

גם אתם רוצים הסכם מכר דירה להורדה מהאינטרנט?

השבוע יצר איתי קשר לקוח חדש, ואחרי שיחה קצרה ביקש שאשלח לו טיוטת הסכם למכירת הדירה שלו.

שאלתי אותו אם יש כבר קונה ומהם הסיכומים המסחריים ביניהם (מחיר, פריסת תשלומים, מועד מסירה וכו'). עדיין אין סיכומים אמר לי, אבל אני רוצה שבלונה של הסכם בשביל שאוכל לשלוח לו, שהוא לא יברח לי, ואת הפרטים האלה שחסר תשלים מול העו"ד שלו בשלב האחרון.

כתנאי להתקשרות בינינו, אמר שאם לא אשלח לו, אז יש המון הסכמים שהוא יכול להוריד מהאינטרנט בלחיצת כפתור, שגם בהם חסרים הפרטים האלה, אבל בשביל ההתחלה ומכיוון שמדובר בדירת מגורים פשוטה, זה מספיק...

אחרי כמה שניות שהגבה שלי ירדה חזרה, הסברתי לו קצת על אותם פרטים שלדעתו "אפשר להשלים בתוך שבלונה של הסכם", וניסיתי להמחיש לו את הנזקים שיכולים להיגרם לו בהתנהלות כזו.

צריך להבין, שהבסיס של כל הסכם והסכם מכר דירה בפרט, הוא אותם פרטים מסחריים שהוסכמו בין הצדדים וכן הצרכים הייחודיים של כל צד בעסקה, כאשר כל יתר הוראות ההסכם סובבות סביב אלה ומעניקות להם מסגרת ייחודית שתאפשר את הקיום שלהם באופן המיטבי ביותר, תוך צמצום החשיפות והסיכונים של אותו צד להסכם - במקרה הזה, המוכר.
בהסכם שבלוני "עם מקומות ריקים להשלמת מספרים ותאריכים" אין את המאפיינים הייחודיים של הנכס שלכם, אין הגנה לצרכים שלכם והוא אף לא יוכל להגן על האינטרסים שלכם באופן מלא, ומשאיר אתכם נתונים לחסדי השבלונה.

הסכם טוב צריך להיבנות מהבסיס שלו סביב הסיכומים המסחריים והצרכים הייחודיים שלכם ולא ההיפך...

הדברים הופכים להיות משמעותיים יותר, ברגע שפורץ סכסוך משפטי בין הצדדים ביחס לאחד מסעיפי הסכם - אז בית המשפט ינסה להבין מה היתה כוונת הצדדים ביחס לאותו עניין על ידי ניתוח של הוראות ההסכם. הוראות שבלוניות של הסכם, שלא הותאמו לאותה עסקה ייחודית, בהחלט עלולות להקשות עליכם בשלבים מאוחרים יותר להוכיח למה באמת התכוונתם.

אז אם רוצים שבלונות, כדאי שהם יהיו בשביל חוג אומנות במתנ"ס, ופחות להסכמי מכר דירה.

30/07/2024

"מלחמה זה לא בשליטתי. תתמודד עם זה."

תכירו את רועי. הוא עובד קשה למחייתו, משלם מיסים, משרת במילואים, אולי יש ילד או שניים. הוא לא מתלונן. הוא סוף-סוף מגשים חלום, לוקח משכנתא וקונה דירה חדשה מקבלן. יום אחד הוא מקבל את ההודעה הבאה: "בשל המצב הבטחוני, נדחה מועד המסירה לתקופה שלא תפחת מ-4 חודשים מהמועד שנקבע בהסכם".

"אבל מה אני אמור לעשות עכשיו?" הוא שואל את נציג החברה.
"מתנצלים. אין לנו שליטה על זה."

כולנו מכירים את רועי. חלקנו כנראה "רועי" בעצמנו. אבל בואו רגע נשתמש ברועי כדי להשכיל.
כשאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, יש סעיף בהסכם שכדאי להכיר. הסעיף הזה מדבר על מצבים שבהם מועד מסירת הדירה יכול להידחות (גם לתקופות שאינן מוגדרות) ואין חובה על הקבלן לפצות אתכם על העיכוב הזה.

נכון, יש מצבים שאף אחד מאיתנו לא יכול לצפות (מגפה עולמית מישהו?) שבמקרה של רכישת דירה חדשה יכולים להשפיע עלינו ישירות. אז מה עושים? לא קונים דירה חדשה?

אז התשובה היא שכן קונים, אבל יש פה כוכבית. אנחנו חייבים להכיר את המצבים הלא צפויים האלה, לקחת אותם בחשבון ולא להתאהב במועד שקבוע בהסכם ובדיבורים "ששוק הדירות מתעורר". אנחנו עדיין בעיצומם של ימים חסרי וודאות ביטחונית.

בעיקרון, לפי החוק היבש, אם האיחור המסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שקשורות הקונה או בנסיבות שהמוכר בעת החתימה על ההסכם, "לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען", אז לקבלן לא תהא חובה לפצות אתכם בגין אותו איחור במסירה.

כמעט בכל הסכם רכישה מקבלן יש סעיף עם המון נסיבות כאלה, חוץ ממלחמה, שמנסות לצקת תוכן לאותה מסגרת כללית שקבועה בחוק.

עורך הדין המייצג אתכם במו"מ מול הקבלן לפני החתימה על ההסכם, יכול בהחלט להתעקש מולו ביחס לחלק מהנסיבות המופיעות באותו סעיף, כדי שלא להסכים מראש לכל "פיפס" שיכול לעכב מסירה ללא פיצוי. הפחתת רשימת הנסיבות בסעיף בהסכם תצמצם את חוסר הוודאות, תגדיל את הסיכויים שלכם לקבל פיצוי ותיתן לכם עוד גרם של שקט נפשי, שזה בעצם שם המשחק.

שרק נדע ימים טובים יותר ודירות שמוכנות בזמן.

12/07/2024

הייתם קונים דירה במחיר טוב "בתמורה" לכתב אישום?

“מצאתי דירה במחיר מציאה, הנה הפרטים, זה עוה"ד של המוכר וחייבים לסגור אותה כמה שיותר מהר!" ככה נפתחה השיחה שלי עם אריק אתמול.

כשהתחלתי להתעמק בעסקה, הבנתי את הסיבה למחיר האטרקטיבי - הבניין שהדירה נמצאת בו הוגדר כ"בניין מסוכן". מה זה אומר? שקיים בבניין פגם מסוים, לדוגמה בטון וטיח מתפוררים או ברזלים גלויים וחלודים – שמהווים סכנה. העירייה נותנת לבעלי הדירות דד-ליין לתקן את הפגמים, אחרת יוגש נגדם כתב אישום. כן, כתב אישום, עם הרשעה פלילית לכל דבר ועניין.

אריק לא התרגש מהאזהרה שלי. "בקטנה" הוא אמר, "הדיירים כבר מחפשים קבלן שיבצע את התיקונים שנדרשים ואז הצו הזה יבוטל. מה כבר יכול להשתבש?"

אז נכון, יכול להיות שבאמת כל הפגמים יתוקנו בזמן, הכל יבוא על מקומו בשלום וקיבלתם דירה במחיר מתחת לשווי השוק. עד כאן – תענוג.

אבל מה קורה אם לא תהיה הסכמה בין הדיירים על קבלן מסוים? מה קורה אם יש דיירים שלא יכולים לעמוד בעלויות התיקון? ומה עושים אם יש דיירים שפשוט לא רוצים לשלם?

תבינו, ברגע שקניתם דירה בבניין כלשהו, בהקשרים מסוימים – כולכם באותה סירה. אתם תהיו תלויים בשאר בעלי הדירות לגבי החלטות מסוימות לגבי הבניין. אם לא תגיעו להסכמות, תוכלו פתאום למצוא את עצמכם מתנהלים בבתי משפט עם כתב אישום על הראש.

אני לא אומר שתתרחקו מעסקאות כאלה כמו מאש, ממש לא. אלא שתהיו חכמים ותעשו את שיעורי הבית שלכם כמו שצריך ובצורה יסודית; נסו להבין מה הסיכונים שכרוכים בעסקה ואיך תוכלו למזער אותם כדי לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר. "מחיר טוב" הוא פונקציה, אבל לא הפונקציה היחידה.