Raz-Cohen, Prashker & co. רז כהן, פרשקר ושות

31/05/2026

דווקא עכשיו, ייצוג הולם לדיירים הוא לא עניין טכני. הוא שכבת ההגנה המעשית לפרויקט שלכם.
במציאות הכלכלית המורכבת איתה מתמודד לאחרונה ענף ההתחדשות העירונית, הדיירים הם אינם רק “צד להסכם”, אלא בעלי הזכויות בנכס, ולעיתים גם מי שמפנים את ביתם בפועל לטובת פרויקט שיימשך שנים.
דווקא עכשיו, כשהכדאיות הכלכלית של פרויקטים נבחנת מחדש והיזמים נדרשים להתמודד עם תנאי שוק משתנים, חשוב שלדיירים יהיה ייצוג משפטי מקצועי, עצמאי ומנוסה. ייצוג הולם בוחן לא רק את התמורות על הנייר, אלא גם את מנגנוני ההגנה: תנאים למסירת הודעת פינוי, בטוחות לדיירים, ליווי בנקאי, מועדי ביצוע, סיכוני עיכוב, אחריות היזם והיכולת האמיתית של הפרויקט לצאת לפועל.
המשמעות פשוטה: הסכם טוב הוא לא רק הסכם שמבטיח לדיירים דירה חדשה.
הוא הסכם שיודע להגן עליהם גם כשהשוק משתנה, ובעולם שבו ריבית, עלויות בנייה ומימון יכולים לשנות את תמונת הפרויקט, ייצוג משפטי נכון הוא לא תוספת. הוא תנאי בסיסי להתחדשות עירונית אחראית.

28/05/2026

עו״ד קרן פרשקר השתתפה השבוע בפורום להתחדשות עירונית של Duns 100 - דירוג החברות המובילות בישראל, שעסק באחת השאלות הכי בוערות בענף: איך מקדמים פרויקטים בתוך מציאות של חוסר ודאות, עיכובים ושינויי כללי משחק.
בדבריה התייחסה עו״ד פרשקר לסוגיית התמורות לבעלי הדירות, זאת לאור תקדים של בית המשפט המחוזי בעניין תמורה לא שווה בין דיירים, והציגה נקודה חשובה: בהתחדשות עירונית, הדיירים לא מביאים לעסקה רק את הדירה הקיימת שלהם. הם גם נושאים יחד בנטל של התהליך עצמו: מעבר דירה, שינוי שגרת חיים, שנים של אי ודאות והתמודדות עם פרויקט מורכב.
לכן, לצד השמירה על יחסיות לפי שווי הדירה, חשוב לזכור שיש גם רכיב שבו כל בעלי הדירות עומדים באותו מקום.
לכתבה המלאה ולדברים שעלו בפורום >>
https://www.mako.co.il/news-business/duns_100-realestate/Article-dd19c2848846e91026.htm

25/05/2026

ההתחדשות העירונית נמצאת היום בנקודת מבחן כלכלית מורכבת: עלויות הבנייה עולות, הריבית ממשיכה להכביד, המחסור בכוח אדם משפיע על קצב הפרויקטים, ואי הוודאות בשוק מחייבת בחינה מחודשת של מנגנוני הכדאיות.
בכתבה שפורסמה בכלכליסט, לקראת פורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית, התייחסה עו״ד קרן פרשקר לרגישות המיוחדת של מיזמי התחדשות עירונית בתקופה הנוכחית ולסוגיה החשובה באמת לכולנו: כיצד ניתן למנוע חשיפה של דיירים לסיכון מיותר.
לקריאת הכתבה המלאה בCalcalist כלכליסט>> https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1cltkdyzg

21/05/2026

חג שבועות שמח.
שנזכה לקצור שמחה, יציבות ובשורות טובות 🤝🏻

19/05/2026

מתי ליווי משפטי הופך להכרחי ואיך להימנע מחשיפה לסיכונים מיותרים? מוזמנות ומוזמנים לדפדף:

14/05/2026

עורך דין משה רז כהן: "אני סבור שבית המשפט קיבל החלטה על בסיס טענות חסרות ועל כן יישם את כלל השוויון היחסי באופן שאינו תואם את המציאות ואת תפיסת הצדק החלוקתי האריסטוטלי. אין לבוא בטרוניות לבית המשפט שכן לא הונחה לפניו תשתית מלאה ליישום השוויון החלוקתי היחסי. נכון שבתחומים רבים נעדיף את השוויון היחסי שמביא לחלוקת המשאבים בהתאם לערך היחסי של ההשקעה הראשונית. כך בהון מניות בתאגיד, כך באיחוד וחלוקה וכך בפסיקה הנודעת בעניין בית מרכזים. אולם במיזמי התחדשות עירונית מידת ההשקעה הראשונית מורכבת משני רכיבים נבדלים ושונים.
ראשית, כל דייר משקיע את דירתו הישנה. כל דייר זוכה לדירה חדשה בשטח הקיים ובתוספת. תחילה נשווה בין השטח של דירת התמורה לבין שטח הדירה המקורית. בעבור החלפה זו מתקיים שוויון יחסי אמיתי. כל דייר מחליף את דירתו בדירה חדשה שערכה עולה בשיעור קבוע עבור כל הדיירים: שווי שטח נתון חדש עשוי להעלות כדי פי 1.5 או יותר משטח הדירה הישנה. כלומר, בגין החלק הראשון של דירות התמורה, קיימת חלוקת משאבים בין המשקיעים בהתאם לשוויון היחסי.
ופה ראוי לשים לב לרכיב השקעה נוסף: כל דייר מחוייב לפנות את דירתו הישנה, ליטול סיכונים של השתתפות במיזם, לעבור לדירה חלופית לתקופה של כשלוש שנים, ולהתאים את מרכז חייו לדירתו הזמנית. רכיב זה, במידה כזו או אחרת, הוא השקעה זהה של הדיירים כולם. בעבור רכיב זה ראוי להקצות תוספת תמורה זהה. בעבור רכיב זה ראוי שהתוספת, בדירת התמורה, מעבר לשטח המקורי, תהייה זהה עבור הדיירים כולם. כך מתקיים השוויון היחסי החלוקתי המלא.
לא הרי שיעור בעלות בקרקע פנויה כבעלות בדירת מגורים. מיזם בדירת מגורים מטיל עול נוסף שאינו נוגע לשוויה של הדירה המקורית. עול נוסף זה , שווה בקירוב בין הבעלים השונים. מאפיין זה מצדיק את התוספת שבפסק הדין מכונה שוויון פורמלי. דווקא השוויון שבית המשפט מכנה כפורמלי, היא השוויון החלוקתי האריסטוטלי."

14/05/2026

עורך דין משה רז כהן: "אני סבור שבית המשפט קיבל החלטה על בסיס טענות חסרות ועל כן יישם את כלל השוויון היחסי באופן שאינו תואם את המציאות ואת תפיסת הצדק החלוקתי האריסטוטלי. אין לבוא בטרוניות לבית המשפט שכן לא הונחה לפניו תשתית מלאה ליישום השוויון החלוקתי היחסי. נכון שבתחומים רבים נעדיף את השוויון היחסי שמביא לחלוקת המשאבים בהתאם לערך היחסי של ההשקעה הראשונית. כך בהון מניות בתאגיד, כך באיחוד וחלוקה וכך בפסיקה הנודעת בעניין בית מרכזים. אולם במיזמי התחדשות עירונית מידת ההשקעה הראשונית מורכבת משני רכיבים נבדלים ושונים.
ראשית, כל דייר משקיע את דירתו הישנה. כל דייר זוכה לדירה חדשה בשטח הקיים ובתוספת. תחילה נשווה בין השטח של דירת התמורה לבין שטח הדירה המקורית. בעבור החלפה זו מתקיים שוויון יחסי אמיתי. כל דייר מחליף את דירתו בדירה חדשה שערכה עולה בשיעור קבוע עבור כל הדיירים: שווי שטח נתון חדש עשוי להעלות כדי פי 1.5 או יותר משטח הדירה הישנה. כלומר, בגין החלק הראשון של דירות התמורה, קיימת חלוקת משאבים בין המשקיעים בהתאם לשוויון היחסי.
ופה ראוי לשים לב לרכיב השקעה נוסף: כל דייר מחוייב לפנות את דירתו הישנה, ליטול סיכונים של השתתפות במיזם, לעבור לדירה חלופית לתקופה של כשלוש שנים, ולהתאים את מרכז חייו לדירתו הזמנית. רכיב זה, במידה כזו או אחרת, הוא השקעה זהה של הדיירים כולם. בעבור רכיב זה ראוי להקצות תוספת תמורה זהה. בעבור רכיב זה ראוי שהתוספת, בדירת התמורה, מעבר לשטח המקורי, תהייה זהה עבור הדיירים כולם. כך מתקיים השוויון היחסי החלוקתי המלא.
לא הרי שיעור בעלות בקרקע פנויה כבעלות בדירת מגורים. מיזם בדירת מגורים מטיל עול נוסף שאינו נוגע לשוויה של הדירה המקורית. עול נוסף זה , שווה בקירוב בין הבעלים השונים. מאפיין זה מצדיק את התוספת שבפסק הדין מכונה שוויון פורמלי. דווקא השוויון שבית המשפט מכנה כפורמלי, היא השוויון החלוקתי האריסטוטלי."
מרכז הנדל"ן

ביום שאחרי פסק דינו של השופט הס, לפיו בעלי דירות גדולות יותר זכאים לתמורות גדולות יותר, לא נמצא ולו משפטן אחד שיסכים עמו. נהפוך הוא – הרוב סבורים ששגה. עו"ד יריב בר דיי...

13/05/2026

רוכשים דירה מקבל"ן? הנה 10 דברים שאתם חייבים לדעת:

1. אישור עקרוני לפני חתימה
בדיקה מוקדמת של יכולת המימון, הריביות והמסלולים מאפשרת להיכנס לעסקה עם תמונה פיננסית ברורה.

2. תיאום תזרים תשלומים
התאמה בין לוח התשלומים לקבלן לבין קצב שחרור המשכנתא יוצרת שליטה ומונעת לחצים מיותרים.

3. בדיקת הבנק המלווה
הבנת תנאי הליווי, הערבויות והבטוחות מעניקה ודאות גבוהה יותר לגבי יציבות הפרויקט.

4. הצמדה למדד תשומות הבנייה
היכרות עם מנגנון ההצמדה מאפשרת להיערך לשינויים בעלויות לאורך חיי העסקה.

5. תכנון סיכוני ריבית
בחינת תרחישים של שינויי ריבית מסייעת לבחור מסלול שמתאים גם לטווח הארוך.

6. תיעוד ליקויים
צילום, כתיבה והגדרת מועדי תיקון יוצרים תהליך מסודר וברור עד להשלמת הטיפול.

7. פרוטוקול מסירה מדויק
רישום מסודר של ליקויים ואי התאמות בשלב המסירה מבסס טיפול נכון מול הקבלן.

8. רישום הערת אזהרה
רישום מיד לאחר החתימה מבטיח את זכויות הרוכש לאורך כל שלבי העסקה.

9. שמירה על מסמכים
איסוף הסכם, מפרט, ערבויות, קבלות ואישורים מאפשר שליטה מלאה וניהול נכון של הנכס.

10. ליווי משפטי לאורך הדרך
מעורבות עורך דין כבר בבדיקת ההסכם ובנקודות מפתח מאפשרת קבלת החלטות מדויקת ובטוחה.

30/04/2026

משרדנו דורג בין עשרת המשרדים המובילים בדירוג BDI CODE לשנת 2026, בתחום מיסוי נדל"ן.

27/04/2026

מי אחראי על תחזוקת הבניין מרגע החתימה על הסכם התחדשות עירונית ועד למימוש הפרויקט?
בכתבה חדשה בynet על תקופת הביניים בפרויקטים של התחדשות עירונית נחשף קונפליקט אמיתי: במהלך התקופה הארוכה שלאחר חתימת ההסכם עם יזם הבניין מיועד להריסה ולאף אחד אין עניין לתחזק אותו ולתקן ליקויים מהותיים, על אף שבפועל הבניין מתיישן ואף הופך למסוכן. יש יזמים שלוקחים אחריות ומטפלים בליקויים ובמפגעים, בעיקר כשמדובר בבטיחות, גם בלי חובה מפורשת. אבל זו לא ברירת המחדל.

עו"ד קרן פרשקר מחדדת: בתקופה הזו נוצר “ואקום משפטי”, האחריות נשארת אצל הדיירים, בלי אינטרס להשקיע, והיזם לא מחויב לפי חוק לתחזוקה או תיקונים. לכן, היא מדגישה, ההגדרות חייבות להיקבע מראש בהסכם: מי מטפל, במה, ואיך מממנים עד הפינוי בפועל.

לכתבה המלאה >>

בנייני המגורים הישנים שמתחילים תהליך פינוי בינוי נמצאים במצב פיזי ירוד ולעיתים מסוכן. מי אחראי על התחזוקה בתקופה הביניים? יזם: "הזמן שבין החתמת הדיירים לתחילת הביצו....