עו"ד אטי אברהמי ארז - Adv. Ati Avrahamy Erez

18/12/2025

הירידה הארצית במחירי הדירות, במיוחד בתל אביב, פוגעת בעיקר ביזמי הנדל"ן. רבים מהם נשארו עם דירות "תקועות" ולא מצליחים למכור אותן, אחרים, שכבר קיבלו היתר בניה, משהים את תחילת הבניה כיוון שכרגע פחות כדאי להם לבנות דירות חדשות. לכך יש להוסיף את עליית מחירי חומרי הגלם והיעדר פועלים, ששכרם גם כך התייקר.
אחרי תקופה ארוכה שהיזמים הכתיבו את התנאים, הכוח נמצא היום אצל הקונים, אבל הבעיה היא שיש מעט מדי. גם משפרי דיור מוצאים את עצמם בבעיה והדבר פוגע בשוק הדירות יד 2, כיוון שבעלי דירות מתקשים למכור את הדירה הישנה, והיזמים אינם ממהרים להוריד מחירים על דירות חדשות. אם כל זה לא מספיק, ההערכות בשוק הן שהשיא השלילי עדיין לפנינו, ושהמגמה של ירידת מחירים תימשך גם אל תוך 2026.
הערכה שלי, מי שיש לו סבלנות, יוכל לרכוש דירה בהנחה גדולה יותר מאשר היום וליזמים לא תהיה ברירה אלא להוריד מחירים

11/12/2025

הרבה מאוד בעלי דירות מבוגרים אינם מכירים כלל את זכויותיהם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולעתים גם ילדיהם, שעוזרים להם, לא מודעים לזכויות המיוחדות שלהם בחוק. בעל דירה שבמועד חתימת ההסכם עם היזם, גילו מעל גיל 70 והוא מתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני מועד החתימה, זכאי לקבל מהיזם הטבות מיוחדות כגון:
- שתי דירות קטנות בבניין החדש
- דירה קטנה ותוספת מזומן (על מנת לאזן את התמורות המוצעות לכלל הדיירים בבניין). או מעבר לדיור מוגן.
- רכישת הדירה הישנה שלו בסכום השווה לדירה חדשה בבניין, פינוי הדייר לדיור מוגן על חשבון היזם, או רכישת דירה חדשה עבורו בבניין אחר (באותו שווי כסף).
במקרה של דיירים שגילם במועד חתימת ההסכם הוא מעל גיל 75 או שאובחן כחולה נוטה למות, היזם מחויב להציע לו לממן עבורו מעבר לדיור מוגן, לרכוש ממנו את הדירה הישנה שלו או לממן לו רכישת דירה חדשה במקום אחר. כמובן שהדייר יכול להחליט שהוא רוצה להישאר בבניין ולקבל שתי דירות קטנות או אחת וכסף מזומן.

03/12/2025

בעלי דירות רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם מודעים לאחריות של עורך הדין שמייצג אותם, או איך ניתן לבדוק שהוא ממלא את חובותיו כלפיהם בהתאם להסכם ההתקשרות איתו. באופן עקרוני, יכול להתעורר ניגוד עניינים בין עורך הדין שלהם לבין היזם, שכן היזם משלם את שכר טרחתו הגם שהוא מייצג את בעלי הדירות (דבר המקובל בהתחדשות עירונית) ולעיתים עלול ליצור חוסר נוחות.
למרות זאת, עורך הדין שלהם חייב לדאוג אך ורק לאינטרסים שלהם, לוודא שיקבלו את מלוא השיפורים והזכויות במסגרת ההסכם עם היזם, להבטיח את ביצוע הפרויקט באמצעות ערבויות בנקאיות מספקות, לדאוג שהעבודה מתקדמת בהתאם ללוח הזמנים, שמועבר אליהם בזמן שכר הדירה ולדווח להם על ההתקדמות בביצוע. חל איסור מוחלט על עורך הדין של הדיירים להשתתף בשכ"ט עם עורך הדין שמייצג את היזם, או לקבל עמלות בגין תיווכים של יועצים וספקים שונים לפרויקט.

24/11/2025

ה-30 בנובמבר יהיה היום האחרון בו ניתן להעביר נכס (כולל נכסים בחו"ל) שרשום על שם חברה לאדם פרטי וזאת ללא פירוק החברה. העברה כזו תיחשב כ"הכנסת דיבידנד" אצל בעל המניות והיא מקנה פטורים ממס שבח וממס רכישה. הדבר נעשה במסגרת חוק הרווחים הכלואים אותו אישרה הכנסת לפני כחצי שנה. בעוד כחודש, ב-31 בדצמבר יהיה גם המועד האחרון בו ניתן לבחור במסלול פירוק החברה, לפיו יוכלו הבעלים להעביר את נכסיה ע"ש בעלי המניות גם כן בפטור ממס שבח ומס רכישה.פטור ממס רכישה וממס שבח הוא תמריץ גדול לבעלי חברות להעביר נכסים לידיים פרטיות בכל מסלול מבין השניים, בו יבחרו. לכן, ככל שבעלי חברות מעוניינים להמשיך להחזיק בנכס, כדאי מאוד לנצל את הפטור

11/11/2025

לאחרונה נכנס עוד ביטוי לשפה העברית שלא מעט שמעו אותו אבל לא ממש מבינים במה מדובר: *ייפוי כוח מתמשך*. בגדול, הדבר מאפשר לכל אחד מאיתנו לקבוע את גורלו ביום שבו הוא לא יהיה כשיר מבחינה שכלית. זאת באמצעות עריכת מסמך משפטי פשוט.
במסגרת ייפוי הכוח המתמשך רשאי כל אדם למנות מיופה כוח (אחד או יותר) שיוסמך לפעול בשמו בעניינים שונים (אישיים, רפואיים ורכושיים), לרבות עניינים הקשורים בניהול נכסי המקרקעין שבבעלותו, ולקבל החלטות בשמו, ביום בו הוא כבר לא יהיה כשיר להבין בעניינים אלה. בכך, מתייתר הצורך במינוי אפוטרופוס. מי שיכול מוסמך להכין כזה מסמך? רק עורך דין שעבר הכשרה מתאימה על ידי האפוטרופוס הכללי.
חתימה על ייפוי כוח מתמשך מייתרת אישורים ופניות לאפוטרופוס הכללי, מאפשרת חופש פעולה ומצמצמת את העלויות העתידיות.

04/11/2025

רבים מלקוחותיי שואלים אותי על ההבדל בין צוואה רגילה לצוואה הדדית:
צוואה הדדית נכתבת כאשר בני הזוג רוצים שעם פטירת אחד מהם, בן הזוג האחר יהיה רשאי לעשות ברכוש המשותף רק את מה שהוסכם בינהם, ולא לסטות מהצוואה שערכו ביחד. צוואה הדדית יכולה להיעשות בשתי דרכים - כאשר בני הזוג חתומים על אותה צוואה או כאשר הם עורכים שתי צוואות זהות בסמוך אחת לשנייה, ובתנאים מסוימים. כך או כך, מדובר בסוג של "הסכם" המחייב את שניהם ומונע מהם לשנות את הצוואה בעתיד אלא אם כן שני הצדדים מחליטים יחד לשנות. זאת, בניגוד לצוואה רגילה אותה ניתן לשנות בלי סוף, והאחרונה היא זו שקובעת.
לאלה שבכל זאת רוצים לעשות צוואה הדדית ,אני ממליצה לוודא שהצוואה כוללת הוראות ברורות לגבי היורשים וכן בחינת תרחישים עתידיים: למשל, פטירת יורש או שינוי במצב המשפחתי של היורשים - ולכלול הוראות מתאימות בצוואה, כמו מינוי יורשים חלופיים או תנאים מסוימים לחלוקה.

אשת גבר שאיבד כשירות משפטית הודיעה לאפוטרופוס שלו על ביטול צוואתם ההדדית. ביהמ"ש קבע שהמהלך חסר תוקף, בין היתר בשל לשון החוק שמחייבת להודיע על הביטול ישירות לבן הזוג

27/10/2025

*האם להתפתות ולבחור ביזם שמציע צ'ופרים והטבות?*

יזמים רבים, בבואם למכרז או להציע הצעה מחיר כדי לזכות בפרויקט של התחדשות עירונית, נוהגים לפתות את בעלי הדירות בכל מיני הצעות, כגון: מטבח חדש, הטבות לרכישת מוצרי חשמל, ריהוט על חשבונם וכל מיני צ'ופרים, שעלותם יכולה להגיש לכמה עשרות אלפי שקלים. כמובן ששם לא טמון הכסף הגדול, אבל לא מעט בעלי דירות מתפתים להטבות האלה.
ובכן, לפני שאתם מתלהבים מכך שהיזם ירכוש לכם טלוויזיה חכמה ומכונת כביסה, חשוב לבדוק את האיתנות הפיננסית שלו, היכולת הכלכלית שלו להעמיד את הערבויות המתאימות לסיום הפרויקט, שימוש בכוח אדם מקצועי ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו למסירת הדירה. לא פחות חשוב זה לבדוק איתו שהפרויקט הוא אכן רווחי עבורו, שאם לא כן – הוא לא יצליח לסיים את הבניה

19/10/2025

רכישת דירה, לפחות בפעם הראשונה היא לרוב עניין פסיכולוגי יותר מאשר עניין כלכלי. האם במצב השוק הנוכחי, כדאי בכלל לקנות דירה?
כיום, כאשר הריבית על המשכנתה גבוהה, ספק אם מבחינה כלכלית כדאי לרכוש דירה. למרות שלאחרונה מחירי הדירות בקו ירידה, עדיין המחירים בארץ הם מהגבוהים בעולם. בישראל – מטעמים רבים – המנטליות היא שחייבים לרכוש דירה, אולם הנתונים הכלכליים מראים ששכירות בסופו של דבר משתלמת יותר כיוון שהתשלום נמוך יותר מתשלום הריבית. בעבר, כאשר הריבית הייתה נמוכה עד אפסית, רכישת דירה הייתה כדאית יותר.

עו"ד לדיני משפחה ונדל"ן. בתחום המשפחה, התמחות בתיקים מורכבים, כולל ניהול נכסים והון משפחתי, העברה בין דורית, סכסוכי ירושה וניהול עיזבונות.
המשרד עוסק בכל תחומי הנדל"ן, לרבות התחדשות עירונית, עסקאות מורכבות, ליווי יזמים וקבלנים ועסקאות מכר יד 2.

05/10/2025

שאלת פירוק השיתוף בנכס מסוים עולה לרוב בעת גירושים, אבל הדבר יכול לקרות גם בין שותפים שאינם בני משפחה (עסקיים, למשל). מדובר בהליך משפטי המאפשר לשותפים בדירה או כל נכס אחר לסיים את השותפות ולחלק בינהם את שוויו. רבים טועים לחשוב כי מי שעוזב את הבית או יוצא מנכס משותף, מצהיר על כוונתו לוותר על הזכויות בנכס, אלא שבתי המשפט מכירים בזכותם של בני זוג לעזוב את הדירה בה הם גרים ועדיין קיימת להם הזכות לדרוש את מכירתו ולקבל את חלקם. יותר מזה, הצד שמתנגד למכירה או מונע את חזרת בן הזוג שעזב, יחויב גם בדמי שימוש על כל התקופה בה התגורר לבד.

25/09/2025

דירות רבות שיזמים/קבלנים מכרו במבצעי 20/80 או 10/90 - קרי: תשלום מקדמה של 10%-20%, מגיעות בימים אלה לכדי מימוש ורוכשים רבים מגלים שאין להם את מלוא הכסף על מנת להשלים את התשלום עבור הדירה, בייחוד נוכח ירידה במחיר הדירות מאז המלחמה.
בקצרה: שיטות אלה נועדו כביכול להקל על הרוכש שבזמן הרכישה משלם רק 10% או 20% משווי הדירה וביום קבלת המפתח, משלים את יתרת התשלום. הבעיה מתעוררת כאשר הרוכש, מסיבה כלשהי, לא הצליח להשיג את הסכום הנדרש להשלמת הרכישה כתוצאה מאי מכירת דירה ישנה במחיר המבוקש או קשיים אחרים שהתעוררו במהלך השנים שבין התשלום הראשון לפירעון הסופי, או בעקבות ירידת מחירי הדירות. כמו כן, רוכשים רבים גילו שה-80% הנותרים, אותם התכוונו לממן באמצעות הלוואה או משכנתא, שווים היום פחות כסף והשמאי מטעם הבנק יעריך את המחיר נמוך יותר ולא יאשר 80%.
אז מה עושים? רצוי למנוע תביעות והתדיינויות משפטיות, אלא לנסות למכור את הנכס ללא רווח או בנזק קטן יחסית

עו"ד לדיני משפחה ונדל"ן. בתחום המשפחה, התמחות בתיקים מורכבים, כולל ניהול נכסים והון משפחתי, העברה בין דורית, סכסוכי ירושה וניהול עיזבונות.
המשרד עוסק בכל תחומי הנדל"ן, לרבות התחדשות עירונית, עסקאות מורכבות, ליווי יזמים וקבלנים ועסקאות מכר יד 2.