גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38

  • Home
  • Israel
  • Tel Aviv
  • גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38

גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 המומחים להתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמא 38

09/09/2026

ארבעה ימים בבודפשט עם הצוות.

בלי דיונים, בלי טיוטות, בלי “רק שאלה קטנה” שנכנסת באמצע היום.

טוב, כמעט בלי.

נסענו כל צוות משרד ברון ושות׳ לכמה ימים של טיול, אוכל, צחוקים, הליכות ארוכות מדי וקצת יותר מדי תמונות שאף אחד מאיתנו לא באמת אישר לפרסום.

אני כותב לא מעט על עבודה, על פרויקטים, על לקוחות ועל הדרך הארוכה שיש מאחורי כל תיק. אבל יש משהו שלא תמיד רואים מבחוץ: משרד טוב נבנה קודם כל מאנשים שטוב להם להיות יחד.

גם מחוץ למשרד.
גם בלי חליפות.
גם כשאף אחד לא מנסה להישמע רציני במיוחד.

יש משהו יפה בלהסתובב בעיר אחרת עם אנשים שאתה רגיל לפגוש בעיקר סביב שולחן ישיבות, ולגלות מחדש כמה החיבור הזה חשוב גם לעבודה עצמה.

תודה למשרד ברון ושות׳ על כמה ימים של חוויה אמיתית, נדיבות, מחשבה עד הפרטים הקטנים ובעיקר על התחושה שאנחנו באמת צוות אחד.ברון ושות' משרד עורכי דין Barone & Co.

#צוות #גיבוש #בודפשט

המתחם שנפגע מפגיעת הטיל בבת ים הוכרז כ”אזור שיקום” – צעד משמעותי שמאפשר להתקדם לשלב הבא בשיקומו.ב־6 בספטמבר הכריזה הממשל...
08/09/2026

המתחם שנפגע מפגיעת הטיל בבת ים הוכרז כ”אזור שיקום” – צעד משמעותי שמאפשר להתקדם לשלב הבא בשיקומו.

ב־6 בספטמבר הכריזה הממשלה על מתחם ירושלים ב’ כאזור שיקום בהתאם לחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. ההכרזה כוללת גם את הבניינים ברחוב דניאל 4 ו־6, שאת בעלי הדירות בהם אני וצוות משרד ברון מלווים ומייצגים. ברון ושות' משרד עורכי דין Barone & Co.

זהו הישג חשוב, שמאחוריו עבודה משותפת ואינטנסיבית של עורכי הדין המייצגים את בעלי הזכויות במתחם, היזמים וכל הגורמים המקצועיים שפעלו לקידום המהלך.

עבור בעלי הדירות, ההכרזה מסמנת מעבר לשלב חדש ומעשי בדרך לשיקום המתחם. עבורנו, זו גם תחושת סיפוק גדולה לראות עבודה ממושכת הופכת להתקדמות ממשית.

הדרך עוד נמשכת, ואנחנו נמשיך ללוות את בעלי הדירות ולשמור על זכויותיהם לאורך התהליך.

#התחדשותעירונית #בתים #שיקום #יקותיאלושות

הורדת הריבית השלישית ברציפות היא כבר לא “אירוע נקודתי”. היא מגמה.ועדיין, אם נהיה כנים- רבע אחוז פה או רבע אחוז שם לא באמ...
07/09/2026

הורדת הריבית השלישית ברציפות היא כבר לא “אירוע נקודתי”. היא מגמה.

ועדיין, אם נהיה כנים- רבע אחוז פה או רבע אחוז שם לא באמת משנים ביום־יום את החזר המשכנתה של משפחה ממוצעת ברמה שתפיל מהרגליים.
יחד עם זאת, כשמסתכלים על הכיוון המצטבר, ירידה מצטברת של 1.25% בריבית, ההשלכות ללווים הן משמעותיות. לדוגמה, במסלול פריים או במסלול משתנה אחר שהתעדכן במלואו, הלוואה של מיליון ₪ ל־25 שנה יכולה לרדת בכ־700 ₪ בהחזר החודשי בעקבות ירידה של 1.25% בריבית. לאורך חיי ההלוואה זה עשוי להצטבר לחיסכון של יותר מ־200,000 ₪.
אז למה כולם מדברים על זה?

בגלל הסנטימנט.

בתחום הנדל”ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט, הכול מתחיל ונגמר באמון ובטיימינג. במשך שנתיים ראינו איך הריבית הגבוהה חנקה את השוק: יזמים צמצמו סיכונים, הבנקים הקשיחו תנאים, ודיירים ישבו על הגדר כי הכול הרגיש תקוע ומפחיד.

מגמה של הורדות ריבית עושה בדיוק את ההפך. היא מוציאה את השוק מהקיפאון. היא משדרת ליזמים שהמימון חוזר להיות שפוי, ולדיירים שהפרויקט שלהם לא בהכרח ייתקע באמצע.

פתאום פרויקטים של פינוי־בינוי שהיו גבוליים מבחינה כלכלית חוזרים לשולחן המו״מ, הסכמים שנמרחו מתחילים להיחתם, והגלגלים חוזרים לנוע.

ההמלצה שלי? אל תחכו שכולם יתעוררו ביחד.

כשהסנטימנט משתנה והביקושים יורדים מהגדר, העומס חוזר גם לוועדות התכנון, גם ליזמים וגם למשרדים שמלווים את התהליכים האלה.

מי שמניע את התהליך עכשיו, כשסביבת הריבית מתחילה להתייצב, יכול לתפוס את הגל הראשון.

מה דעתכם, מרגישים כבר את השינוי בשטח או שהדרך עוד ארוכה?

#משכנתא #פינויבינוי #ריבית #בנקישראל #נדלן

03/09/2026

אין הרבה דברים שמרגשים אותי יותר מלקוח שעוצר רגע, אחרי דרך ארוכה, ואומר תודה.

בפרויקט פינסקר, בראשון לציון,עברנו יחד לא מעט שלבים, שיחות, החלטות ורגעים לא פשוטים. לכן מילים כאלה הן אף פעם לא “עוד המלצה” מבחינתי.

תודה רבה יבגני על האמון, ועל הדרך המשותפת.

ובר כהן אין לי מספיק מילים להגיד כמה אני מעריך את העבודה המקצועית, המדויקת והמסורה שלך בפרויקט הזה.
משרד ברון ושות, תענוג לעבוד אתכם ולראות יחד איך הפרויקטים שלנו קורמים עור וגידים

Bar Cohen @ ברון ושות' משרד עורכי דין Barone & Co.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #ראשוןלציון #יקותיאלושות

פסק דין חשוב לרוכשי דירות: מתי ניתן לצאת מעסקה שהפרויקט בה נקלע למשבר? היזם נקלע לקשיים, מונה כונס נכסים וגובש מתווה להש...
01/09/2026

פסק דין חשוב לרוכשי דירות: מתי ניתן לצאת מעסקה שהפרויקט בה נקלע למשבר?

היזם נקלע לקשיים, מונה כונס נכסים וגובש מתווה להשלמת הבנייה.
למרות זאת, בית המשפט אפשר לרוכשים מסוימים לבטל את העסקה ולממש את ערבויות חוק המכר.
החלטה חדשה וחשובה שמחדדת את מעמדו של הרוכש כאשר פרויקט בנייה נקלע למשבר.
קישור בתגובה הראשונה

#ערבותחוקמכר #רכישתדירה #דירהמקבלן #נדלן #התחדשותעירונית

בשנים האחרונות התרגלנו לחשוב על תמורות בפינוי־בינוי כמו על מדרגות בבניין חדש: כל הזמן עולים.עוד מטרים, עוד חניה, עוד מחס...
31/08/2026

בשנים האחרונות התרגלנו לחשוב על תמורות בפינוי־בינוי כמו על מדרגות בבניין חדש: כל הזמן עולים.

עוד מטרים, עוד חניה, עוד מחסן, עוד מפרט, עוד משהו קטן “כדי לסגור את הפינה”.

רק שבתקופה האחרונה אני פוגש יותר ויותר פרויקטים שבהם השיחה מתנהלת בכיוון ההפוך.

יזמים שפנו לפני כמה שנים לבעלי דירות עם הצעות מסוימות, מגיעים היום לשלב מתקדם יותר ומגלים שההיתכנות הכלכלית שעליה נבנתה ההצעה נשחקה, לפעמים עד כדי כך שכבר קשה לראות איך הפרויקט יוצא לביצוע.

עלויות הבנייה עלו. המימון התייקר. מכירת הדירות נעשתה קשה יותר. בחלק מהמקומות המחירים נעצרו, ובחלקם אפילו ירדו. גם כוח האדם בענף הוא כבר לא אותו כוח אדם שהיה כאן לפני כמה שנים.

ואז מגיעה השיחה שאף בעל דירה לא רוצה לקבל:

“אנחנו צריכים לפתוח את ההסכם.”

אפשר להבין למה המשפט הזה מקפיץ אנשים. מבחינת בעלי הדירות, נחתם הסכם. היו הבטחות. היו ציפיות. לפעמים עברו שנים של אסיפות, חתימות, התנגדויות, תיקונים ותכנונים. ופתאום מבקשים מהם להסכים לפחות.

אבל המציאות קצת יותר מורכבת.

לא כל יזם שמבקש להפחית תמורות מנסה לנצל את המצב. יש פרויקטים שבהם הבעיה אמיתית לגמרי: הבנק לא ייתן מימון, הרווחיות נשחקה, והפרויקט פשוט לא עובר את המבחן הכלכלי הדרוש כדי לצאת לביצוע.

מצד שני, גם לא כל בקשה כזו צריכה להתקבל רק כי נאמרו המילים “הפרויקט לא כלכלי”.

בעלי הדירות לא אמורים לנתח בעצמם את המודל הכלכלי של היזם, אבל הם כן צריכים להבין מה עומד מאחורי הבקשה. האם באמת השתנו הנתונים? איפה בדיוק נוצר הפער? האם מדובר בבעיה שמונעת את הפרויקט, או בבקשה לשפר תנאים על חשבון הדיירים?

זו בעיניי הנקודה החשובה ביותר בתקופה הנוכחית.

בשלב הזה, להיצמד רק למה שנכתב בהסכם ולהתעקש עליו בכל מחיר עלול לפעמים לתקוע את הפרויקט לשנים, ובמקרים קיצוניים גם להביא לכך שהוא לא ייצא לפועל. השאלה היא האם עדיין אפשר לגרום לפרויקט לקרות - עם ליווי בנקאי, שעליו לא מוותרים, ועם לוחות זמנים שאפשר לעמוד בהם.

בפוסט הבא אכתוב על הדבר הראשון שבעלי דירות צריכים לעשות כשיזם מבקש לפתוח הסכם: להבין את המספרים, ולא להישאר רק בתחושת הבטן.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #תמורות #נדלן #עורךדין

יש רגעים שבהם אתה מסתכל על הילדים שלך וקולט שעברו כמה שנים טובות מאז שהם באמת היו ילדים. ❤️זה קורה פתאום. לא באיזה רגע ד...
27/08/2026

יש רגעים שבהם אתה מסתכל על הילדים שלך וקולט שעברו כמה שנים טובות מאז שהם באמת היו ילדים. ❤️

זה קורה פתאום. לא באיזה רגע דרמטי במיוחד.

יושבים יחד, מדברים, צוחקים על משהו שרק אתם מבינים, ופתאום אתה מבין שהם כבר אנשים. עם מחשבות משלהם, הומור משלהם, דעות משלהם, וגם יכולת לא רעה בכלל להעמיד אותך במקום כשצריך.

אני לא בטוח שמישהו מכין אותנו לשלב הזה בהורות.

הרבה שנים אתה עסוק בלגדל, להסיע, לדאוג, להעיר, לחנך, לבדוק שהכול בסדר. רוב הזמן אתה לא עוצר לחשוב מה מכל זה באמת נשאר. אתה פשוט עושה את מה שצריך לעשות, יום אחרי יום, לפעמים בסבלנות ולפעמים קצת פחות.

ואז מגיעים רגעים קטנים שבהם אתה רואה שמשהו מכל זה בכל זאת חלחל.

בשיחה טובה. באחריות שהם לוקחים. בדרך שבה הם מסתכלים על העולם. בתחושה שיש כאן קשר שנבנה לאט, במשך שנים, בלי קיצורי דרך.

אני חושב על זה הרבה גם בעבודה.

יש דברים שלא רואים מיד. קשר עם לקוחות, אמון של בעלי דירות, פרויקט שמתקדם אחרי שנים של עבודה שקטה, החלטה מקצועית שמבשילה רק הרבה אחרי שהתקבלה.

אנחנו חיים בתקופה שרוצה תוצאות מהר. גם במשפחה וגם במקצוע, המציאות בדרך כלל עובדת אחרת.

זורעים הרבה לפני שקוטפים.

ולפעמים, כשכבר קוטפים, מגלים שהדבר הכי חשוב היה בכלל הדרך שעשינו עד לשם.

#משפחה #הורות #המשכיות #דרך #התחדשותעירונית

אני יודע שזה לא פופולרי במחוזותינו, אבל בואו נסתכל רגע לטווח ארוך.תכנון לטווח ארוך הוא לא מילה גסה, למרות שבשנים האחרונו...
23/08/2026

אני יודע שזה לא פופולרי במחוזותינו, אבל בואו נסתכל רגע לטווח ארוך.

תכנון לטווח ארוך הוא לא מילה גסה, למרות שבשנים האחרונות לפעמים נדמה שמתייחסים אליו ככה.

הנתונים בגרף הזה מספרים סיפור שצריך להטריד את מי שחושב על שוק הדיור בעוד חמש ועשר שנים, ולא רק על הכותרת של מחר בבוקר.

בתל אביב, שהייתה במשך שנים הקטר של ההתחדשות העירונית, רואים ירידה חדה במספר יחידות הדיור בהיתרי בנייה. וחשוב לדייק: יש גם לא מעט היתרים שכבר ניתנו, אבל יזמים לא מיהרו למשוך אותם.

למה? בעיקר כי השוק נהיה קשה יותר. הדירות נמכרות לאט יותר, המחירים תקועים, בחלק מהמקומות אפילו יורדים, ומנגד עלויות הביצוע עלו מאוד. במצב כזה, גם פרויקט שקיבל היתר לא בהכרח יוצא מיד לדרך.

כדי שהמגמה הזו תשתנה, צריך שיקרה לפחות אחד מכמה דברים: ירידת ריבית משמעותית שתחזיר כוח קנייה לשוק, ירידה בעלויות הביצוע, או עלייה מחודשת במחירים בגלל ביקושים שלא באמת נעלמים. האוכלוסייה ממשיכה לגדול, אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו, והשוק יודע להזכיר את זה בדיוק כשכולם כבר בטוחים שהוא נרדם.

שלום עולמי שיוריד את מחירי הביצוע גם יעזור, כמובן. אני לא בונה עליו בתזרים.

והדרום מטריד אפילו יותר.

עלייה של 62% נשמעת מצוין, עד שרואים את המספרים עצמם. 640 יחידות דיור בלבד במחוז שלם. במחוז שזקוק להתחדשות עירונית לא רק בשביל שדרוג הדירה, אלא בשביל מיגון. בשביל ממ״דים. בשביל בניינים שיוכלו לעמוד טוב יותר במציאות שאנחנו כבר לא צריכים שיסבירו לנו אותה.

המספרים האלה הם לא רק סטטיסטיקה תכנונית.

היתר שלא נמשך היום, או פרויקט שלא מקבל היתר בכלל, הם דירות שלא ייבנו בעוד כמה שנים. הם משפחות שלא יקבלו מיגון. הם עוד לחץ על ההיצע של מחר.

התחדשות עירונית לא יכולה להישען רק על רצון טוב של דיירים ועל אומץ של יזמים.

אם רוצים יותר דירות, יותר מיגון וחידוש אמיתי של שכונות ותיקות, צריך להפוך פרויקטים באזורים מורכבים לכלכליים יותר, מהירים יותר ופחות מסוכנים.

לא בעוד ועדה.

בשטח.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #מיגון #נדלן

פינוי בינוי בכפר סבא: אילו מתחמים באמת מתקדמים ב־2026?כפר סבא נמצאת בעיצומם של כמה מהלכי התחדשות משמעותיים – מיוספטל ועד...
19/08/2026

פינוי בינוי בכפר סבא: אילו מתחמים באמת מתקדמים ב־2026?
כפר סבא נמצאת בעיצומם של כמה מהלכי התחדשות משמעותיים – מיוספטל ועד קפלן ומרכז העיר.
אבל "תוכנית שמתקדמת" לא תמיד אומרת שהפינוי קרוב.
במאמר החדש ריכזתי את הסטטוס העדכני של המתחמים הבולטים, ומה בעלי דירות צריכים להבין לפני שמסיקים מסקנות לגבי הבניין שלהם.
https://did.li/rvc1H

# #כפרסבא #פינויבינויכפרסבא #זכויותדיירים #נדלן

ביליתי בשבוע האחרון כמה ימים באילת עם המשפחה.כמו תמיד באילת, אתה מגיע בשביל הים, השקט היחסי, הילדים, קצת ניתוק מהשגרה. א...
17/08/2026

ביליתי בשבוע האחרון כמה ימים באילת עם המשפחה.

כמו תמיד באילת, אתה מגיע בשביל הים, השקט היחסי, הילדים, קצת ניתוק מהשגרה. אבל גם בחופשה, כנראה שקשה לי לגמרי לכבות את העין המקצועית.

כי אילת של היום היא כבר לא רק טיילת, מלונות ובריכה.

רואים בה עיר שנמצאת בתנועה. שכונות חדשות, פיתוח, תשתיות, ובמקביל גם ניסיון אמיתי להתמודד עם השכונות הוותיקות ועם הבניינים הישנים שצריכים לעבור שינוי.

באילת יש להתחדשות עירונית משמעות קצת אחרת מאשר בגוש דן או במרכז הארץ. זו עיר רחוקה, עם שוק נדל״ן אחר, תלות גדולה בתיירות, עלויות ביצוע לא פשוטות, ובעיקר מציאות גיאוגרפית וביטחונית שלא דומה כמעט לשום עיר אחרת בישראל.

ויש עוד עניין שאי אפשר להתעלם ממנו: אילת יושבת באזור רגיש מבחינת רעידות אדמה. לכן התחדשות עירונית בעיר היא לא רק שאלה של שיפור איכות חיים או תוספת דירות. בחלק מהמקרים זו ממש שאלה של חיזוק, מיגון וביטחון בסיסי של תושבים.

בשנים האחרונות מקודמים בעיר מתחמי פינוי־בינוי בשכונות ותיקות, לצד מחשבה רחבה יותר על אזורי תעסוקה, מסחר, מגורים ועירוב שימושים. זה חשוב, אבל זה גם מורכב. כדי שפרויקטים כאלה יצליחו באילת, אי אפשר פשוט להעתיק מודלים מהמרכז ולצפות שהם יעבדו באותה צורה.

צריך להבין את העיר. את המרחק. את הכלכלה המקומית. את התושבים. את העובדה שעבור מי שגר שם, אילת היא לא יעד לחופשה — היא הבית.

אני מודה שדווקא כמה ימים של חופשה משפחתית גרמו לי לחשוב על זה יותר.

לפעמים כשאתה מסתובב בעיר כתייר, קל לראות רק את החלק היפה והנוח שלה. אבל מאחורי המלונות והים יש עיר אמיתית, עם שכונות ותיקות, משפחות, צרכים ואתגרים.

ואם ההתחדשות העירונית תדע להתאים את עצמה לאופי המיוחד של אילת, יש לה שם תפקיד חשוב מאוד.

לא רק לבנות עוד.

לחדש נכון.

#התחדשותעירונית #אילת #פינויבינוי #נדלן

Address

דרך בגין 23
Tel Aviv

Opening Hours

Monday 08:30 - 19:00
Tuesday 08:30 - 19:00
Wednesday 08:30 - 19:00
Thursday 08:30 - 19:00
Sunday 08:30 - 19:00

Telephone

+97236915656

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Practice

Send a message to גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38:

Shortcuts

Share