גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38

09/06/2026

בשנים האחרונות עבדתי לא מעט.

כמו הרבה בעלי עסקים ובעלי מקצוע, תמיד היה עוד משהו שצריך לעשות. עוד פגישה, עוד פרויקט, עוד יעד להגיע אליו. לפעמים נדמה שהלו”ז מתמלא מעצמו.

אני לא מתלונן. אני אוהב את מה שאני עושה, וחשוב לי לעשות אותו בצורה הטובה ביותר.

אבל בשנה האחרונה מצאתי את עצמי חושב יותר על האיזון שבין עבודה לחיים, ובפרט אחרי שאיבדתי את אמא שלי.

האובדן לא שינה את האהבה שלי לעבודה או את המחויבות שלי לעשייה. אם כבר, הוא חיזק אצלי את הרצון לעשות דברים בצורה הטובה ביותר. אבל הוא בהחלט גרם לי לעצור לרגע ולשאול את עצמי שאלות על זמן, על סדרי עדיפויות ועל הדברים שבסופו של דבר נשארים איתנו.

לא במובן של לעבוד פחות. במובן של לזכור בשביל מה עובדים מלכתחילה.

לפנות זמן למשפחה. להיות נוכח יותר ברגעים הקטנים. לקחת זמן לעצמי ולדברים שאני אוהב לעשות, לא לדחות דברים שחשובים באמת למועד לא ידוע בעתיד.

אחד הדברים שמאפיינים את העבודה שלי הוא ההשקעה העצומה, ארוכת הטווח בתכנון העתיד. זה טבעי. כולנו רוצים ביטחון, בית טוב יותר ואיכות חיים טובה יותר.

אבל איכות חיים היא לא רק משהו שמתכננים לעוד חמש או עשר שנים.

היא גם היכולת ליהנות מהדרך.

לשבת לארוחת ערב בלי לבדוק הודעות כל כמה דקות. לצאת עם המשפחה בלי שהראש נשאר במשרד. לעצור לפעמים ולהיות נוכח באמת ברגע.

אני עדיין עובד קשה, אבל אני משתדל להזכיר לעצמי שהצלחה לא נמדדת רק במה שהשגנו, אלא גם בדרך שבה בחרנו לחיות תוך כדי.

זו תזכורת שאני משתדל לקחת איתי בכל יום.

#משפחה #התחדשותעירונית

02/06/2026

יש תקופות שבהן השגרה נעצרת, גם כשהיומן ממשיך להתמלא וגם כשהעבודה לא באמת מחכה.

אחרי כמה שבועות שבהם הייתי בעיקר עם המשפחה ועם הכאב הפרטי שלי, אני מנסה לחזור בהדרגה אל הדברים המוכרים: לפגישות, לשיחות, להחלטות, לעבודה. זה לא קורה ביום אחד. לפעמים צריך קודם להחזיר את הנשימה, ואז את הקצב.

החזרה לעבודה מזכירה לי עד כמה שינוי יכול לטלטל את החיים, לשנות פרספקטיבה וסדרי עדיפויות. בעבודה שלי אני פוגש את זה כל הזמן: אנשים שנדרשים לקבל החלטות גדולות דווקא בתקופה של אי־ודאות, חשש ועומס רגשי.

וזה נכון מאוד גם בהתחדשות עירונית.

קל לדבר על פינוי־בינוי דרך חוזים, תב”עות, היתרים, ערבויות ותמורות. כל אלה חשובים מאוד, כמובן. אבל מאחורי כל מסמך יש אנשים. משפחות. זיכרונות. שכנים. תחושת בית.

לכן, בעיניי, ליווי נכון של פרויקט לא מתחיל רק בשאלה “מה מקבלים?”, אלא גם בשאלה איך עוברים את הדרך הזו בצורה ברורה, הוגנת ומכבדת.

בשבועות הקרובים אמשיך לכתוב כאן על הנושאים המקצועיים שמעסיקים בעלי דירות ונציגויות, מתוך אותה מטרה שמלווה אותי תמיד: לעשות סדר, להפחית אי־ודאות, ולעזור לקבל החלטות טובות יותר בתוך תהליך מורכב.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #חזרהלשגרה

14/05/2026

בין כל הפאנלים, ההרצאות והפגישות בוועידת בכירי הנדל״ן של מרכז הנדל״ן באילת, אחד הדברים שהכי נהניתי מהם השבוע היה פשוט לפגוש אנשים.

אנשים שאתה עובד מולם לאורך השנים, כאלה שהתחום הזה מפגיש ביניכם שוב ושוב: קולגות, יזמים, אנשי מקצוע, לקוחות ותיקים וגם חברים שכבר מזמן הפכו לחלק מהדרך.

עולם ההתחדשות העירונית הוא עולם אינטנסיבי מאוד. הרבה אחריות, הרבה החלטות, לא מעט מורכבויות, ולפעמים גם תקופות מאתגרות. בתוך כל זה, הקשרים האישיים שנבנים עם השנים הם חלק משמעותי מהעשייה.

היה כיף לעצור רגע מהשגרה, לשבת לשיחות בלי לחץ של ישיבה או לוח זמנים, לשמוע מה עובר על אחרים בתחום, לדבר על פרויקטים, על השוק, על התקופה, וגם פשוט להחליף כמה מילים עם אנשים טובים.
חוזר מאילת עם הרבה מחשבות, לא מעט תובנות, ובעיקר הערכה גדולה לאנשים שפועלים יום־יום בתוך התחום המורכב הזה.

עם: דן קצ’נובסקי, מנכ”ל ובעלים של מרכז הנדל”ן , עמית גוטליב, יו”ר ארגון הקבלנים בתל אביב, גל לחמי, מנכ”ל (משותף) אוניקס, לשעבר ראש מנהלת התחדשות עירונית חדרה, יוסי פלח, משנה למנכ”ל קטה גרופ (וחבר ילדות), עומר זיו, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בת ים, עומר גוגנהיים, משנה למנכל אשטרום

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #נדל״ן #עורךדיןהתחדשותעירונית ועידת_בכירי_הנדל״ן מרכזהנדל״ן נדלןבישראל

13/05/2026

השבוע השתתפתי בוועידת בכירי הנדל״ן באילת.
מעבר למפגשים ולשיחות, כנסים מהסוג הזה הם בעיקר הזדמנות לעצור רגע ולהבין לאן התחום הולך.

עולם ההתחדשות העירונית משתנה כל הזמן.
מדיניות עירונית מתעדכנת, ועדות מקומיות משנות גישה, תוכניות חדשות נכנסות לתוקף, וגם האתגרים בשטח משתנים — מימון, תשתיות, לוחות זמנים וציפיות של בעלי דירות.

כדי ללוות נכון פרויקטים, אי אפשר להסתפק רק במה שקורה במשרד או בישיבות עבודה. חשוב לשמוע מה קורה בערים אחרות, להבין איך רשויות חושבות, להיחשף לפסיקות, למגמות ולניסיון של אנשי מקצוע מכל התחום.

מעבר להרצאות ולפאנלים, אחד הדברים החשובים בכנסים כאלה הוא גם המפגש עם קולגות, לקוחות ואנשים שאתה עובד מולם לאורך השנים. בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא תחום שמבוסס הרבה מאוד על היכרות, אמון ועבודה משותפת לאורך זמן.

חוזר מהוועידה עם הרבה חומר למחשבה, לא מעט תובנות, ובעיקר עם תחושה ברורה שהתחום ממשיך להשתנות ולהתפתח כל הזמן.

#התחדשותעירונית #ועידתהנדלן #מרכזהנדלן

11/05/2026

התקופה הזאת בשוק הנדל״ן דורשת מהמשקיעים לחשוב אחרת. לא פחות חשוב מזה, היא דורשת סבלנות.

חשוב לי להדגיש: הדברים כאן הם מידע כללי בלבד, לא המלצה לבצע עסקה כזו או אחרת. בכל השקעת נדל״ן אתם צריכים לבדוק לעומק את הנכס, את המצב התכנוני, את המיסוי, את המימון ואת רמת הסיכון.

בשנים שבהן השוק רץ, לא מעט משקיעים חיפשו את העסקה המהירה: לקנות, להשביח, למכור, ולהמשיך הלאה. אבל בתקופה הנוכחית, שבה מחירי הנדל״ן לא ממריאים באותו קצב שהכרנו, אני חושב שנכון יותר להסתכל על השקעות בטווח בינוני, סביב חמש שנים, ולא לבנות על פליפ מהיר.

למה? כי היום הערך פחות יושב על תנופה מיידית של השוק, ויותר על בחירה נכונה של אפיק עם פוטנציאל סביר להתקדמות.

האפיק הראשון הוא נכסים שנמצאים בסביבה של התחדשות עירונית עם הסתברות מימוש יחסית גבוהה. לא רק רעיון תיאורטי, אלא מקום שבו כבר רואים תכנון, מדיניות עירונית ברורה, ולעיתים גם יזם שמקדם מהלך. בהקשר הזה אפשר לחשוב, כדוגמה כללית בלבד, על שכונות כמו יוספטל בפתח תקווה או ג׳סי כהן בחולון, שבהן הרשויות מקדמות תהליכי התחדשות, כל אחת בשלב התכנוני שלה. אבל הנקודה החשובה איננה השם של השכונה, אלא השאלה אם יש ודאות יחסית והתקדמות אמיתית.

האפיק השני הוא רכישת דירה על הנייר מקבלן, דווקא בתקופה שבה שוק המכירות איטי יותר ורבים מציעים מסלולים נוחים יותר לרוכשים. כאן המשקיע לא בהכרח רודף אחרי רווח מהיר, אלא מנסה לנצל תנאי כניסה נוחים יותר, עם הון עצמי התחלתי נמוך יחסית ויתרת תשלום במועד מאוחר יותר. גם כאן, כמובן, צריך לבדוק היטב מי הקבלן, מה מצב הפרויקט, מה לוחות הזמנים ומה כתוב באמת בהסכם.

האפיק השלישי הוא קרקע בייעוד מגורים, מה שמכונה לא פעם בשוק “קרקע צהובה”. זהו אפיק שיכול להתאים רק למי שמבין שמדובר במהלך סבלני יותר. העובדה שקרקע כבר מסומנת למגורים בתוכנית מאושרת מקטינה אי ודאות לעומת קרקע חקלאית, אבל עדיין לא אומרת שיש מחר בבוקר היתר, פיתוח או ודאות ללוחות זמנים. לכן זה אפיק שצריך להיבחן בזהירות, עם הבנה תכנונית אמיתית, ולא דרך כותרת שיווקית.

בעיניי, כאן נמצא לב העניין של התקופה הנוכחית: פחות לחפש את ה”סיבוב”, ויותר לחפש מהלך הגיוני. לא עסקה שנשמעת טוב לשבועיים, אלא השקעה שיש לה סיכוי אמיתי להבשיל בתוך כמה שנים.

כאמור, המידע כאן כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי, תכנוני, מיסויי או השקעות המותאם לנסיבותיו של כל מקרה.

נ.ב. בתמונה אני עם ההשקעה הכי טובה שעשיתי בחיים 😍

#נדלן #התחדשותעירונית #השקעהבנדלן

05/05/2026

יש אנשים שמעדיפים או־או. אני בדרך כלל מאמין שגם וגם.

אני יכול ליהנות מחדר במלון יוקרתי, וגם מחושה פשוטה בסיני.
מארוחת גורמה טובה, וגם מסביח אצל עובד.
מהאקשן של שבוע סקי באלפים, וגם מהשקט של בטן־גב על חוף פסטורלי.

עם השנים הבנתי שזה נכון גם בבחירת עורך דין לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית.

מצד אחד, עורך הדין חייב להיות מקצוען. להכיר את החוק, להבין תכנון, מיסוי, בטוחות, ערבויות, לוחות זמנים, זכויות דיירים וכל סעיף קטן בהסכם. בפרויקטים כאלה אין מקום לעבודה בערך. לפעמים מילה אחת בהסכם יכולה להשפיע על דיירים במשך שנים.

מצד שני, זה לא מספיק.

עורך דין שמייצג דיירים חייב להיות גם אדם של אנשים. לדעת להקשיב. להבין פחדים, התנגדויות, כעסים, חוסר אמון, וגם את ההתרגשות. הוא צריך לדעת לדבר עם דייר מבוגר שחושש לעזוב את הבית שלו, עם נציגות שמרגישה עומס, עם יזם שלוחץ להתקדם, ועם משפחות שרוצות לדעת שהן בידיים טובות.

בעיניי, ייצוג טוב של דיירים נמצא בדיוק בחיבור הזה: מקצוענות בלי פשרות, אבל עם אנושיות. ירידה לפרטים, אבל גם סבלנות. חוזה מדויק, אבל גם יכולת לראות את האנשים שמאחוריו.

כי בסוף, התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל״ן. היא תהליך של אנשים שמפקידים בידיך את הבית שלהם. #התחדשותעירונית #עורךדין #גיאיקותיאל

30/04/2026

החשש של קשישים בפינוי בינוי הוא לא רק מהמעבר עצמו, אלא גם מהשאלה אם יוכלו לעמוד בעלויות של החיים בבניין החדש.

בפרויקטי פינוי בינוי, בעלי דירות רבים מתמקדים בגודל הדירה החדשה, במרפסת, בממ"ד ובחניה. אבל אצל קשישים ובני משפחותיהם, אחת השאלות החשובות באמת היא מה יקרה להוצאות השוטפות בבניין החדש: דמי ועד, תחזוקה, חברת ניהול ועלויות קבועות שלא תמיד מקבלות מספיק תשומת לב בתחילת הדרך.

במאמר החדש הסברנו למה הנושא הזה כל כך חשוב, איך הוא משפיע על איכות החיים אחרי האכלוס, ומה התפקיד של עורך הדין המלווה בהשגת תנאים טובים יותר עבור דיירים מבוגרים.
https://did.li/kdoUY
#התחדשותעירונית #זכויותקשישים

סבסוד דמי תחזוקה בפינוי בינוי: למה זה חשוב לקשישים, מה צריך לבדוק מראש, ואיך עורך הדין המלווה יכול להשיג תנאים טובים יותר.

29/04/2026

לפעמים דווקא כשמתרחקים מהעיר, מבינים טוב יותר למה צריך לשמור עליה חכמה.

לפני כמה ימים טיילתי עם אשתי האהובה ברמת הגולן. מרחבים פתוחים, שקט, אוויר נקי, נוף ירוק שנפרש לכל כיוון. מי שמכיר אותי יודע כמה אני אוהב טבע, וכמה רגעים כאלה מזכירים לי למה השטחים הפתוחים שלנו הם לא מובן מאליו.

וזו בדיוק הסיבה שאני מאמין בציפוף עירוני נכון.

בעיניי, ציפוף עירוני הוא לא איום על איכות החיים — הוא חלק מהפתרון. כשאנחנו מחדשים את מרכזי הערים, מוסיפים מגורים לצד תעסוקה, מסחר, מוסדות ציבור ותחבורה ציבורית טובה, אנחנו מחזירים חיים למקומות שכבר קיימים.

אבל ציפוף לא יכול לעמוד לבדו. כדי שהוא יעבוד באמת, חייבים לתכנן סביבו תחבורה ציבורית יעילה, זמינה ונוחה. כזו שמאפשרת לאנשים להגיע לעבודה, ללימודים ולשירותים יומיומיים בלי להיות תלויים ברכב הפרטי. אחרת, אנחנו רק מעמיסים עוד דירות על אותה מערכת כבישים ישנה.

יש בזה היגיון עירוני, סביבתי וכלכלי: אנשים יכולים לעבוד קרוב יותר לבית, ללכת ברגל, להשתמש פחות ברכב, והמדינה יכולה להשקיע פחות בהקמת שכונות חדשות מאפס — עם כבישים, תשתיות, מוסדות ציבור ומערכות שלמות — ויותר בחיזוק העיר הקיימת.

ובעיקר, יש כאן אחריות פשוטה: לבנות איפה שכבר יש עיר, לחזק את מה שקיים, ולא למהר לכסות בעוד בטון את המקומות הפתוחים שנשארו לנו.

אני אוהב את העיר, ואני אוהב גם את המקומות שמחוץ לעיר. בעיניי, תכנון נכון צריך לדעת לשמור על שניהם. #התחדשותעירונית

20/04/2026

יום הזיכרון ויום העצמאות תמיד מחזירים אותי לאותה מחשבה: המדינה הזאת נבנתה קודם כל מאנשים.
אנשים שהיו מוכנים להילחם עליה, להגן עליה, ואחר כך גם לקום בכל פעם מחדש ולבנות כאן חיים.

אני חושב על זה לא מעט גם בעבודה שלי.
התחדשות עירונית נשמעת לפעמים כמו מונח תכנוני או משפטי, אבל בסוף היא נוגעת בשאלה מאוד בסיסית: איך אנחנו ממשיכים לבנות כאן. לא רק עוד בניינים, אלא רחובות, שכונות, קהילות, מציאות חיים טובה ובטוחה יותר.

אחרי תקופה לא פשוטה שעברה על המדינה, בעיניי יש משהו מאוד ישראלי בעצם ההחלטה לא להישאר במקום. לקחת בניין ישן, עייף, לפעמים לא בטוח, ולהפוך אותו למשהו חדש, יציב, ראוי יותר. לא למחוק את מה שהיה, אלא להמשיך ממנו קדימה.

אולי זו גם הסיבה שאני מאמין שהבנייה בארץ לא תיעצר. כי הצורך כאן הוא אמיתי, אבל מעבר לזה- גם הרצון להמשיך, לשפר וליצור, הוא חלק מהאופי שלנו כחברה.

ביום הזיכרון אנחנו עוצרים וזוכרים את המחיר. ביום העצמאות אנחנו גם זוכרים בשביל מה.
בשביל לבנות כאן חיים.
#יוםהזיכרון #יוםהעצמאות #התחדשותעירונית #נדלןישראל