06/09/2026
אפתח ואאחל לכם שנה טובה! שנת עשייה, צמיחה ובעיקר – שקט וודאות. כולנו יודעים שהמציאות הכלכלית מאתגרת, ודווקא בכלל זה, החובה שלנו היא להבטיח את חיוב המס המיטבי והמינימלי ולהימנע מתאונות מס.
לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין בתחום המע"מ שהקביעות בהן חשובות במע"מ שכל מנהל כספים, רואה חשבון ויזמים בעיקר בתחום הנדל"ן צריכים להכיר.
חברות רבות, ובעיקר חברות נדל"ן פועלות לרוב באמצעות מספר חברות מטעמים ענייניים. כמו למשל, הקמת חברה ייעודית לכל פרויקט, או הקמת חברות לפי תחומי התמחות (חברה להשכרה דירות מגורים בשונה מהשכרת נכסים מסחריים). הזכויות והחובות של כל אחת מהחברות לצורכי מע"מ, לרבות הרישום כעוסק, הטלת חבות במע"מ והזכות לדרוש מס תשומות נקבעת עם על פי סיווגה של אחת מהחברות במנותק מאחיותיה, חברת האם או כל חברה קשורה אחרת.
ביום 28.5.2026 ניתן פסק הדין בע"מ 15616-07-20 רפאל עגיב נ' מנהל מע"מ פתח תקווה בבית המשפט המחוזי מרכז, מתעלם ממסך ההתאגדות וקובע כי סיווג אדם או חברה כ"עוסק" לצורכי חוק מע"מ, סיווג שיוביל להטלת מע"מ על עסקאותיו, צריך להביא בחשבון גם עסקאות אחרות שנעשו על ידי חברות בשליטתו.
תמונת הראי בה אנו יכולים לעשות שימוש לטובה היא שחברה קשורה ואחיותיה או חברת האם שלה היא "עוסק במקרקעין" לצורכי חוק מע"מ, תוכל להירשם כעוסק ולנכות את מלוא המע"מ גם אם לא הוכיחה בעצמה שהיא עסק בהקמה.
קביעה נוספת בפסק דין זה היא הקביעה הראשונה היא כי גם מי שעוסק ברכישת ומכירת מקרקעין, החזיק בידו נכסי מקרקעין, הן דירות מגורים והן נכסים מסחריים שהושכרו במשך תקופה ממושכת והושכרו לטווח ארוך למעט שוכרים, מכירתם לא תהא חייבת במע"מ.
הרחבתי על הנושא בתוכנית "כללי המשחק" עם דפנה שחר -
פטור מע"מ בעסקאות מקרקעין | קרן מרציאנו משרד עורכי דין
ביום 13.7.2026 ניתן פסק הדין בע"מ 656-03-24, אורתם סהר תשתיות ובניה בע"מ אח' נ' מנהל מע"מ גוש דן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שם נקבע כי חילוט ערבויות ביצוע ובדק בענף הבנייה ייחשב ל"הקטנת מחיר העסקה". על פניו, זו נשמעת בשורה שמאפשרת להקטין את החבות במע"מ ומגדילה את קופת הכינוס של קבלני ביצוע שקרסו. אבל המשמעות האמיתית עבור היזמים היא שפיצוי נזיקי גם כזה הנובע מהתקשרות חוזית, על פי פסיקה רבת שנים אינו חייב במע"מ.
פסק הדין בעניין אורתם מוביל לחיוב במע"מ בידי היזם, קרי, ברגע שהקבלן מקטין את מחיר העסקה, היזם שחילט את הערבות מחויב להשיב את המע"מ שהוא כבר ניכה על התשלומים הללו. התוצאה? יזמים, עלולים למצוא את עצמם משלמים מע"מ על פיצוי נזיקי המשולם באמצעות חילוט הערבות בניגוד מוחלט לפסיקה רבת השנים.
הרחבתי על הנושא בתוכנית "כללי המשחק" עם דפנה שחר -
מע"מ בחילוט ערבות | קרן מרציאנו משרד עורכי דין
נשתף בנוסף כי ביום 6.8.2026 התקיים כנס שאותו יזמתי יחד עם מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין במלון דן פנורמה בתל אביב, שעסק בכל היבטי המס החלים על עסקאות יזמיות במקרקעין ודן רבות בשרטוט הגבול בין הפרטי לעסקי בעסקאות נדל"ן והשלכות המס הנובעות ממנו.
תוכלו לצפות כאן בטעימה ממנו.
כנס מסים ומקרקעין 6.8.26| קרן מרציאנו משרד עורכי דין
מאחלת לכם ולמשפחותיכם שנה טובה, בטוחה ורווחית!
