אורטל דוידיאן גדעוני, עו"ד תכנון ובניה

15/02/2022

נרגשת להזמינכם להרצאה שלי בנושא תכנית בניין עיר בלשכת עורכי הדין לצד נשים מוכשרות בתחום.

מספר מקומות מוגבל.

לינק להרשמה בתגובה הראשונה.

03/02/2022

בתקופה שבה מחירי הדיור עולים אין פלא שהרבה אנשים מבקשים להרחיב את בתיהם להוסיף שטחים קומות מרפסות ועוד.

אלא שאנשים רבים יוצאים לדרך מבלי לדעת בדיוק במה כרוך התהליך מבחינה תכנונית אדריכלית הנדסית ומשפטית ואפילו מבחינה מיסויית.

אני מזמינה אתכם לפגישת ייעוץ שתיתן לכם מענה על כל תהליך הבניה מתחילתו ועד סופו. במידת הצורך אף ישולבו בפגישה בעלי מקצוע נוספים.

כך תוכלו לצאת לדרך באופן מושכל ומתוכנן שימנע טעויות יקרות בדרך להוצאת היתר הבניה המיוחל.

בחודש פברואר, חודש המשפחה, אני מעניקה שעות ייעוץ בעלות מופחתת- כי בית זה המקום הכי משפחתי שיש. תשקיעו בו.

16/11/2021

אני רק אניח את זה כאן, ואקווה שהצעת החוק תאושר.

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – הגבלת תקופת ההפקעה לייעוד ציבורי), התשפ"ב–2021

"לא נעשה שימוש במקרקעין בפועל לייעוד שנקבע בתכנית החלה עליהם, או לצורך ציבורי אחר שאושר כדין, במשך 15 שנים מיום מתן התוקף לתכנית, יראו את ההפקעה כמבוטלת בתום 15 שנים כאמור, והזכויות שהופקעו במקרקעין יוחזרו למי שהיה הבעלים של אותן זכויות ערב ההפקעה או לחליפו; שולמו פיצויים תמורת ההפקעה, יחזירם הבעלים או חליפו למפקיע, אלא אם הודיע בכתב כי הוא מוותר על החזרת הזכויות."

מטרת הצעת החוק היא להגביל את תקופת מימוש המטרה הציבורית למשך 15 שנים בלבד. אחרת, יוחזרו המקרקעין שהופקעו לבעלים המקורי או לחליפו.

הגבלת תקופת המימוש תעודד את הרשויות לפעול וליזום מימוש המטרות הציבוריות לטובת הציבור ותגביל את התקופה שלאורכה פוגעים בזכות הקניין של הפרט (בעל הקרקע) בלי לתרום לטובת הכלל.

01/11/2021

במיוחד בשבילכם הכנתי כתבה שמסכמת את השאלה-

מתי אם בכלל אפשר לבטל היתר בניה ?

מוזמנים לקרוא ולשתף.

הוצאת היתר בנייה היא הליך ארוך ומורכב שלא פעם נופלים בו פגמים. אילו פגמים עשויים להצדיק ביטול היתר בנייה לאחר שאושר על ידי מוסד התכנון?

31/10/2021

עוד הצלחה לאוסף!

מעשה שהיה כך היה- קיבוץ בצפון החליט לתכנן כביש צמוד לביתם של לקוחותינו על קרקע המיועדת לשטח ציבורי פתוח.

המעניין הוא ששביל הגישה הזה לא היה מתוכנן במקור באותו מקום אלא הוא הוסט לשם באופן תמוה לאחר פניות של תושבים למזכירות הקיבוץ.

חמור מכך, התכנון המחודש קיבל את אישורה וברכתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק הירדן.

בדיקה קפדנית שלנו העלתה שהועדה המקומית אישרה את התכנית ללא סמכות בחוק התכנון והבניה!

על כך הגשנו ערר מפורט לועדת הערר מחוז צפון, והמתנו לתגובת הועדה המקומית והקיבוץ.

התגובה לא איחרה להגיע.

הקיבוץ והועדה המקומית הגישו בקשה לועדת הערר, לבטל את התכנית!

ככה נראה ניצחון. פשוט. חד. וחלק.

התיק נעשה בשיתוף עם משרד עו"ד און איל ינקו !

19/10/2021

תושבי חולון, ובעלי נכסים בחולון- כדאי לקרוא!

לפני מספר שבועות התמוטט בניין בעיר. ואכן, דובר ונכתב על כך לא מעט.

לכולם ברור ומובן שעל מנת למנוע את האסון הבא נדרש לחזק או להרוס ולבנות במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית.

ואכן, עיריית חולון הפקידה בחודש האחרון תכנית להתחדשות עירונית בחולון, שמטרתה הסדרת התחדשות העירונית באזור הותיק של חולון, והיא כוללת הוראות לביצוע מתחמי פינוי בינוי וחיזוק מבנים.

אלא שעיון בתכנית מגלה כי התכנית מגבילה ומצמצמת באופן מהותי את זכויות הבניה באופן שלא יצדיק ביצוע התחדשות עירונית במבנה.

במצב שכזה יזמים לא יסכימו לבצע פרוייקטים של התחדשות עירונית בבתי התושבים- מטעמים של "חוסר כדאיות כלכלית".

כאשר יזמים לא מעוניינים לבצע פרוייקטים המשמעות היא התדרדרות המרחב העירוני עד למצב של קריסת מבנים, כפי שכבר נוכחנו.

אז מה ניתן לעשות?

רצוי ומומלץ לקרוא את הוראות התכנית לקרוא את התשריט ולהבין מה זכויות הבניה במתחם שבו נמצא הנכס שלכם ולבחון הגשת התנגדות לתכנית במידת הצורך.

זכרו - התכנית כרגע פתוחה להגשת התנגדויות, לא לעוד זמן רב. בחלוף המועד להגשת התנגדות לא ניתן יהיה לעשות דבר.

עתה יש לכם הזדמנות להשפיע על התכנון העירוני, על זכויות הבניה שמגיעות לכם, על עתידו של הבניין שלכם.

מוזמנים לפנות לייעוץ.

09/10/2021

מתי מגיע לכם פטור מהיתר בניה?

תהליך להוצאת היתר הוא ארוך ומורכב מאוד. לכן לפני מספר שנים, בעקבות תיקון חוק התכנון והבניה, פורסמו "תקנות הפטור", המתירות ביצוע עבודות בניה הפטורות מהיתר.

על מנת לקבל את הפטור יש לעמוד במספר כללים:

א. יש להוכיח זכות בעלות במקרקעין - בדרך כלל באמצעות נסח טאבו עדכני

ב. יש להבטיח את יציבות המבנה באמצעות אישור מתאים

ג. יש לוודא שהעבודה המבוקשת בפטור אינה סותרת תכנית מאושרת או הנחיה מרחבית- כלומר אם תב"ע או הנחיה מרחבית אוסרות על צבע או חומר מסויים, אז גם תקנות הפטור לא יעזרו.

חשוב לדעת שתקנות הפטור אינן חלות על מבנים לשימור.

עוד חשוב לזכור שתקנות הפטור אינן נותנות הגנה מפני תביעות נזיקיות מצד שכנים שעשויים לטעון כי נפגעו כתוצאה מהבניה.

אז אם קראתם עד פה והחלטתם ללכת על זה - בואו נראה על מה חלות תקנות הפטור?

1. גדרות ושערים- התקנות קובעות מתי ואיך ניתן להקים שער או שער חשמלי ללא צורך בהיתר בניה. גדר שלא פונה לחזית הבניין או לשטח ציבורי והיא עד 1.5 פטורה מהיתר.

2. גגונים, סככות, מצללות ופרגולות - ניתן להקים גגון אטום צמוד למבנה עד עומק של 2 מטר בהתאם לסייגים שבתקנות הפטור. כמו כן ניתן להקים סוכך מתקפל עד עומק של 50 ס"מ. בנוסף ניתן פטור לפרגולה (רשת משובצת ובה 60% פתחים) עד 50 מ"ר או עד רבע מקומת הגג או קומת הקרקע. תקנות הפטור לא מתייחסות לשאר הקומות בבניין, על כן יש לעיין בתקנות הועדות המקומיות השונות- ברוב המקרים ניתן להקים פרגולות גם בשאר הקומות שאינן חזית קדמית של המבנה, אלא שכאמור יש לבדוק כל מקרה לגופו.

3. שימושים נלווים- עמודי תאורה, מכל אשפה קבוע עד 50 ליטר, סורגים, מיכל לאיסוף בקבוקים, דודי שמש של הגג, מזגנים עד נפח מסויים ושלא מייצרים רעש מעל המותר המוסתרים במסתור וכו'. כל דבר שהוא חיבור של קבע מצריך היתר בניה אלא אם הוא מצויין בתקנות הפטור.

4. החלפת רכיב קיים- התקנות מפרטות כללים להחלפת רכיב קיים במבנה.

5. מבנים זמניים, גנרטורים זמניים, מתקני ניטור רעידות אדמה, מתקנים פוטו וולטאים לייצור חשמל.

6. מחסנים- הקמת מחסן שלא יעלה על גודל 6 מ' שאינו מחובר לתשתיות ולא נמצא בחזית ראשית. שימו לב! אם אין זכויות בניה לא ניתן להקים את המחסן!

7. עבודות פיתוח של הקרקע- ריצוף, דרכי גישה וכו'.

שימו לב שהפטור לא ניתן אוטומטית, הוא מצריך מילוי טפסים הודעות ותצהירים והגשתם למוסדות התכנון או למנהל התכנון. את חלקם ניתן להגיש באופן מקוון.

מצורף קישור לאתר שלי, בו תוכלו למצוא ולעיין בתקנות הפטור המלאות:

https://www.odglaw.co.il/%D7%97%D7%A7%D7%99%D7%A7%D7%94

30/09/2021

למי ששאל מה קרה במהלך הפגרה-

הוקמו מכוני הבקרה!

בזמן שנפשנו וטיילנו, נכנסה חובת הבקרה על הבניה של בניינים בני 2-9 קומות הכוללים 6 יח"ד דיור לפחות, לתוקף, כאשר מינואר 2022 כל בקשה להיתר תחוייב בבקרה.

מעתה, כחלק מההליך התכנוני תבוצע בקרה על הבניה, על ידי מכון בקרה חיצוני, בתקווה לשיפור איכות ובטיחות הבניה בישראל.

את הצורך במכון הבקרה הבינו כבר לפני כעשרים שנה, ליתר דיוק, ביום 24.5.2001, עם קריסתו של אולם ורסאי שתוצאתו האומללה ידועה לכולנו.

אלא שאסון ורסאי לא היה הראשון ולצערנו אף לא האחרון בסדרת האסונות התכנוניים שפקדו את ישראל, כי בשנים שלאחר מכן פגשנו שלל מפגעים תכנוניים נוספים, למשל אסון חניון רמת החייל, אסון הר מירון, קריסתם של גגות ומרפסות והנה רק לאחרונה צפה עם ישראל בחרדה בקריסת בניין מגורים בחולון ובקריסתה של סוכה.

איך תבוצע הבקרה?

בשלב הראשון תבוצע בקרה על תכניות הבניה המוגשות כחלק מהבקשה להיתר, הכוללת בדיקה האם הבקשה להיתר עומדת בכל הוראות החוקים והתקנות.

בשלב השני, תבוצע בקרה בעת ביצוע העבודות באתר הבניה, והאם העבודות מבוצעות כהלכה.

מכוני הבקרה אמורים לייעל ולקצר את התהליכים והבירוקרטיה, בין היתר, באמצעות שילוב בקרי פיקוד העורף ורשות הכיבוי, שיבדקו וינפיקו את האישורים הדרושים לתהליך מטעם גופים אלו.

אני מקווה שתחילת עבודתם של מכוני הבקרה תביא איתה את בשורת הבניה לשנת 2022, ושזו תהיה שנה טובה יותר ובטוחה יותר.

אז אולי באמת נוכל לשבת על המרפסת ולספור ציפורים נודדות - בלי שזו תקרוס.

בתמונה: אסון ורסאי - מכאן הכל התחיל.

12/07/2021

הרבה דברים מעניינים קורים בימים אלה בתכנון ובניה.

למשל הסיפור של איקיאה (אשתאול), שבנתה ובנתה ובנתה ובנתה ובנתה ובנתה ובשיטת הסלאמי הידועה התפרסה לה על פני 8500 מ"ר, ללא היתרים תוך שהיא עושה שימוש מסחרי בשטחים שנועדו לתעשייה.

בית המשפט בהחלטה יוצאת דופן, קיבל עתירה שהגישה מתכננת מחוז ירושלים, וביטל את ההחלטות לאשר לאיקיאה, היתר להכשרת השטחים.

בית המשפט לא חסך ביקורת כלפי מוסדות התכנון וגם כלפי איקיאה שציינה בכתבי טענותיה את הפגיעה בשלטון החוק "אך מעט חבל, שלא נתנה היא בעצמה את דעתה לשיקול זה, כשבנתה את שבנתה, קודם אישור התכנית המקומית, בבחינת, טול קורה מבין עיניך. את העגלה לפני הסוסים אין לרתום, ולא בכדי לא נקרא החוק, למשל, חוק הבנייה והתכנון."

בינתיים התחיל ה- sale!

11/07/2021

זה רשמי- רשויות יכולות לקחת חלק מבניין גם ללא הליך של הפקעה- כך נפסק בפסק דין שפורסם השבוע.

אז איך הרשות לוקחת את הבעלות?
"בדרך אחרת", הלא היא דרך הליך איחוד וחלוקה מחדש.

עד כאן הדברים ידועים, אלא שבפסק הדין התעוררה שאלה מעניינת נוספת- האם העירייה (במקרה זה עיריית ירושלים) רשאית לרכוש בעלות בשטח שהוא חלק מבניין?

בית המשפט קבע שהדבר אפשרי, משום שלדעתו איחוד וחלוקה של מגרש כוללת גם מגרש שבנויים עליו בניינים. כלומר- מגרש הוא לא בהכרח קרקע ריקה ופנויה.

כך למעשה יחולק המבנה בין הבעלים השונים, ביניהם הרשות המקומית.

חשוב לציין שאין מה להבהל- הרשות לא נוטלת חלקים בבניינים ביום בהיר.

שילוב הנסיבות במקרה פסק הדין שכללו קבלת "פיצוי" עבור השטחים שיועדו לציבור בצירוף העובדה שיזמת התכנית התחייבה בהסכם למסור את השטחים, בתמורה לקבלת היתר בנייה וטופס 4 הובילו למסקנה שלא מדובר בהפקעה או בעסקה כפויה אלא בהתחייבות רצונית, שהיטיבה עם בעלי השטח.

על כן נמצא שאין מקום להחיל את דיני ההפקעות.

איחולי שכנות טובה לכולם!
(ע"א 731-17 מראות ירושלים בע"מ נ' עיריית ירושלים).

#תכנוןובניה #הפקעה #איחודוחלוקה #היתרבניה #טופס4

21/06/2021

בדיקות תכנוניות - למה, למי ומתי הן מומלצות? ואיך מבצעים אותן בקלות וביעילות?

שוק הנדל"ן התעורר וחזר לפעילות אינטנסיבית, עסקאות רבות נחתמות מדי יום. לכן, זה הזמן להכיר את הבדיקות התכנוניות אותן נדרש ורצוי לבצע לפני כל עסקה במקרקעין, וכיצד ניתן באמצעות בדיקות אלו להשביח את הנכס.

מתי כדאי לבצע בדיקות תכנוניות?

ביצוע בדיקות תכנוניות רצוי לבצע לפני כל מכירה או רכישה של מקרקעין. בדיקה תכנונית נותנת מידע חשוב לגבי המקרקעין אותם בכוונתכם לרכוש או למכור.

לצד זאת, בדיקה תכנונית רלוונטית עבור בעלי נכסים המעוניינים לדעת "מה יש להם ביד", ומהן האפשרויות לניצול או להשבחת זכויות בניה בנכס שברשותם.

אילו סוגי בדיקות תכנוניות ישנם?

יש מגוון שלם של בדיקות תכנוניות שניתן לבצע. למשל, בדיקת התאמה להיתר - במסגרתה בודקים אם הנכס מתאים למצב המאושר בהיתר הבניה או שמא קיימות בנכס חריגות בניה וכיו"ב. באופן דומה, נבדק האם תשריט הבית המשותף (במידה שקיים) תואם את המצב בפועל, וכן הלאה.

בדיקה נוספת היא בדיקת זכויות הבניה - המומלצת לכל בעל נכס המעוניין לדעת מה טיב הנכס שברשותו וכיצד להשביח אותו, תוך שימוש בזכויות הקיימות.

בבדיקה זו למעשה נבחנות כל התכניות החלות במקרקעין וזכויות הבניה הקיימות מכוחן, אל מול הזכויות שכבר נוצלו בהיתרים קודמים ומכאן ניתן להסיק כמה זכויות בניה נותרו לניצול.

כמו כן כוללת הבדיקה התייחסות להקלות אותן ניתן לבקש במסגרת הגשת הבקשה להיתר.
יצוין שבדיקה זו מתאימה גם למי שמעוניין לקדם הליך להכשרת חריגות בניה שבוצעו זה מכבר בנכס.

בדיקות נוספות שניתן לבצע עוסקות במקרקעין מסוגים שונים: קרקע חקלאית, נכס מסחרי, נכס תעשייתי, קרקעות פנויות לבניה וכיו"ב.

איך מבוצעת הבדיקה?

בשלב ראשון מרוכזים כל הנתונים הרלוונטיים, כגון: תוכניות המפרטות את יעודי הקרקע והזכויות, היתר בניה, תשריטים נסחי טאבו ועוד.
במידה שהדבר נדרש - נערך ביקור בנכס.

לאחר מכן נערכת בחינת הנתונים, אל מול החוקים והפסיקה הרלוונטיים למקרה הנבדק ולסוגיות העולות ממנו.

חשוב לדעת כי עולם התכנון הינו דינמי כאשר חוקים ותכניות משתנים ומתעדכנים כל הזמן. לכן, במקרים רבים ייתכן שאדם מחזיק בנכס בעל אפשרויות השבחה נהדרות - שהוא כלל איננו מודע להן, למשל: האפשרות לנייד זכויות בניה בעלות ערך כלכלי רב.

כיצד מקבלים את ממצאי הבדיקה התכנונית?

בסיום הבדיקה מתקבל דו"ח מפורט המתייחס לכל הסוגיות הרלוונטיות, ובהתאם לבדיקה המבוקשת.

ומה הלאה?

לאחר קבלת הממצאים ניתן לקבל החלטות מושכלות באשר לאופן הפעולה במקרקעין, לרבות בשאלת מכירתו, רכישתו או השבחתו באמצעות בקשה להיתר או באמצעות הכנת תכנית מתאימה להגדלת הזכויות.

מוזמנים לפנות !

#בדיקותתכנוניות #בקשהלהיתרבניה

13/06/2021

ימים עמוסים עוברים עלי לטובה..

היום ביקרתי בנכסים בנוף הגליל ופגשתי המון אנשים טובים שרק מבקשים ייצוג הולם כנגד העוולות התכנוניות שהם נאלצים לספוג.

עוד רגע מתחילים!

#תכנוןובניה #היתריבניה