10/10/2024
ג'נטריפיקציה בארץ ובעולם
איפה מתרחשת ג'נטריפיקציה בארץ ובעולם?
והאם היא בהכרח דוחקת את האוכלוסיות הוותיקות?
ג'נטריפיקציה הוא מונח הקשור לתחום העירוני מעמדי
ומתאר מעבר של אוכלוסיות ממעמד בינוני-גבוה
אל שכונות המאופיינות בדיירים משכבות חלשות.
בעקבות כך לעיתים האוכלוסייה החדשה
דוחקת את האוכלוסייה הענייה יותר מחוץ לשכונה.
הליך הג'נטריפיקציה מוגדר ברוב המקרים על פי השלבים הבאים:
אנשים בעלי ידע, זמן ומוכנות לקחת סיכונים מגיעים לאזור,
משפצים את הדירות ואת המבנים.
כך הם משביחים את הנכס, אך עדיין מחירי הנכסים באזור נמוכים,
וכך נוצר קהל חדש לשכונה והווי קהילתי.
לרוב המשפצים יהיו אומנים ואדריכלים המקנים ייחוד לשכונה.
כך נוצר ביקוש לשכונה ששופצה אך מחיריה לא עלו מהותית.
הרבה פעמים צעירים וסטודנטים יימשכו לשכונה כזו.
לאחר מכן מגיעה אוכלוסייה מבוססת יותר
שמוכנה לקנות דירות בשכונה במחירים גבוהים יותר.
בנוסף בעלי עסקים פותחים עסקים באזור,
מה שגם מקפיץ את המחירים בעקבות הביקוש הגובר.
בשלב זה נוצר מתח בין האוכלוסיות החדשות והוותיקות,
ולאט לאט האוכלוסיות הוותיקות נדחקות
בשל המחירים הגואים ושינוי צביון השכונה.
בשלב האחרון כבר נוצר עניין בקרב משקיעים ויזמי נדל"ן
המזהים את הפוטנציאל הכלכלי של השכונה.
אלו מקפיצים את המחירים אף יותר,
גם של דירות משופצות וגם של לא משופצות.
בשלב זה הרבה פעמים הקונים הם משקיעים
שלא קונים את הדירות למגורים,
ולעיתים הדירות אף הופכות לדירות רפאים.
היזמים מפעילים לחץ על האוכלוסייה הוותיקה לעזוב את המקום,
באמצעות חקיקה או פיצויים.
בשלב זה האוכלוסייה החדשה הופכת לרוב.
מהם הגורמים לג’נטריפיקציה:
במחקר יש מחלוקות לגבי הגורמים לג'נטריפיקציה.
האם זה הליך שנעשה מלמטה למעלה, בבחירה מצד הדיירים,
או הליך מתוכנן מצד העירייה או יזמים.
חוקרים הראו למשל שיש קשר בין החלטות של העירייה,
דוגמת הגבלות בנייה, בטיחות ותברואה, לג'נטריפיקציה.
בנוסף המחקרים גם מראים קשר בין החלטות של יזמים לג'נטריפיקציה.
חברות הנדל"ן מפעילות את קשריהן הכלכליים והפוליטיים
כדי לשפץ את השכונה,
זאת לעומת הדיירים הוותיקים שאין להם את הכסף הדרוש לכך.
ג'נטריפיקציה בישראל
הג'נטריפיקציה בישראל מתרחשת באופן בולט
בעיקר בתל אביב ובערי הלוויין שלה.
לרוב המעמד הבינוני-הגבוה מחפש מקומות נוספים שיוכל להתגורר בהם,
בשל הביקושים הגדולים למוקדי התרבות והתעסוקה, הביקוש עולה.
הבחירה הראשונה היא כמובן המקומות בעיר שקרובים למרכז,
וכך בהליך הדרגתי המרכז גדל, והשוליים מצטמצמים.
כמובן בכל הארץ יש הליכי ג'נטריפיקציה.
בשנים האחרונות מחוץ לתל אביב יש הליכי גנ'טריפיקציה,
בין היתר בבאר שבע, בבית שמש, בדימונה, בחולון, בראשון לציון ועוד.
ג'נטריפיקציה בתל אביב:
בשנים האחרונות עיקר הליך הג'נטריפיקציה מתרחש כאמור בתל אביב.
הדוגמאות הבולטות הן נווה צדק, פלורנטין, שכונת שפירא ויפו.
בנווה צדק:
קשה להאמין, אך בשנות השישים של המאה העשרים
הייתה השכונה שכונת עוני לכל דבר.
על פי התוכניות של העירייה השכונה הייתה אמורה להיהרס
ובמקומה היה אמור לקום מרכז עסקים,
אך בעקבות התנגדות התושבים
ובשל אופייה האדריכלי השכונה לא נהרסה.
לאחר מכן, בשנות השמונים של המאה העשרים,
הרבה אומנים הגיעו לשכונה.
גם העירייה עודדה את התנועה הזו באמצעות שימור מבנים ושיקומם,
וכיום השכונה מאכלסת אוכלוסיה ממעמד סוציו אקונומי גבוה,
משופעת בחנויות ומסעדות רבות ולצידה מגדלי יוקרה.
בפלורנטין:
עד שנות התשעים פלורנטין הייתה שכונה של בתי מלאכה ודי מוזנחת.
בשנות התשעים הגיעו לשכונה צעירים וסטודנטים
שרצו לגור בתל אביב אך לא יכלו להרשות לעצמם לגור במרכז העיר.
השכונה צמחה עוד יותר בעקבות הסדרה "פלורנטין".
כיום את האומנים שהפכו את פלורנטין למבוקשת מחליפים היזמים,
והמחירים עלו בהתאם.
בשכונת שפירא:
בשכונת שפירא תהליך ההתחדשות החל כבר לפני יותר מעשור.
עם זאת, התהליך הואץ בעקבות הפעילות של החברה הפרטית venn.
המיזם שלהם כולל שיתוף פעולה עם יזמים לשפץ את המבנים
כך שיהפכו לחללים פרטיים ומשותפים.
בתוך כך הדיירים מקבלים שירותי ניקיון, כביסה, חשבונות,
מרכזי אומנות, תרבות ועוד,
מנגד מבקרי ההתחדשות בעיר טוענים
שהחברה משמשת מעין מונופול וקונה נכסים במהירות
ובכך מאיצה את הליך הג'נטריפיקציה בשכונת שפירא
ודוחקת את אלו שאינם יכולים להיות מנויים לשירותי החברה.
בנוסף, עיריית תל אביב מקדמת דיור בר השגה בשפירא
וגם בכך מביאה אוכלוסיות חזקות יותר לשכונה.
מלבד השכונות המוזכרות לעיל
ג'נטריפיקציה מתרחשת גם בעוד שכונות בעיר,
בעיקר בדרום תל אביב, דוגמת ביצרון, נווה שאנן, התקווה ועוד.
מחוץ לתל אביב:
ג'נטריפיקציה מתרחשת כאמור גם מחוץ לתל אביב.
בבאר שבע למשל, בעשורים האחרונים,
מתרחש תהליך של ״סטודנטיפיקציה״,
המתאר השתלטות של סטודנטים על ערים שבהן יש אוניברסיטאות.
בשנים האחרונות, עלה מספר הסטודנטים הן של אונ' בן גוריון
והן של המכללות השונות.
כיוון שהסטודנטים בבאר שבע הם דיירים ארעיים
שעוזבים את העיר עם סיום לימודיהם,
בניגוד לאוכלוסיות הבאות להשתקע,
התוצאה היא מצד אחד אחד יותר אזורי פנאי,
בילוי ומסחר אך מצד שני דחיקת המשפחות הוותיקות.
בנוסף, כמו שציינתי, משום שרוב הדיירים הם דיירים ארעיים
שפחות חשוב להם לשפר את השכונה,
רבים מהם גרים בשכירות וכך גם נפגע תחזוק הדירות.
האזור שהיה מתאים למשפחות משנה את פניו
ומתאים את עצמו יותר לצעירים.
דוגמה אחרת היא חולון.
התיוג של העיר כעיר הילדים ופתיחת המוזיאונים בה
הביאו משפחות צעירות רבות ולצד מיזמי תמ"א 38 והתחדשות עירונית
שינו את פני השכונות.
ג'נטריפיקציה התרחשה גם בראשון לציון וברמת גן
שחוו בעשורים האחרונים תנופה בבניה,
במיזמי פינוי בינוי, תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
דוגמאות לג'נטריפיקציה הפוכה הן למשל הערים בני ברק ובית שמש.
בשתי אלו המגזר החרדי, החלש כלכלית,
השתלט על הערים ודחק את המגזר החילוני, החזק יותר.
ג'נטריפיקציה בעולם:
דוגמאות לג'נטריפיקציה בעולם לא חסרות.
בכל העולם חל הליך שבו השכונות של מרכזי הערים
עוברות הליך ג'נטריפיקציה.
כך קרה בכיכר מונמרטר בפריז,
שבהתחלה הביאה אליה את האמנים
שנמשכו למקום בשל המחירים הנמוכים,
אך שמות כמו פיקאסו ורנואר הפכו אותה ברבות השנים
ליעד תיירותי שהקפיץ את המחירים.
דוגמה מארצות הברית היא הארלם,
שהייתה מזוהה לחלוטין כשכונת פשע.
אך בשנות התשעים בעקבות השקעות פדרליות ועירוניות
הביאה אליה מעמד בינוני-גבוה והמחירים קפצו ב-300% בעשור זה.
הקשר להתחדשות עירונית:
התחדשות עירונית מוגדרת כהתערבות באזור ריק או מדורדר כלכלית,
חברתית או פיזית כדי לשפר אותו.
ההתחדשות נעשית על ידי שיבוח נכסים
באמצעות תוספת דירות, כמו תמ"א 38,
או הריסת מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם.
זו יכולה להיות יוזמה של הרשות המקומית או של יזמים פרטיים.
הרבה פעמים הג'נטריפיקציה היא המשך להליך ההתחדשות העירונית,
אם באופן מתוכנן ואם מתוך אילוץ.
בדרך של התחדשות עירונית מתוכננת
אולי אפשר להימנע מדחיקת האוכלוסיות החלשות,
באמצעות שיתוף האוכלוסייה הוותיקה בהליך,
תוך שימור ושיפור הישן בִמקום הריסתו ושיתוף פעולה של כל הגורמים -
העירייה, המגזר הפרטי והמגזר השלישי, עם אותן אוכלוסיות.
לסיכום:
להליך הג'נטריפיקציה יש יתרונות וחסרונות.
בשלבים מסוימים בהליך האוכלוסייה מגוונת יותר ופתוחה יותר,
יש שיפור בתשתיות השכונה, במרכזי הבילוי ובמוסדות החינוך.
יש הזדמנויות עבודה חדשות.
עיקר הבעיה היא כלפי שוכרים ובעלי עסקים ותיקים
שלא עומדים במחירי השכירות ובמקרים של פינוי-בינוי
תחזוקת הדירות עלולה להיות יקרה מדי לדיירים הוותיקים.
עם זאת אם תכנון נכון ושיתוף האוכלוסיה על ידי הרשות העירונית
אין הכרח שהאוכלוסיות החדשות ידחקו את הוותיקות.
רוצים לדעת עוד על עולם הנדל״ן,
חפשו בעמוד הפייסבוק שלי פוסטים בנושא.
כאן תוכלו למצוא פוסטים שיעשו לכם סדר
ותקבלו את כל המידע שאתם צריכים לפני ביצוע עסקת נדל"ן.
כדי לקבל עדכונים על הפוסטים הבאים
עשו לייק ועקוב אחרי לעמוד.
נתנאל ברטון
ייעוץ ותיווך נדל״ן
טלפון: 050-733-2001
