28/05/2020
בעסקאות מכר רבות, כוללים עורכי הדין המייצגים את הצדדים, פסקאות בדבר הגבלת אחריות מקצועית ו/או היקף השירותים הניתנים, המובאות בנוסחים שונים, כדוגמת אלו:
"הצדדים מאשרים ומצהירים בזאת כי הובהר להם שעוה"ד באי כוחם מטפלים בצד המשפטי של עסקת המכר וכי אין הם אחראים לכל ההיבטים התכנוניים ו/או הרישויים ו/או האדריכליים ו/או ההנדסיים ו/או הכלכליים של העסקה וכי האחריות הבלעדית לבדיקת היבטים אלו מבחינת כל צד מוטלת עליו, על כן לא תהא לצדדים כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בעניין זה".
"הצדדים מאשרים בזאת, כי ידוע להם שאין זה מתפקידו ו/או מומחיותו של עוה"ד מטעם מי מהם (ולחלופין, לא נכלל במסגרת השירותים עליהם הוסכם ובגינם שילמו ו/או ישלמו שכ"ט עו"ד, לפי העניין) לבדוק את מצבו הפיזי ו/או ההנדסי ו/או התכנוני של הממכר, התוכניות החלות על המקרקעין בהם מצוי הממכר וסביבתו, אפשרויות לניצול זכויות בניה, תיק הבניין של הממכר ו/או הבניין, קיום חריגות בניה ו/או צווי הריסה מנהליים ו/או שיפוטיים ו/או אחרים, וכן את מידת ההתאמה בפועל של הממכר להיתר הבניה ו/או לתוכניות המאושרות ו/או את שטחו בפועל (והכול – למעט הרישומים המופיעים בפנקסי המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישראל וכו', לפי העניין)".
מבלי להידרש לגופו של עניין לשאלת האחריות המקצועית של עוה"ד והיקפה על פי פסיקת בתי המשפט בישראל, ניתן לקבוע באופן גורף כי רוכשים לא יוותרו בשום מקרה על שכירת שירותי ייצוג וליווי משפטי של עו"ד מטעמם בעסקת מכר, ולעומת זאת חלק ניכר מהרוכשים הללו דווקא יימנעו מביצוע בדיקות ופעולות הכרחיות טרם ביצוע עסקה, אף במקרים בהם, במקרה הטוב, עוה"ד מטעמם המליצו להם לעשות כן.
בנסיבות אלו, חשופים רוכשים, לעיתים במודע וגרוע מכך – בלא יודעין, לתמחור לא ראוי של העסקה, לביצוע עסקה גרועה, לא כדאית ואף מסוכנת עבורם; להחמצת מלוא הפוטנציאל של המו"מ מול המוכר טרם סגירת ההסכמות המסחריות; גידור סיכונים לא מיטבי; לחשיפה להוצאות ותשלומים בלתי צפויים; לאכזבה בשל הפער שיתברר בהמשך בין הציפייה לבין המציאות, ואף להפרה יסודית של ההסכם ותשלום פיצויים למוכר עקב אי יכולת להשלים את העסקה.
תופעה זו אינה מקרית ובין הסיבות העיקריות להיווצרותה נמנים הגורמים הבאים:
1. חוסר ידע או מודעות לכך שהעסקה צפויה להתבצע ללא ביצוע בדיקות ופעולות קריטיות.
2. דחיפות ביצוע העסקה מחייבת לכאורה קבלת החלטות מהירה, הגוררת דילוג על שלבים מהותיים.
3. הנחה מוטעית שעורך הדין בעסקה יבצע את כלל הבדיקות והפעולות הנדרשות לצורך ביצוע העסקה.
4. התנהלות בשיטת "DIY" (עשה זאת בעצמך) ללא הידע והניסיון המקצועי הנדרש.
5. חיסכון עלות שכירתם של יועצים נוספים פרט לעורך הדין, מחשש שתטיל נטל כלכלי עודף ומיותר או לחלופין לא תצדיק את עצמה משיקולי עלות-תועלת.
מניסיוננו המקצועי המצטבר עולה כי במרבית המקרים, רוכשים יהיו מעוניינים לבצע את מלוא הבדיקות והפעולות שהוחרגו מאחריות עוה"ד כאמור לעיל (לדוגמא, בדיקת מצבו הפיזי, התכנוני וההנדסי של הנכס) ובלבד כי עלות שירותים אלו לא תייקר באופן אבסולוטי את כלל הוצאות העסקה, ואולם לא תמיד ברור מתי הזמן המומלץ לעשות זאת: טרם מתן הצעת מחיר למוכר? במהלך המו"מ המשפטי? לאחר חתימת הסכם המכר וטרם מסירת החזקה?
רוכשים רבים אשר מתחילים את תהליך איתור הנכס באופן עצמאי, אינם מקדישים די זמן ומחשבה לתכנון צעדיהם לקראת מהלך של רכישת נכס מקרקעין, ופונים לקבלת ייעוץ בשלב מאוחר מדי, לאחר סגירת כל או מרבית הפרטים המהותיים בעסקה מול המוכר.
פרקטיקה מושרשת זו שגויה ואינה מומלצת, שכן עלולה להוביל לפגיעה בכדאיות העסקה ומקסומה ואף לחשיפה משפטית של הרוכש למול המוכר. שילובם של יועצים מטעם הרוכש בשלב הטרום חוזי, החל אף בשלב הראשוני של עצם קבלת ההחלטה לצאת לתהליך איתור נכס לרכישה, צפויה להניב לרוכש אינספור יתרונות שערכם לא יסולא בפז, ובאופן מפתיע אף לא בהכרח תייקר עבור הרוכש את עלויות העסקה.
בין היתרונות הגלומים בהקדמת תזמון הפניה לקבלת ייעוץ מקצועי כאמור, נמנים גם בדיקת היבטי התקציב והמימון למיקוד הליך איתור הנכס, תכנון מקדים של היבטי המס הכרוכים בעסקה והתזמון המתאים לעריכת העסקה, הגדרת אסטרטגיה ומטרות, מיפוי אזורים רלוונטיים ובחינת נכסים פוטנציאליים, עריכת בדיקות מקדימות לצורך תמחור הנכס למתן הצעת המחיר לרכישה, קבלת ייעוץ להתנהלות מושכלת ואופטימלית מול המוכר למיצוי שלב ניהול המו"מ ואף סיוע בניהול המו"מ המסחרי עד סגירת כל הפרטים המהותיים לעסקה.
מוזמנים ליצור עמנו קשר ונשמח לסייע לכם בכל פניה.
קבוצת מילר | ייעוץ והשקעות 077-3214878
