ענת בירן - משרד עורכי דין - Anat Biran Law offices

09/09/2026

מאחלים לכל לקוחותינו, חברינו ומשפחותיכם שנה של ודאות, צמיחה, בריאות ושקט. שכל התוכניות יבשילו, שכל הפרויקטים ייצאו לפועל, ושתהיה זו שנה מתוקה ומלאת הצלחות.

חג שמח ושנה טובה מכולנו במשרד ענת בירן – עורכי דין🍎🍯

07/09/2026

80 שקל למ"ר. זה השווי שהמדינה ביקשה לייחס לקרקע שעומדת להיות מופקעת לטובת הדיפו של המטרו בראשון לציון.

אבל קרקע היא לא רק מה שרואים עליה היום. השאלה היא גם מה כבר קרה לה מבחינה תכנונית - ואיזה ערך יצרו התוכניות שחלו עליה לאורך השנים.

בהליך שבו משרדנו מייצג חלק מבעלי הקרקעות, ועדת הפיצויים דחתה את עמדת המדינה שלפיה יש להתייחס לקרקע כאל קרקע חקלאית בלבד, וקבעה כי יש להביא בחשבון גם את ייעודה המאושר כאזור נופש מטרופוליני.

וזו הנקודה החשובה בהחלטה: תוכנית מאושרת ששינתה את מצבה התכנוני של הקרקע עשויה להשפיע על שוויה, גם כאשר הפיתוח מכוחה עדיין לא מומש בפועל. הוועדה קבעה כי עצם העובדה שאין זכות ודאית לבנייה אינה מבטלת את השינוי התכנוני שנוצר.

לדברי עו"ד ענת בירן, מדובר בהחלטה חשובה עם השלכות רוחב במקרים שבהם תוכנית מתאר מחוזית או כוללנית שינתה את ייעודה של קרקע חקלאית לייעוד בעל פוטנציאל לשווי גבוה יותר.

ההליך עדיין לא הסתיים, וכעת יעבור הדיון לשמאי מייעץ שיבחן את שווי הקרקע ואת היקף ירידת הערך בפועל.

עו"ד ענת בירן התייחסה להחלטה ולמשמעויותיה בכתבה שפורסמה אתמול בגלובס. קישור לכתבה המלאה מצורף בתגובה הראשונה.

04/09/2026

מי אמור לשאת במחיר של האינטרס הלאומי בהתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא יעד שהמדינה מבקשת לקדם, אבל מה קורה כשהאינטרס הציבורי הזה לא חופף לאינטרס של בעלי הדירות שנדרשים להסכים לפרויקט?

בוועידת הנדל״ן של TheMarker שהתקיימה השבוע, הצביעה עו״ד ענת בירן על נקודת המתח הזו, ונתנה דוגמה שמחדדת אותה היטב: סביב תחנות המטרו מקודמות תוכניות ענק, ובחלק מהמקרים מדובר גם בבעלי דירות בבניינים חדשים בני 6 קומות, שמתבקשים להסכים להריסתם לטובת בנייה של כ־30 קומות.

מבחינת המדינה, יש כאן היגיון תכנוני ברור. מבחינת בעלי הדירות, לא תמיד קיים אינטרס מקביל שמצדיק את ההסכמה.

וזו בדיוק הנקודה: התחדשות עירונית היא אינטרס של המדינה, לא רק של בעלי הדירות.

אם המדינה רוצה לקדם התחדשות עירונית בקנה מידה רחב, אי אפשר להניח שהשוק החופשי לבדו יצליח לייצר מפגש אינטרסים.

עו״ד ענת בירן הרחיבה על הסוגיה ועל האתגרים שמלווים כיום את תחום ההתחדשות העירונית בכתבה שהתפרסמה אתמול ב-TheMarker.

קישור לכתבה המלאה בתגובה הראשונה - מוזמנים לקרוא ולשתף.

02/09/2026

מור החלה אצלנו כמתמחה, הוסמכה ב-2016, וכיום מלווה יזמים ובעלי קרקע בהליכי תכנון מורכבים, עררים ועתירות מינהליות – כולל הניצחון לאחרונה בביהמ"ש המחוזי שאישר את פרויקט מוסך דן בת"א (כ-750 יח"ד).

"אני גאה להצטרף לשותפות במשרד שבו צמחתי, בתחום שנמצא במפגש שבין משפט, תכנון וכלכלה. תודה לענת ולשותפים על האמון, ומצפה להמשיך להוביל את צמיחת המשרד".

להצמיח מנהיגות מקצועית מבפנים זה ה-DNA
שלנו. מור, הצלחתך - הצלחתנו

02/09/2026

רון התחיל במשרד כמתמחה, הוסמך ב-2018, ומוביל תיקי תכנון ובנייה, רישוי והתחדשות עירונית – ובימים אלה מנהל תביעת פיצויים של כ-46 מיליון ש"ח (סעיף 197) בתוכנית "רחובות מזרח".

"העבודה בתחום דורשת שילוב של מומחיות
משפטית והבנה כלכלית רחבה. תודה לעו"ד ענת בירן ולצוות על האמון ועל ההזדמנות להמשיך לקחת אחריות על הליכים מורכבים".

הירידה לפרטים והראייה הרחבה של רון הן נכס לנו -ולכם. מאחלים המשך עשייה מצוינת והצלחה רבה

30/08/2026

חוכרי קרקע בהוד השרון קיבלו חשבון שהם לא ציפו לו: דרישה לתשלום היטל השבחה של כמעט 7 מיליון שקלים בעקבות תוכנית בנייה חדשה. החוכרים מיהרו לערער בטענה שהקרקע רשומה על שם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ולכן שהמדינה תישא בתשלום. אלא שוועדת הערר דחתה את הטענה מכל וכל, קבעה שהחיוב כולו חל על החוכרים, ואף חייבה אותם בהוצאות.

המקרה הזה מעלה שאלה שמעסיקה כמעט כל מי שמחזיק או קונה זכויות בקרקע: האם מספיק שהקרקע רשומה על שם המדינה כדי לפטור את החוכר מהיטל, או שמה שבאמת קובע הוא מי גוזר את הרווח מהזכויות החדשות?

עו"ד ענת בירן עושה סדר ומסבירה כי המבחן של "מי רשום בטאבו" כבר מזמן אינו המבחן הקובע, והשאלה האמיתית היא מי נהנה בפועל מההשבחה הכלכלית. ברגע שהתוכנית החדשה מאפשרת לכם לבנות יותר או לקבל מגרש תמורה – החוק יראה בכם כמי שחייבים בתשלום.

היטל השבחה כזה יכול להפוך עסקה מעולה לבור ללא תחתית, ובדיוק בגלל זה המשרד שלנו נכנס לתמונה עוד לפני החתימה: אנחנו ממפים את הסיכונים בחוזה מול רמ"י, בוחנים את זמינות הזכויות ובונים את האסטרטגיה המדויקת מול השמאים וועדות הערר כדי למנוע הפתעות כואבות.
עומדים לבצע עסקה או קיבלתם שומה מנופחת? דברו איתנו לפני שאתם מקבלים החלטות.

מאבק על היטל השבחה בהיקף של מיליוני שקלים בהוד השרון הסתיים, לפחות בשלב זה, בהחלטה משמעותית של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז. במרכז המחלוקת עמדה שאלה שעש....

28/08/2026

הישג משפטי משמעותי למשרדנו: נדחתה העתירה נגד תוכנית מתחם מוסך דן בתל אביב.

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה במלואה את העתירה נגד התוכנית להתחדשות המתחם, הכוללת כ־750 יחידות דיור, ואימץ את עמדת מוסדות התכנון והחברות היזמיות.

אחת הסוגיות המעניינות בפסק הדין נגעה לאופן שבו אפשר לייצר שטחים פתוחים ונגישים לציבור, באמצעות זיקות הנאה, בלי לפגוע באופן בלתי מידתי בזכויות הבנייה ובאפשרות המעשית לממש את הפרויקט.

זהו פסק דין שממחיש היטב את האיזון שנדרש בתכנון עירוני: בין צורכי הציבור, זכויות הקניין והצורך לקדם פרויקטים משמעותיים של התחדשות ובנייה.

את החברות היזמיות ייצגו עו"ד ענת בירן, עו"ד אפרת לרנר ועו"ד מור אגיב קשרי.

20/08/2026

אם גם אתם חוששים שמסמכי מדיניות יהוו תקרת זכוכית שתקבע מראש את גובה המבנה שאתם בונים / אם גם דואגים מתכניות מתאר מקומיות שעלולות לפגוע בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט שלכם - כדאי לכם לקרוא.

החלטה מקיפה של ועדת הערר המחוזית תל אביב, בתיק שבו ייצגו עורכות הדין ענת בירן ומור אגיב קשרי ממשרדנו את חברת "כנען התחדשות עירונית" ברחוב שלונסקי בשכונת נאות אפקה ב', קובעת עקרון מפתח חשוב:

מסמך מדיניות הוא *הנחיה בלבד*, וכאשר קיימת הצדקה תכנונית – כמו קרבה לציר מטרו (תמ"א 70), התאמה למגמות התכנון העתידיות או צמצום תכסית לטובת שטחים ירוקים – לוועדה המקומית יש סמכות מלאה לאשר תוספת קומות מעבר למדיניות.
לצד אישור הגובה והיקף יחידות הדיור (72 יח"ד), ועדת הערר הבהירה כי התאמות תכנוניות פנימיות לא מחייבות פרסום מחדש שמעכב פרויקטים.

וזה לא הכל: בעקבות בקשה לתיקון טעות סופר שהגיש משרדנו, תוקנה ההחלטה והועמד תקן החניה הנדרש לפרויקט על 1.2 מקומות חניה ליחידת דיור, בהתאם להנחיות המחוזיות.

בקיצור, תקרות זכוכית נועדו להתנפץ. ואם גם הפרויקט שלכם תקוע מול אחת כזו – אנחנו פה ולמענכם.