30/07/2026
כאשר מוכרים דירה שאינה חדשה, עולה לא פעם החשש, מה יקרה אם הרוכשים יגלו ליקוי בעוד מספר חודשים ויבואו בטענות? מצד אחד, חוק המכר וחובת תום הלב מחייבים מוכר לגלות כל מידע מהותי שבידיעתו. מצד שני, האם מוכר סביר אמור לנבא מה מסתתר בעומק הקירות, מתחת לרצפה או מתחת לאדמה בבית שנבנה לפני עשרות שנים?
בפסק דין שניתן היום בבית משפט השלום בעפולה (ת"א 44031-05-23), בתביעה שבה ייצגתי את מוכרי הנכס, עמד כב' השופט ויסאם חיר בדיוק על האיזון הזה, ודחה במלואה תביעה בסך כ-357,000 ₪ שהוגשה נגדם.
ההכרעה התבססה ראשית על כך שהוכח שהמוכרים נהגו בתום לב מוחלט. חובת הגילוי הנאות שחלה על מוכר נכס אינה מוחלטת, והיא תחומה לעובדות שהיו בידיעתו או שהיה עליו לדעת עליהן כ"מוכר סביר". בתיק זה, המוכרים גילו לרוכשים מראש את כל מה שהיה ידוע להם – כולל אירוע רטיבות מהעבר שתוקן – ועדותה של מרשתי בבית המשפט נותרה נקייה ולא נסתרה.
בהמשך לכך, בית המשפט חידד כי הציפייה לקבל בית בן 34 שנים במצב "חדש" אינה ריאלית. פגמים שגילויים הציע פירוק פיזי של הדירה, קילוף טיח או חפירה באדמה - אינם נחשבים לפגמים שהמוכר "התרשל" בכך שלא ידע עליהם, ואין לראות בהם "מום נסתר" שהוסתר בכוונת מכוון.
מעבר לפן המהותי, התביעה התפוררה באולם המשפט גם מהבחינה הראייתית. התברר שהרוכשים מיהרו לבצע שיפוץ מקיף בנכס ופנו למוכרים רק חודשים לאחר מכן, ובכך הסבו ללקוחותיי נזק ראייתי בלתי הפיך שמנע בדיקה בזמן אמת. בחקירות הנגדיות שניהלנו, הודה המומחה מטעם התובעים כי כלל לא עלה לגג וביסס קביעות על "הערכות" בלבד, בעוד העד המרכזי מטעמם נקבע כעד לא אמין שסתר את עצמו.
מוכר שנוהג בשקיפות ומגלה את כל הפרטים הידועים לו בעת המו"מ מגן על עצמו משפטית, שכן חוק המכר אינו הופך אותו לערב למומים סמויים בעומק התשתיות. מנגד, רוכש שמזהה ליקוי חייב לעצור ולאפשר למוכר לבדוק את הנכס במצבו המקורי, שכן שינוי המצב בשטח עלול לפגוע קשות ביכולתו להוכיח את תביעתו בבית המשפט.
