עורכת דין מיכל סבחה

02/01/2025

השבוע הייתה לי שיחה עם לקוח שביקש לרכוש דירה, הוא שאל: יש לי קרקע חקלאית שרשומה על שמי בטאבו, האם זה נחשב לדירה לצורך תשלום מס רכישה?
חשבתי לעצמי, זו שאלה חשובה, אכתוב עליה פוסט שכולם ידעו מה החקיקה וההלכה הפסוקה.

האם בעלות על קרקע משפיעה על מס הרכישה ברכישת דירה ?

בישראל, מס רכישה מוטל על רכישת זכויות במקרקעין, כאשר שיעור המס ומדרגותיו תלויים בסוג הנכס ובסטטוס של הרוכש (האם זו "דירת מגורים יחידה" או "נכס נוסף/אחר"). השאלה אם קרקע חקלאית שאינה מאושרת לבניה או קרקע שמאושרת לבנייה (ללא מבנה בנוי) נחשבת כדירה נוספת ומשפיעה על שיעור מס הרכישה היא שאלה נפוצה.
העיקרון הבסיסי הוא שלצורך מס הרכישה, החוק מבחין בין:

דירת מגורים: נכס שיש עליו מבנה למגורים בפועל, שעומד בהגדרות החוק (למשל, מאושר למגורים, או לפחות ניתן להשתמש בו בפועל למגורים).
נכס שאינו למגורים: קרקע ריקה, נכס מסחרי, משרד, מבנה תעשייה וכו'.

אם ברשותך "קרקע חקלאית" שאינה מאושרת לבניה, או "קרקע מיועדת לבנייה" בלבד, אך אין עליה מבנה מגורים בפועל, לרוב היא לא תיחשב "דירת מגורים" לצורך מס הרכישה. במילים אחרות, היא לא "תפסול" אותך אוטומטית מהטבה של "דירה יחידה" כשאתה רוכש דירה אחרת.

מתי קרקע עשויה כן להיחשב כמגורים?
בנייה בפועל או מבנה קיים:
אם יש על הקרקע מבנה שניתן לגור בו בפועל (אפילו אם הייעוד עוד לא עודכן בתב"ע), ייתכן שהרשויות יראו בזה בפועל "דירה".
תנאים מיוחדים בחוק:
לעיתים יש מקרים חריגים (כמו מבנה בבנייה מתקדמת מאוד עם היתרים), שבהם רשויות המס עשויות לבחון אם המבנה כבר "ראוי למגורים" גם בטרם הושלמו עבודות הגמר.
אם מדובר בקרקע ריקה או בשלבי תכנון בלבד, ללא מבנה מגורים, בדרך-כלל לא יראו בה "דירה" לצורך מס רכישה.

משמעות לעניין מס הרכישה
ברכישת "דירה יחידה":
אם יש לך רק קרקע (שאין עליה מבנה מגורים), והנכס הנוסף שאתה רוכש הוא דירה – אז הדירה הזו עשויה להיחשב "דירה יחידה" לעניין מס הרכישה, וליהנות ממדרגות המס המופחתות.
אם, לעומת זאת, יש לך כבר דירה בנויה בנוסף לקרקע, ועתה אתה רוכש דירה נוספת, אז הדירה הנרכשת לא תיחשב דירה יחידה, ותשלם מס רכישה בגין "דירה נוספת" החל מהשקל הראשון.
רכישת קרקע לבנייה (כשאתה כבר מחזיק נכס אחר):
קרקע עצמה אינה דירת מגורים ולכן מס הרכישה מחושב לפי שיעור "נכס שאינו למגורים" (לרוב 6% ומעלה), ללא מדרגות מס מופחתות.
נסיבות פרטניות
חשוב להבין שברשות המסים מסתכלים גם על מצב הקרקע בפועל, מסמכי התכנון והבנייה, ומצב ההיתרים:
אם רכשת קרקע עם מבנה "בהקמה" שכבר מוגדר כמגורים בהיתר, ייתכן שהרשות תטען שמדובר בנכס "ראוי למגורים" בעתיד הקרוב.
אם מדובר בקרקע ריקה לחלוטין ואין כל מבנה, ההנחה היא שזו לא דירה.
המלצות לסיכום:
*בדיקה מקדימה:
אם בבעלותך קרקע ריקה המיועדת לבנייה, וברצונך לרכוש דירה נוספת, מומלץ לבדוק האם אתה עדיין עומד בתנאים לקבלת "דירה יחידה" על הדירה החדשה.
*מעקב אחרי שינויים:
חקיקת המקרקעין ומדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת. כדאי לוודא שהמידע שלך מעודכן למועד העסקה.
העיקרון החוקי:
בעלות על קרקע (גם אם היא מיועדת לבנייה) ללא מבנה למגורים בפועל, לא נחשבת "דירה" ולא שוללת בדרך כלל את מדרגות המס המופחתות על רכישת דירה יחידה.
אם על הקרקע כבר בנוי בית (או מבנה בשלבי גמר המאפשר מגורים), ייתכן שהרשות תראה בכך "דירה" – ואז רכישת דירה נוספת עשויה לחייב אותך במס רכישה של "דירה נוספת".
תמיד כדאי לבדוק נקודתית מול עורך דין מקרקעין, מה מותאם לסיטואציה האישית שלך.

19/12/2024

תא משפחתי ומיסוי – רכישת דירה במחיר למשתכן מול רכישת דירת יד שנייה או דירת קבלן.

רכישת דירה היא צעד מרגש, אבל גם מלא באותיות קטנות, במיוחד כשמדובר בתא משפחתי.
שני בני זוג וילדים קטנים– לכל אלה יש השלכות על חבות המס שלכם. הפעם נדבר על ההבדל בין רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן לבין רכישת דירת יד שנייה ו/או דירת קבלן.

מחיר למשתכן: הכול משפחתי
במסגרת מחיר למשתכן, התא המשפחתי נבחן כמקשה אחת.
זה אומר שאם לבני הזוג או לילדים הקטינים יש נכס אחר – זה כאילו כל המשפחה מחזיקה באותו הנכס.
המשמעות? אתם לא זכאים להשתתף בתכנית מחיר למשתכן, גם אם הדירה הקיימת רשומה רק על שם אחד מכם, מהסיבה הפשוטה שאינכם עומדים בקריטריונים שנקבעו להשתתפות בתוכנית.
רוצים לרכוש דירה במחיר למשתכן? צריך להוכיח שמדובר בדירה הראשונה והיחידה שלכם – ללא כל נכס נוסף שנמצא בבעלות התא המשפחתי.

לדוגמה:
אם לבת הזוג יש דירה מהעבר או אם הדירה רשומה על שם בן הזוג, התא המשפחתי לא יכול להיחשב כ"חסר דירה". גם אם תגיעו להגרלה, תיאלצו להיפרד מהזכאות.

דירת יד שנייה ודירת קבלן: התא המשפחתי קצת גמיש יותר
ברכישת דירת יד שנייה/ קבלן , הכללים נוקשים פחות במובן מסוים.
החוק עדיין רואה בתא המשפחתי יחידה אחת לצורכי מס רכישה, ולכן אם אחד מבני הזוג מחזיק בדירה אחרת, גם הדירה החדשה תיחשב דירה נוספת ותמוסה בהתאם למדרגות הגבוהות (8%-10%).

אבל כאן נכנס ההבדל הקטן:
ברכישת דירת קבלן ו/או יד שנייה יש אפשרות לתכנון מס חכם:

ניתן לבחון אם אחד מבני הזוג עומד בתנאים מסוימים המאפשרים לו להיות "חסר דירה".
לדוגמה: אם הדירה הנוספת שייכת לאחד מבני הזוג מלפני הנישואין, אפשר במקרים מסוימים להחריג אותה מהחישוב, כך שהיא שייכת רק לבן הזוג עליו היא רשומה בפועל.
ומה קורה אם יש הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה? פה הדברים מתחילים להסתבך – אבל גם להאיר פתח להקלות מפתיעות.

אז איך זה עובד?
הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה מאפשר לכל אחד מבני הזוג לשמור על רכושו בנפרד.
במקרים כאלה, בתי המשפט ומערכת המיסוי עשויים להכיר בכך שהנכס של אחד מבני הזוג ואינו שייך לתא המשפחתי.
זה אומר שבן הזוג השני יכול להיחשב כ"חסר דירה" לצורך רכישת דירה חדשה, גם אם לבן הזוג הראשון יש דירה בבעלותו.

לדוגמה:
אם לאישה יש דירה שקיבלה בירושה לפני הנישואין, והיא ובעלה חתמו על הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה –
הבעל יוכל לרכוש דירה חדשה כ"חסר דירה" וליהנות מפטור במס רכישה עד לגובה הפטור, ומדרגות מס רכישה מופחתות מעל גובה הפטור.

אבל – שימו לב:
כדי שההסכם אכן יוכר על ידי רשות המיסים, הוא חייב להיות:
חתום כדין ומאושר על ידי בית משפט או נוטריון (גם כאן יש הבדל בין הסכם ממון והסכם חיים משותפים- אבל זה לפוסט אחר) לפני ביצוע העסקה.
וממומש בפועל – כלומר, ההפרדה הרכושית צריכה להתקיים גם בחיי היומיום: חשבונות בנק נפרדים, מימון הדירה מכספי בן הזוג הרוכש בלבד, והוכחות שהנכס באמת שייך לצד אחד בלבד.
ללא עמידה בתנאים האלו, רשות המיסים תתעלם מההסכם ותראה בתא המשפחתי "יחידה אחת" לעניין המיסוי.

הסכם ממון ומחיר למשתכן? לא תופס!!!
במסגרת מחיר למשתכן, הכללים קשוחים יותר.
גם אם יש הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה, המדינה עדיין רואה בתא המשפחתי יחידה אחת.
כך שאם לאחד מבני הזוג יש דירה, שני בני הזוג יפסלו מהשתתפות בתכנית.

לסיכום:
הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה יכול להעניק הקלות מיסוי משמעותיות ברכישת דירת יד שנייה ו/או דירה מקבלן, כשההפרדה היא אמיתית ומוכחת.
אבל בתכניות כמו "מחיר למשתכן", החוק פחות גמיש ורואה את התא המשפחתי כמכלול אחד ואינו מתחשב בהסכם ממון.
אז לפני שאתם מתכננים את הדירה הבאה שלכם, עצרו רגע ובדקו:
מה המצב של התא המשפחתי? האם יש אפשרות להקלות או תכנון מס שיחסוך לכם אלפי שקלים?
כי כמו שאני תמיד אומרת – דירה קונים לא רק עם חלום בעיניים, אלא גם עם עורך דין שמתכנן את הדרך בחוכמה.

המשרד עוסק בתחומים: עסקאות מכר דירת יד שניה, ליווי עסקאות רכישת דירה מקבלן, דיני מקרקעין, דיני משפחה, דיני ירושה, צוואות ויפוי כח מתמשך.

13/11/2024

קול קטן מהעבר:
אתם נכנסים לדירה ישנה, מורשת משפחתית שלמה , מלאה בסיפורי עבר. קירות שראו דורות, רצפה שזוכרת צעדיו של ילד שהפך לאבא, פינה במטבח שספגה ריחות של בישולים ואהבות, ואולי אפילו כמה סודות. ולמרות שזה נשמע קסום, יש משהו שאנחנו חייבים לזכור – ההיסטוריה של הדירה הזו היא לא רק הזיכרונות שבה.

הדירה הזו, עם כל הקסם שלה, היא גם תיק משפטי מהלך. ולפני שנשבה בקסמה ונגיד "יאללה קונים!" יש כמה דברים חשובים שכדאי לבדוק טוב טוב:

📜 היסטוריית הרישום: חשוב לבדוק שהדירה באמת רשומה על שם היורשים הנוכחיים, ושאין הפתעות כמו רישומים מעורפלים מלפני 40 שנה, כאלו שיגרמו לכם פתאום לגלות שיש לבני הדודים מוורשה זכות על חלק מהדירה.

🔖 הערות אזהרה: כשהדירה רשומה בטאבו, לפעמים תמצאו הערות שרומזות על תהליכים משפטיים קודמים, חובות, או אפילו הבטחות קודמות למכירה. אם לא מוודאים מראש שהכול נקי – אוי, איזה סלט משפטי מקבלים. יכול להיות שתגלו עיקולים, שיעבודים ומניעות אחרות שימנעו את העברת הזכויות.

👻 צוואות ומאבקים משפחתיים: אם הדירה עברה בירושה, יש לבדוק שלא נשארו עניינים פתוחים על חלוקה או זכויות. לא פעם מוצאים שהיורשים לא סיימו את כל המאבקים ויכולים להופיע פתאום, בדיוק כשאתם עם המזוודות מגיעים.

וכשהדירה רשומה בחברה משכנת ולא בטאבו, זה מסובך עוד יותר, יש לא מעט ניואנסים שחשוב לבדוק. החברה המשכנת מנהלת את רישומי הזכויות, הרישומים הם פנימיים, וכאן מתחיל האתגר: איך נדע שהרישום שלה שלם ומדויק? איך נוודא שכל יורש מופיע כפי שצריך, ושאין אי-בהירות בזכויות של כל אחד?

ואם זה לא מספיק, יש עוד צדדים שלפעמים מסתתרים – חובות. במיוחד חובות שלא מופיעים באישור הזכויות שמנפיקה החברה המשכנת. נניח, לדוגמה, חובות ארנונה. ייתכן שהיורשים הקודמים לא שילמו ארנונה במשך שנים, והחוב מצטבר לו בשקט, ממתין לרגע שתנסו להעביר את הדירה על שמכם. חברת החשמל, מים, גז ואפילו ועד הבית – כל אלה עלולים לשאת איתם חובות מהעבר, ובמקרים מסוימים גם להפתיע את הבעלים החדשים בדרישות לתשלומים.

אבל לא רק חובות ארנונה יכולים להיות בעייתיים. חובות כלפי צד ג', כמו ספקים או קבלנים, עלולים להתגלות בדרישות פתאומיות. אם הדירה שופצה או בוצעו בה שדרוגים לפני זמן לא רב, ייתכן שנותרו חובות לגורמים פרטיים שלא נחשפים דרך המסמכים. אלו עלולים לצוץ בלי התרעה, רק כשתנסו להסדיר את ההעברה.
אז כן, הדירה הזו נושאת איתה זיכרונות ואולי גם כמה הפתעות קטנות. לכן, לפני שנסחפים ברגש ובסיפורים מהעבר – תנו לה את הכבוד הראוי ובדקו כל דבר. ואז, אם הכול חלק, תבואו עם חיוך ותתחילו לכתוב את העתיד מחדש.

כי דירה עם עבר זה נחמד, אבל דירה עם עתיד נקי זה נכס עם פוטנציאל מיוחד 🏡✨

30/10/2024

הפתעות במרתף: על חשיבות בדיקת חריגות בנייה לפני רכישת דירה

תארו לכם, אתם סוף סוף מגיעים לדירה שמרגישה "בדיוק מה שחיפשתם". היא יפיפייה, מטופחת, קרובה לבית הספר, ואפילו צמודה לגינה מקסימה.
הכל נראה כמו חלום, עד שמישהו מהחברים זורק לכם באגביות: "בדקתם שאין פה חריגות בנייה?"
חייכתם בנימוס, כי חריגות בנייה נשמעות כמו משהו שרק ארכיאולוגים חוקרים, לא אנשים נורמטיביים שקונים דירה, נכון? אז זהו – שלא.

בואו נדבר רגע על מה זה חריגות בנייה ואיך הדבר הזה, שלא תמיד רואים אותו בעין, יכול להפוך את ההשקעה הכי גדולה שלכם לצרה בלתי צפויה.
חריגת בנייה מתרחשת כשנעשו שינויים בנכס, מעבר למה שמאושר בתב"ע (תכנית בניין עיר). מדובר בתוספות כמו מרפסת חדשה, סגירת חדר על הגג או הרחבת מחסן במרתף. אז מה הבעיה בעצם?
חריגת בנייה היא לא רק עניין חוקי, אלא גם דבר שעלול להשפיע על השווי האמיתי של הנכס – ובעיקר על היכולת שלכם למכור אותו בעתיד. למה? כי בנקים לא ממהרים לתת משכנתא על דירה עם חריגות, ורשויות התכנון יכולות לדרוש הסרה של כל תוספת שלא אושרה ואף לקנוס את בעלי הנכס, או לפעול נגדם משפטית.

לכן, לפני שאתם מתאהבים במרפסת ה"שמש הנוספת" או באותו מחסן במרתף שיכול לשמש חדר משחקים, כדאי לבצע בדיקה מעמיקה.
בדיקת חריגות בנייה נערכת על ידי אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, שיודעים לבדוק בתכניות ובטאבו אם כל חלק בבית נבנה בהיתר ובאישור.

אם נתקלתם בחריגה, זה לא סוף העולם – אפשר לשקול מה המשמעות שלה, אולי להיכנס למשא ומתן עם המוכר שייקח אחריות, או לבחון אפשרות להכשיר את החריגה.
אז בפעם הבאה שאתם רואים נכס מושלם, זכרו את הפתגם הישן:
לא כל מה שנוצץ – מאושר לבנייה.

עומדים לפני רכישת דירה?
אל תהססו לפנות -
מיכל סבחה עו"ד

המשרד עוסק בתחומים: עסקאות מכר דירת יד שניה, ליווי עסקאות רכישת דירה מקבלן, דיני מקרקעין, דיני משפחה, דיני ירושה, צוואות ויפוי כח מתמשך.

04/12/2023

רציתי לכתוב כמו שאני אוהבת סיפורים לשבת...לשתף אתכם בסיפורי בית המשפט. אבל מאז ה-7/10 אבדה לי חדוות הכתיבה. בעצם אבדה לי החדווה בכללי... הכאב על העם, על האנשים שאינם. הדאגה לחטופים שכלואים שם, ולחיילים שלוחמים ומחרפים את נפשם. הפחד וחוסר האונים מהלא נודע, מציאות מלחמתית לא פשוטה. אבל אז הבנתי שזה בדיוק מה שהאוייבים שלנו רוצים, ואנחנו יהודים, אותנו לא שוברים! את רוחינו הקדושה אף בן מוות לא יגדע! אז חשבתי מה יעשה לי ממש טוב על הנשמה, והזמנתי לעצמי מיתוג חדש שמסמל התחלה חדשה. משתפת ואשמח לדעתכם הכנה וכולי תקווה שתשוב אלי חדוות הכתיבה במהרה 🤎

13/09/2023

מה ארצה לאחל לשנה החדשה, המון איחולים בכל רמה. ראשית, תמיד חשוב לומר תודה! תודה על מה שיש ותודה על מה שהיה 👆 כי אין עוד מלבדו, מלוא כל הארץ כבודו.
ברמת המאקרו אני מייחלת ומאחלת לאחדות בעם, לחיים טובים. בשנה האחרונה נוספו לחיינו מילים מפוצצות, אג'נדות עילאיות... עילת הסבירות, חוק הנבצרות, ועדה למינוי שופטים ומיני פנינים, כולנו שוכחים שאנו כאזרחים רוצים את אותם דברים משותפים, גם משמאל וגם מימין. עם אג'נדות מפוצצות לא הולכים למכולת, ובזמן ששם למעלה נלחמים למי יש יותר גדול (כבוד כן?!) איאפשר לקנות בזול אפילו תרנגולת...(יסלחו לי הצמחונים זה רק לחריזת המילים) כולנו רוצים בסופו של דבר איכות חיים, שפע ואושר, שנוכל לגדל את ילדינו בגאון , שנוכל לחיות בארצנו במשילות ובביטחון, שנוכל לקנות מוצרים במכולת בלי למשכן את הגולגולת... כל אחד רואה את הטוב בעבורו מנקודת מבט שונה, אך זכרו לכולנו אותה מטרה. זו ארצנו היפה ואין לנו אחרת, נלחמנו עליה בדם, יזע ודמעות, אסור לעולם לשכוח זאת.
ברמת המיקרו אני מייחלת ומאחלת לכולנו, שנהיה בריאים וחזקים, שהשם יתן לנו כוח לעשות תמיד את מה שאנחנו אוהבים. שנדע לברור את המלחמות שלנו, ולא להילחם על שטויות, כי הסכמות תמיד עדיפות על מלחמות. תשאלו אותי, אני אחת שיודעת, בהסכמות כל הנפשות הפועלות יוצאות נשכרות, גם אם לא תמיד הן מרוצות. שלא נוותר לעולם על החלומות והרצונות שלנו, כי חלומות נועדו להגשמה, שנזכה להגשים כל חלום במהרה. שלא נפגוש אנשים שינסו להקטין אותנו, כאלה אנו לא רוצים בחיים! כל אדם הוא מיוחד, כל אדם יש רק אחד, ולכל אחד יש את היופי והייחוד שלו, תמיד תחמיאו, זה בחינם ועושה הרגשה טובה לאותו אדם. שתמיד יקיפו אותנו אנשים מפרגנים, כאלה שלא רק את עצמם רואים. שנדע להבחין בין טוב לרע, שנחנך את ילדנו לאהבת חינם ועולם ללא אלימות, כי בכל פעם שילד חווה אלימות, הלב שלנו בוכה והנשמה צועקת, ילדים הם הדבר הכי יקר, עלינו לשמור עליהם מכל משמר. אז שתהא זו שנה מתוקה, שנה טובה, שתבוא עלינו הברכה. 🩵🩵🩵 ולא אני לא תמימה, רק מעדיפה לראות את האור הטוב בקצה המנהרה 🩷🩷🩷

23/05/2023

25/04/2023

במותם ציוו לנו את החיים! נזכור ולעולם לא נשכח.
פסטרנאק את סבחה משרד עורכי דין