29/09/2021
בפס"ד שניתן לאחרונה בו"ע ת"א 20906-12-17 שלמה נרקיס נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נדונו 2 שאלות עיקריות. הראשונה: האם אדם המצטרף לאחר תיקון 69 למסגרת של קבוצת רכישה מחוייב לפי קרקע או דירה כאשר הקבוצה עצמה קמה לפני התיקון וחוייבה לפי קרקע? השנייה: מהן התמורות לפיהן ייקבע שווי הרכישה לצורך החיוב במס הרכישה?
להלן עיקרי עובדות המקרה:
בשנת 2008 התארגנה קבוצת רכישה של חב' מציצים נדל"ן בע"מ שבבעלות ענבל אור לקמת פרויקט מגורים ברח' הושע 18 בתל-אביב.
כל אחד מחברי קבוצת הרכישה חתם על הסכם שיתוף, במסגרתו נקבע כי חברי הקבוצה או מי מטעמם יחתמו על הסכם לסיחור אופציה מחברת מציצים ועל הסכם לרכישת המקרקעין.
ביום 28.1.2016 נחתם הסכם השקעה בין העורר לבין ענבל אור וחברות שבבעלותה בקשר לפרויקט נדל"ן אחר ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן.
במסגרת הסכם ההשקעה התחייב העורר להעביר לענבל אור סך של 7,500,000 ש"ח וענבל התחייבה להשיב את קרן ההשקעה בתוספת רווחים בסכום קבוע של 2,000,000 ש"ח בצירוף מע"מ, שישולמו עד ליום 31.5.2016. להבטחת תשלום החוב מסרה ענבל אור בין כלל הביטחונות מיני פנטהאוס בן 5 חדרים ברחוב הושע 18 בתל-אביב.
לטענת העורר, הוא צפה כחודש ימים לאחר חתימת הסכם ההשקעה, כי ענבל אור לא תעמוד בהסכם ההשקעה בשל הקשיים אליהם היא נקלעה, לאור זאת ביום 29.2.2016 נערך בין ענבל אור לבינו, באמצעות הנאמן עו"ד מימון, הסכם מכר ביחס לזכויות במקרקעין שהיו לענבל אור במקרקעין, זכויות המשקפות בעלות בשיעור 7.5%, תמורת 7,500,000 ש"ח.
ביום 3.3.2016 נרשמה הערת אזהרה לטובת העורר על זכויות ענבל אור במקרקעין לטובת הנאמן.
במסגרת הסכם המכר נקבע תנאי מפסיק לפיו אם וככל שענבל אור תשלם לעורר סך של 7.5 מיליון ש"ח בגין התחייבותה כלפיו לפי הסכם ההשקעה, וזאת עד ליום 31.5.2016, אזי הסכם המכר יהא בטל ומבוטל.
ביום 3.3.2016 חתמו מר לוזון וענבל אור על הסכם מכר, לפיו לוזון רוכש את זכויותיה של ענבל אור באותם מקרקעין אף הוא בתמורה ל-7.5 מיליון ש"ח. ואילו ב-6.3.2016 וב-10.3.2016 נרשמו הערות אזהרה לטובת לוזון על זכויות ענבל אור במקרקעין.
כנגד ענבל אור ננקטו מספר הליכי חדלות פירעון ובסופו של יום ניתן צו כינוס זמני לנכסיה וצווי פירוק זמניים לחברות שבבעלותה.
נוכח שאלת העסקות הנוגדות שערכה ענבל אור עם העורר ועם לוזון ניטשה מחלוקת למי שייכות זכויות ענבל אור במקרקעין: האם לעורר או ללוזון, או שמא לכלל נושי המוכרת.
לטענת העורר, הוא העדיף בנסיבות העניין להגיע להסדר מיידי לשם יצירת וודאות תוך צמצום הסיכונים הכלכליים והסיכונים שבהתארכות ההתדיינות, ולכן נחתם בינו לבין לוזון, ביום 2.6.2016, הסכם הסכם גישור אשר קיבל תוקף של פסק-דין ביום 7.6.2016 בגדרו של הסכם הגישור נקבע, כי לוזון יקבל מהעורר סך של 2.25 מיליון ₪ וכי בכפוף לקבלת הפיצוי תבוטלנה הערות האזהרה שנרשמו לטובתו והוא יוותר על כל טענה באשר לזכויותיו במקרקעין.
עוד נקבע בהסכם הגישור, כי העורר יפרע, על חשבונו, את מלוא חובות ענבל אור כלפי הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ המובטחים על-ידי משכנתאות שהיו רשומות על זכויות ענבל אור במקרקעין ועמדו על 5.2 מיליון ש"ח(סכום נוסף על התמורה בגין הדירה). עוד נקבע בהסכם הגישור, כי חברי הקבוצה יעבירו מתוך המימון הבנקאי לפרויקט סך של 1.5 מיליון ש"ח לחשבון הנאמן להסכם השיתוף על חשבון עלויות הבניה של הנכס שרכש העורר.
כמו-כן, נקבע בהסכם הגישור שהעורר מאשר את הסכמתו לתוכן הסכם השיתוף ומוותר על כל טענה נגד תוקפו.
ביום 29.3.2016 דיווח העורר למיסוי מקרקעין תל-אביב על עסקת רכישת הזכויות במקרקעין ובחישוב המס לפי שומתו העצמית הצהיר כי הרכישה הינה של קרקע בלבד ולא של דירת מגורים, תוך ששווי המכירה דווח כתמורה הקבועה בהסכם המכר על סך של 7.5 מיליון ש"ח.
המשיב לא קיבל את הצהרת העורר בשומתו העצמית וקבע, כי לצורך חישוב מס רכישה הממכר הינו דירת מגורים ולא קרקע. בנוסף קבע כי שווי המכירה לעניין חבותו של העורר במס רכישה הוא 16,190,013 ש"ח, סכום המשקף, לשיטתו, את הנכס הבנוי לפי כלל העלויות שבהן נשא העורר, כולל השלמת הבניה כחלק אינטגרלי מהעסקה. בעוד לפי דוח האפס של הפרויקט, שווי הדירה עמד על 13,890,000 ש"ח וזאת נכון לשנת 2012 (ההשגה נדחתה ועל כן הוגש הערר).
הוועדה קיבלה את הערר חלקית וקבעה ברוב דעות לעניין סיווג הרכישה כי העורר רכש דירה ולא קרקע. חבר הוועדה פרידמן ביסס את נימוקיו לאור התיקון, נוסח ההסכמים השונים מהן עולה בבירור כי העורר ידע והתכוון לרכוש דירה. ולאור פס"ד אקרמן (בשונה מדעתו של חבר הוועדה דן מרגליות).
לעניין התשלומים ששילם העורר במסגרת הסכם הגישור קבעה הוועדה (בפה אחד) כי אין הם נכנסים תחת כלל עקרון צירוף מלוא התמורות. כי עיקרון צירוף כל התמורות מתייחס לכל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוֹכר או מטעמו, בעוד שבמקרה דנן, התשלומים שהעורר התחייב לשלם בהסכם הגישור אינם תשלומים שהקונה התחייב לשלם למוכר ולכן אינם בגדר התמורה עבור המקרקעין שרכש.
רו"ח פרידמן הוסיף כי לאור הלכת כספי לפיה יש לראות בשווי המכירה את השווי ביום ההסכם ואין בהתפתחות מאוחרת וחיצונית להסכם זה כדי לשנות שווי זה – אין להפחית מעלויות הבנייה את הסך של 1.5 מיליון ש"ח שחברי הקבוצה הסכימו לקחת על עצמם חלק מעלויות הבניה שעל-פי דו"ח האפס שייכים לחלקו של העורר. שכן, הסכמה זו שלהם נעשתה כדי למנוע מהעורר לממש את איומיו מלתבוע את פירוק השיתוף ולעצור את תחילת הבניה; וגם סכום זה הוא סכום שמאוחר להסכם המכר ואינו מהווה חלק מההסכמות עם ענבל אור.
