15/05/2023
מאמר שלי שהתפרס באתר מגדלור.
מאז הוסמכתי למקצוע בשנת 1995 ביצעתי עבור לקוחותיי אלפי עסקאות מקרקעין ברחבי הארץ, דבר שהקנה לי ניסיון רב אותו אני מעמיד לרשותכם והפעם אני מבקש לשתף אותכם במאמר בעניין שמאות מוקדמת.
רוב עסקאות המקרקעין בארץ הן בתחום רכישת ומכירת דירות מגורים אשר ממומנות באמצעות נטילת משכנתא ו/או הלוואה מהבנקים למשכנתאות או מגופים פיננסיים אחרים הפועלים בתחום.
הבנק אשר מעניק את המשכנתא יבקש לקבל לידיו שמאות על מנת להעריך את שווי הנכס ולוודא כי הוא תואם את מחיר הרכישה וכי אין בנכס חריגות בניה ו/או בעיות אחרות שעלולות להפוך את הנכס לבטוחה לא טובה עבור הבנק. ערך הנכס הקובע עבור הבנק הוא לפי שמאות או חוזה רכישה – הנמוך מבין השניים.
השלב בו נהוג בדרך כלל לבצע שמאות הוא לאחר קבלת אישור משכנתא, חתימת חוזה רכישה והקמת תיק משכנתא בבנק למשכנתאות. במקרה זה, ינפיק הבנק למשכנתאות הפניה לשמאי מקרקעין המכילה בדרך כלל שמות של שלושה שמאים ויותר הנבחרים באופן אקראי על ידי מחשב הבנק. הלווה יבחר שמאי מהרשימה של הבנק ויפנה אליו לצורך ביצוע שמאות. במקרה זה, המחיר עבור השמאות יהיה נמוך מהמקובל לעומת שמאות פרטית והוא יהיה במחיר המפוקח על ידי הבנק .
מטרת השמאות הינה קבלת תמונת מצב ריאלית לגבי הדירה, מצבה התכנוני, המשפטי ושוויה האמיתי. כאשר חותמים על עסקת רכישת דירה ללא ביצוע שמאות מקדימה באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך, אנחנו עלולים לגלות בשלב מאוחר מדי כי קיימות תקלות המפחיתות משווי הדירה ובמקרים מסוימים הופכות את הדירה לבטוחה לא מקובלת על הבנק. המשמעות במקרה כזה היא שהרוכש יהיה חייב לממן את עסקת הרכישה מכיסו במקרה בו לא תאושר הדירה כבטוחה לקבלת משכנתא או להשלים את החסר מכיסו הפרטי במקרה ושווי הדירה יהיה נמוך מהמחיר שנקבע בחוזה הרכישה. במקרים מסוימים כאשר אין יכולת לגיוס הון עצמי נוסף עלולה עסקת המכר להתבטל על כל המשתמע מכך.
על פי הסטטיסטיקה, כעשירית מבקשות האשראי לא מאושרות כתוצאה מדו"ח שמאי מקרקעין שעלול להצביע על שווי נמוך משמעותית מזה שנקבע בהסכם המכר או על תקלות תכנוניות ו/או אחרות בנכס עצמו. באפשרותנו למנוע תקלה זאת באמצעות הזמנת שמאות פרטית מקדימה וזאת לפני החתימה על הסכם המכר, דבר שאני תמיד ממליץ ללקוחותיי לעשות גם אם אין להם צורך כלל במשכנתא.
שמאות מקדימה היא שמאות הנעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך לפני שחתמתם חוזה רכישה לדירה, מחירה גבוה משמעותית ממחיר שמאות שנעשית על פי הפנית הבנק לשמאי לאחר חתימת הסכם המכר, אך דבר זה מתגמד מול הסכנות באי עריכתה.
כשאנחנו מחליטים לרכוש דירה, לרוב אנו מחפשים דירה שתתאים לצרכים שלנו מבחינת המיקום, המצב הפיזי והמחיר. יחד עם זאת, חשוב לא פחות לוודא שהדירה שמצאנו אותה וראינו אותה בעיני קונה סביר מוגדרת נכון מבחינה משפטית ותכנונית. פעמים רבות עלולות להופיע בדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש, בעיות שונות המונעות מהבנק להכיר בה לצורך שיעבוד הנחוץ כדי להעניק לרוכש את המשכנתא. אלה יכולות להיות בעיות של רישום הנכס בטאבו ו/או ברשות מקרקעי ישראל, אי יכולת לזהות אותה במקרה של רישום במושע (חוסר הסכם שיתוף או רישום בית משותף למשל) , חריגות בנייה, היות הדירה חלק ממבנה מסוכן, חלוקה לא חוקית וסוגיות נוספות שלא חשבנו ולא ידענו עליהן.
מהאמור לעיל אנחנו יכולים להבין את חשיבותה של שמאות מקדימה ואת היתרון שלה עבורנו בגילוי אי התאמות בדירה מבחינה תכנונית ומשפטית ואת שוויה האמיתי, דבר שיעזור לנו בין היתר לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות הרכישה ואף לנהל משא ומתן מחדש לגבי המחיר מול המוכר.
