עו"ד אורי בן ארי

10/04/2025

פנו אלי שני אחים וסיפרו לי שהם בעלי זכויות החכירה במגרש בן דונם וחצי , עליו בנויים שני בתי מגורים . בבית אחד מתגורר אחד האחים ואילו הבית השני מושכר. האחים סיפרו שבמהלך השנים הופקע חלק מהמגרש לצרכי ציבור (לטובת דרכי גישה) . הם ביקשו ממני לרשום במגרש פרצלציה (חלוקה לתתי חלקות) על מנת שניתן יהיה למכור את הבית המושכר (כיחידה רישומית נפרדת) לצד שלישי ואילו בבית השני , להעביר ללא תמורה את זכויותיו של אחד האחים לאחיו, המתגורר באותו בית, וזאת כחלק מהסדר האיזון הכספי בינהם.
היה ברור מלכתחילה שתדרש סבלנות רבה לצורך ההתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ,המרכז לרישום פרצלציות והעירייה וגם לא מעט חשיבה יצירתית ותכנון מוקדם לצורך קידום המהלך בצורה מיטבית מהיבטים שלובים של קניין ומיסוי.
בעבודה מקצועית ,עם הרבה סבלנות ונחישות, עלה בידינו לחלק את הקרקע לתתי חלקות נפרדות אשר חלקן נרשם על שם האחים וחלקן (המופקע) על שם העירייה. בהמשך ביצעו האחים רכישה של זכויות הבעלות בחלקותיהן מהמנהל, וזאת על מנת להתנתק מהמנהל ולנצל באופן מיטבי את זכויות הבניה על פי התב"ע העירונית .לאחר מכן טיפלנו באופן מקצועי ומהיר במכירה של הבית המושכר לצד שלישי ובהעברת הזכויות בין האחים בבית השני.
בהזדמנות זו מבקש להודות לשני האחים על שיתוף הפעולה ועל האמון המלא שנתנו בי.
אם גם אתם עומדים בפני צמתים משפטיים מורכבים לגבי נדל"ן בבעלותכם, תנו לי ללוות אתכם אל חוף מבטחים.🔍🏡
#בנאריעו״ד #מקרקעין #אסטרטגיהמשפטית

04/02/2025

ש ): מדוע חשוב לערוך צוואה ומהם יתרונותיה?
ת ): עריכת צוואה מאפשרת לנו לקבוע איך יחולק רכושנו לאחר מותנו בדיוק כפי שאנו רוצים. בכך נמנעת תסבוכת ופילוג בין יורשים ומבטיחים שיקול דעת עצמי והגשמה של רצונותינו האישיים.
ש ): מהו יפוי כח מתמשך וכיצד הוא משתלב בתכנון מקרים עתידיים?
ת ): יפוי כח מתמשך נותן לאדם את היכולת לקבוע מראש מי יטפל בענייניו במקרה שבו לא יוכל לקבל החלטות עצמאיות עקב מצבים רפואיים או אחרים. זהו כלי חשוב להבטחת עתיד וביטחון אישי.
ש ): מה המסר המרכזי שאתה רוצה להעביר בנושא זה?
ת ): הכנת צוואה ועדכון יפוי כח מותאם אישית מקנים שקט נפשי וביטחון לעתיד. חשוב לפנות למומחה בתחום כדי להבטיח שהניירת תהיה מסודרת, ברורה ומותאמת לצרכים האישיים שלכם. בכל שאלה, אני תמיד כאן לסייע.
#בןארילץיידע #צוואות #יפויקח

05/04/2023

את בובת הקרמיקה הזו , יצרה עבורי, בעבודת נמלים ובעמל רב, אימי היקרה שהיא אמנית קרמיקה חובבת בת 93 וניצולת השואה.
לפני מספר ימים , כאשר חלפתי ליד המקום בו ניצבת הבובה בביתי, פגעה ידי בהיסח הדעת בבובה והיא נפלה על הרצפה ונשברה למספר חלקים.
נמלאתי צער למראה שברי הבובה המוטלים על הריצפה וכעסתי על עצמי מאוד על רשלנותי ועל כך שלא הקפדתי לשמור על עמל כפיה של אימי.
זוגתי הציעה שאבקש מאביה בעל ידי הזהב לנסות להדביק ולתקן את הבובה וכך עשיתי.
החותן היקר שלי, נרתם ברצון למשימה ובעבודה "ייקית" כהרגלו (והוא בכלל מעיראק 😀) הצליח לאחות את הבובה עד כי לא ניתן להבחין כי אי פעם נשברה.

בפרוס חג הפסח אני מבקש לאחל לכולנו חרות אמיתית מכל עריצות שהיא ובעיקר, שנצליח לאחות במהרה את השברים בעם שלנו ונהפוך כולנו ליצירה יפה ושלמה אחת כפי שביקשו ליצור כאן ההורים שלנו והוריהם.

חג שמח
מעו"ד אורי בן ארי.

17/06/2020

היה לי הכבוד לייצג מוכרים בעסקה למכר דירת מגורים בבת ים. המיוחד בעסקה זו היה שבדירה קיימת חריגת בניה בגינה אף נרשמה הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית.
מטבע הדברים, קיום החריגה הקשה על מכירת הדירה .בסופו של דבר כאשר נמצאה קונה מתאימה נדרשה "תפירה עדינה" של התחייבויות הצדדים נוכח החריגה.
חריגת בנייה מתייחסת לכל סוג של בנייה המתבצעת ללא קבלת היתר כדין או סטייה ממנו. היא נחשבת לעבירה על חוקי תכנון ובנייה. יודגש כי לא כל בנייה חורגת ניתן להכשיר ולקבל עבורה אישור.
לחריגות בנייה יש השלכות משמעותיות על שווי הנכס, על האפשרות לקבל אישור העירייה להעברת הנכס על-שם הקונה, על אופן ניסוח חוזה המכר, על התשלומים שנושא בהם המוכר בגין חריגות הבנייה, על האפשרות של הקונה ליטול משכנתא לרכישת הנכס וכן על אפשרות של שימוש עתידי בנכס. לכן, על רוכש הנכס לנהוג בזהירות רבה, ולבדוק את התאמת המבנה להיתר הבניה לפני סגירת העסקה וחתימה על הסכם הרכישה. כמו כן, חשוב להגן על כספי הרוכש באמצעות מנגנונים מתאימים לפתרון חריגות בנייה. לשם כך מומלץ תמיד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.
בשעה טובה למוכרים ולרוכשת!

29/05/2019

בשעה טובה לזוג המקסים ,יאיר ולאוני , אותם יצגתי בהסכם לרכישת דירה בכפר סבא הירוקה.🌳🍀.
עוד הסכם אשר נחתם באוירה מצויינת לאחר מו"מ ענייני ותכליתי ומתוך תחושת ביטחון של שני הצדדים בהצלחת העסקה.🤝.
אני מודה לקונים, אשר הגיעו אלי באמצעות האינטרנט, על האמון שנתנו בי וביכולתי לנווט את העיסקה הגדולה בחייהם אל חוף מבטחים.
כמו תמיד אני מאמין שההקפדה על מקצועיות, יושרה, שקיפות ויחסי אנוש מול הלקוח ומול הצד השני היא בלב הענין.

15/11/2018

על קרני הדילמה..

מצד אחד מקבלים הנחה של מאות אלפי שקלים, אך מצד שני המשתתפים בהגרלות משלמים שכירות במשך שנים עד לקבלת הדירה בפועל. מה עדיף?

23/10/2018

פסיקה תקדימית של המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב - השכרת דירה לתקופות קצרות באמצעות airbnb מהווה הפרה של תקנון הבית המשותף מקום בו קובע התקנון כי הדירות תשמשנה למגורים בלבד.

***

14/10/2018

1. זוג צעיר מתכנן להינשא או לקיים חיי שיתוף כידועים בציבור. לכל אחד מבני הזוג דירה בבעלותו. כיצד ניתן ורצוי להבטיח קבלת פטור ממס שבח היה ומי מבני הזוג יחפוץ למכור את דירתו במהלך תקופת הנישואים .

2. כיום יש פטור ממס שבח למוכר דירה שהינה דירתו היחידה. דירה יחידה הינה דירה בה יש למוכר למעלה משליש מזכויות הבעלות. על פי רוב, המוכר דירה שאינה יחידה יחוב במס שבח לינארי .

3. מכאן שמבחינת החבות במס שבח ,יש עדיפות למצב בו הדירה הינה "דירה יחידה" לבעליה.
בהתאם לחזקת ה"תא המשפחתי",חוק מיסוי מקרקעין רואה בבני הזוג (נשואים או ידועים בציבור) וילדיהם (עד גיל 18) כאדם אחד לצורך מיסוי של מס שבח ורכישה.
על פי החזקה הנ"ל כל אחד מבני הזוג הינו הבעלים של שתי הדירות אשר בבעלות כל אחד מבני הזוג ואינו יכול להנות מפטור ממס שבח לבעל דירה יחידה.
על מנת לגבור על חזקת התא המשפחתי, על בני הזוג ליצור הפרדה רכושית מוחלטת ביחס לדירותיהם, הן רישומית (בטאבו או במנהל) , הן הצהרתית (במסגרת הסכם יחסי ממון) והן דה-פקטו במסגרת ההתנהלות הכלכלית היומ-יומית לגבי הדירות.

4. היה ומי מבני הזוג יחפוץ למכור את דירתו במהלך קשר הנישואים, הוא ידרש לסתור בפני רשויות מיסוי מקרקעין את חזקת התא המשפחתי על מנת לקבל פטור ממס שבח למוכר דירה יחידה.
לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי יש לקבוע בהסכם יחסי הממון בין בני הזוג כי כל נכס מקרקעין שהביא עימו אחד הצדדים לקשר הנישואים ,ישאר בבעלותו הקניינית הנפרדת ולא יאוזן במסגרת איזון המשאבים עם תום קשר הנישואים.
אולם בכך לא די. יש להראות כי נעשתה הפרדה רכושית בפועל לגבי הדירות. על כן רצוי להמנע ממגורים משותפים של בני הזוג בדירות וכמו כן יש לשלם תשלומי משכנתא בגין כל דירה מחשבון נפרד של בן הזוג שהינו בעל הדירה הנידונה , לממן שיפוצים ותחזוקה מחשבון נפרד וגם לקבל תקבולי שכר דירה לחשבון נפרד כאמור.

5. על פי פסיקת בתי המשפט די בסממני השיתוף הללו (שיתוף בשכ"ד, בתשלומי משכנתא, בשיפוץ וברכישת ריהוט, מגורים משותפים) כדי להקנות זכויות בדירה לצד השני ולשלול את האפשרות לבן הזוג , בעל הדירה, להנות מפטור מס שבח למוכר דירה יחידה.

6. מכאן החשיבות הרבה כי בני זוג המתכוונים להתחתן ובבעלות כל אחד מהם יש דירת מגורים על שמו , יפנו לקבלת יעוץ משפטי מעורך דין המתמחה במקרקעין ובעריכת הסכם יחסי ממון מתאים.

אורי בן ארי, עו"ד במקרקעין

06/10/2018

על הקשר בין "מחיר למשתכן" לעליית מחירי השכירות.

בשלוש השנים האחרונות נרשמו עליות מחירים משמעותיות, בגובה של 10%-8%, בשוק השכירות. בשלוש השנים הקודמות לכהונתו של כחלון נרשמו עליות בגובה 6%-5% בלבד. שוכרת דירה בת"א: "אין י....

06/10/2018

למי שחשב שאזרחי המדינה רק מקבלים מענקים כספיים מהתכנית..תחשבו שוב!