משרד עו"ד דורון אהרוני - דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין, חוזים

  • Home
  • Israel
  • Kfar Saba
  • משרד עו"ד דורון אהרוני - דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין, חוזים

משרד עו"ד דורון אהרוני - דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין, חוזים משרד עו"ד נדל"ן מקרקעין חוזים - כפר סבא - תל אביב

משרד עו"ד דורון אהרוני מטפל בנושאים רבים מתחום הנדל”ן כולל: ניהול, טיפול ועריכת כל סוגי עסקאות המקרקעין; עריכת הסכמי מכר לנדל"ן – קנייה ומכירה של דירות, בתים, מגרשים; רכישת דירה מקבלן, קבוצות רכישה, ליווי בתהליך רכישת דירה ומכירתה, תכנון מס יעיל ואפקטיבי, טיפול בעסקאות מקרקעין מורכבות, לרבות בתחום מיסוי המקרקעין ותכנון ובניה; השכרה וטיפול בשוכרים ודירות להשקעה; מימון נכסים באמצעות ניהול משא ומתן עם בנקים למשכנתאות.
למשרד ניסיון בייצוג דיירים בהליך תמ"א 38 וכן פינוי בינוי.

‏ירשתם דירה בפרויקט פינוי בינוי? תאריך אחד יכול להחליט אם תשלמו מס שבח או לא. ‏רשות המסים פרסמה נייר עמדה חדש שעושה סדר....
01/05/2026

‏ירשתם דירה בפרויקט פינוי בינוי? תאריך אחד יכול להחליט אם תשלמו מס שבח או לא.

‏רשות המסים פרסמה נייר עמדה חדש שעושה סדר. אפשט את זה לשלושה תרחישים:

‏תרחיש ראשון, הכי בטוח. המוריש נפטר לפני שהוא בכלל חתם עם היזם. כאן אין בעיה. היורש נכנס בנעליו, וכשהדירה החלופית תימכר בעתיד - יהיה פטור לפי סעיף 49ב(5).

‏תרחיש שני, המוריש כבר חתם עם היזם, הבניין נהרס, ורק אז הוא נפטר. כאן יש קו אדום אחד: 18 בנובמבר 2021. נפטר אחרי התאריך הזה - יש פטור. נפטר לפניו - אין פטור. רשות המסים קובעת: מה שירשתם זו לא דירה, זו זכות חוזית. וזכות חוזית לא נכנסת לפטור של דירת ירושה.

‏תרחיש שלישי. הבניין החדש כבר נבנה והוקם, ורק אז ירשתם. פשוט. פטור רגיל של דירת ירושה, כמו כל דירה אחרת.

‏שורה תחתונה: אם יש לכם בני משפחה מבוגרים שדירתם נכנסת לפינוי בינוי - תבדקו את התזמון מראש. הפרש של חודש בתאריך הפטירה יכול להיות מאות אלפי שקלים.

כך מלחמת "שאגת הארי" מאריכה לכם את המועדים במיסוי מקרקעיןאני מקבל בימים האחרונים הרבה מאוד שאלות על המצב שנוצר בעקבות המ...
01/04/2026

כך מלחמת "שאגת הארי" מאריכה לכם את המועדים במיסוי מקרקעין

אני מקבל בימים האחרונים הרבה מאוד שאלות על המצב שנוצר בעקבות המלחמה. בעלי דירות, רוכשים ומשקיעים נמצאים בחוסר ודאות לגבי לוחות הזמנים שלהם מול רשות המסים.
החשש המרכזי - ובצדק - הוא לפספס מועד קריטי אפילו ביום אחד, ולמצוא את עצמכם עם חבות במס רכישה של מאות אלפי שקלים או אובדן פטור ממס שבח.

עשיתי לכם סדר בהוראת הביצוע החדשה של רשות המסים (2/2026) ומה המשמעות שלה בפועל.

מהי "התקופה הקובעת" ומי זכאי להארכה?
הוראת הביצוע מגדירה חלון זמן: מיום 28.2.2026 ועד יום 31.5.2026.

הכלל החשוב:
אם לפחות יום אחד מתוך התקופה הרלוונטית שלכם (ולא רק המועד האחרון) חל בתוך התקופה הזו - אתם זכאים להארכה.

איך מחשבים את ההארכה?
המועד נדחה ב-3 חודשים מהמאוחר מבין השניים:

1. סוף התקופה הקובעת - כלומר לפחות עד 31.8.2026
2. המועד המקורי שלכם + 3 חודשים

איך זה משפיע בפועל?

1. רכישת דירה חלופית - מס רכישה
אם קניתם דירה חדשה וטרם מכרתם את הישנה, עליכם למכור אותה בתוך פרק זמן קבוע (18 או 24 חודשים, תלוי מועד הרכישה) כדי להיחשב כבעלי "דירה יחידה".

לדוגמה:
אם הייתם צריכים למכור עד 1.3.2026 - המועד נדחה ל-31.8.2026.

קבוצות רכישה:
כאשר מדובר בדירה שנרכשה בקבוצת רכישה, המועד למכירה נספר ממועד סיום הבנייה (18 חודשים).
לדוגמה: מועד מקורי 1.11.2026 יידחה ל-1.2.2027.

2. פטור ממס שבח במכירת דירה
גם לוחות הזמנים לצורך קבלת פטור ממס שבח (למשל במצב של דירה חלופית) הוארכו.

לדוגמה:
מועד מכירה מקורי 30.9.2026 יידחה ל-31.12.2026.

3. הטבה לתושבים חוזרים ועולים חדשים
מי שרכש דירה וצריך להפוך לתושב ישראל תוך שנתיים כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה - אם התקופה הזו חופפת לתקופה הקובעת, יש הארכה של 3 חודשים (לפחות עד סוף אוגוסט 2026).

מה חשוב לדעת

* הארכה לא ניתנת לכל עסקה, אלא רק למי שנכנס לחלון הזמנים הזה.
* קיימת הקפאה מערכתית של הליכי גבייה לתקופת ההארכה, אך בפועל כל מקרה עדיין נבדק על ידי רשות המסים.
* רשות המסים ממליצה לציין בשומה העצמית שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים - זה לא חובה פורמלית, אבל חשוב מאוד פרקטית.
* לשר האוצר יש סמכות להאריך את התקופה הקובעת עד לתקופה כוללת של עד 9 חודשים, אם המצב הביטחוני יימשך.

השורה התחתונה:
יש כאן הקלה אמיתית שנותנת אוויר לנשימה - אבל היא חלה רק במקרים מסוימים ובתנאים מדויקים.
במיסוי מקרקעין, טעות קטנה בתזמון יכולה להפוך במהירות לעלות משמעותית מאוד, ולכן כדאי להבין בדיוק איפה אתם עומדים.
👇👇👇

האם אפשר להחזיק ב-3 דירות ועדיין ליהנות מפטור "דירה יחידה"? התשובה היא כן (בתכנון נכון).רבים בטוחים שברגע שיש להם "חלק" ...
20/01/2026

האם אפשר להחזיק ב-3 דירות ועדיין ליהנות מפטור "דירה יחידה"? התשובה היא כן (בתכנון נכון).

רבים בטוחים שברגע שיש להם "חלק" בדירה נוספת – מירושה או מהשקעה – הם איבדו את הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלהם. התוצאה? ויתור על עסקאות או תשלום מיותר של מאות אלפי שקלים.

כעורך דין שמלווה עסקאות נדל"ן כבר מעל שני עשורים, חשוב לי לעשות סדר ב"חזקות" שמשנות את התמונה ב-2026:

✅ חזקת השליש: מחזיקים בדירה נוספת שקניתם? אם החלק שלכם בה הוא 33.33% ומטה (שליש או פחות), רשות המיסים "מתעלמת" ממנה. אתם עדיין נחשבים בעלי דירה יחידה.
✅ חזקת החצי (בירושה): כאן החוק נדיב יותר. אם ירשתם חלק מדירה שאינו עולה על 50%, אתם עדיין זכאים לפטור דירה יחידה במכירת הנכס העיקרי שלכם.
✅ הטבת מס רכישה: הכללים האלו לא תקפים רק למכירה! הם מאפשרים לכם גם לקנות דירה חדשה ולשלם מס רכישה מופחת (מדרגות דירה יחידה), למרות שיש לכם כבר חלק בנכס אחר.

האותיות הקטנות שחשוב להכיר:

הפטור מוגבל בתקרה (נכון ל-2026: כ-5 מיליון ש"ח).

הסכמי ממון הם לא "קסם" – ללא הפרדה רכושית בפועל, רשות המיסים עלולה לפסול אותם.

זהירות מ"עסקה מלאכותית" – תכנון המס חייב להיות לגיטימי ומגובה בנסיבות חיים אמיתיות.

השטן נמצא בניואנסים של הרישום בטאבו. בדיקה אחת מקדימה יכולה להיות ההבדל בין עסקה רווחית להפסד כבד.

צירפתי כאן את המאמר המלא שכתבתי עם כל הטבלאות והדוגמאות >>

איך להימנע מתאונת מס בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם צ'ארלי מאנגר, השותף המיתולוגי של וורן באפט, נהג לומר: "כל מה שאני רוצה לדעת ...
11/12/2025

איך להימנע מתאונת מס בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם

צ'ארלי מאנגר, השותף המיתולוגי של וורן באפט, נהג לומר: "כל מה שאני רוצה לדעת זה איפה אני אמות, כדי שלעולם לא אלך לשם."
זה נשמע כמו בדיחה צינית, אבל זו האסטרטגיה הפיננסית הכי חזקה שיש: Inversion (היפוך). במקום לנסות להיות מבריקים ולחפש את "מכת המאה", פשוט תנסו לא להיות טיפשים. תמנעו מהבורות שכולם נופלים אליהם.

במשך 22 שנים כעורך דין למקרקעין, אני רואה אנשים חכמים נופלים באותו בור בדיוק: הם משדרגים דירה, אבל בגלל דירה קטנה נוספת להשקעה (או ירושה חלקית), הם נכנסים לקטגוריה של "מרובי דירות". התוצאה? "תאונת מס" שעלותה מאות אלפי שקלים.

הנה הפתרון (הספוילר למאמר המלא):
קוראים לזה "האסטרטגיה המשולבת" – שילוב בין "העברה ללא תמורה" לבין "כלל השליש".

קחו מקרה אמיתי מהמשרד:
זוג רצה למכור דירה ולשדרג לבית יוקרתי ב-7.5 מיליון ₪. הבעיה? הייתה להם דירה קטנה נוספת בבת ים.
בלי תכנון, הם היו משלמים 628,900 ₪ מס רכישה (דירה נוספת) ועוד 350,000 ₪ מס שבח. סה"כ נזק? כמעט מיליון שקל.

מה עשינו? (במקום למכור את הדירה הקטנה ולשלם מס):
ביצענו מהלך מקדים: העברנו את הדירה הקטנה בבת ים במתנה לשלושת הילדים הבגירים, בחלוקה שווה.

למה דווקא לשלושה? וכאן הקסם:

1. ההורים: נשארו עם דירה יחידה -> זכאים לפטור מלא ממס שבח במכירה ולמס רכישה מופחת בקנייה.
2. הילדים: כל אחד קיבל רק 1/3 דירה. לפי החוק (סעיף 49ג), בעלות על שליש דירה לא נחשבת כדירה לעניין מס רכישה. הם נשארו בסטטוס "חסרי דירה" ולא "שרפו" את הזכות שלהם להטבות בעתיד.
3. התוצאה הכספית: חיסכון נקי של 665,000 ₪ שנשארו במשפחה.
זה לא דורש להיות גאון; זה דורש להכיר את כללי המשחק ולהבין תמריצים, בדיוק כמו שמאנגר לימד.

במאמר החדש והמקיף באתר, פירקתי לגורמים את האסטרטגיה הזו, כולל המוקשים שצריך להיזהר מהם (כמו "הלכת שמרת" ועסקאות מלאכותיות) ואיך מיישמים את זה.

לקריאת המדריך המלא (כולל הטבלאות והמספרים) בתגובות:

איך לחסוך מאות אלפי ש”ח במס רכישה – גם אם אתם כבר בעלי דירה?הכירו את אחד הכלים הפחות מדוברים אך האסטרטגיים ביותר בתכנון ...
07/12/2025

איך לחסוך מאות אלפי ש”ח במס רכישה – גם אם אתם כבר בעלי דירה?

הכירו את אחד הכלים הפחות מדוברים אך האסטרטגיים ביותר בתכנון מס: החזקה בשליש דירה.

למה זה חשוב?

✅ היא לא נחשבת “דירה נוספת” לעניין מס שבח או מס רכישה.
✅ היא מאפשרת לשמור על זכויות מיסוי כמו פטור ממס שבח ומדרגות מס מופחתות.

מה זה אומר בפועל?
1. אתם יכולים למכור את הדירה העיקרית ולקבל פטור מלא ממס שבח – גם אם יש לכם שליש דירה נוספת.
2. ברכישת דירה חליפית – עדיין תהיו זכאים למדרגות מס של דירה יחידה.

📊 לדוגמה: דירה בשווי 2.5 מיליון ש”ח
• כדירה יחידה: ~23,684 ₪ מס רכישה
• כדירה נוספת: ~200,000 ₪ מס רכישה

הפער עצום.
וזה לא הכל – האסטרטגיה הזו עובדת גם בהעברה לילדים, חלוקת רכוש בגירושין, ורכישות קבוצתיות.

הנה נקודה קריטית שנתקלתי בה אינספור פעמים, והיא עולה למשפחות מאות אלפי שקלים:כשמגיעה ירושה (למשל, 3 אחים יורשים 2 דירות ...
27/10/2025

הנה נקודה קריטית שנתקלתי בה אינספור פעמים, והיא עולה למשפחות מאות אלפי שקלים:

כשמגיעה ירושה (למשל, 3 אחים יורשים 2 דירות וכסף), האינסטינקט הראשוני הוא לרשום "שליש לכל אחד" על כל נכס בטאבו.
זו טעות.
ברגע שהנכסים נרשמים כך, כל ניסיון עתידי "להחליף" ביניהם חלקים (למשל, שאח אחד יקנה מהשני את חלקו) הופך לעסקת מקרקעין חדשה. המשמעות: תשלום מלא של מס שבח ומס רכישה.

הפתרון הנכון, שרבים לא מכירים, הוא "הסכם חלוקת עיזבון".

החוק מאפשר ליורשים, לפני הרישום בטאבו, להחליט ביניהם על חלוקה שונה של סך נכסי העיזבון.
לדוגמה:
אח א' יקבל 100% מדירה 1.
אח ב' יקבל 100% מדירה 2 (ויוסיף תשלום איזון מתוך הכסף שבמסת העיזבון).
אח ג' יקבל את יתרת המזומנים.
כל הפעולה הזו, כשהיא מבוצעת נכון, נחשבת כ"חלוקה פנימית" ולא כ"מכירה", ולכן היא פטורה לחלוטין ממס שבח וממס רכישה.
זהו כלי תכנון מס אדיר, שגם מונע שותפויות כפויות וריבים עתידיים. המפתח הוא לפעול בחלון הזמן שבין קבלת צו הירושה ולפני הרישום בטאבו.

פרסמתי באתר מדריך מפורט שמסביר בדיוק איך התהליך הזה עובד, איך מטפלים בתשלומי איזון, ואיך זה חוסך הון למשפחה.
[לינק למאמר בתגובות]
👇 👇 👇

מס שבח במכירת נכסי יוקרה: אסטרטגיות למיטוב התוצאה הפיננסית בשנת 2025מכירת נכס יוקרה – כגון בית צמוד קרקע, פנטהאוז או דיר...
01/09/2025

מס שבח במכירת נכסי יוקרה: אסטרטגיות למיטוב התוצאה הפיננסית בשנת 2025

מכירת נכס יוקרה – כגון בית צמוד קרקע, פנטהאוז או דירת גן – מציבה בפני המוכרים אתגר משמעותי בהיבט מיסוי המקרקעין. מס שבח מקרקעין עלול לנגוס נתח ניכר, לעיתים מאות אלפי שקלים, מהרווח הצפוי.

המדריך המקיף, המבוסס על למעלה מ-22 שנות ניסיון בליווי אלפי עסקאות מורכבות, מנתח את הגורמים העיקריים הקובעים את גובה המס: סטטוס "דירה יחידה", "תקרת הפטור" (5,008,000 ש"ח לשנת 2025), וחשיבותם של זכויות בנייה בלתי מנוצלות – רכיב שתמיד יחויב במס מלא.

הבנה ותכנון מוקדם הם המפתח למזעור חבות המס. המדריך מציג אסטרטגיות קריטיות, ביניהן:

1. הערכה שמאית מקצועית: להכרה בהוצאות שיפוץ (גם בהיעדר קבלות) ולהפחתת שווי זכויות בנייה.
2. בחינת טענת "זכויות בנייה זניחות": פוטנציאל לפטור מלא גם במקרים של זכויות בנייה קטנות.
3. ניצול מקסימלי של הוצאות מוכרות: כולל שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, מס רכישה והיטל השבחה.
4. פיצול עסקאות: הפרדת מכירת מיטלטלין (תכולה) ממכירת המקרקעין.

לקבלת תובנות מעמיקות יותר ואסטרטגיות מפורטות, אתם מוזמנים לעיין במדריך המלא – בתגובה הראשונה לינק למאמר:

בעולם מיסוי המקרקעין, "העברה ללא תמורה" נתפסת לעיתים קרובות ככלי להעברה בין-דורית בלבד. זוהי טעות אסטרטגית. בפועל, מדובר...
31/08/2025

בעולם מיסוי המקרקעין, "העברה ללא תמורה" נתפסת לעיתים קרובות ככלי להעברה בין-דורית בלבד. זוהי טעות אסטרטגית. בפועל, מדובר במנוף פיננסי מהמעלה הראשונה לאופטימיזציה של פורטפוליו נכסים, הן עבור משקיעים פרטיים והן עבור יזמים.

במאמר עומק חדש שפרסמתי, אני מנתח את המהלך לא כ"מתנה", אלא ככלי טקטי לניהול הון:

הפחתת חבות מס רכישה: כיצד שימוש מושכל בהעברה מאפשר רכישת נכסים נוספים בחישוב מס של "דירה יחידה", תוך חיסכון של עשרות אחוזים מהמס.

מחיקת חבות מס שבח: הצגת התרחיש הדו-שלבי למכירת נכס בפטור מלא, באמצעות ארגון מחדש של מבנה הבעלות המשפחתי.

ניהול סיכונים: ניתוח הסכנה של הגדרת העסקה כ"מלאכותית" על ידי רשות המיסים, וכיצד לבנות את המהלך באופן משפטי הרמטי, כולל שימוש בהסכמים והערות אזהרה נכונות.

המאמר מיועד למי שמבין שנכסים הם לא רק לבנים ומלט, אלא גם מבנים משפטיים ופיננסיים.
לתכנון מס מתוחכם בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם, אני מזמין אתכם לקרוא.

קישור למאמר המלא בתגובה הראשונה.

פטור ממס שבח במכירת דירה לתושב חוץאחת הסוגיות המורכבות והמאתגרות ביותר עבור תושבי חוץ המוכרים נכס בישראל היא הזכאות לפטו...
23/08/2025

פטור ממס שבח במכירת דירה לתושב חוץ

אחת הסוגיות המורכבות והמאתגרות ביותר עבור תושבי חוץ המוכרים נכס בישראל היא הזכאות לפטור ממס שבח. הדרישה להמציא אישור על היעדר דירה נוספת ממדינת התושבות, כפי שנקבע בהוראת ביצוע 5/2013, מציבה בפני מוכרים רבים מכשול שנראה בלתי עביר.

במאמר אני מנתח את האתגר לעומקו ומציג את הפתרונות המעשיים והאסטרטגיות המשפטיות לקבלת הפטור.

✔️ החלופות המוכחות והמקובלות על רשות המיסים להוכחת "דירה יחידה" ללא האישור הרשמי.
✔️ "המבחן הכפול" המחייב תושב חוץ במכירת דירת ירושה – נקודה קריטית שאי-הבנתה גוררת חיובי מס מיותרים.
✔️ כיצד לבנות תיק ראיות משפטי קוהרנטי ומשכנע לאישור הבקשה לפטור.
✔️ תכנוני מס לגיטימיים שניתן לבצע טרם המכירה.

למאמר המלא:
https://tinyurl.com/2xdr7288

במאמר זה אציג רעיונות לתכנון מס חכם בעסקאות מכר דירה, תוך שימוש בכל סוגי הפטור הקיימים ממס שבח נכון לשנת 2025.👇👇👇https:/...
28/02/2025

במאמר זה אציג רעיונות לתכנון מס חכם בעסקאות מכר דירה, תוך שימוש בכל סוגי הפטור הקיימים ממס שבח נכון לשנת 2025.

👇👇👇

https://tinyurl.com/2fdzttv8

Address

42 Sheshet Hayamim
Kfar Saba
4426921

Opening Hours

Monday 09:00 - 19:00
Tuesday 09:00 - 17:00
Wednesday 09:00 - 19:00
Thursday 09:00 - 19:00
Friday 09:00 - 14:00
Sunday 09:00 - 19:00

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when משרד עו"ד דורון אהרוני - דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין, חוזים posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Practice

Send a message to משרד עו"ד דורון אהרוני - דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין, חוזים:

Shortcuts

Share

Category