אירם גל - גל משרד עורכי דין, מומחים לנדל"ן במושבים ובקיבוצים

04/06/2026

מצאתם דירה שאהבתם והמחיר מתאים?

רגע לפני שמתקדמים לחתימה, עוצרים לבדוק מה באמת קונים.

בעסקת רכישת דירה צריך לבחון את מצב הזכויות בנכס, נסח טאבו, הערות אזהרה, שעבודים, חריגות בנייה, היתרי בנייה, מצב תכנוני, משכנתה קיימת, זכויות צדדים שלישיים ותנאי התשלום.

דירה יכולה להיראות מושלמת מבחוץ, אבל מאחורי הקלעים עלולות להסתתר בעיות שיקשו על הרישום, יעכבו את העסקה או יעלו הרבה כסף.

לכן לא חותמים על זיכרון דברים, לא מעבירים מקדמה ולא מתחייבים לתנאים לפני שמבצעים בדיקות משפטיות מסודרות.

קונים דירה? משרדנו מלווה רוכשים בכל שלבי העסקה – מהבדיקות הראשוניות ועד לקבלת המפתח.

27/05/2026

עולם הנחלות ורשות מקרקעי ישראל ממשיכים להשתנות ולהתעדכן באופן תדיר - ולכן חשוב להכיר את המשמעויות המשפטיות לפני קבלת החלטות או ביצוע תשלומים משמעותיים.

במאמר חדש אני סוקר החלטה עדכנית וחשובה בנושא היטל השבחה ותשלומים לרמ"י, ומחדד מתי ייתכן שאין הצדקה לדרישת תשלום.

לעיתים, בדיקה מקצועית בזמן הנכון יכולה לחסוך לא מעט כסף והתנהלות מיותרת.

לקריאת המאמר - קישור בתגובה הראשונה 👇

Call now to connect with business.

21/05/2026

נרשמת כ"בן ממשיך" במשק והמינוי אושר ברמ"י?

חשוב שתדע/י: ברמה המשפטית מדובר ב"מתנה שהושלמה", הגוברת אפילו על צוואה!

ברוח זו קבע בימ"ש השלום בבית שמש שבנים ממשיכים במשק במושב גבעת יערים זכאים לדרוש את פינוי קרוב משפחתם מבית ישן המצוי בנחלה, וזאת למרות צוואה המעניקה לו (ולאחיו) את הנכס. בתוך כך נפסקו לבני הזוג דמי שימוש והוצאות בסך כ-112,500 שקל.

לייעוץ משפטי בענייני נחלות ומשקים, רמ"י ובנים ממשיכים - מוזמנים לפנות למשרדנו.

לקריאת פסק הדין: https://did.li/2wQx5

07/05/2026

דירה "כמו חדשה", ריח טוב וצבע טרי – ומתחת לפני השטח? רטיבות ועובש.

הרוכש גילה את האמת רק כשהשוכר החל לסבול מאסטמה ואושפז. המחוזי בחיפה קבע שהליקויים היו קיימים שנים לפני המכירה, ושאי-הגילוי עליהם מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. התוצאה: ביטול העסקה וחיוב המוכרים בכ-700 אלף שקל.

זכרו: ליקויים אי אפשר לטייח עם צבע - חובה לגלות עליהם לרוכשים, אם וכאשר הם בידיעתכם (או שהיה עליכם לדעת עליהם).

לקריאת פסק הדין: https://did.li/cZtDN

26/04/2026

אנחנו מקבלים לא מעט פניות מדיירים לגבי המסלול המואץ שמקדמות רשויות התכנון,
אז רגע לפני שאורזים מזוודות לקראת ההריסות, כדאי לעצור ולהבין איך באמת נראה תהליך כזה ומה בדיוק אמור לקצר כאן.
התחדשות של מתחמי מגורים היא תהליך ממושך ורב־שלבי שמתחיל הרבה לפני תכנון, תב״ע או בנייה בשטח.
שלבי התארגנות, החתמות, קבלת החלטות, בחירת עו״ד מטעם הדיירים ובהמשך גם בחירת יזם ושאר אנשי המקצוע, כל אלה נשארים ללא שינוי: ארוך ומורכב.
השלב הבא הוא קידום ואישור התב״ע שהוא לרוב צוואר הבקבוק המרכזי שמעכב פרויקטים שנים רבות וכאן בדיוק נכנס המסלול המואץ שמקדמות רשויות התכנון, כיום שלב זה נמשך בין 3 ל־5 שנים ולעיתים אף יותר ואותו שואפות רשויות התכנון לקצר לפרק זמן של כשנה עד שנה וחצי.
הקיצור מתאפשר באמצעות עבודה מתואמת ומקבילה של גורמי התכנון כבר מהשלבים המוקדמים במקום תהליך ארוך וטורי שבו כל גורם פועל בנפרד.
במילים פשוטות
המסלול המואץ הוא כלי תכנוני אחד בתוך תהליך רחב.
להבין איזה החלטות מוקדמות משפיעות הכי הרבה על המשך הדרך ומה עלול לעכב פרויקט אלו שאלות שכדאי לבחון כבר בתחילת הדרך.

23/04/2026

משק חקלאי, חמישה אחים – ושאלה אחת: מי יקבל את תמורתו?

מצד אחד: צו ירושה שלפיו כלל האחים חולקים בנחלה, שווה בשווה.

מצד שני: מינויו של אחד מהם כ"בן ממשיך" בנחלה, במסגרת הסכם הגירושין של ההורים.

מצד שלישי: חובות של כמעט מיליון שקל בהם שקוע אחד היורשים, ובקשת הנאמן בהליך חדלות הפירעון שלו למכור את הנכס, לצורך העברת חלקו לנושיו.

ההחלטה הסופית: לאפשר לחייב לגייס תוך חצי שנה 450 אלף שקל, באמצעות הלוואה תוך שעבוד המשק, לצורך הצלתו מידי הנושים.

לקריאת פסק הדין: https://did.li/1pE6q

19/04/2026

פינוי־בינוי ומס שבח: למה תזמון המכירה יכול לעלות ביוקר
בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי נוטים לעיתים להמתין ל”רגע הנכון” למכירה, מתוך רצון למקסם רווח.
פסק דין עדכני של ועדת הערר למיסוי מקרקעין (26.3.2026) מזכיר למה זה עלול לפעול דווקא הפוך.
במקרה שנדון, דירה שהתקבלה בירושה נמכרה לאחר שהמבנה כבר נהרס בפועל כחלק מהפרויקט. היורשים ביקשו ליהנות מהפטור ממס שבח לדירת ירושה – אך הוועדה דחתה את הבקשה.
הנימוק היה חד:
המבחן הוא מצב הנכס ביום המכירה.
כשאין עוד דירה, אלא קרקע בלבד לא מדובר ב”דירת מגורים” והפטור ממס שבח נשלל.
המסקנה בפרויקטים של פינוי־בינוי ברורה:
מכירה אחרי הריסה עלולה להיתפס כמכירת קרקע, בדגש על אובדן הטבות מס משמעותיות.
תזמון המכירה הוא לא רק שאלה עסקית אלא שיקול מיסויי מהותי,
שדורש תכנון מוקדם וליווי משפטי נכון.
אירם גל
אירם גל ושות׳ | חברת עורכי דין
מומחים בעסקאות מקרקעין, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית

**Rénovation urbaine et plus-value immobilière :
pourquoi le moment de la vente peut coûter cher**
Les propriétaires dans des projets de rénovation urbaine ont souvent tendance à attendre le « bon moment » pour vendre, dans l’objectif de maximiser leur gain.
Un arrêt récent de la Commission de recours en matière de fiscalité immobilière (26 mars 2026) rappelle à quel point cette stratégie peut produire l’effet inverse.
Dans l’affaire examinée, un appartement hérité a été vendu après la démolition effective de l’immeuble, dans le cadre du projet.
Les héritiers ont demandé à bénéficier de l’exonération de la plus-value applicable à la vente d’un logement reçu par succession – demande qui a été rejetée.
Le raisonnement de la commission est clair :
le critère déterminant est l’état du bien au jour de la vente.
Lorsqu’il n’existe plus de logement, mais uniquement un terrain, il ne s’agit plus d’un « logement » au sens juridique, et l’exonération de la plus-value est refusée.
La conclusion pour les projets de rénovation urbaine est sans équivoque :
une vente réalisée après la démolition peut être requalifiée en vente de terrain, entraînant la perte d’avantages fiscaux significatifs.
Le moment de la vente n’est donc pas seulement une question économique,
mais un enjeu fiscal déterminant, qui exige une planification préalable et un accompagnement juridique approprié.

22/01/2026

פסק דין חשוב מעולם הנחלות: מינוי "בן ממשיך" אינו מעניק חסינות בפני שינויי צוואה.

בית המשפט קבע כי כל עוד ההעברה לא הושלמה ברישום, רשאי ההורה לשנות את דעתו.

כך קרה במשפחה בה הבן מונה ל"בן ממשיך" אך בשל יחס מחפיר כלפי אימו, קיבל בית המשפט את צוואתה המאוחרת והעביר את הנחלה לבת (אחותו).

השופטת השוותה בין מינוי "בן ממשיך" להענקת מתנה, כאשר לפי החוק - הנותן יכול לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה (לפני שהושלמה ברישום). במקרה זה, נימקה, צוואת האם נערכה לפני שהבן הממשיך נרשם כבעל המשק, ולכן האפ יכולה הייתה לחזור בה מהמינוי.

פסק הדין ממחיש את החשיבות של ליווי משפטי מדויק בהסדרת זכויות בנחלות ובמושבים.

לקריאת פסק הדין המלא >>

https://did.li/WpOgT

08/01/2026

החלטות של ועדי אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים משפיעות באופן ישיר על חיי התושבים – מי יוכל להתקבל כחבר, מי ירכוש נחלה, ואילו זכויות יהיו לכל אחד.

מדובר בהמון כוח. ומה קורה כשהחלטה מתקבלת ממניעים אישיים ולא ענייניים?

במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, הדבר הסתיים לאחרונה בפיצוי חסר תקדים של 2.44 מיליון שקל לאחים שלא התקבלו למושב זוהר והפסידו הזדמנות לרכוש 2 נחלות.

אם גם אתם מתמודדים עם החלטת אגודה שנראית לא הוגנת, חשוב לדעת שלא תמיד זה סוף פסוק.

מוזמנים אלינו לייעוץ משפטי >>

לקריאת פסק הדין המלא>> https://www.psakdin.co.il/Court/%D7%AA-%D7%90-57922-01-23_1

07/01/2026

מהניסיון העשיר שלי בליווי לקוחות שמעוניינים לקנות נחלה, חוזרות שוב ושוב אותן שאלות, אותן טעויות ואותן נקודות בלבול.

אין ספק שקניית נחלה היא תהליך מורכב, ארוך, וכזה שחייבים להבין לעומק כבר מהשלבים הראשונים.

בדיוק מתוך המקום הזה אני שמח להזמין אתכם
להרצאה פתוחה ומעשית על קניית נחלה – ביחד ולחוד.
הרצאה שמטרתה לעשות סדר, להאיר נקודות קריטיות בתהליך, ולתת כלים להבנה נכונה לפני שמתקדמים.

📅 14.1.26 | 🕗 20:00 מושב בית חירות 📍

ההשתתפות ללא עלות, אך מותנית בהרשמה מראש (מספר המקומות מוגבל).
לינק להרשמה – בתגובה הראשונה 👇

אשמח לראות אתכם,
עו״ד אירם גל