28/11/2023
לא הרבה אנשים מודעים לעקרון חשוב מאוד בדיני חוזים והוא חובת תום הלב. באופן הכי פשטני מדובר בכוונה שמאחורי ההתקשרות בין הצדדים. בעקבות מקרה שהתגלגל למחלקת הנדל"ן במשרדינו, בחרנו לכתוב הפעם על מקרה זה.
הסיפור מתחיל ברצון פלונית למכור דירה אשר בבעלות משפחתה המתגוררת בחו"ל, זאת בזמן שהדירה מושכרת לדיירים ובחוזה השכירות שנחתם עימם קיימת אופציה להארכת השכירות. אותה פלונית כמובן פעלה בהתייעצות עורך דין (לא ממשרדנו), והשיחות עם הקונה הפוטנציאלי התקדמו לשלב העברת טיוטות בין עורכי הדין. עד כה הסיפור נראה פשוט, יש צד שרוצה למכור, יש צד שרוצה לקנות, יש הסכמה עקרונית על המחיר ועל העסקה, ועתה נמצאים בשלבים עוד טרם החתימה. אולם ישנה בעיה, הבעיה בצד המוכרת. מסתבר שהקונה עדכן את המוכרת כי הוא מעוניין בדירה לעצמו וברצונו להיכנס לדירה עם השלמת העסקה. ואילו המוכרת, לא עדכנה את הקונה כי לשוכרים יש זכות חוזית להארכת אופציית השכירות, ולא את השוכרים על הכוונה של הרוכש להשתמש בדירה לשם מגורים. כאן המוכרת נכשלה בעקרון תום הלב, הסתרת מידע מהותי מהצדדים, והיא חושפת עצמה לתביעה: מצד אחד המוכר יכול עתה לבטל את העסקה ולדרוש פיצוי, אפילו שלא נחתמה עדיין העסקה ואין לכאורה נזק ממשי. מצד שני השוכרים יכולים לתבוע את המוכרת על הפגיעה בזכותם החוזית לממש את האופציה.
ומה המקור לכך? הסיפור מתחיל בכלל בבג"ץ בשנת 80 בפרשת שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע, העוסק בדיני עבודה. שם הניח השופט ברק את היסודות כי עקרון תום הלב לעיתים גובר על חופש החוזים ומתייחס להתנהגות במשא ומתן, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. כבר אז נקבע כי זו חובה מקבילה המוטלת על הצדדים לחוזה. לאחר מכן בשנת 89 בפרשת בית יולס השופט ברק הרחיב את העקרון לעניינים מסחריים וחזר שוב על ההגינות בין הצדדים. ובשנת 99 בפרשת רוקר סלומון, ברק כנשיא בית המשפט העליון, קבע כי הפירוש הנכון של תום הלב וחובת ההגינות, אינה בדמות כללים המחייבים התנהגות של "אדם לאדם - מלאך", אך בטח שלא של "אדם לאדם - זאב". הכוונה היא שביחסים בין בני האדם ישרור העיקרון של אדם לאדם – אדם. וזה הסטנדרט הקבוע היום.
מוסר ההשכל, מלבד החשיבות שבמקרים כאלו מומלץ להתייעץ עם עורך דין, הוא (ואף רוח הימים הללו) לזכור שאנחנו בני אדם, ובמקרה שלנו שותפים לאותו גורל, ולכן יש לגלות תמיד הגינות והוגנות.
מחזקים את ידי כוחות הביטחון ומייחלים להחזרת כל החטופים וחיילנו הביתה, בריאים ושלמים.
