טלי פלג, י. גבאי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון

22/06/2023

רכשתם דירה As Is ומצאתם ליקוי בנייה? זה לא סוף העולם.

בחוזי מכר רבים קיים סעיף במסגרתו הקונה מצהיר שהוא מסכים לקנות את הנכס כמות שהוא וכי הוא מוותר מראש על כל טענה או תביעה בנוגע לפגמים. עם זאת, חשוב לדעת שהסעיף אינו מקנה הגנה מוחלטת למוכר! הדין בישראל מטיל על המוכר חובת גילוי כללית שאינה כפופה להסכמות חוזיות כאלה ואחרות. אם המוכר ידע על ליקוי נסתר בדירה ולא גילה זאת לקונה טרם החתימה, הוא צפוי לתביעה מצד הקונה גם אם בחוזה המכר נכלל סעיף "As Is".

בין אם מדובר ברטיבות שמגיעה רק בחורף או בצנרת חלודה שעומדת לקרוס - חשוב להיות גלויים וכנים כלפי הרוכשים ולספר להם הכל. אם נקלעתם למצב בו רכשתם דירה עם סעיף ויתור בחוזה ומצאתם ליקוי בנייה חמור, אני מזמינה אתכם לפנות אליי על מנת לברר האם עומדת לכם עילת תביעה נגד המוכר.

13/06/2023

כל מי שרכש דירה בחייו יודע שליבת העסקה היא החתימה על הסכם המכר. מדובר בשלב קריטי ביותר בו נדרשים הרוכשים למירב תשומת הלב על מנת שלא יפלו בפח בגלל סעיפים בעייתיים. בפוסט הבא ריכזתי עבורכם מידע בנוגע לסעיפים החייבים להיכלל בהסכם מכר סטנדרטי (מדובר במידע חלקי בלבד שאינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי).

מטבע הדברים, הסכם המכר חייב לנקוב בפרטים אודות הנכס עצמו. מדובר בעיקר בעיר בה נמצאת הדירה, הרחוב, הגוש והחלקה. בנוסף חשוב להתייחס למצבה של הדירה מבחינה משפטית, כלומר האם מדובר בנכס המשועבד להלוואת משכנתה, נכס מושכר לצדדים שלישיים וכיוצא באלה.

סעיפים חשובים נוספים הם הצהרות המוכר והקונה. הכוונה להצהרות שנראות אולי מובנות מאליהן כגון בעלותו של המוכר בנכס או רצונו של הקונה לרכוש את הדירה, אולם יש בהן חלקים שעשויים להיות בעלי השלכות קריטיות כגון הצהרת המוכר על כך שאין בנכס ליקויי בנייה.

כמובן שגם נושא התמורה הכספית עבור הדירה והדרך בה היא תשולם למוכר הינו מרכזי בכל חוזה מכר. בין היתר נדרשים הצדדים להסכים על לוח הזמנים לתשלום. אם הקונים נדרשים לקחת משכנתה כדאי לציין זאת במפורש.

משרדינו מתמחה בעסקאות נדל"ן וישמח להעניק לכם שירות מקצועי ואמין.

מוזמנים לפנות אלינו בטלפון או להשאיר פניה בתגובות >>

27/03/2023

טיפ חשוב לרוכשי דירה: רישום הערת אזהרה

רכישת דירה היא תהליך מורכב שתחילתו במציאת דירת החלומות והתקדמות למשא ומתן לגיבוש הסכם מכר .

כשמגיעים לנוסח מוסכם וחותמים על ההסכם ייתכן ומסירת החזקה בדירה תתקיים חודשים רבים אחרי החתימה והזכויות בדירה תירשמנה על שמכם רק לאחר מסירת החזקה. בדיוק בשביל זה רושמים הערת אזהרה.

את ההערה רושמים מייד לאחר חתימת הסכם המכר והמטרה שלה היא להבטיח שלא תתבצע עסקה הנוגדת את העסקה שלכם. כשבטאבו רואים שרשומה הערת אזהרה - יודעים שהנכס כבר נמכר למישהו אחר ואי אפשר לבצע בו עסקאות סותרות.

אם אתם בתהליך מציאת דירה וזקוקים להכוונה וסיוע - אני כאן לרשותכם >>

22/03/2023

"ועדה הומניטרית" קוראים לה - לא יאומן כי יסופר!

תושבת שטחים אשר התאלמנה מבעלה האזרח הישראלי, נותרה בת 26 עם 2 ילדים אזרחים ישראליים בני שנה ו- 3.
חלפו 5 שנים עד שהיא התאוששה מפטירת הבעל, כל הזמן הזה המשיכה לגור עם הילדים בישראל, החלימה ממחלת הסרטן שלה, הילדים בטיפולים ריגשיים כי אין אבא בתמונה, ולפני שנתיים פנתה אלי להסדיר את מעמדה כדי שתוכל להמשיך לגור עם ילדיה באופן חוקי בישראל.
הגשתי עבורה בקשה לועדה ההומניטרית להסדרת מעמדה על מנת שתישאר לגור בישראל עם 2 ילדיה וימשיכו לנהל שיגרת חיים רגילה (אך קשה מאוד ללא אב המשפחה).
שנתיים חלפו והועדה ההומניטרית לא טיפלה בתיק. הגשתי עתירה לבית המשפט המחוזי בירושלים, ותוך חודש ימים היתה החלטה:
ממלא מקום שר הפנים קיבל את המלצת הועדה והחליט לסרב לבקשת האם לקבל מעמד בישראל.

אתם מכירים נימוקים יותר הומניטריים מהסיפור הזה?

אז עכשיו העתירה כבר לא רלבנטית, כי ניתנה החלטה. אנו מוחקים את העתירה בהסכמה ומגישים עתירה חדשה כנגד סירוב הבקשה.
בתקווה שביהמ"ש יסכים שיש כאן נסיבות אנושיות מיוחדות שמצדיקות מתן מעמד לאמא הזו שרוצה להמשיך לחיות בישראל עם 2 ילדיה- היום בני 8 ו- 10.

יאללה, תעשו משהו הומניטרי היום, לחיזוק האמפתיה בעולם ☮️

13/03/2023

חושבים לחתום על צוואה נוטריונית? בחירה נבונה.

בניגוד לצוואה רגילה, צוואה הנחתמת בפני נוטריון היא יותר "חזקה". אדם המרגיש מקופח מצוואה נוטריונית ומבקש להתנגד למימושה, יצטרך לעמוד בנטל כבד יותר לעומת מי שמתנגד לצוואה רגילה.

חתימה על צוואה נוטריונית אמנם כרוכה בתשלום סמלי לנוטריון על חתימתו, אבל ברור שזה משתלם בבוא העת. אם ברצונכם לדעת עוד על סוגי הצוואות השונות ולערוך צוואה משלכם, אל תהססו לפנות אלינו. משרדנו מתמחה שנים רבות בתחום הצוואות והירושות ויעניק לכם את השירות המיטבי!

20/02/2023

איך קורה שהמדינה מסתמכת על פתק מלפני מאה שנה כדי לנצח קשיש בן 90?

לטענת הקשיש הוא עשה 'עבודת נמלים' שנמשכה יותר מ-10 שנים כדי לגלות שבת דודו, שמתה ערירית לפני 50 שנה, הותירה אחריה נכסים וכי הוא זכאי לרשת אותה. ואולם כשביקש לקבל צו ירושה התעורר האפוטרופוס הכללי – שהחזיק בנכסי המנוחה מאז פטירתה – וטען שהמנוחה בכלל מאומצת כך שהוא לא יכול לרשת אותה. האפוטרופוס הסתמך על חוברת משנת 1930 שכתב דוד המבקש, בה נכתב שהמנוחה אומצה לחיק המשפחה בשנת 1907 לאחר שנמצאה נטושה באחת מתחנות הרכבת של רוסיה הלבנה.

בית המשפט קבע שמדובר בסיפורים שלא הוכחו ולכן הרישום במרשם האוכלוסין – לפיו המבקש והמנוחה הם בני דודים ביולוגיים – גובר.

לקריאת פסק הדין המלא כנסו לתגובות:

31/01/2023

זיהיתם פוטנציאל בבית ישן ואתם מעוניינים לרכוש אותו, להרוס ולבנות מחדש על השטח?

בעסקאות מעין אלה יש מצבים בהם ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים (תלוי במחיר הנכס) של מס רכישה באמצעות תכנון נכון.

אם הנכס שאתם רוכשים הוא "דירה נוספת" (דירה שנייה או שלישית שלכם) יהיה עליכם לשלם מס רכישה בשיעור של בין 8-10 אחוזים. לעומת זאת, מס רכישה על קרקע הוא בשיעור 6 אחוז.

מהחלטות ועדות ערר שניתנו בשנים האחרונות ניתן ללמוד כי ככל שהרוכש יוכיח שהוא התכוון להרוס את הבית הוא יזכה להקלה בחישוב המס.

כדי להבין לעומק את ההשלכות הכלכליות של העסקה מומלץ לבוא למשרדנו ולקבל ייעוץ על האופציות העומדות בפניכם.

05/01/2023

לא יאומן: אחרי שני ראיונות ועשר שנות נישואים - משרד הפנים החליט שהזוגיות פיקטיבית

אישה אוקראינית שנשואה לישראלי הגיעה לשלב האחרון בהליך המדורג. רשות האוכלוסין סירבה לתת לה מעמד של קבע בגלל ״סתירות בראיון הזוגי״ והורתה לה לצאת מהארץ. בית המשפט ביטל את ההחלטה לאחר שמצא שמדובר בסתירות זניחות אל מול ראיות רבות שהביאו בני הזוג לכנות הקשר.

כל הפרטים נמצאים בלינק בתגובות>>

08/12/2022

הקלות הבלתי נסבלת של ביטול אזרחות:

אב לשישה הגיע עם בנו הבכור בן ה-16 להוציא תעודת זהות ראשונה. לתדהמתם, משרד הפנים הודיע להם כי רישום הילד ואחיו (שצעיר ממנו בשנתיים) כאזרחי ישראל לאחר לידתם נעשה בטעות, והרישום בטל.

התברר כי האב הוא אזרח ישראלי שנולד ביהודה ושומרון. בנסיבות אלה הילדים, שנולדו בשכם, אינם יכולים לקבל אזרחות ישראלית מכוח לידה. בשל טעות פקידותית הם נרשמו בכל זאת כאזרחים וכאמור 15 שנה לאחר מכן המשרד ביקש לחזור בו.

עתירה שהגישו הילדים והאב התקבלה.

בית המשפט קבע כי אמנם הרישום מקורו בטעות אך לנוכח ההסתמכות של המשפחה וחלוף הזמן, בצירוף העובדה שיתר ילדי המשפחה הם אזרחי ישראל משום שנולדו בבתי חולים בארץ, אין הצדקה לביטול האזרחות. עוד נכתב בפסק הדין כי ביטול אזרחות, זכות יסוד, אינו יכול להיעשות כלאחר יד כפי שנעשה כאן.

פסק הדין המלא בלינק שמצורף בתגובות>>

15/11/2022

קניתם נכס? לא יעזרו כל החוזים והקבלות. רק רישום בטאבו מהווה הוכחה רשמית שהוא אכן שלכם ומגן עליכם מתרחישי אימה כמו עיקולים שנוגעים למוכר ומכירה מקבילה לרוכשים אחרים. מה קורה כשתהליך הרישום מסתבך? שימו לב לפסק הדין הבא:

בני זוג שרכשו דירה בפרדס חנה-כרכור לא יכלו במשך שנתיים וחצי להעביר את הנכס על שמם בגלל עיקולים שהטילו נושים של המוכרת. רק אחרי שהגישו תביעה לבית המשפט נעשה הסדר מול הנושים והם יכלו להשלים את תהליך לקיחת המשכנתא ובסופו של דבר את הרישום.

הם דרשו פיצוי מהמוכרת על העיכוב. המוכרת מצידה טענה כי לא יכלה לצפות את העיכובים וכי במהלך המשא ומתן מול הקונים לא ידעה שהנושים פתחו תיק בהוצאה לפועל והטילו עיקולים על הנכס.

בית המשפט פסק כי מדובר במצב של "הפרה יסודית מסתברת" של הסכם המכר, כלומר, הפרה שאמנם אינה כתובה בו אך ההנחה היא שקונה סביר לא היה מתקשר בהסכם אילו היה מודע למסלול התלאות שייאלץ לעבור בסוגיית הרישום.

המוכרת חויבה בפיצוי של כ-200,000 שקל (הפיצוי המוסכם בחוזה המכר והוצאות)

לינק לפסק הדין מצורף בתגובות >

31/10/2022

מאז 2016 השנה בה הוציא בית המשפט העליון את הלכת רגצו'בה שקבעה כי יש להכיר בגיורים פרטיים שנעשו בבתי דין של העדה החרדית לעניין חוק השבות הוסרה הבלעדיות שהייתה על גיורים של מערך הגיור הממלכתי. בהמשך הוכרו גם גיורים רפורמים וקונסרבטיביים וכעת יש פריצת דרך נוספת.

השופטת תמר בר-אשר מבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קיבלה שתי עתירות שהגישו נשים שעברו גיור ברשת ״גיור כהלכה״ המשתייכת לציונות הדתית. משרד הפנים סירב להכיר בגיור שלהן לצורך הסדרת מעמד עולה מכוח חוק השבות מאחר שלדבריו טרם גובשו תבחינים כתובים לעניין ההכרה בגיורים פרטיים לפי הכללים שקבע בית המשפט העליון.

אך השופטת קבעה כי אמנם יש חשיבות למבחנים כתובים לצורך שמירה על התייחסות שווה למתגיירים אך אין מניעה להכיר בינתיים בגיורי העותרות לפי המבחנים שנקבעו בהלכת רגצו'בה. זאת, מאחר שהן התגיירו ברשת מוכרת ובעלת מעמד, המשתייכת לאחד הזרמים המרכזיים ביהדות.

מעניין לקרוא, כנסו ללינק שמצורף בתגובות >>

19/10/2022

משתפת באהבה כתבה שהתפרסמה בדה-מרקר בהשתתפותי אודות זכויות אדם ואזרח וגלגלי הבירוקרטיה. תיהנו

הארץ