Сабина Стернин, адвокат в Израиле

  • Home
  • Israel
  • Holon
  • Сабина Стернин, адвокат в Израиле

Сабина Стернин, адвокат в Израиле Недвижимость | Наследство | Нотариат
Иски ДНК | Репатриация
📩 Запись в личные сообщение или WhatsApp ⬇️

08/09/2026

Как моя клиентка вместо 0 ₪ налога на покупку получила требование заплатить 120 000 ₪?

Женщина решила купить квартиру за 1 500 000 ₪ и искренне была уверена, что это её единственная квартира.

Она подписала сделку - и после этого получила требование из налоговой об оплате 120 000 ₪.

Именно с этой проблемой она обратилась ко мне.

Оказалось, что ранее она получила по завещанию небольшую квартиру в Беэр-Шеве. И этот факт полностью изменил налоговый маршрут.

Когда квартира всё же может считаться единственной, даже если у вас есть дополнительная недвижимость или доля в ней?

🔹 Доля до 1/3 в другой квартире не считается отдельной квартирой.

🔹 Если квартира получена по наследству, доля до 50% также может не учитываться.

🔹 Если у вас уже есть квартира, но при покупке новой вы обязуетесь продать имеющуюся в течение 18 месяцев с момента подписания договора.

🔹 Если вы покупаете новую квартиру у застройщика, действуют отдельные сроки - в том числе возможность продать имеющуюся квартиру в течение 12 месяцев после получения новой.

На первый взгляд может казаться, что налог платить не нужно. Но одна небольшая деталь в истории владения недвижимостью может полностью изменить расчёт.

Поэтому налоги при покупке квартиры нужно проверять и планировать заранее ДО подписания сделки.

Перед покупкой недвижимости обязательно проконсультируйтесь с адвокатом. Иногда правильное налоговое планирование позволяет сэкономить очень существенную сумму.

01/09/2026

Сегодня моя дочь сделала ещё один большой шаг — начала учёбу в медицинском университете ❤️

Смотрю на неё и думаю: как же быстро растут дети. Ещё совсем недавно школа, экзамены, поступление — а сегодня уже первый день в университете.

Я очень ею горжусь. За её выбор, упорство и за то, сколько труда она уже вложила в свою мечту.

Впереди непростой путь. Но я точно знаю — у неё всё получится 🤍

Иногда продажа трети квартиры в Тель-Авиве может обойтись дороже, чем продажа целой квартиры в Нагарии.И вот здесь очень...
30/08/2026

Иногда продажа трети квартиры в Тель-Авиве может обойтись дороже, чем продажа целой квартиры в Нагарии.

И вот здесь очень важно не смотреть только на размер доли. Представим ситуацию:

У семьи есть 1/3 квартиры в Тель-Авиве и целая квартира в Нагарии. Они решили продать два объкта.

На первый взгляд кажется логичным сначала продать треть квартиры. Всё-таки это не целая квартира. Но в недвижимости такая логика может стоить очень дорого. Поэтому сначала мы ничего не продаём, а считаем:

🔹 налог на прирост капитала при продаже 1/3 квартиры в Тель-Авиве;
🔹 налог на прирост капитала при продаже целой квартиры в Нагарии.
И уже после расчётов принимаем решение.

Иногда оказывается, что налог от продажи трети квартиры намного выше, чем налог от продажи целого объекта. В таком случае правильная последовательность может выглядеть так:

-сначала продаём квартиру, где налог ниже, и оплачиваем этот налог.
-а потом, если вы захотите продать второй объект, через 18 месяцев его уже можно продать без налогообложения как единственную квартиру.

Именно поэтому размер доли сам по себе не определяет, сколько налога вы заплатите. Можно владеть только третью квартиры и получить гораздо более высокий налог, чем при продаже целой квартиры. Имеют значение цена объекта и история владения.

Поэтому при продаже недвижимости я всегда советую сначала считать все возможные варианты и только потом подписывать договор. Правильное налоговое планирование нужно делать заранее. Потому что иногда одна только последовательность продажи объектов может существенно повлиять на то, сколько денег в итоге останется у вас.

27/08/2026

Что проверяет адвокат при покупке квартиры? 🏠

Залоги, обременения, налоговый маршрут — всё это обязательно нужно проверить до сделки.

Но на что я рекомендую клиенту обратить внимание дополнительно?

На состояние самой недвижимости: есть ли следы протечек, плесени, проблемы с коммуникациями. И не только в квартире, но и в подъезде, общих помещениях и самом доме.

Если вы планируете приобрести недвижимость, рекомендую обратиться за юридической консультацией ещё на самом первом этапе - до того, как вы примете окончательное решение и внесёте деньги😉
Svetlana Guller Borisov

Как купить квартиру с первым взносом меньше 25%?1. Ограничения Банка Израиля на максимальный размер ипотечного финансиро...
25/08/2026

Как купить квартиру с первым взносом меньше 25%?

1. Ограничения Банка Израиля на максимальный размер ипотечного финансирования

1️⃣ Покупка первой и единственной квартиры

Банк может профинансировать до 75% стоимости недвижимости.

Соответственно, покупателю необходимо иметь минимум 25% собственных средств.

2️⃣ Замена жилья

Если у покупателя есть квартира, которую он продаёт в рамках замены жилья, максимальное банковское финансирование может составлять до 70% стоимости приобретаемой недвижимости.

То есть необходимо иметь минимум 30% собственного капитала.

3️⃣ Покупка дополнительной квартиры

Если приобретается вторая или последующая квартира, максимальный размер ипотечного финансирования составляет 50% стоимости недвижимости.

Следовательно, покупателю необходимо обеспечить минимум 50% собственных средств.

На первый взгляд всё просто: первая квартира — 25%, замена жилья — 30%, дополнительная квартира — 50%.

2. Когда первую квартиру можно купить, имея меньше 25% собственных денег?

1️⃣ Государственные программы льготного жилья

При приобретении квартиры в рамках государственных программ, таких как «Дира бе-Анаха» (דירה בהנחה), «Мехир ле-Миштакен» (מחיר למשתכן) или «Мехир Матара» (מחיר מטרה), действуют особые правила ипотечного финансирования.

В определённых случаях размер ипотеки может фактически достигать 90% цены, которую покупатель платит за квартиру.

2️⃣ Специальные схемы оплаты от застройщика

В последние годы застройщики активно предлагают покупателям схемы:

15/85, 20/80 и аналогичные варианты.

Например, покупатель вносит сегодня только 15% стоимости квартиры, а оставшуюся сумму — ближе к получению квартиры. Одновременно предоставляется так называемый кредит застройщика (הלוואת קבלן) или balloon loan, проценты по которому на определённый период оплачивает застройщик.

В результате для подписания договора покупателю требуется меньше чем 25%.

Но здесь есть принципиальный момент:

схема 20/80 сама по себе не означает, что Банк Израиля разрешил обычную ипотеку в размере 90%. Фактически оплата просто переносится на более поздний срок.

До подписания такого договора необходимо заранее проверить, сможет ли покупатель получить требуемую ипотеку в будущем.

3️⃣ Дополнительные источники финансирования собственного капитала

Недостающую часть собственного капитала иногда формируют из других источников.

Например:

— кредит под קרן השתלמות;

— кредит под пенсионные или иные накопления;

— внебанковский кредит;

— дополнительное финансирование под имеющуюся недвижимость;

— в определённых случаях — кредит под недвижимость родителей.

Таким образом, покупатель может фактически вложить из собственных накоплений меньше 25%, а недостающую часть первоначального капитала получить из другого источника.

Но нужно помнить, что дополнительные ссуды увеличивают месячную выплату, нужно посчитать все доходы и расходы заранее.

23/08/2026

«У нас любовь, зачем нам брачный договор?» - звучит красиво. Но в реальной жизни это один из самых опасных советов.

В начале отношений люди смотрят в одну сторону. У них любовь, планы, доверие, общие мечты. А когда отношения заканчиваются, люди часто уже смотрят в разные стороны. И вместо спокойного разговора начинается конфликт.

Брачный договор - это не про недоверие.
Это про взрослое отношение к жизни, деньгам и будущему.

Самое правильное время подписывать брачный договор - в начале отношений, когда между людьми есть уважение и возможность спокойно обо всём договориться. В конце это сделать намного сложнее.

Поэтому мой совет простой: не ждите конфликта, чтобы начать защищать себя.

Есть известная фраза: «Лучше плохой мир, чем хорошая война». В семейных спорах я бы добавила ещё одну: не всегда нужно б...
21/08/2026

Есть известная фраза: «Лучше плохой мир, чем хорошая война». В семейных спорах я бы добавила ещё одну: не всегда нужно быть правым. Иногда гораздо важнее быть мудрым.

У меня есть два дела о разводе, которые очень хорошо это показывают. В первом супруги смогли договориться. Да, были разногласия, каждый защищал свои интересы, но в какой-то момент они отложили эмоции и сели за стол переговоров. Где-то уступил он, где-то она. В итоге подписали соглашение, утвердили его в суде и спокойно развелись — без многолетней войны, огромных расходов и, самое главное, максимально бережно по отношению к детям.

Во втором деле судебная война длится уже шесть лет. Никто не хочет уступать. Один иск порождает другой, растут расходы, в конфликт втягиваются дети и близкие. И в какой-то момент спор уже идёт не столько о деньгах, сколько о желании победить и доказать свою правоту.

Поэтому я всегда говорю клиентам: прежде чем начинать войну — выключите эмоции и включите калькулятор. И считать нужно не только деньги. Сколько времени, сил и здоровья заберёт этот процесс? И какую цену за него заплатят дети?

Развод по соглашению не означает, что нужно отказаться от своих прав. У каждого может быть свой адвокат. Можно профессионально обсудить имущество, долги, алименты и вопросы детей и найти решение, которое защищает интересы обеих сторон.

Конечно, иногда суд действительно необходим. Но прежде чем идти в многолетнюю борьбу, стоит спросить себя: за что именно я воюю? И если я в итоге «победю» — что останется после этой победы?

В семейных делах победитель не всегда тот, кто доказал, что был прав. Иногда настоящий победитель — тот, кто вовремя оказался достаточно мудрым, чтобы договориться.

20/08/2026

Правда ли, что первый банк, в который вы приходите за машкантой, дает самые худшие условия? Почти всегда - да. И это одна из главных ошибок, которую совершают покупатели квартир в Израиле.
Когда вы приходите в банк с улицы, у него нет никакого интереса сразу предлагать вам свои лучшие и самые выгодные проценты. Цель любого банка - заработать на вас. Если вы соглашаетесь на первое же предложение, вы просто переплачиваете сотни тысяч шекелей из своего кармана.
Как это работает на самом деле?
Когда сделкой занимается профессиональный ипотечный брокер Oleg Volokh, ситуация меняется кардинально. Мы не ждем милости от одного банка. Профайл клиента подается сразу в несколько банков, и внутри системы начинается скрытая борьба за вас.
Банк понимает: чтобы получить этого клиента, ему придется подвинуться в цифрах. В итоге они все равно заработают, но значительно меньше.

❗️Главный вывод: Никогда не соглашайтесь на первое предложение. Машканта - это не фиксированный ценник, это рынок, где нужно уметь жестко и профессионально торговаться.
А вы проверяли условия в других банках, когда брали машканту, или согласились на первое предложение? Расскажите в комментариях 👇

18/08/2026

Квартира за 4 млн ₪ — это не только цена, указанная в договоре.
При покупке недвижимости важно заранее учитывать и дополнительные расходы:

1. Налог на покупку (мас-рехиша) — рассчитывается индивидуально в зависимости от личных обстоятельств и статуса покупателя.
2. Услуги риелтора — зависит от условий сделки.
3. Услуги ипотечного консультанта — если вам нужна помощь в оформлении ипотеки.
4. Услуги адвоката — сопровождение сделки и проверка документов.
5. Гонорар оценщика — если вы берёте ипотеку, банк попросит заключение лицензированного оценщика о стоимости недвижимости.
6. Расходы на регистрацию недвижимости — оформление и регистрация прав в соответствующих реестрах.
7. Страхование — стоимость зависит, в том числе, от возраста и других индивидуальных факторов.

Именно поэтому при покупке квартиры важно считать не только стоимость недвижимости, но и полный бюджет сделки.

16/08/2026

Где сейчас покупать квартиру?
Все смотрят на Тель-Авив. Но Тель-Авив - это не единственный ответ.
В интервью с Pavel Korenfeld мы говорили именно об этом. Дело не только в городе, иногда дело в сделке. И такие сделки есть везде.
Есть категория продавцов, которые купили недвижимость раньше, но так и не продали. Им срочно нужно продать.

Спутники Тель-Авива - Рамат-Ган, Гиватаим, Ришон, Холон, Бат-Ям - это не «второй сорт». Это недвижимость с реальным потенциалом роста, по ценам, которые ещё не догнали сам Тель-Авив.

Я сопровождаю сделки по всему Израилю, и знаю, что хорошая покупка - это не обязательно Тель-Авив. Это правильная квартира, цена и правильно выстроенная сделка.

Address

הכישור 49 ( בניין שער העיר) Ha/kishor Street 49
Holon
5886606

Opening Hours

Monday 09:00 - 19:00
Tuesday 09:00 - 18:00
Wednesday 09:00 - 18:00
Thursday 09:00 - 18:00
Sunday 09:00 - 18:00

Telephone

+972502428171

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Сабина Стернин, адвокат в Израиле posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Practice

Send a message to Сабина Стернин, адвокат в Израиле:

Shortcuts

Share

Category