14/07/2026
היו להן 299,472 שקל ביד. הן יצאו מבית המשפט עם אפס.
לא כי הן טעו במשפט. הן ניצחו בכל טענה משפטית.
אבל...
הן פשוט לא הוכיחו כמה עולה לשכור דירה.
הרקע: שתי רוכשות חתמו בדצמבר 2020 על הסכם לרכישת דירת 3.5 חדרים ברח' מוסינזון בתל אביב, בפרויקט תמ"א 38/2. מועד המסירה: 28.2.2024.
הדירה לא נמסרה. לא במועד, לא שנה אחריה, ולא ביום שבו הוגשו הסיכומים — יותר משנתיים אחרי.
הן תבעו פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות): 299,472 ש"ח על 13 חודשי איחור.
היזם הביא שתי הגנות כבדות. שתיהן קרסו.
1. "הקבלן המבצע נכנס לחדלות פירעון."
בית המשפט: המומחה שלך בעצמו הודה שהפרויקט היה אמור להסתיים כבר בתחילת 2023 — לפני הקריסה. בית המשפט של חדלות הפירעון קבע שאתה פעלת בחוסר תום לב ולא שילמת על חומרים ועובדים. ובפועל עבדו באתר 14–18 עובדים ביום גם בתקופת ההליך. ומעל הכול: קריסת קבלן מבצע היא סיכון של היזם, לא של הרוכש.
2. "פרצה מלחמה."
בית המשפט: לא הוכחת עיכוב קונקרטי. אין יומני עבודה, אין נתוני עובדים. דו"ח הבנק המלווה מ-31.10.2023 דווקא אומר שהקבלן גייס עובדים. דו"ח המפקח מדצמבר 2023 לא תולה שום עיכוב במלחמה.
האיחור הוכח. הפטור נדחה. החבות ברורה.
ואז התביעה נדחתה.
למה?
סעיף 5א לחוק המכר מבטיח פיצוי "ללא הוכחת נזק".
וכאן נמצאת הטעות:
"ללא הוכחת נזק" זה לא "ללא הוכחת שיעור".
החוק לא נותן לך סכום. הוא נותן לך נוסחה: 150% מדמי השכירות של דירה דומה בשמונת החודשים הראשונים, 125% אחר כך.
דמי השכירות הם בסיס החישוב. בלעדיו אין מה להכפיל.
ומי שצריך להוכיח אותו — זה אתה.
מה הן הביאו?
הערכה של 17,000 ש"ח לחודש. מבוססת על דו"ח שמאי שנעשה עבור הבנק, לצורך המשכנתא.
על הדו"ח כתוב, בכותרת: "לשימוש הבנק בלבד". ובגוף המסמך: "חוות הדעת מיועדת למזמינה בלבד... ואין לעשות בה שימוש אחר ללא אישור בכתב".
זו לא חוות דעת מומחה. אין בה הצהרת מומחה לפי פקודת הראיות. היא לא הוגשה על ידי השמאי. השמאי לא הגיע להיחקר.
בית המשפט: "מסמך נטול כל משקל ראייתי המהווה עדות שמועה."
וזו הראיה היחידה שהביאו לשיעור דמי השכירות.
והחלק שכואב באמת
בקדם המשפט, ב-10.9.2025, בית המשפט אמר לבא-כוח התובעות במפורש שדו"ח השמאי לא הוגש כחוות דעת מומחה.
הן קיבלו התראה. בזמן, מהשופט.
הן לא תיקנו. לא חוות דעת. לא הסכמי שכירות. לא תצהיר מתווך, לא מודעות. כלום.
בחקירה נשאלה התובעת למה. תשובתה: לא היה לנו כסף לחוות דעת שמאי.
ובית המשפט, בכנות שקשה לקרוא: "עם כל ההבנה שהיא מעוררת" — זה לא מרפא את המחדל.
במיוחד — והנה הנקודה — כי בית המשפט קבע ש"אין הכרח להביא דווקא חוות דעת שמאי וניתן להסתפק אף בראיות אחרות שאין בצידן עלות משמעותית".
בית המשפט פירט בעצמו את הדרכים להוכיח דמי שכירות
1. חוות דעת שמאי מקרקעין — "דרך המלך", אבל לא היחידה.
2. הסכמי שכירות של דירות דומות בבניין או בסביבה.
3. הסכם שכירות של הדירה עצמה — לתקופה שאחרי המסירה, בהפחתה מתאימה.
4. מודעות להשכרת דירות דומות + תצהיר או עדות של מתווך.
ובמילותיו: אלה ראיות "שאין בצידן עלות משמעותית".
שלושה הסכמי שכירות של שכנים, תצהיר של מתווך מהשכונה, צילומי מודעות.
זה מה שעמד בין 299,472 שקל לבין אפס.
ואומדנא?
לא.
אומדנא שמורה למקרים שבהם טבע הנזק מקשה על הוכחת שיעורו. דמי שכירות הם נתון "שאין קושי להוכיחו".
"לא ניתן לעשות עבורן את המלאכה בדרך של אומדנא."
השופט לא ניסה לייפות את התוצאה:
"כאשר ידוע כי קיימת חבות ואף נגרם נזק... ולמרות זאת נדחית התביעה — מדובר בתוצאה שאינה פשוטה."
ובכל זאת דחה. כי פסיקה שאינה נטועה בראיות היא פסיקה שרירותית.
(הוא כן סירב לחייב אותן בהוצאות. היזם, אחרי הכול, באמת איחר.)
שלושה לקחים
1. "ללא הוכחת נזק" הוא לא פטור מראיות. זו הטעות המושגית שהפילה את התיק. החוק פוטר אותך מלהוכיח שנגרם לך נזק — לא מלהוכיח את בסיס החישוב. מי שמגיע לבית המשפט בלי ראיה לדמי השכירות, מגיע בלי תביעה.
2. שמאות שנעשתה לבנק אינה ראיה. "יש לי שמאות של הדירה, אני מסודר." לא. שמאות למשכנתא נעשתה למטרה אחרת, למזמין אחר, ובלי הצהרת מומחה. באולם היא שווה אפס — ורוב הרוכשים לא יודעים את זה.
3. כשבית המשפט מעיר על פגם ראייתי — מתקנים. מיד. ההערה בקדם המשפט הייתה חבל הצלה. תיקון היה עולה כמה מאות שקלים. אי-התיקון עלה 299,472.
בית המשפט לא נותן ניצחון בנקודות. הוא נותן פסק דין.
ת"א 70505-09-24, שלום ת"א, כב' השופט גיא פורר, 6.7.2026
#נדלן #חוקהמכרדירות #איחורמסירה #תמא38 #רוכשידירות #דיניראיות
