16/04/2026
מוכר דירה הסתיר סכסוך שכנים וחויב לפצות את הקונה בסכום של 177 אלף ש"ח
אני מדברת על זה שוב ושוב בכתבות שלי אבל יש פסקי דין שמטרתם להזכיר לכולם למה חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין היא כל כך קריטית
חובת הגילוי בעסקת מקרקעין היא לא סעיף טכני היא לא משהו שכותבים “כדי לצאת ידי חובה” והיא בטח לא משהו שאפשר להשלים ברמיזה או בשיחה בעל פה
פסה"ד הזה ממחיש בדיוק את הנקודה הזו
עסקה שנראתה על פניו מסודרת ונקייה הפכה מהר מאוד לסכסוך מורכב רק בגלל שמידע מהותי לא קיבל ביטוי אמיתי וברור בהסכם המכר
באותו מקרה קונה רכש בית כאשר בהסכם המכר נכתבה ההצהרה המוכרת
"הדירה נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או הליך משפטי ו/או צו הריסה ו/או עיקול ו/או כל זכות אחרת לטובת צד ג׳ ו/או מניעה"
דהיינו נכתב בצורה מפורשת שאין הליכים משפטיים ואין זכויות לצדדים שלישיים בקשר עם הדירה
אלא מה? לאחר קבלת החזקה בדירה מצא את עצמו הקונה בלב סכסוך שכנים מתמשך סביב זיקת הנאה שלא באה לידי ביטוי בהסכם המכר והסכסוך הוביל להליכים משפטיים לעימותים ולפגיעה ממשית בשגרת החיים של הקונה
המוכר מצדו ניסה לטעון שהקונה ידע או שלפחות “נאמר משהו” לגבי הסכסוך לפני חתימת הסכם המכר אך בית המשפט לא הסתפק בכך בחן את הדברים לעומק וכאן התגלה פער מהותי
בהליך מול השכן המוכר בעצמו טען לחשש ממשי ביחס לזכויותיו במקרקעין בשל אותה זיקת הנאה וביקש סעדים הנוגעים לשימוש בזיקת ההנאה
כלומר מדובר היה בסכסוך מהותי שנוגע בלב הזכויות בנכס
לעומת זאת במסגרת העסקה מול הקונה ניסה המוכר להציג את אותו עניין כמשהו שולי טכני וכזה שאין לו משמעות ממשית
בית המשפט אומר בצורה ברורה אי אפשר לטעון טענות סותרות בהליכים משפטיים שונים (כלל ההשתק השיפוטי) ואי אפשר לשנות גרסה לפי הנוחות הדבר מנוגד לעקרון תום הלב ולחובת ההגינות הבסיסית
גם הטענה כי היה “גילוי בעל פה” לא התקבלה שכן מדובר היה בגילוי חלקי לא מדויק וברגע האחרון (במעמד החתימה על הסכם המכר) ולא כזה שמאפשר לאדם סביר לבדוק או להבין את המשמעות האמיתית של הדברים ובוודאי כאשר בהסכם עצמו ניתנות הצהרות הפוכות לחלוטין
בתוך כל זה עלתה גם טענה מוכרת מהשטח - האחריות של עורכי הדין
נטען כי הצדדים סמכו על עורכי הדין וכי ההסכם לא שיקף את מה שנאמר בפועל
וכאן צריך לומר את הדברים בצורה ברורה
לעורכי הדין יש אחריות מקצועית אמיתית בעסקאות מקרקעין
עורך דין לא רק “מנסח הסכם” אלא נדרש להבין את התמונה המלאה של עסקת המקרקעין לשאול שאלות לדרוש מסמכים לבדוק רישומים ולוודא שכל פרט מהותי מקבל ביטוי ברור ומדויק בהסכם
אם קיימת זיקת הנאה היא חייבת להופיע בהסכם
אם יש הליך משפטי צריך להצהיר עליו ויש לברר אותו לעומק
אם יש פער בין מה שנאמר לבין מה שכתוב זה בדיוק המקום לעצור גם אם זה במעמד חתימת החוזה !
בית המשפט אף רומז לאחריות עורכי הדין ומציין שלא סביר שזיקת הנאה אם קיימת לא תבוא לידי ביטוי במסגרת הסכם המכר ולא סביר שמידע הנוגע לסכסוך שכנים היה נמסר מבלי שעורכי הדין ידרשו לעיין במסמכים ויבחנו את המשמעות שלהם להסכם
לצד אותה אחריות של עורכי הדין קמה חובת הגילוי של המוכר שאינה מחליפה בשום אופן את האחריות של הצדדים
המוכר הוא זה שיודע את העובדות והוא זה שחייב לגלות אותן בצורה מלאה ברורה ולא מתחמקת והקונה מצדו חייב לשאול לבדוק ולהבין ולא להסתפק באמירות כלליות
בסופו של דבר בית המשפט קובע כי לא היה גילוי אמיתי של ההליך המשפטי וכי ההצהרות בהסכם אינן תואמות את המציאות ולכן מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר וכך נכתב בפסה"ד: "כך, אני קובע כי הצהרת הנתבעים בסע' 5 להסכם המכר, לפיה הדירה הייתה נקייה מהליכים משפטים או תביעות, הייתה הצהרה שאינה אמת ודי בכך, לאור סע' 10 להסכם המכר, כדי לבסס הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבעים"
המוכרים חויבו לשלם פיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי העסקה בסך של 154,000 ₪ בתוספת ריבית וכן הוצאות ושכר טרחת עורך דין
ומה לומדים מזה?
חובת גילוי היא לא רמז ולא אמירה כללית אלא גילוי מלא ברור ומדויק
עורך דין טוב לא מסתפק במה שנאמר לו אלא בודק וחופר ודואג שהכול ייכנס להסכם ושבסופו של דבר מה שלא נבדק ומה שלא נכתב בזמן עולה ביוקר
מי שמעוניין לקרוא את פסק הדין המלא מוזמן לכתוב לי או להגיב כאן ואשלח בשמחה
ולמי שנמצא רגע לפני עסקת מקרקעין - מכירה או רכישה של דירה או נכס
חשוב לי לומר את זה בצורה הכי ישירה
לאחר שנים של ניסיון בתחום ואחרי שראיתי כמעט כל סוג של עסקה וכל סוג של טעות הדברים הקטנים שלא נבדקים בזמן והפרטים שלא נכנסים להסכם
הם בדיוק אלה שהופכים אחר כך לסכסוכים גדולים
מוזמנים לפנות אליי לייעוץ ראשוני כדי לוודא שכל הפרטים המהותיים נבדקים לעומק ומקבלים ביטוי מדויק בהסכם המכר
דנה ורבנר עו"ד ונוטריון
ורבנר משרד עורכי דין ונוטריון
טלפון: 052-630-2079
דוא"ל: [email protected]
#מקרקעין
#נדלן
#חובתגילוי
#חוזהמכר
#קנייתדירה
#מכירתדירה
#עורכתדין
#נדלןישראל
#ייעוץמשפטי
