04/12/2017
**האם בעת העברת דירה במתנה לקרוב משפחה יחול מס רכישה או מס שבח?? **
מאמר חשוב מאוד שנכתב ע"י עו"ד רועי עזרא אשר מסביר על עסקת העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.
***מיסוי דירות מתנה במשפחה***
הענקת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה היא עסקה במקרקעין.
עסקה מסוג זה, ברוב המקרים, אינה חייבת במס שבח לאור הפטור המוקנה מכוח חוק מיסוי מקרקעין.
הכלל: במקרים בהם יעניק יחיד לקרובו (בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג ובן זוגו של כל אחד מאלה) דירה במתנה, יחול הפטור ממס שבח.
חריג: העברת דירה במתנה מאח לאח - לפני תיקון החקיקה של הפטור האמור, גם העברת דירות במתנה בין אחים הייתה פטורה ממס שבח, אך לאחר התיקון הפטור ממס שבח יוחד למקרה של העברת דירה במתנה בין אח לאח, אך ורק במקרה שהדירות התקבלו מההורים או מהורי ההורים במתנה או בירושה. בכל מקרה אחר, לא יחול הפטור בהעברה מסוג זה בין אחים.
שיעור מס הרכישה: מקבל דירת המתנה יהנה מהטבה במס הרכישה וישלם רק 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל בעסקה רגילה. יחד עם זאת, במקרים שבהם בעבור מקבל המתנה זו דירתו היחידה, ושווי הדירה אינו עולה על כ-1,600,000 ₪, יחול פטור ממס רכישה.
תקופות הצינון: כאשר יבקש הבן למכור את הדירה שקיבל במתנה מהורהו, הוא לא יוכל לעשות זאת בסמוך לקבלת הדירה במתנה אלא יהיה עליו להמתין תקופת צינון עד לקבלת הזכאות לפטור ממס שבח במכירה (למשל במקרה שברצונו לבקש פטור ממס שבח בגין דירה יחידה).
אורך תקופות הצינון: אם הבן מתגורר בדירה שקיבל במתנה אז תקופת הצינון תהיה 3 שנים מיום קבלתה ועד למכירתה בפטור ממס שבח, ואם אינו מתגורר בדירה, תקופת הצינון שתחול תעמוד על 4 שנים.
טרם נסתיימה בנייתה של הדירה? אם דירת המתנה ניתנה "על הנייר" כלומר, היתה בשלבי בנייה, יש למנות את תקופת הצינון של הדירה מיום סיום בנייתה.
האם מימון הדירה ע"י ההורה לבן בטרם נסתיימה בנייתה יסייע לחמוק מתקופות הצינון? התשובה היא לא. גם מתן כסף במתנה לרכישת דירה עשוי להיחשב בנסיבות מסוימות כמתן דירה במתנה. אם הורה מממן רכישת לפחות 50% ממחיר הדירה, וטרם חלפו שלוש שנים מיום שניתן הכסף במתנה ועד לרכישת הדירה, תצבע הדירה כולה כדירת מתנה ויחולו תקופת הצינון הנדרשת. במקרה והמימון מתחת ל-50% ממחיר הדירה, אין להמתין את תקופת צינון הנדרשת לצורך קבלת הפטור.
