עורך דין ארז משעל - ליווי עסקאות מקרקעין

24/08/2023

תענוג לשתף פעולה עם מקצוענית🙏

14/08/2023

🤦‍♂️אז מה בכלל יכול להשתבש כששני צדדים לעסקת מכר מיוצגים על ידי עורך דין אחד?

לפני מספר שבועות פנה אלי אלון לייעוץ משפטי, החלום שלו ושל בת זוגו לעבור לדירה שרכשו נתקלה במחסום לא צפוי מבחינתם. מתברר שהמוכרים לא מתכוונים לפנות את הדירה בזמן, ולמרבה ההפתעה אלון ובת זוגו גילו שהסכם הרכישה של הדירה לא מטיל קנס על המוכרים, גם אם יאחרו במסירת הדירה למשך חודשיים!

זו לא בעיה קטנה בכלל עבורם. זה יוצר להם לחץ, דאגה וחוסר ודאות לגבי העתיד. חוזה השכירות שלהם מסתיים, הם עומדים לפני לידת בנם. כעת, הם צריכים להתמודד עם חוסר הוודאות היכן הם יתגוררו בזמן שהם ממתינים לקבל את הדירה לה חיכו בציפייה במשך חודשים. עכשיו הם לא ישנים בלילה וכל הדאגה שלהם היא לנסות ולמצוא פתרונות למצב שאליו נקלעו.

במהלך השיחה התברר לי ששני הצדדים להסכם היו מיוצגים על ידי עורך דין אחד ששידך להם המתווך. זה חסך להם תשלום של כמה אלפי ₪. הם לא העלו בדעתם שיש עם זה קושי כלשהו ועורך הדין שטיפל בעסקה נתן להם הרגשה שהכל יהיה בסדר. הם הרגישו שאין להם שום סיבה לדאגה...

המקרה הזה הוא לא מקרה נדיר. מדי פעם פונים אלי קונים ומוכרים של דירות וחושבים שזה רעיון טוב לחסוך כסף בטיפול משפטי של עורך דין אחד עבור שני הצדדים.

אז זהו, שזה רעיון די רע. לא סתם עורכי הדין מחויבים להמליץ ללקוח שמבקש ייצוג משותף שלא לעשות זאת.

חשוב לדעת: ייצוג משותף בעסקת מכר יוצר, ברוב המקרים, מצב של ניגוד עניינים מובנה לעורך הדין. בעסקת מכר, למוכר ולקונה אינטרסים שונים מאוד אחד מהשני בשלב המשא ומתן. עורך הדין המשותף עלול להימצא כמי שעיקר דאגתו הוא שלא תהיה הפרה של ההסכם, ולתת עדיפות משנית לאינטרסים של כל אחד מהצדדים.

וזה בדיוק מה שקרה לאלון ולבת זוגו. הם סמכו על עורך הדין שידאג להם בעסקה, אך גילו שעורך הדין לא הקפיד לשמור על אחד האינטרסים החשובים עבורם – הוודאות של מועד קבלת הדירה.

לעורך הדין שייצג אתכם בעסקה עשויה להיות משמעות קריטית✔ אל תוותרו על עורך דין שייצג את האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

עומדים לפני עסקת מכר ורוצים להתייעץ? השאירו הודעה בווטסאפ למטה

13/08/2023

האם אפשר לחסוך כ- 500,000 ₪ בתשלום מס רכישה ומס שבח?

זוג מקסים בשנות ה- 70 לחייהם פנה למשרדי וביקש למכור את ביתם הפרטי בתל אביב ולרכוש דירה קטנה יותר בתל אביב. כזו שמתאימה יותר לצרכים שלהם בתקופה זו.

בפגישה שערכתי עמם התברר שיש בבעלותם דירה נוספת שנתקבלה בירושה. פרט משמח כמובן, אך יחד עם זאת, יש לפרט זה משמעות רבה מבחינת המיסוי שיחול עליהם במכירת ביתם ורכישת הדירה החלופית.

סופו של דבר: על ידי שימוש בטכניקות מס חוקיות וביצוע תכנון מס שלקח בחשבון את הרצון והצרכים שלהם, הצלחנו להגיע לחסכון עצום של כ- 500,000 ₪ במס שבח ובמס רכישה.

כמובן שבני הזוג לא העלו על דעתם תוצאה כזו של חסכון במס, ואין צורך לנחש שהם גם היו מאוד מרוצים מהדרך והתוצאה.

חשוב להדגיש שהאפשרות לחסוך במס שבח ובמס רכישה קיימת במקרים רבים. לקוחות רבים מגיעים לתוצאה של חסכון משמעותי מאוד, כאשר סכום החסכון תלוי כמובן בשווי העסקאות, כמו גם בפרמטרים נוספים רלוונטיים.

לכן, אם אתם עומדים לפני מכירה או קניה של נכס נדל"ן, עצה חשובה מאוד שחשוב לי לתת:

אל תוותרו על ייעוץ מס מקדים עם עו"ד בעל ניסיון ומומחיות בתחום - לפני שאתם מתחייבים למכירה או לקנייה של נדל"ן.

יכולה להיות לכך משמעות גדולה מאוד גם עבורכם.

וכאן בתמונה להשראה... הוקרת התודה של הלקוחות לאחר השלמת הטיפול בעסקאות

09/08/2023

אז נעים להכיר... ונכון אתם כבר מכירים אותי... אבל...

אני רוצה לנצל את הפוסט הזה כדי לספר לכם קצת על הסיבה שבגללה בחרתי להיות עורך דין שפועל בתחום הנדל"ן דווקא... ולשתף אתכם בסיפור קטן שיש לו משמעות גדולה עבורי. הסיבה שבגללה אני בעצם עושה דווקא את מה שאני עושה מזה למעלה מ- 18 שנים.

אני זוכר איך בזמן לימודי המשפטים, סבתא הלה ז"ל, אמרה לי לא אחת:
בדאלק ארז... איך תהיה עורך דין.... ? (נסו לקרוא במבטא עיראקי אוהב...) אתה? יש לך לב טוב... איך תהיה עורך דין?

ואני לא עניתי... ולמען האמת... גם לא ממש הייתה לי תשובה אז...

מודה. השנים הראשונות במקצוע כשכיר המתמחה בנדל"ן היו לא פשוטות. איך לומר זאת בעדינות... תחום הנדל"ן בישראל הוא לא מקום לבלות בו בשעות הפנאי.

אז בשנים הראשונות, חוץ מהניסיון הרב שצברתי בתחום בטיפול בנושאים רבים ומגוונים מספור, הייתי חייב להבין איך לחבר את הערכים שלי למקצוע שבו בחרתי. איך לא להיכנע לדימוי שאולי יש לחלק מהאנשים לגבי עורכי דין. הייתי חייב לקחת את הכלים והניסיון שצברתי הן במישור המשפטי והן במישור האישי, ולהביא אותם לידי ביטוי כדי להצליח לעשות שינוי עבור הלקוחות שבהם אני מטפל ולהצליח להשפיע על החיים שלהם לטובה.

במהלך השנים צברתי עוד ועוד כלים בארגז הכלים האישי והמקצועי שלי. התוצאות שהשגתי עבור לקוחות שבהם טיפלתי חיזקו אותי יותר ויותר בדרכי: מצאתי את הדרך לפתור סכסוכי נדל"ן שהיה נראה שהיו בלתי-פתירים. ליוויתי רוכשי ומוכרי דירות באין-ספור עסקאות כמעט בכל מקום על המפה בישראל. הובלתי עסקאות נדל"ן מורכבות וטיפלתי בלקוחות מיוחדים ויקרים לי, כל אחד בדרכו שלו.

אז אפשר להיות עורך דין ולעבוד עם הלב? אמנם עברתי כמה שנים במקצוע עד שהבנתי שזה דווקא כן מסתדר עבורי. לא סתם מסתדר. היום אני יודע שאני עובד במקצוע שבו יש לי את הזכות לעשות דברים משמעותיים עבור אחרים. לא מובן מאליו בעיני, שפעמים רבות אני מרגיש שאני מצליח לעשות את ההבדל. ולפעמים, אפילו לעזור לאנשים להגשים חלומות. זכיתי ואני מוקיר תודה על כך.

ולכל חברי עורכי הדין ההגונים, המסורים וחדורי השליחות. אותם עורכי הדין שתמיד יראו את טובת הלקוח לנגד עיניהם ויפעלו בנאמנות עבורם. אני גאה ושמח להיות קולגה שלכם.

את הפוסט הזה אני מקדיש באהבה גדולה לסבתא הלה ולסבא אברהם ז"ל. לבי קשור בליבם לעד. בשפע אהבה ונתינה.

06/08/2023

נדל"ן וסכסוכי יורשים – המתנה וייאוש הם לא תוכנית עבודה מוצלחת במיוחד...
קבלתם ירושה של דירת מגורים, קרקע או נכס מסחרי בשותפות עם בני משפחה אחרים. היה ניתן לחשוב שקבלת נכס נדלן בירושה היא דבר שמביא עמו ברכה ורווחה כלכלית. אך בפועל, פעמים רבות ה"זכייה" מביאה איתה סכסוכי משפחה קשים, שהופכים את הירושה למשקולת נפשית קשה, לעיתים, בלא פתרון נראה לעין.
אתם פונים וממתינים לשיתוף פעולה של היורשים השותפים. פונים פעם ועוד פעם מתוך רצון לשתף פעולה ולפעול ביחד למכירה, השכרה או פעולה להשבחת הנכס. מציעים הצעות שמביאות בחשבון את טובת כל השותפים. והשותף שלכם: לא ממהר, יש לו שיקולים אחרים, זה לא מפריע לו, מתברר שלא לעשות דבר הוא הפתרון המועדף עבורו.
אתם נאלצים להמתין ולהמתין עוד. מנסים לפנות אל ליבו של השותף בעוד דרכים, לפעמים באמצעות בני משפחה "שליחי מצווה". אתם מסבירים לו את הצורך הדחוף שלכם בכספי מכירת הדירה. בפירוק השותפות עם השותפים שלא בחרתם. מסבירים עוד, ומפצירים בשותף לשתף פעולה. מציעים ויתורים גדולים רק כדי שיואיל לשתף פעולה. אתם צריכים את כספי המכירה. הוא פחות. או שיש לו אינטרסים אחרים. מתוסכלים. אתם בוחרים להמתין עוד. להאמין שמשהו ישתנה אם רק תצליחו לרצות את השותף.
ובינתיים, הזמן עובר ואתם ממתינים עם התוכניות שלכם. אתם מפסידים כסף, מתוסכלים ממה שכבר הפסדתם ומתחילים לכעוס יותר ויותר על העוול שנעשה לכם. היחסים בין בני המשפחה מתחילים להתערער. סכסוך חדש מתחיל להתפתח במשפחה שלכם. והייאוש.
אתם צודקים. אבל זה לא עוזר לפתרון. כדאי שתדעו: למרבה הצער, מדובר בסיטואציה נפוצה מדי. וכואבת.
הטיפול המשפטי במקרים רבים כאלה במהלך השנים, מוביל לתובנה החשובה: פתרון הסכסוך או מניעתו מחייבים מעבר למקצועיות ומסירות ללקוח גם חשיבה יצירתית וגמישה.
כדי למנוע סכסוך ירושה מיותר, או למצוא את הפתרון שיוביל לפתרון סכסוך, חשוב, ראשית כל, להכיר את כל הפרטים באופן יסודי ולברר את המידע החשוב בנוגע לאינטרסים של הצדדים. המניעים שלהם.
חשוב מאוד להגדיר היטב כבר בשלב הטיפול הראשוני מהי התוצאה הטובה ביותר עבורכם, ולייצר בהתאמה תכנית פעולה מסודרת – המתווה את הדרך לפתרון שיביא לתוצאה הרצויה. חשוב גם לומר זאת: לעיתים הפתרון המשפטי יביא עמו גם הקלה ושיפור ביחסים בין בני המשפחה. במקרים אחרים, הפתרון יהיה בדרך של הפרדה וסיום היחסים.

אז אם אתם חושבים שלהמתין בסבלנות זו לא האופציה הנכונה עבורכם, אני מזמין אתכם ליצור קשר ולתאם פגישת ייעוץ בהקדם.

30/10/2018

האם קריסה של קבלן מבצע הוא סיבה מוצדקת להימנע מפיצוי של רוכש דירה בגין איחור במסירה?
סקירה שלי של פסק דין מעניין שניתן לפני מספר שבועות (למדייקים: שם הקבלן המבצע - ס. טנוס בניה ופיתוח בע"מ):

יחידה שנרכשה בפרויקט בהוד השרון נמסרה בעיכוב של 5.5 חודשים בשל הקפאת הליכים של הקבלן הראשי. היזמית ששכרה אותו חויבה לשלם

19/09/2017

אחרי שנה של צמיחה ועשייה מרובה
אנחנו שמחים לאחל לכם חג שמח ושנה טובה!
שנה של בריאות, שמחה, עוצמה ושפע!

29/06/2017

לחצו כאן לקבלת הטיפים>>

13/05/2017

מס דירה שלישית הוא איוולת לא רק חוקתית, אלא גם כלכלית; מס ירושה הוא חלופה ראויה

מס ירושה הוא המתאים למיסוי ההון ולצמצום האי-שוויון, אבל גם שר האוצר כחלון, שתומך בו, מתקשה להעביר אותו בגלל גדודי האינטרסנטים בממשלה

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001188273

מס ירושה הוא המתאים למיסוי ההון ולצמצום האי-שוויון, אבל גם שר האוצר כחלון, שתומך בו, מתקשה להעביר אותו בגלל גדודי האינטרסנטים בממשלה ■ טור סופ"ש

10/05/2017

החוק למיסוי דירה שלישית: בין חלטורה מביכה לתיאטרון אבסורד

http://www.themarker.com/law/1.4084156

לפתחו של בג"ץ הונחה היום קריאת מצוקה בשם הדמוקרטיה: דווקא בבואה לחוקק את החוקים החשובים והדרמטיים ביותר, כך התברר, מקיימת הכנסת דיון רדוד ושטחי, אם בכלל

19/09/2016

ישיבת ועדת קניין ומקרקעין - לשכת עורכי הדין

02/05/2016

שימו לב מהיום ניתן להזמין תיקי בית משותף בכל לשכות רישום המקרקעין באמצעות האינטרנט - בעלות של 33 ש"ח

השירות יינתן באמצעות אתר האינטרנט של האגף ויכלול את כלל המסמכים המצויים בתוך תיקי בית משותף, שיונפקו תוך יממה ■ עלות הנפקת המידע באינטרנט תהיה 33 שקל, כמו המחיר במשרדי הטאבו