אריה בדנר, משרד עורכי דין ונוטריון - נדל"ן והתחדשות עירונית

30/01/2022

כעורך דין העוסק בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית חשוב לי לנפץ מיתוס שגוי: לא בוחרים ביזם שמציע "הכי הרבה"! היקף ההצעה של היזם הוא חשוב, אבל אינו הגורם היחיד או המכריע. צפו

20/01/2022

אחת השאלות החשובות שעולות בעסקאות מקרקעין בפרויקטים של פינוי בינוי - קשורה בעיתוי שבו מתאפשרת מכירת דירת התמורה.
הגולש אבי שאל אותי - בפורום תמ"א 38 שאני מנהל - האם הוא יכול למכור את הדירה שהוא ירש בפטור ממס, למרות שהבניין נהרס וטרם נבנתה הדירה החדשה.
זו היתה הזדמנות להתייחס בהרחבה לסוגיית העיתוי כאמור.
קראו תשובתי המנומקת בקישור המצורף - https://did.li/TmnTY

אבי שלום, השאלה שאתה מעלה נוגעת למקרים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בה נשאלת השאלה בדבר העיתוי שבו מתאפשרת מכירת דירת התמורה - הדירה שהדייר מקבל חלף

30/12/2021

3 הרהורים על 2021 שאוטוטו מסתיימת לה...

1. כדי להתקדם חייבים להחליט

ישנם אנשים שמקבלים החלטות במהירות, ישנם שמקבלים לאחר היסוסים רבים וישנם שאינם מצליחים לקבל החלטות ולהתקדם. ישנם אנשים שמסמנים מטרה ודוחפים בכל הכוח כדי להגיע אליה וישנם שמתנהלים בהיסוס ודחיינות.

גם בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי) אופן ההתנהלות של האנשים יכול להכריע. אופן התנהלות הדיירים בפרויקט ונציגות הדיירים בניהול ההליך חורץ, לעיתים, את גורל הפרויקט. השנה היה לכך ביטוי גדול בעבודה שלי בפרויקט תמ"א 38 בשני בניינים סמוכים ברמת גן.

בבניין אחד ברמת גן בו אני מייצג את הדיירים היתה הענות מלאה, רצון חזק, דחפנו וקידמנו פרויקט יפה שמתקדם היטב, אך בבניין אחר ברמת גן, בסמוך לאותו הבניין, אנשים שונים, גישה שונה, ואין אפשרות לקבל החלטות - שם לא התגבש פרויקט בשנת 2021, גם לא יהיה פרויקט בשנת 2022...

השורה התחתונה: הכל מתחיל בראש, בדרך החשיבה של אנשים; מחשבה מובילה לפעולה או אי-פעולה. פעולה או אי-פעולה מוביל לתוצאה. תוצאה מובילה לרגש. וחוזר חלילה. זה נכון בעבודה וגם בחיים הפרטיים.

2. לראות את האנשים דרך העסקים ולא את העסקים דרך האנשים

בעבודה שלי, כעורך דין, אני עובד עם אנשים, עוזר לאנשים. זה לא רק הפרויקט או העסקה או המשפט - מאחורי כל אלו עומדים תמיד אנשים בשר ודם, עם רצונות וחששות.

השנה, באחד ההליכים המשפטיים הגדולים שניהלתי - חילצתי לקוח מבעיה משפטית מורכבת וחשיפה משפטית ממשית שאיימה על המשך הפעילות של קבוצת החברות שבבעלותו.

זו היתה הצלחה משפטית – ללא ספק. אבל בשבילי, מאחוריה ואולי הרבה לפניה - עמד לנגד עיני הבעלים של אותה קבוצת החברות, שבשבילו ההליך המשפטי איים ממש על מפעל חייו.

אני יודע שעצם העמידה לצידו, חיזוקו, ועידודו - אפשרו לו לעבור את התקופה הקשה ולהמשיך קדימה. הכרת התודה הענקית שקיבלתי ממנו, המילה הטובה שהוא אמר לי בסוף על הדרך שעברנו (ולא רק על התוצאה הסופית) - זוהי ההצלחה האמיתית. אחרי הכל – בעשייה שלי מעורבים בני אדם ואני רוצה להיות שם בשבילם.

3. המשפחה - לפני הכל

השנה קרה מה שקרה... ודבר שאחד הילדים שלי רצה וחיכה ופעל שיקרה - לא קרה ולא יקרה. זה שבר אותו. אני הייתי שם כדי להתאפק (אף שזה התהפך בקרבי), כדי לעודד וכדי לתמוך.

לאושרי - הוא, חזק ומוכשר, התגבר וחישב מסלול מחדש.

דבר אחד זה לימד אותי: אנחנו מתכננים את החיים ורוצים שהם ילכו במסלול מסוים. נדמה לנו לעיתים שכל העתיד מצוי בנקודה מסוימת. אבל, לחיים יש חיים משלהם ולפעמים הם מובילים אותנו במסלולים אחרים שלא צפינו, אפילו לא חשבנו עליהם קודם.

אלו הם החיים - צעדה במסלול, דרך. היכולת לחשב מסלול מחדש ולהמשיך, אם נתקלת במחסום, גם אם לכיוון שלא חשבת קודם לכן, היא ברכה ומתכון להצלחה.

שתהיה שנת 2022 נהדרת לכולם,
שלכם,
אריה

20/12/2021

אני עוסק למעלה מ-25 שנה במקרקעין. החלטתי לרכז עבורכם 3 דברים שחשוב שתדעו על פינוי בינוי! צפו

יש לכם שאלה? התלבטות?
אל תהססו, אני כאן לרשותכם.

עו"ד אריה בדנר

06/12/2021

כעורך דין המלווה כבר שנים רבות עסקאות של תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית - ריכזתי עבורכם את 5 הגורמים המרכזיים שיכולים לסבך פרויקט פינוי בינוי:

1. אשליות
יזם המבטיח לדיירים תמורות שאינן ריאליות כדי שיחתמו אצלו, יזם "המוכר" ו- "מקדם" פרויקט שהיקפו ומרכיביו אינם ריאליים, כל אלו ואשליות נוספות הן כר פורה ליצירת סיבוכים בפרויקט ומניעת קידומו והגעתו לביצוע וגמר.

2. חמדנות
טבעי שהדיירים ירצו למקסם את הרווח האישי בפרויקט. טבעי גם שהדיירים, כמכלול, ירצו למקסם את התמורות שהדיירים מקבלים בפרויקט. אולם, העמדת דרישות שהנן בגדר חמדנות, לקבלת תמורות שאינן ריאליות או תמורות המטיבות עם דיירים מסוימים על חשבון דיירים אחרים, הן כר פורה ליצירת סיבוכים בפרויקט ומניעת קידומו והגעתו לביצוע וגמר.

3. התמהמהות
"מה שקיבלנו בעבר לא ניתן לקבל היום". זו אמרה מוכרת בתחום ההתחדשות העירונית המוכיחה את עצמה בכל פרויקט ופרויקט. הרשויות מקשות. המדיניות משתנה. החקיקה מכבידה. משכך, למדנו, שלמרכיב הזמן חשיבות בקידום וביצוע הפרויקט. דיירים המתמהמהים בהליך המו"מ והליך חתימת ההסכם, יזם המתמהמה בהליכי התכנון והתמהמהות נוספת בקידום הפרויקט הם בסיס לסיבוכים בפרויקט.

4. הרפתקנות
עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת, שצריכה להתגבש לפרטי פרטים, ואין בה מקום להרפתקנות המהווה כר פורה ליצירת סיבוכים וסיכונים בפרויקט. לפיכך, נבצע עבודה יסודית קודם לכניסה למו"מ, במהלך המו"מ, קודם לחתימה וגם לאחר החתימה, לא נתקשר עם "קבלן חתימות" או "יזם" חסר ניסיון וגב כלכלי מספק לתכנון וביצוע פרויקט בסדר הגודל המדובר, לא נוותר על הערבויות, על לוחות הזמנים, סנקציות בגין הפרות, על פיקוח בשלבים השונים של הפרויקט ועוד ועוד.

5. בירוקרטיה
נו ... טוב, ישנם גם דברים שאינם בשליטתנו.

יש לכם שאלות בנוגע לפרויקט פינוי בינוי שאתם רוצים לקדם בנכס שלכם? או בכלל בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית?

אני כאן לרשותכם!

עו"ד אריה בדנר

28/11/2021

חג החנוכה מסמל עבורי את נצחון הגבורה ואומץ הלב - גם במקומות שאין סיכוי. הנס והאור מגיעים אחרי המאבק האמיץ, אחרי שעומדים במבחן האמונה.
כך גם בחיי הפרטיים, וכך גם בחיי המקצועיים - רגעים של תסכול, של חושך תמיד יהיו, אבל באמונה ובנחישות בסופו של יום בוקע האור ומאיר הכל.
חג אורים שמח,
אריה

16/11/2021

מתלבט/ת אם לתמוך בפרויקט פינוי-בינוי? הנה 10 שאלות שחשוב שתשאל/י את עצמך:

1. האם מונתה בהסכמה רחבה נציגות דיירים שמייצגת את השוני בין הבעלים?

2. האם הדיירים מיוצגים על ידי עורך דין בקיא בתחום שהם / הנציגות בחרה?

3. האם הדיירים מלווים בהליך על ידי מפקח מטעמם שהם / הנציגות בחרה?

4. האם היזם שנבחר הינו בעל ניסיון מוכח ויכולת כלכלית?

5. האם המנגנונים של חלוקת התמורות בין הדיירים הוגנים?

6. האם המנגנונים של חלוקת הזכויות בין הדיירים והיזם הוגנים?

7. האם קיבלת הסברים לגבי שלבי התכנון והביצוע של הפרויקט?

8. האם קיימים תנאים מתלים עם אבני דרך ומסגרת זמנים ברורה?

9. האם קיבלת הסברים לגבי הביטחונות והערבויות שתקבלו בפרויקט?

10. האם הביטחונות והערבויות כוללים לפחות ערבות חוק מכר, ערבות דמי השכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום ופוליסות ביטוח שמכסות גם את הדיירים לאורך כל תקופת הפרויקט?

אם ענית "כן" לכל השאלות - אין מה להתלבט אלא לתמוך בפרויקט ולפעול לקידומו. עורך הדין מטעם הדיירים והמפקח מטעם הדיירים שם בשביל לסייע לך להבין את פרטי הפרטים (ויש הרבה כאלו) וכדי שהדברים יקרו.

אם ענית "לא" או "לא יודע" וכיוצ"ב לאחת השאלות או יותר - עצור, תתייעץ, תבדוק, עורך הדין מטעם הדיירים והמפקח מטעם הדיירים שם בשביל לסייע לך להבין את התמונה המלאה, הנכונה, ולקבל החלטה מושכלת שתאפשר הוצאתו לפועל של פרויקט טוב ונכון עבור הדיירים.

כעורך דין שמלווה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), אני מכיר מצד אחד את ההתלבטויות, החששות, ההתנגדויות שמעלים דיירים, ומצד שני אני יודע מהו הערך הרב שהדיירים מקבלים מביצועו של הפרויקט. לכן, מצד אחד אני פועל כדי שהעסקה תהיה טובה ונכונה ומצד שני, בסבלנות, אני מנסה להבין את הסיבה להתלבטויות ולחששות של דיירים ולתת מענה והסברים שיסירו אותם ויאפשרו את ההוצאה לפועל של הפרויקט לרווחתם של כלל הדיירים. ביחד, לאורך כל הדרך.

18/10/2021

תכירו, למסמך הזה שאני חותם עליו בתמונה קוראים "גרמושקה" (אקורדיון ברוסית).

ומה הקשר בין גרמושקה לעורך דין שעוסק בנדל"ן ולפרויקטים של בניה?

אז הגרמושקה היא השם שניתן לתוכנית ההגשה לבקשה למתן היתר בניה - אותה בקשה לוועדה המקומית בהליך התכנון שבסופו, כך יש לקוות, יינתן היתר בניה לפרויקט ותתחיל הבניה.

למה גרמושקה?
כי תוכנית ההגשה מורכבת ממספר שרטוטים ותוכניות המחוברים זה לזה בהדפסה ארוכה שמקופלת באופן שמזכיר אקורדיון.

וכשמונחת בפני גרמושקה אני תמיד מרגיש את העשייה בידיים, התכנון והבניה הצפויה. אם הייתי יודע איך, גם הייתי שמח לנגן מיד אחרי החתימה על אקורדיון 🙂

אז זהו, גם הגרמושקה הזו נחתמה ויוצאים לדרך -
פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן.

אריה

26/09/2021

אני יודע לתת את הנשמה במשרד -
לכל לקוח, לכל פרויקט נדל"ן,
ובכלל - בכל דבר מקצועי שאני מעורב בו,
אני נותן את כולי.

אבל כדי שאהיה מסוגל לעשות את זה במלוא העוצמה,
ולאורך כל השנה -
אני יודע שאני גם חייב לעצור, לנשום עמוק, לנוח,
ולהטעין את המצברים עד FULL...

השנה יצאנו לצפון מזרח ארה"ב,
אני אשתי והילדים;
טיול של דרך,
של מקומות ונופים לא מוכרים;
פשוט להיכנס לרכב ולנסוע,
לחלוף על פני עיירות ויערות אינסוף;
לעצור, לראות, לחוות -
את המקום, את הצבעים,
את האנשים...

היה נפלא וקסום!

חזרתי טעון וגדוש באושר, בשלווה וסיפוק,
מוכן וערוך,
לקראת השנה הנפלאה שבפתח...

אריה

05/09/2021

19/08/2021

מתי נכון לעבור בין פרויקטים: במקום תמ"א 38-1 לבצע פרויקט תמ"א 38-2?

כעורך דין המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית - חשוב לי שכל פרויקט ייצא אל הפועל ויצליח. לעיתים ההצלחה האמיתית מתבטאת גם ביכולת לשמור על גמישות ופתיחות לשנות מהיסוד את אופי הפרויקט - וכך להוביל לתוצאה הטובה ביותר.

ישנם 2 פרמטרים מרכזיים שאני בוחן כשאני בסופו של יום ממליץ לבחון מעבר בין פרויקטים של תמ"א 38:

(1) כשפרויקט תקוע ואין התקדמות ממשית במשך תקופה ארוכה.

(2) כשנפתחות אפשרויות חדשות, טובות יותר - לעיתים מעבר בין פרויקטים משדרג משמעותית את המצב הקיים.

עמדתי היא להיות כל הזמן עם יד על הדופק, כשנתקעים או כשמוצאים שקיימות אפשרויות טובות יותר, למרות ההסכם, צריך לפעול כדי לקדם ולשדרג את המצב הקיים. הכל תלוי כמובן במקרה, בשלב התכנוני וההיתרים ועוד.

אני יכול לשתף אתכם בפרויקט שאני מלווה שנתקע משך תקופה ארוכה. שינוי מדיניות של העירייה פתח בפנינו את האופציה למעבר לפרויקט תמ"א 38-2, והיא בבחינת שדרוג משמעותי של הפרויקט. הדיירים קיבלו את המלצתי לבחור באופציה שנפתחה ולוותר על האפשרות לפתוח בהליכים כדי "להשתחרר" מהיזם.

לייעוץ והכוונה בכל הקשור לנושא ההתחדשות העירונית, אל תהססו לפנות אליי,

עו"ד אריה בדנר

29/07/2021

5 עובדות שלא ידעתם על תמ"א 38

1. כמחצית מהפרויקטים בארץ במסלול תמ"א 38 הם פרויקטים של חיזוק ועיבוי (38/1) וכמחצית הם פרויקטים של הריסה ובניה (38/2).

2. ישנן הערכות שמאיות שקובעות כי שווי דירה לאחר תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) עולה בעשרות אחוזים ועד כ-40% (תלוי באיזור, בתוספות ובשדרוגים).

3. משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בתמ"א 38 ברמת גן ארוך פי 2 ממשך הזמן הממוצע להוצאת היתר דומה בבני ברק, נתניה ורחובות (4 שנים בממוצע מול שנתיים בממוצע).

4. ואם כבר מדברים על רמת גן ... אז מעניין לדעת שברמת גן 90% מהפרויקטים שאושרו במסלול תמ"א 38 - אושרו במסלול של הריסה ובניה (38/2) בעוד שבירושלים, פתח תקווה, אשדוד וערים נוספות רוב הפרויקטים שאושרו הם במסלול של חיזוק ועיבוי (38/1).

5. משך הזמן הממוצע שחולף מקבלת היתר בפועל ועד לאכלוס בניין בתמ"א 38 עומד על כ-3 שנים.

יש נתונים נוספים מפתיעים שאתם מכירים? שתפו בתגובות.