משרד עורך דין ונוטריון אילן מלול ושות' -Ilan Malul & Co. Law Office

18/01/2024

01/01/2024

בס"ד
האם אפשר לבטל הסכם מכר עקב טעות במצב התכונני של הקרקע שהמוכר לא ידע עליו?
חוק החוזים מקנה עילת ביטול ב-2 מצבים , הראשון - במצב שבו הצד השני ידע או היה עליו לדעת דבר הטעות, השני- ביהמ"ש יכול לקבוע גם במצב שבו הצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת שמן הצדק לבטל את הסכם המכר.
בפס"ד ת"א 53537-10-18 קופטייל נ' שוורץ - נמכרה קרקע שייעודה היה לחקלאות בתמורה לסך של 222,682 ש"ח, לאחר הגשת הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין , קבע פקיד שומה כי שווי המקרקעין הוא 2,144,350 ש"ח עקב תוכנית שאושרה המייעדת את הקרקע למגורים (וכמובן בהתאם לסכום מס השבח גדל).
לאחר שגילה המוכר ששווי המקרקעין עלה שלח הודעת ביטול לטענתו הוטעה ע"י הקונה ועוה"ד שייצגו את הצדדים לעסקה שהיו מודעים היטב לתוכנית שקודמה באיזור ולפוטניצל "עילת ההטעיה" , ועוד טען שכמובן פעל מתוך טעות ולא היה מודע כלל לתוכנית "עילת הטעות".
ביהמ"ש דן רבות בטענות הצדדים ולבסוף קבע כי הוא רשאי לבטל את ההסכם מן הצדק , הואיל כי אכיפת הסכם המכר תגרום למוכר עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו לנתבע אם ההסכם יבוטל, ולכן קבע בית המשפט, כי מן הצדק לבטל את ההסכם עקב טעות.
משרדנו מתמחה בכל עסקאות המקרקעין למעלה מ-20 ונותן שקט ללקוחות שלו למשך כל התנהלות העסקה מרגע המו"מ ועד לסיום העסקה- הן בהיבט המשפטי והן בהיבט התכונני (לביצוע בדיקות מקדמיות בנכס עם כלל יועצים במשרדנו).
טל' / וואצאפ - 08-865-7029 פקס - 08-8661894 מייל - [email protected] ☎️📞📠

26/06/2023

בס"ד
רוכשי דירות להשקעה שדירת ההשקעה היא דירתם היחידה - נקבע כי מי שמשכיר את דירתו היחידה ומתגורר בשכירות בדירה אחרת , יוכל לנכות את השכירות המשולמת על ידו עד לתקרה של 7,500 ש"ח בחודש מהשכירות המתקבלת לידיו (נכון להיום תקרת הפטור ממס שכירות דירה עומד על סך של 5,471 ש"ח לכל חודש שכירות, במידה ודמי השכירות המתקבלים גבוה מהתקרה חלה חובת מס של 10% מהשקל הראשון).
ניתן דוג'- במידה ואתם שוכרים דירה בחיפה ומשלמים דמי שכירות בסך 10,000 ש"ח וקניתם דירת השקעה יחידה, למשל באשדוד, ואתם משכירים אותה ב-8,000 ש"ח .
עד התיקון – הייתם משלמים מס בסך 800 ש"ח מדי חודש בגין דמי השכירות שקיבלתם מהדירה באשדוד.
כעת, אתם יכולים לנכות את דמי השכירות המשולמים על ידכם עד לסך של 7,500 ש"ח (לא את כל ה-10,000 ש"ח ), ותשלמו מס בחישוב חודשי – בסך 50 ש"ח במקום 800 ש"ח (8,000 ש"ח - 7,500 ש"ח ) .

15/05/2023

בס"ד
ישנם תניות אסורות בהסכם מכר הפוטרות את הקבלן / מוכר הדירה מהתחייבויות שונות ואינם חוקיות וחסרות כל תוקף, איך עלינו בתור רוכשי דירה לדעת מה חוקי ומה לא ?
בפס"ד אוסטייב נ' קבוצת אהרוני נקבע כי מסירת הדירה תתבצע בתוך 36 חודשים מיום קבלת היתר הבניה ו/או ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט - לפי המאוחר.
השופט רונן אילן בבית משפט השלום בת"א קבע כי מועד השלמת בניית קומות המסחר תלויה בחברה הקבלנית- מועד אותו היא יכולה לשנות, בהקדמה או בדחייה, חד צדדית ובלי כל יכולת שליטה לרוכשים.
ומשכך, השופט קבע שמדובר בתניית פטור אסורה, המותירה בידי החברה הקבלנית שליטה מלאה והחלטה חד צדדית באשר למועד מסירת הדירות.
ונמצא כי החלופה עליה מתבססת החברה הקבלנית בטלה, ומשכך נותרה ההתחייבות בחלופה הראשונה, למסירת הדירות בתוך 36 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה לפרויקט.
היתר הבנייה ניתן באוקטובר 2013, מועד המסירה לו התחייבה החברה הקבלנית היה אוקטובר 2016, ולפיכך, קבע השופט, כי החברה הקבלנית אכן איחרה במסירת הדירות וחייב אותה לפצות את הרוכשים בסך של *604,174 ש"ח* שכן 3 הדירות נמסרו רק בפברואר 2019 איחור של למעלה משנתיים.
עסקת מקרקעין שנראית לכם הכי פשוטה יכולה בסעיף אחד קטן לחסוך לכם המון זמן וכסף בעתיד במידה וקיבלתם שירות משפטי מקצועי , ובייחוד שמדובר ברכישת דירה למגורים שהיא עסקת חייכם - עסקה שדורשת ידע והבנה הן בהיבט המשפטי והן בהיבט הפיננסי - משרדנו מלווה עסקאות מקרקעין מכל סוגיהם למעלה מ- 20 שנה במתן שירות מקצועי ואדיב לכל לקוח ונשמח לעמוד לרשותכם. לפרטים נוספים : טל' /וואצאפ - 08-865-7029 הגדוד העברי 5 "גן העיר" אשדוד.

13/04/2023

בס"ד

כיצד לחשב כמה מס רכישה עליכם לשלם כאשר אתם רוכשים דירה?

כאשר אתם רוכשים דירת מגורים חשוב לקחת בחשבון שתחויבו ע"י רשות מיסוי המקרקעין במס הנקרא "מס רכישה" אשר נקבע לפי מחיר הדירה שרכשתם, כפי שמפורט להלן:

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה ייקבע המס לפי המדרגות הבאות:

במדרגה הראשונה שעור מס של 0.0% על כל סכום (מחיר רכישת הדירה) עד לסכום של 1,919,155 ₪ .
במדרגה השניה שעור מס של 3.5% על ההפרש בין הסכום של 1,919,155 ש"ח לבין כל סכום מעל לסכום הנ"ל (מחיר רכישת הדירה) עד לסכום של 2,276,360 ש"ח.
במדרגה השלישית שעור מס של 5% על ההפרש בין הסכום של 2,276,360 ש"ח לבין מחיר הדירה עד 5,872,725 ₪.
מעל השווי של 5,872,725 ₪ - 8%.

כאשר מדובר ברוכש שיש לו כבר דירה אחת או יותר ייקבע המס לפי המדרגות הבאות:
במדרגה הראשונה שעור מס של 8% על כל סכום (מחיר רכישת הדירה) עד לסכום של 5,872,725 ש"ח.
במדרגה השניה שעור מס של 10% חלק השווי העולה על סך של 5,872,725 ש"ח.

לדוגמא רכישת דירה יחידה במחיר של 2,200,000 ש"ח שיעור מס הרכישה יהיה כדלקמן:

0 ש"ח = 0.0% X 1,919,155 ש"ח
+
9,830 ש"ח = 3.5% X 280,845 ש"ח (1,919,155- 2,200,000 ש"ח)
____________
סך הכל : 9,830 ש"ח.

לידיעתכם מדרגות המס משתנות כל 12 חודשים לפי המדד, המדרגות הנ"ל נכונות עד ליום 16.01.23 בו יתפרסמו המדרגות המעודכנות.

הנחות ופטורים:
עולים חדשים זכאים למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% עד לסכום של 1,919,155 ש"ח כאשר על כל סכום מעל סכום זה ישולם מס בשיעור 5%.

נכים ובני משפחה שכולה עפ"י הגדרתם בחוק זכאים להקלה בתשלום מס הרכישה אם הדירה הנרכשת תשמש למגוריהם הם ישלמו מס בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בחיים בלבד.

הכותב הינו עורך דין המומחה לתחום של דיני מקרקעין.

ניתן לפנות אל משרדנו לייעוץ מלא בכל ענין הקשור בנושא, הייעוץ יינתן ללא תשלום. רח' הגדוד העברי 5 בנין גן העיר משרד 13 אשדוד. וואצאפ / טל' : 08-8657029

26/02/2023

אתם מעוניינים לרכוש או למכור דירה? אתם מעוניינים לקחת משכנתא על הדירה? או לבצע כל שינוי ואפילו הקטן שבהם בזכויותיכם בדירה? חשוב שתכירו מספר מושגי יסוד אשר תיתקלו בהם במהלך חשוב זה של חייכם.

לשכת רישום המקרקעין (טאבו)- לשכה ממשלתית, המסדירה את רישום הזכויות במקרקעין במדינה.

מנהל מקרקעי ישראל- אחראי על ניהול כל המקרקעין אשר בבעלות המדינה, הוא אשר מבצע את החכרת המקרקעין (שכירות של המקרקעין ל- 49 שנה ומעלה) לאזרחי המדינה.

חברה משכנת- החברה אשר בנתה את פרויקט המגורים בו נמצאת הדירה ומנהלת את הרישום של הזכויות של בעלי הדירות בפרויקט עד אשר תבוצע פרצלציה (חלוקה של הקרקע) ויירשם הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין.

"הערת אזהרה"- רישום הערה לטובת אדם ו/או גוף מסוים, על זכותם הרשומה בטאבו של הבעלים או של החוכרים של המקרקעין, הערה המונעת בד"כ מהבעלים לעשות עסקות בנכס ומגנה מפני עיקולים שיירשמו בגין חוב לאחר רישומה.
הערת אזהרה נוהגים לרשום, בד"כ, לאחר התשלום הראשון על חשבון הנכס, על מנת ליצור זיקה כלשהי בין הרוכש לבין הנכס ועל מנת להגן על הקונה מפני מכירת הדירה בשנית ע"י המוכר וכן מפני עיקולים שעלולים להירשם כנגד המוכר.

"רישום בטאבו"- רישום הבעלות/חכירה/משכנתא או כל זכות קניינית אחרת בלשכת רישום המקרקעין. ברכישת דירה, רישום הרוכש כבעלים בטאבו, יעשה בד"כ לאחר תשלום כל התמורה למוכר והסדרת כל המיסוי הכרוך בעסקה.

"מס רכישה"- מס רכישה כשמו כן הוא חל על הרוכש. ככלל מס רכישה על דירת מגורים שניה הינו 8% משווי הרכישה ועל מקרקעין שהם לא דירת מגורים המס הינו 6%, לגבי רכישה של דירת מגורים קיימת הקלת מס משמעותית כאשר הוא קובע כי במידה ומדובר ברכישה של דירת מגורים יחידה, ע"י תושב ישראל, מס הרכישה יהיה עפ"י מדרגות מיסוי של שהמדרגה הראשונה של המס עד 1,919,155 ₪ תהיה פטורה ממס , ויתרת הסכום הנ"ל תהיה חייבת עפ"י המדרגות (פירוט בדבר מדרגות המיסוי והפטורים תעלה בכתבה הנפרדת).

"מס שבח"- מס שבח, כשמו כן הוא, חל רק על הרווח שנוצר למוכר במכירת מקרקעין. אשר על כן, חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר מקרקעין. לגבי מוכר דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין) קיים, בתנאים הקבועים בחוק, פטור ממס שבח. שיעור מס השבח, במידה והמוכר אינו עומד בתנאי איזה מן הפטורים הקיימים בחוק, הינו 50% על הרווח שנוצר עד יום 7.11.2001 ו-25% על הרווח שנוצר מיום זה והלאה.

"היטל השבחה"- היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית והוא חל כתוצאה מהשבחת מקרקעין. בעל מקרקעין אשר המקרקעין שלו הושבחו מכוח תכנית בניין עיר מחויב בתשלום היטל השבחה. יחד עם זאת, חשוב לציין, כי מועד חובת תשלום היטל ההשבחה נדחה עד יום מימוש ההשבחה. הווה אומר, אין חובת תשלום היטל ההשבחה עד אשר בעל המקרקעין מממש בפועל את הזכויות שניתנו לו על ידי תכנית בניין עיר או עד אשר בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין.
לדוגמא בעיריית אשדוד יצאה תכנית בניין עיר המזכה בעלי דירות קרקע בבניית מחסן בחצר ובעת מכירת דירת קרקע יחויב המוכר בתשלום היטל ההשבחה במידה וטרם שולם היטל ההשבחה החל בגין התוכנית.

האמור לעיל אינו מתיימר ליתן תמונה מלאה של כל ההיבטים המשפטיים השונים ועל כל רוכש/מוכר דירת מגורים להתייעץ עם בעל מקצוע מתאים בכדי לקבל התמונה המלאה, והתואמת גם את הנסיבות האישיות של כל עסקה ועסקה.

ניתן לפנות למשרדנו לייעוץ מלא בכל ענין הקשור בנושא, הייעוץ יינתן ללא עלות. רח' הגדוד העברי 5 משרד 13 בניין - "גן - העיר" באשדוד. טל': 08-8657029

18/02/2023

בס"ד

כמה פעמים עלה בכם החשש מה יקרה אם הקבלן שאנו רוכשים מימנו דירה או אפילו סתם אדם שאנחנו לא מכירים ומוכר לנו את דירתו - ״יסתבך״ - האם זכויות של רוכשי דירה יגברו על עיקולים שהוטלו לאחר חתימת החוזה?

כהגנה על זכויות רוכשים ברכישת דירה טרם העברת כספים לידי המוכרים נרשמת לטובת הרוכשים הערת אזהרה על זכויות המוכרים על קיומו של ההסכם, הערה זאת יש לרשום מיד בחתימת ההסכם כנגד התשלום הראשון שיוחזק בנאמנות אצל עו"ד וישוחרר למוכרים רק לאחר רישומה של הערת האזהרה בפועל.

אולם נשאלת השאלה מה לגבי יתרת התמורה, האם הערת האזהרה תמנע רישום עיקולים של נושים של המוכרים על יתרת הכספים שחייבים הרוכשים למוכרים?

אמנם, אין מניעה חוקית ו/או משפטית ו/או רישומית לנושים שונים לעקל את יתרת התמורה למרות הערת האזהרה הקיימת.

אולם, בכל שלב שיירשם העיקול הוא יחול רק על יתרת הכספים שחייבים הקונים למוכרים, כאשר על כספים שכבר שילמו הקונים למוכרים הנושים לא יוכלו לטעון כנגד הקונים , שכן הערת האזהרה קדמה לרישום העיקולים והקונים רכשו את הדירה בתום לב מבלי שהיו רשומים עיקולים או שהיתה להם ידיעה כלשהי כי צפויים עיקולים שכאלה..

מה יהיה במקרה בו יש משכנתא על הדירה והקונים טרם שילמו למוכרים את יתרת הכספים הכוללים תשלום לסילוק המשכנתא של המוכרים?

בפסק דין שניתן לאחרונה - בת"א 14416-01-22 רז ואח' נ' אלישקובי ואח' , בית המשפט פסק כי הקונים רכשו את הדירה בתום לב תוך ידיעה שהם רוכשים נכס ללא חובות. העיקולים לא יכולים לתפוס יותר מאשר זכויות המוכרים אשר רשומה כנגדם המשכנתא.
ובפרט הסתמך בית המשפט על נוסח החוזה בו הוכנס סעיף הקובע כי התשלום שישלמו הרוכשים למוכרים ישולם ישירות לפקודת הבנק למשכנתאות של המוכרים לצורך סילוק המשכנתה כנגד מכתב כוונות.

סעיף זה שנוסח כיאות איפשר לביהמ"ש להסתמך על סעיף זה שבא להגן על הקונים ולתת להם בטוחה לסילוק המשכנתא הרובצת על הדירה בקביעת הוראה ברורה בהסכם כי יתרת הכספים לא תועבר למוכרים אלא ישירות לבנק להבטחת סילוק המשכנתא לפני כולם!

26/01/2023

https://www.nadlancenter.co.il/article/123123153

השופטת רביד קבעה את סכום הפיצוי על כשני מיליון ש"ח שיאפשרו לתובע לתקן את הנזק שנגרם לו. מייצג הקונה יישא ב-35% מהפיצוי, מייצג המוכר ב-15% וב-50% נוספים יישא מוכר ה"דירה" שהת....