What are the opening hours?

Monday 09:00 - 17:00 Tuesday 09:00 - 17:00 Wednesday 09:00 - 17:00 Thursday 09:00 - 17:00 Friday 09:00 - 17:00

https://www.facebook.com/107787617747038/

F.S.S Law Firm, Surabaya (2026)

Kami menjunjung tinggi hukum sebagaimana kami menolak tegas segala tindakan yang bersifat main hakim sendiri.

09/11/2020

SIAPA KONSUMEN YANG DILINDUNGI HUKUM DALAM SENGKETA KONSUMEN
Oleh: SISWANTO

Mendengar tentang sengketa konsumen maka yang terpikir adalah seorang yang mengkonsumsi barang atau jasa dari pelaku usaha dan mengalami kerugian, atas kerugian tersebut kemudian timbul permasalahan yang berujung sengketa. Tapi, benarkah sesederhana itu?

UU Perlindungan Konsumen Tahun 1999 mengakui hak hak konsumen untuk dapat mengkonsumsi barang atau memanfaatkan jasa ditengah masyarakat yang disediakan oleh para pelaku usaha secara aman, sehat, menyampaikan komplain, pendapat dan bebas menentukan barang atau jasa seperti apa yang hendak dikonsumsi. Manifestasi pengakuan hak hak itu, dilengkapi dengan perlindungan bagi konsumen atas setiap kerugian yang timbul dengan cara memberikan sanksi pertanggungjawaban pada pelaku usaha.

Namun, sebagai ketentuan yang memberikan perlindungan, UU Perlindungan Konsumen tidak secara jelas memberikan batasan definisi mengenai sengketa konsumen. Padahal, soerang konsumen yang dirugikan, sebelum datang ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau ke Pengadilan untuk menuntut ganti rugi pada pelaku usaha, terlebih dahulu harus mengetahui apakah kerugian yang ia derita memenuhi unsur – unsur atau kriteria sengketa konsumen. Berbeda dengan sengketa tata usaha Negara yang melalui UU terkait telah secara jelas memberikan konsep, batasan dan definisinya. Keadaan ini sedikit banyak tentu mempengaruhi praktik penerapan hukum yang potensial mengahambat terwujudnya kepastian hukum.

Batasan dan definisi mengenai sengketa konsumen baru terealisasi dalam Keputusan Menteri Perindustian dan Perdagangan Nomor 350/MPP/Kep/12/2001 Tentang Pelaksanaan Tugas Dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen. Batasan atau definisi yang diberikan antara lain bahwa sengketa konsumen adalah sengketa antara pelaku usaha dengan konsumen yang menuntut ganti rugi atas kerusakan, pencemaran dan/atau yang menderita kerugian akibat mengkonsumsi barang dan/atau memanfaatkan jasa. Seperti diketahui bersama UU Perlindungan Konsumen memang memberikan kebebasan bagi para pihak untuk memilih forum penyelesaian sengketa konsumen, yakni dapat dilakukan di luar Pengadilan melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau melalui Pengadilan.

Peraturan Menteri ini dalam aspek penerapan hukum perlindungan konsumen tentu cukup membantu di tengah kekosongan atau setidak tidaknya dapat disebut sebagai ketidak lengkapan aturan atau norma hukum. Akan tetapi dari aspek teoritik terasa masih ada yang kurang, kenapa? semua norma hukum yang berkaitan dan mengatur tata cara atau prosedur mengenai pemulihan hak hak seseorang atau badan hukum yang dilanggar, atau lebih akrab dikenal dengan hukum acara adalah menyangkut ketertiban umum, oleh karena itu untuk tujuan kepastian hukum seyogyanya tertuang dalam Undang Undang.

Tentang kriteria konsumen yang mempunyai legal standing atau mempunyai hak mengajukan tuntutan ganti rugi pada pelaku usaha, UU Perlindungan Konsumen memberikan pengertian bahwa Konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan.

Suatu barang yang diproduksi oleh pelaku usaha sebelum sampai pada pemakai (User) untuk dikonsumsi, sangat dimungkinkan terlebih dahulu melewati banyak pihak melalui rantai distribusi barang dalam perdagangan. Meskipun acapkali juga dijumpai seorang yang membeli barang langsung untuk dikonsumsi sendiri atau keluarganya atau orang – orang terdekatnya. Keadaan ini apabila dikaitkan dengan definisi yang diberikan UU Perlindungan Konsumen diatas memunculkan pertanyaan. Siapa tepatnya konsumen yang mempunyai hak untuk mengajukan tuntutan ganti rugi? mengingat dalam definisi yang diterangkan tidak menyinggung tentang konsumen langsung atau tidak langsung sehingga membuka kemungkinan adanya banyak tafsir.

Dalam praktik peradilan mengenai sengketa konsumen terdapat Putusan BPSK Kota Padang Nomor 07/PTS/2007 bertanggal 26 Oktober 2007 yang diajukan keberatan pada Pengadilan Negeri Padang untuk diperiksa kembali. Selanjutnya, dalam Putusan bernomor 97/Pdt.G/2007/PN.PDG, Pengadilan Negeri Padang menyatakan bahwa pengertian konsumen tidaklah terbatas pada konsumen langsung (pihak yang melakukan transaksi langsung dengan pelaku usaha), akan tetapi juga meliputi pengguna (orang yang memperoleh manfaat produk yang dibeli konsumen langsung). Ini meliputi juga konsumen yang mempergunakan barang yang diperolehnya dari pelaku usaha, untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan penghasilan, seperti menyewakan atau merentalkan mobil yang telah dibeli dari pelaku usaha.

Mahkamah Agung dalam pertimbangannya menyatakan bahwa pertimbangan majelis BPSK dalam memutus telah benar dan tepat penerapan hukumnya. Pengertian konsumen adalah seperti yang dirumuskan dalam pasal 1 angka (2) UU Perlindungan Konsumen. Dan selain itu, perlu diperhatikan Putusan Mahkamah Agung Nomor 234K/Pdt.Sus/2008 dalam kasus PT. Auto Citra Perdana melawan M. Andi Putra. Dimana putusan Mahkamah Agung ini menguatkan Putusan BPSK Kota Padang Nomor 07/PTS/2007 dan Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 97/Pdt.G/2007/PN.PDG, yang menetapkan bahwa pengertian konsumen yang dapat menggugat melalui BPSK adalah:

1. Tidaklah terbatas pada konsumen langsung (pihak yang melakukan transaksi langsung dengan pelaku usaha), akan tetapi juga meliputi pengguna (orang yang memperoleh manfaat dari produk yang dibeli oleh konsumen langsung);

2. Meliputi juga konsumen yang menggunakan barang yang diperolehnya dari pelaku usaha untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan penghasilan yaitu menyewakan mobil yang telah dibeli dari pelaku usaha;

Sebagai catatan, dalam putusan tersebut, terdapat keberatan dalam bantahan dari pelaku usaha selaku Termohon atas perluasan definisi mengenai konsumen yang tidak hanya terbatas pada pihak yang memiliki perjanjian (konsumen langsung), dan yang dipermasalahkan adalah kedudukan suami dari konsumen langsung. Mahkamah Agung akhirnya menyatakan Pemohon adalah konsumen dari Termohon dan mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon.

Praktik peradilan telah melakukan koreksi melalui interpretasi mengenai konsumen dalam sengketa konsumen yang secara substantif menitikberatkan pada aspek keadilan, yaitu pihak yang menimbulkan kerugian pada pihak lain baik secara langsung atau tidak langsung sepatutnya dihukum untuk mengganti kerugian, dan secara bersamaan di dalam aspek formil menyangkut tata cara atau prosedur beracara di Pengadilan, telah memperluas atau melengkapi jangkauan pengertian dari konsumen dalam UU Perlindungan Konsumen.

Jika tidak demikian, akan banyak dijumpai para pemakai (User) barang selaku konsumen yang bukan konsumen langsung dirugikan tetapi tidak dapat menuntut pertanggungjawaban dari pelaku usaha dalam skema sengketa konsumen, lantaran tuntutanya tidak diterima Pengadilan karena dianggap tidak mempunyai legal standing.

*****

Rujukan :
1. Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
2. Keputusan Menteri Perindustian dan Perdagangan Nomor 350/MPP/Kep/12/2001 Tentang Pelaksanaan Tugas Dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen
3. Putusan BPSK Kota Padang Nomor 07/PTS/2007
4. Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 97/Pdt.G/2007/PN.PDG
5. Putusan Mahkamah Agung Nomor 234K/Pdt.Sus/2008
==================================

Jika Anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan nasehat hukum tentang bagaimana cara terbaik melindungi kepentingan Anda, silahkan menghubungi lewat email : [email protected] atau kontak langsung ke :
Fajril, WA : 0822 1737 0590
SUNAN, WA : 0856 5513 6283
SISWANTO, WA : 0852 5241 3359

31/10/2020

PENGGUNA JASA PARKIR MEMBELA DIRI SAMPAI KE MAHKAMAH AGUNG
Oleh : SISWANTO

Cerita ini datang dari Plaza Cempaka Mas, Jakarta, di tahun 2000 an awal. Sebuah sengketa tentang pengguna jasa parkir yang tampil di Pengadilan membela diri demi mendapatkan hak – haknya dari pengelola parkir yang telah merugikanya. Adalah Anny Gultom dan Hontas Tambunan, setelah keluar dari tempat perbelanjaan mereka harus mendapati mobil yang mereka parkir di parkiran raib tidak diketahui kemana. Mereka lantas meminta pertanggung jawaban pengelola parkir PT. Securindo Packtama Indonesia (Secure Parking) untuk mengganti kerugian atas mobil mereka yang telah hilang.

Secure Parking selaku pengusaha jasa perparkiran menolak permintaan ganti rugi dengan dasar bahwa terdapat ketentuan dalam karcis parkir yang berbunyi “Pihak pengelola parkir tidak bertanggung jawab atas segala kehilangan, kerusakan, kecelakaan atas kendaraan atau kehilangan barang barang yang terdapat di dalam kendaraan dan atau yang menimpa orang yang menggunakan area parkir pihak pengelola parkir.” Ya, benar saja, ketentuan ini diciptakan sebagai “perisai pelindung” dari segala marabahaya yang datang dari pengguna jasa parkir dalam bentuk permintaan ganti rugi. Dan sekarang, Secure Parking memegang erat – erat perisai itu. Menarik untuk disimak, sejauh mana ketentuan dalam karcis itu memberikan perlindungan bagi “tuannya.”

Mengetahui penolakan dari Secure Parking, akhirnya Anny Gultom dan Hontas Tambunan memutuskan untuk mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Dalam tuntutanya, mereka meminta hakim untuk menyatakan Secure Parking telah melakukan perbuatan melawan hukum dan menghukumnya dengan kewajiban membayar ganti rugi. Gugatan ini akhirnya dimenangkan oleh Anny Gultom dan Hontas Tambunan, tapi seperti cerita berseri, putusan Pengadilan Negeri Jakata Pusat tersebut hanya babak permulaan dari seluruh rangkaian cerita. Secure Parking yang dikalahkan kemudian mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi DKI Jakarta.

Secara teoritik penggunaan jasa parkir dapat dikonstruksi ke dalam perjanjian penitipan barang, yaitu perjanjian yang terjadi manakala terdapat pihak yang menerima barang orang lain untuk menyimpanya dengan janji mengembalikanya dalam keadaan yang sama. Dengan konsep yang demikian maka perjanjian penitipan barang berkualifikasi sebagai perjanjian riil, suatu perjanjian yang tidak hanya membutuhkan kata sepakat para pihak tetapi harus diikuti dengan tindakan nyata: penyerahan barang. Hal tersebut kita dapat menemukan pengaturanya dalam Bab XI tentang Penitipan Barang, Pasal 1694 – 1793 KUH Perdata.

Dalam sengketa Anny - Hontas melawan PT. Securindo Packtama Indonesia, Secure Parking pengelola parkir berkewajiban menyimpan dengan baik mobil sebagai barang titipan dan mengembalikanya pada Anny Gultom – Hontas Tambunan sebagai penitip atau pemilik barang, dengan ketentuan jika lalai dan mengakibatkan rusak atau hilangnya mobil barang titipan maka timbul kewajiban untuk mengganti kerugian, sebagaimana pengaturan Pasal 1706 Jis. Pasal 1708 ayat (1) dan 1714 KUH Perdata.

Selain itu, sebagai pelaku usaha perparkiran yang menyediakan jasa, Secure Parking juga terikat pengaturan mengenai kewajiban dan larangan – larangan yang ditentukan oleh UU Perlindungan Konsumen Tahun 1999, manakala bertransaksi dengan konsumen atau pembeli jasa. Larangan itu diantaranya tidak diperbolehkan menggunakan klausula baku yang secara sepihak menyatakan lepas atau bebas dari tanggung jawab mengganti kerugian konsumen atau pembeli yang timbul karena memakai barang atau jasanya, atau karena kelalaianya.

Dalam sidang putusan, hakim Pengadilan Tinggi DKI Jakarta - pun menyatakan bahwa Secure Parking telah melakukan perbuatan melawan hukum dan menjatuhkan hukuman untuk menganti kerugian Anny – Hontas. Masih tidak mau menerima, Secure Parking kemudian memindah arena persengketaan, dan kali ini Mahkamah Agung yang harus memutuskan siapa yang harus keluar sebagai pihak terhukum.

Dalam putusan di Pengadilan tingkat Pertama, Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, menyatakan bahwa akibat kelalaian dan kekurang hati-hatian Tergugat (Secure Parking) serta sikap/perbuatan pasif dari Tergugat tidak melakukan upaya maksimal untuk mencari dan mencegah keluarnya mobil Penggugat (Anny – Hontas) dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum karena Tergugat selain melanggar kewajiban hukumnya, juga telah melanggar asas kepatutan , ketelitian dan kehati-hatian. Kemudian, sesuai dengan Pasal 1365 Juncto 1367 KUH Perdata, Tergugat selaku majikan bertanggung jawab atas perbuatan melawan hukum baik yang dilakukan sendiri maupun yang dilakukan oleh pegawai yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat.

Sedangkan, ketika pemeriksaan kasasi, Anny – Hontas mengaitkan sengekta ini dengan UU Perlindungan Konsumen terutama mengenai pencantuman klausula baku. Klausula baku yang dimaksud adalah ketentuan yang tertera pada karcis parkir dan pintu masuk area parkiran, yang berbunyi : “Pihak pengelola parkir tidak bertanggung jawab atas segala kehilangan, kerusakan, kecelakaan atas kendaraan atau kehilangan barang barang yang terdapat di dalam kendaraan dan atau yang menimpa orang yang menggunakan area parkir pihak pengelola parkir.”

Mahkamah Agung dalam putusan nomor 1264 K/Pdt/2003, dalam pertimbangan hukumnya menyatakan, pada hakekatnya klausul tersebut merupakan perjanjian yang kesepakatanya cacat hukum kerena timbul dari ketidakbebasan pihak yang menerima klausul. Sebab manakala pengendara mobil memasuki areal parkir, ia tidak punya pilihan lain selain memilih parkir di areal parkir tersebut sehingga dapat diterima seolah-olah dalam keadaan terpaksa oleh pihak pengendara.

Secara aktual masih sering dijumpai karcis parkir atau area parkir di pusat-pusat perbelanjaan seperti mal, pasar dan sentra pertokoan yang masih mencantumkan ketentuan yang secara sepihak menyatakan bahwa pengelola parkir bebas atau lepas dari tanggung jawab atas segala kerugian yang mungkin timbul dari pemakaian jasa mereka. Dan memikirkanya, kami hanya bisa berharap semoga baik-baik saja, lancar-lancar saja dan resiko tidak terjadi.

Secure Parking telah mengetahui ketentuan “perisai pelindungnya” telah pecah berkali-kali di meja Pengadilan. Sedangkan, Anny – Hontas keluar sebagai pemenang di Mahkamah Agung. Dan sekali lagi, sebagai cerita berseri, ini masih belum berakhir, masih ada satu babak lagi yang harus dimenangkan: EKSEKUSI!
*****
Sumber Rujukan :
1. KUH Perdata
2. Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
3. Putusan MARI Nomor 1264 K/Pdt/2003
_________________________________________________________

Jika Anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan nasehat hukum tentang bagaimana cara ter-baik melindungi kepentingan Anda, silahkan menghubungi lewat email : [email protected] atau kontak langsung ke :
Fajril, WA : 0822 1737 0590
SUNAN, WA : 0856 5513 6283
SISWANTO, WA : 0852 5241 3359
Sumber Gambar : TripAdvisor.co.id

29/10/2020

Author: Muhammad Fajril, S.H.||LawYer

Pemalsuan Akta Otentik.

Kawan-kawan sudah mendengar kabar bahwa ada terdakwa, seorang nenek-nenek lanjut usia, yang terseret dalam pusaran kasus Pemalsuan Akta Otentik? Yups!
Kasus itu terjadi di Surabaya.

Meski hal tersebut merupakan ironi tersendiri, mengingat yang menjadi terdakwa adalah seorang nenek-nenek, namun bukan berarti peristiwa hukum tersebut harus diluapkan begitu saja. Kini, tinggal hakim yang akan menafsirkan bagaimana baiknya keadilan itu harus ditegakkan di tengah-tengah situasi demikian.

Baiklah. Terlepas dari siapa yang menjadi terdakwa dalam kasus tersebut, ada dua hal yg patut untuk kita kulik. Yaitu, apa itu Akta Otentik dan bagaimana Pemalsuan Akta Otentik tersebut diatur dalam hukum Pidana Indonesia.

Akta merupakan suatu tulisan yang dibuat dengan sengaja untuk dijadikan sebagai bukti tentang suatu peristiwa dan ditandatangani pihak yang membuatnya. Secara limitatif, Berdasarkan ketentuan pasal 1867 KUH Perdata suatu akta dibagi menjadi 2 (dua), yaitu antara lain:

Akta Di bawah Tangan (Onderhands)
Akta Resmi (Otentik).

Mengenai akta otentik, salah Hal satu yang signifikan adalah dapat diterbitkannya suatu Hak. Contoh Akta Jual Beli yg dibuat dihadapan Notaris dll.

Lebih lanjut, suatu Akta Otentik harus memenuhi persyaratan-persyaratan yang antara lain:

1. Akta itu harus dibuat oleh atau di hadapan seorang pejabat umum.
2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.
3. Pejabat umum oleh atau di hadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu.

Kemudian, terhadap Akta-akta sebagaimana tersebut diatas, jika ada seseorang yang melakukan pemalsuan maka secara hukum dapat kita temui aturannya dalam Pasal 263 Kitab Undang Undang Hukum Pidana (“KUHP”) yang berbunyi:

(1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.

(2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Kemudian, dalam Pasal 264 KUHP ditegaskan bahwa:

(1) Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap:

1. AKTA-AKTA OTENTIK;

2. surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum;

3. surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dari suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai:

4. talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu;

5. surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan;

(2) Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Adapun demikian, kriteria-kriteria Surat yang dipalsukan tersebut yaitu:

1. dapat menimbulkan sesuatu hak
2. dapat menerbitkan suatu perjanjian
3. dapat menerbitkan suatu pembebasan hutang
4. surat yang digunakan sebagai keterangan bagi suatu perbuatan atau peristiwa.

Lebih lanjut, dan ini yang penting, berdasarkan Pasal 264 ayat (1) angka 1 KUHP, dikatakan bahwa tindak pidana pemalsuan surat sebagaimana Pasal 263 KUHP lebih berat ancaman hukumannya apabila surat yang dipalsukan tersebut adalah surat-surat OTENTIK.

So, untuk teman-teman semuanya, banyak jalan memang untuk menuju Roma. Begitu juga, banyak jalan juga seperti jalan ninjanya para kaum rebahan. Tp, jika dengan memalsukan Akta Otentik dianggap sebagai jalan menuju Roma itu dan sekaligus juga jalan ninja bagi kaum rebahan, saya jamin dikemudian hari akan Rebahan di jeruji Besi.

Sumber Hukum:
1. KUHPer
2. KUHP

_______________________________________________

Jika Anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan nasehat hukum tentang bagaimana cara ter-baik melindungi kepentingan Anda, silahkan menghubungi lewat email : [email protected] atau kontak langsung ke :
Fajril, WA : 0821 4270 9138
SUNAN, WA : 0856 5513 6283
SISWANTO, WA : 0852 5241 3359

27/10/2020

HAK KONSUMEN DALAM PERJANJIAN BAKU PEMBELIAN RUMAH DENGAN PENGEMBANG SEBAGAI PENJUAL

Oleh : SISWANTO

Seseorang bernama ERS sedang dalam proses membeli sebuah rumah di Sidoarjo dengan harga 1 Milyar. Untuk pembelian itu, ERS telah menandatangani Syarat & Ketentuan Pembelian Rumah dan Surat Pemesanan Rumah. Syarat & Ketentuan dan Surat Pemesanan tersebut berbentuk naskah dan formulir yang telah disiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu oleh Penjual yang dalam kapasitasnya sebagai pelaku usaha di sektor properti perumahan masyarakat umum (Pengembang).

Dalam Surat Pemesanan yang berbentuk formulir, ERS selaku pembeli telah menentukan pilihan cara pelunasan pembayaran pembelian rumah dengan cara KPR. Sedangkan permohonan pengajuan KPR oleh ERS diajukan ke Bank melalui perantara Penjual.
Adapun Syarat & Ketentuan tersebut memuat ketentuan - ketentuan yang sebagian diantaranya, sbb:
1. Uang tanda jadi yang harus dibayar pembeli pada saat menanda tangani Syarat & Ketentuan dan Surat Pemesanan sebesar Rp. 10.000.000. ;

2. Uang muka sebesar Rp. 90.000.000., dengan pembayaran bisa dilakukan dengan cara mencicil;

3. Uang tanda jadi yang telah dibayarkan pada penjual tidak dapat diminta kembali dengan alasan apapun juga;

4. Jika pembeli membatalkan secara sepihak maka penjual berhak memotong uang muka yang telah diterima dari pembeli sebesar 40%;

5. Jika permohonan pengajuan KPR tidak disetujui Bank maka penjual wajib mengalihkan pembelian pada pihak lain atau memilih cara pembayaran lain;

ERS telah membayar seluruh uang tanda jadi (UTJ) dan uang muka (UM) pada Penjual. Akan tetapi berselang beberapa waktu kemudian Penjual mengirimkan sebuah surat pemberitahuan yang menerangkan bahwa permohonan pengajuan KPR telah ditolak pihak Bank dan ERS diminta oleh Penjual untuk mengalihkan pembelian pada pihak lain atau memilih cara pembayaran lain, dengan ketentuan dilakukan selambat - lambatnya 30 hari kalender terhitung sejak Pembeli menerima surat pemberitahuan dari Penjual, dan apabila melewati batas waktu yang ditentukan tersebut maka Penjual akan menganggap Pembeli membatalkan pembelian secara sepihak;

Pertanyaannya, apa yang harus dilakukan ERS selaku pembeli untuk membela kepentingan hukumnya?

Jawaban:
1. Pada prinsipnya, sebuah kontrak atau perjanjian harus dibuat setara dan seimbang dalam membagi hak dan kewajiban diantara para pihak. Kontrak atau perjanjian yang berat sebelah dengan hanya memberi keuntungan salah satu pihak secara berlebihan dapat dianggap melanggar ketertiban umum dan kesusilaan yang baik;

2. Dalam kasus ERS, keadaan akan menjadi sederhana jika mendapatkan pihak yang bersedia menggantikan kedudukannya sebagai pembeli atau mempunyai kemampuan untuk membayar secara tunai pembelian rumah tersebut. Namun jika kedua hal tersebut tidak mampu dilakukan maka sebagai pembeli, ERS akan menjadi pihak yang paling dirugikan;

3. Apa yang terjadi pada ERS dapat terjadi pada orang lain yang berniat membeli rumah dari Pelaku Usaha perumahan dengan cara KPR, mengingat cara penjualan para Pelaku Usaha perumahan kurang lebih sama yaitu dengan menyodorkan naskah Syarat & Ketentuan Pembelian dan Formulir Pemesanan Rumah yang telah disiapkan dan ditetapkan lebih dahulu secara sepihak oleh Pelaku Usaha, diperlakukan sebagai dokumen perjanjian dan mengikat konsumen atau Pembeli;

4. Perjanjian jual beli dengan cara demikian dalam hukum disebut sebagai perjanjian baku yaitu perjanjian yang menggunakan klausula baku, yang pengaturannya secara spesifik dapat ditemukan pada BAB V Pasal 18 yang berisi 4 ayat pada UU No 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Ketentuan ini tidak melarang penggunaan klausula baku sebagai perjanjian akan tetapi mengaturnya dan membatasi penggunaannya yang apabila dilanggar membuat suatu perjanjian batal demi hukum. Sedangkan tujuan dari pengaturan yang berbentuk pembatasan tersebut agar kontrak atau perjanjian jual beli antara Pelaku Usaha dengan Konsumen atau Pembeli terjadi secara setara, berimbang dan tidak ada pihak yang merasa dirugikan secara tidak wajar;

5. Salah satu jenis klausula baku yang dilarang oleh Pasal 18 UU Perlindungan Konsumen Tahun 1999 adalah menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali uang yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh konsumen. Menurut kami larangan ini berlaku terhadap penolakan pengembalian uang konsumen baik sebagian atau seluruhnya, dan apabilah dikaitkan dengan Syarat dan Ketentuan yang ditanda tangani ERS diatas khususnya pada poin 3 yang menyatakan bahwa uang tanda jadi yang telah dibayarkan pada penjual tidak dapat diminta kembali dengan alasan apapun juga, maka akibat hukum dari pengaturan ini maka ketentuan tersebut adalah batal demi hukum, artinya sejak awal dapat dianggap tidak pernah ada;

6. Terkait dengan permintaan Penjual yang meminta ERS mengalihkan pembelian atau memilih cara pembayaran lain menyusul penolakan permohonan pengajuan KPR oleh Bank (ketentuan poin 5) dengan ancaman jika melewati batas waktu yang ditentukan maka secara sepihak Penjual mengklaim bahwa ERS selaku pembeli dianggap membatalkan secara sepihak adalah sewenang – wenang dan tidak dapat dibenarkan;

7. Syarat & Ketentuan Pembelian dan Surat Pemesanan Rumah yang ditanda tangani ERS selaku pembeli adalah perjanjian baku, suatu perjanjian yang keseluruhan syarat syaratnya telah disiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu oleh Penjual, dimana ERS selaku pembeli tidak diberikan kesempatan untuk menegosiasikannya layaknya para pihak yang berkedudukan setara dan seimbang hendak mempertemukan kepentingan masing masing untuk sebuah kesepakatan;

8. Meskipun terdapat suatu anggapan hukum bahwa seseorang yang menanda tangani suatu dokumen kontrak atau perjanjian dianggap mengetahui dan menghendakinya dan oleh karenanya dianggap bersedia menanggung resiko yang mungkin timbul dari kontrak atau perjanjian yang dibuat, akan tetapi dengan mempertimbangkan cara kontrak atau perjanjian tersebut dibuat, patut disangsikan bahwa isi dari Syarat & Ketentuan Pembelian Rumah yang berupa syarat – syarat tersebut merupakan kehendak dari ERS, dan penanda tanganan atas perjanjian baku itu juga patut disangsikan merupakan kesepakatan yang dikehendaki oleh ERS selaku pembeli, padahal salah satu syarat pokok atas sahnya perjanjian adalah kesepakatan kehendak sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 angka 1 KUHPerdata;

9. Cara pembayaran untuk melunasi pembelian rumah yang dipilih oleh ERS selaku pembeli adalah melalui KPR dan dituangkan dalam Surat Pemesanan Rumah. Dan dalam kontek perjanjian ini, cara bayar KPR menjadi unsur yang esensial karena dapat atau tidak dapatnya cara bayar KPR dilakukan dapat mempengaruhi keberlangsungan eksistensi perjanjian;

10. Adanya ketentuan yang tetap memberikan beban pada ERS selaku pembeli untuk mengalihkan pada pihak lain atau memilih cara bayar lain jika permohonan KPR ditolak pihak Bank adalah bertentangan dengan kehendak awal mula dari ERS ketika bersepakat. Ketentuan ini seakan mengunci agar kesepakatan jual beli tidak menemukan jalan kembali dengan alasan apapun, lebih bersifat sebagai penyelendupan hukum dalam perjanjian, bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan yang baik, sebagaimana Pasal 1320 angka 4 juncto pasal 1337 KUH Perdata;

11. Terdapatnya pertentangan antara ketentuan pilihan bayar melalui KPR yang dituangkan dalam Formulir Surat Pemesanan Rumah dengan ketentuan mengalihkan pembelian pada pihak ketiga atau memilih cara bayar lain jika KPR ditolak pihak Bank yang tertera pada Syarat dan Ketentuan Pembelian Rumah, dalam perjanjian ini, menurut kami dapat diselesaiakan dengan menggunakan asas Contra Proferentum sebagaimana Pasal 1349 KUHPerdata, yakni perjanjian harus ditafsirkan menurut kerugian pihak yang menyiapkan dan menetapkan perjanjian baku yang dalam hal ini Penjual, sehingga ketentuan yang mewajibkan ERS selaku pembeli untuk mengalihkan pembelian pada pihak ketiga atau memilih cara bayar lain jika permohonan pengajuan KPR ditolak pihak Bank, harus dianggap tidak pernah ada;

12. Dengan demikian kami sampai pada kesimpulan bahwa perjanjian baku dalam bentuk Syarat & Ketentuan Pembelian Rumah dan Surat Pemesanan Rumah antara penjual dengan ERS selaku pembeli telah batal demi hukum sejak waktu atau tanggal penolakan permohanan pengajuan KPR oleh pihak Bank atau sejak kedua belah pihak mengetahui penolakan KPR tersebut, sebagaimana Pasal 1254 KUH Perdata. Dan sehingga keadaan harus dikembalikan lagi pada keadaan semula seperti sebelum diadakanya perjanjian, dan Penjual mempunyai kewajiban untuk mengembalikan 100% Uang Tanda Jadi (UTJ) dan Uang Muka (UM) yang telah ia terima pada ERS selaku Pembeli;

13. Sejak perjanjian batal demi hukum maka sejak saat itu timbul hak bagi ERS untuk meminta kembali 100% uang yang telah ia bayarkan pada Penjual, dengan ketentuan bahwa jika pihak Penjual menolak mengembalikan sebagian atau seluruhnya uang tersebut maka penolakan itu dapat dipandang sebagai perbuatan melawan hukum yaitu dalam bentuk menguasai atau memiliki uang milik ERS tanpa hak;
*****
_________________________________________________________

Jika Anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan nasehat hukum tentang bagaimana cara ter-baik melindungi kepentingan Anda, silahkan menghubungi lewat email : [email protected] atau kontak langsung ke :
Fajril, WA : 0822 1737 0590
SUNAN, WA : 0856 5513 6283
SISWANTO, WA : 0852 5241 3359

20/10/2020

Author: Muhammad Fajril, S.H

Bagaimana jika Anda Membeli Tanah dengan Dokumen SHM namun ternyata terdapat 2 (dua) SHM atas obyek yang sama?

Tidak sedikit masyarakat yang ketika sudah membeli tanah - SHM - , namun ternyata di kemudian hari muncul SHM baru yang menerangkan Hak Kepemilikan atas obyek tanah yang sama. Bukan hanya itu, bahkan dalam beberapa kasus, tanah yang sebelumnya tidak pernah didaftarkan, tiba-tiba muncul SHM yang mengatasnamakan orang lain. Biasanya, kalau sudah seperti itu keadaannya, penyelesaiannya akan sangat panjang dan memakan banyak waktu, pikiran, dan sumberdaya yang tidak sedikit

Kemudian, dari beberapa kasus yang saya temui sebagaimana yg saya jelaskan di atas (untuk yg kedua), menurut saya salah satu hal yang memungkinkannya dapat dilakukannya pola tindakan seperti itu, yaitu karena minimnya kesadaran masyarakat akan pentingnya melakukan pendaftaran tanah, begitu juga minimnya kesadaran masyarakat atas resiko-resiko yang mengintai di kemudian hari. Sehingga ketika status tanah yang mulanya dianggap sebagai lahan milik pribadi, yang telah sekian lama menjadi alas hunian selama bertahun-tahun, harus bersusah payah untuk mempertahankannya.

Baiklah, dari apa yang saya ungkapkan barusan, isue hukum pertanahan memang tidak sepopuler isue-isue hukum yang tengah hits seperti sekarang ini. Namun, percayalah, jika fakta hukum semacam itu menghampiri kehidupan anda, seketika itu anda akan menyadari betapa pentingnya memupuk pengetahuan dan kesadaran hukum sedari sekarang, khususnya hukum tanah, di era milenial seperti skrng ini.

Nah, karena isue hukumnya adalah tentang sertifikat ganda/tumpang tindih maka akan saya jelaskan, bagaimana hukum-hukumnya.

Dalam kebiasaannya, yang dimaksud tumpang tindih sertifikat tanah ialah jika terdapat 2 (dua) sertifikat tanah yg dimiliki oleh 2 (dua) orang berbeda namun obyek tanahnya sama. Jika sudah demikian, rata-rata salah satu pihak atau para pihak akan melakukan upaya penulusuran sederhana di kantor Pertanahan/ATR guna memastikan kebenaran masing-masing sertifikat. Lantas, apakah cukup sampai di situ saja?

Adapun jika terjadi hal demikian, penyelesaian masalah (sengketa) tersebut dapat dilakukan Melalui Kantor Pertanahan.
Berdasarkan Pasal 6 ayat (1) dan (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen ATR/BPN 11/2016”), yg pada pokoknya mengatur bahwa apabila kedua sertifikat tersebut tercatat di Kantor Pertanahan, maka yang berkepentingan dapat mengajukan pengaduan kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Kemudian, yg perlu dipersiapkan untuk persyaratannya Ialah paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus serta harus dilampiri dengan fotokopi identitas pengadu, fotokopi identitas penerima kuasa dan surat kuasa apabila dikuasakan, serta data pendukung atau bukti-bukti yang terkait dengan pengaduan.
Setelah itu, secara normatif, BPN/ATR akan memproses dengan dilakukannya pengumpulan data, analisis, pengkajian, dan pelaporan dalam rangka menyelesaikan sengketa dan konflik.
Ketika pemeriksaan sudah dilakukan oleh BPN/ATR akan diputuskan sertifikat manakah yang akan dibatalkan. Hal itu sebagaimana diatur dalam Pasal 24 ayat (7) Permen ATR/BPN 11/2016 menjelaskan:

Dalam hal di atas satu bidang tanah terdapat tumpang tindih sertifikat hak atas tanah, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sesuai kewenangannya menerbitkan keputusan pembatalan sertifikat yang tumpang tindih, sehingga di atas bidang tanah tersebut hanya ada 1 sertifikat hak atas tanah yang sah.

Namun, jika salah satu pihak tidak terima/keberatan dengan keputusan tersebut maka dapat menempuh upaya administrasi maupun melayangkan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

Nah, bagaimana jika terdapat unsur pemalsuan akta autentik dalam perkara tersebut? Ini yang menarik.

Jika terdapat unsur pemalsuan akta autentik dan/dokumen yg diduga dilakukan oleh salah satu pemegang sertifikat, maka perbuatan tersebut dapat diproses secara pidana dengan ketentuan hukum sebagaimana diatur pada Pasal 264 ayat (1) angka 1 dan ayat (2) yg berbunyi:
Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap: 1. akta-akta otentik;

Pasal 264 ayat (2) KUHP:
Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.
Jika sudah demikian, maka pihak yg berkepentingan dalam melakukan Pelaporan ke pihak kepolisian dengan dasar laporan tindak pidana pemalsuan akta autentik.

Sumber Hukum:
1. Permen ATR/BPN 11/2016
2. KUHP

_________________________________________________

Jika Anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan nasehat hukum tentang bagaimana cara ter-baik melindungi kepentingan Anda, silahkan menghubungi lewat email : [email protected] atau kontak langsung ke :

Fajril, WA : 0822 1737 0590
SUNAN, WA : 0856 5513 6283
SISWANTO, WA : 0852 5241 3359

Address

Surabaya
60293

Opening Hours

Monday	09:00 - 17:00
Tuesday	09:00 - 17:00
Wednesday	09:00 - 17:00
Thursday	09:00 - 17:00
Friday	09:00 - 17:00

Telephone

+6289530470564

Website

facebook.com

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when F.S.S Law Firm posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

F.S.S Law Firm