14/10/2026
PEMBELI BERIKTIKAD BAIK BUKAN SEKADAR TIDAK TAHU:
HUKUM MENUNTUT KEJUJURAN, KEHATI-HATIAN, DAN TANGGUNG JAWAB
Oleh : Reinhard Wowiling, S.H
(Advokat dan Praktisi Hukum)
Dalam transaksi jual beli, ada satu keyakinan yang sering dianggap cukup untuk melindungi pembeli ketika persoalan hukum muncul di kemudian hari: saya sudah membayar lunas, dokumennya sudah ditandatangani, dan saya tidak pernah tahu bahwa barang yang saya beli ternyata bermasalah. Keyakinan tersebut dapat dimengerti, terutama ketika seseorang menggunakan tabungan bertahun-tahun untuk membeli rumah atau tanah, atau mengeluarkan uang dalam jumlah besar untuk memperoleh kendaraan maupun aset lainnya. Namun, dari sudut pandang hukum, pembayaran yang telah lunas dan pengakuan bahwa pembeli tidak mengetahui adanya masalah belum dengan sendirinya membuktikan bahwa ia merupakan pembeli beriktikad baik.
Persoalan ini penting karena hukum tidak hanya menilai apa yang diketahui seseorang, tetapi juga bagaimana seseorang bertindak sebelum mengambil keputusan yang menimbulkan akibat hukum. Ketidaktahuan yang benar-benar tidak dapat dihindari berbeda dari ketidaktahuan yang muncul karena seseorang sengaja mengabaikan tanda bahaya atau tidak melakukan pemeriksaan yang sewajarnya. Dalam transaksi bernilai besar, terutama jual beli tanah, kejujuran harus berjalan bersama kehati-hatian. Orang tidak cukup hanya merasa dirinya benar; ia perlu menunjukkan bahwa tindakannya patut dinilai benar menurut ukuran hukum.
Iktikad baik sebagai asas hukum, bukan sekadar pengakuan pribadi
Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menegaskan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik. Ketentuan ini merupakan salah satu landasan penting dalam menilai perilaku para pihak ketika membuat dan melaksanakan perjanjian. Iktikad baik tidak boleh dipahami sebatas sikap batin yang tidak dapat dilihat, melainkan harus tercermin dalam tindakan yang jujur, wajar, patut, dan tidak bertentangan dengan kepentingan hukum pihak lain.
Dalam doktrin hukum perdata, iktikad baik lazim dibahas melalui dimensi subjektif dan objektif. Dimensi subjektif berkaitan dengan keadaan batin seseorang, termasuk apakah ia mengetahui adanya cacat atau persoalan hukum dalam transaksi. Dimensi objektif berkaitan dengan standar kepatutan dan perilaku yang semestinya dilakukan oleh orang yang berada dalam keadaan serupa. Kedua dimensi ini membantu menjelaskan mengapa seseorang yang mengaku tidak tahu belum tentu memperoleh perlindungan hukum apabila keadaan konkret menunjukkan bahwa ia mengabaikan pemeriksaan yang semestinya.
Mahkamah Agung telah memberikan pedoman yang lebih konkret mengenai pembeli beriktikad baik, khususnya dalam transaksi tanah, melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan. Pedoman tersebut menghubungkan perlindungan pembeli dengan dua hal pokok: transaksi harus dilakukan melalui tata cara dan dokumen yang sah, serta pembeli harus melakukan kehati-hatian dalam memeriksa objek yang dibelinya.
Dari sini terlihat bahwa iktikad baik bukan label yang dapat diberikan seseorang kepada dirinya sendiri. Status tersebut harus dinilai dari fakta transaksi, dokumen yang digunakan, kewenangan penjual, keadaan objek, harga yang dibayar, dan pemeriksaan yang dilakukan sebelum kesepakatan dibuat.
Perlindungan hukum tidak berarti setiap pembeli pasti menang
Hukum memang perlu melindungi pembeli yang secara jujur dan wajar melakukan transaksi. Tanpa perlindungan tersebut, kepastian transaksi akan melemah dan masyarakat akan sulit mempercayai dokumen maupun mekanisme jual beli yang disediakan negara. Akan tetapi, perlindungan terhadap pembeli tidak boleh menghapus hak pemilik yang sah atau membenarkan pengalihan barang oleh orang yang tidak memiliki kewenangan.
Di sinilah hukum harus menjaga keseimbangan. Di satu sisi terdapat kepentingan pembeli yang telah mengeluarkan uang dan mengandalkan prosedur transaksi. Di sisi lain terdapat hak pemilik yang mungkin kehilangan tanah atau barang karena objeknya dialihkan tanpa persetujuan atau tanpa kewenangan yang sah. Penyelesaian yang adil harus memperhatikan kedudukan kedua pihak, bukan otomatis memenangkan siapa pun yang lebih dahulu membayar atau siapa pun yang lebih dahulu memegang dokumen tertentu.
Untuk transaksi tanah, prinsip ini ditegaskan melalui kriteria dalam SEMA Nomor 4 Tahun 2016. Pembelian tanah yang layak memperoleh perlindungan pada umumnya harus dilakukan melalui prosedur dan dokumen yang sah, seperti pelelangan umum atau jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai ketentuan. Untuk tanah adat atau tanah yang belum terdaftar, prosedur harus mengikuti ketentuan hukum yang relevan, termasuk prinsip tunai dan terang menurut hukum adat, dengan penelitian yang memadai mengenai status dan kepemilikan tanah serta harga yang layak. Pedoman tersebut juga menuntut kehati-hatian dalam memeriksa hak penjual, status sita atau jaminan, dan riwayat hubungan hukum atas tanah yang bersangkutan.
Dengan demikian, transaksi yang secara formal terlihat lengkap tetap harus dinilai berdasarkan keadaan sebenarnya. Sebaliknya, munculnya sengketa setelah transaksi juga tidak otomatis membuktikan bahwa pembeli beriktikad buruk. Yang menentukan adalah fakta dan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan.
Mengapa AJB tidak selalu mengakhiri persoalan?
Dalam jual beli tanah bersertifikat, Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan PPAT merupakan dokumen penting untuk proses peralihan hak. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37 ayat (1), pada prinsipnya mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, dan perbuatan hukum tertentu lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, dengan memperhatikan pengecualian yang ditentukan peraturan perundang-undangan.
Namun, keberadaan AJB tidak boleh diperlakukan sebagai jaminan mutlak bahwa seluruh persoalan hukum atas objek telah selesai. AJB merupakan bagian penting dari prosedur peralihan hak, tetapi tidak dengan sendirinya menyembuhkan cacat kewenangan penjual, menghapus hak pemilik yang sah, atau membuktikan bahwa pembeli telah melakukan seluruh pemeriksaan yang patut.
Bayangkan seseorang membeli tanah dari pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat. AJB dibuat di hadapan PPAT dan pembayaran dilakukan secara penuh. Akan tetapi, sebelum transaksi, pembeli telah mengetahui bahwa tanah tersebut sedang dikuasai pihak lain yang mengklaim sebagai pemilik, atau telah menerima surat keberatan dari ahli waris. Jika pembeli tetap melanjutkan transaksi tanpa memeriksa dasar klaim tersebut, keberadaan AJB saja belum tentu cukup untuk membuktikan iktikad baiknya.
Keadaan berbeda apabila pembeli memeriksa sertifikat, memastikan identitas penjual, memperoleh informasi pertanahan yang relevan, memeriksa kondisi fisik tanah, menelusuri riwayat perolehan hak, membayar harga yang wajar, dan tidak menemukan tanda yang secara patut menunjukkan adanya persoalan. Jika kemudian muncul sengketa tersembunyi yang tidak dapat diketahui melalui pemeriksaan yang sewajarnya, keadaan tersebut dapat menjadi faktor penting dalam menilai apakah pembeli layak memperoleh perlindungan hukum.
Jadi, prosedur formal dan kehati-hatian bukan dua pilihan yang dapat saling menggantikan. Keduanya harus dinilai bersama-sama sesuai ketentuan yang berlaku.
Ilustrasi kasus: tanah warisan yang dijual oleh salah seorang ahli waris
Misalkan A membeli sebidang tanah dari B. Sertifikat tanah masih tercatat atas nama orang tua B yang telah meninggal dunia. B menyatakan bahwa dirinya merupakan salah satu ahli waris dan berjanji bahwa seluruh urusan administrasi akan diselesaikan setelah pembayaran diterima. A membayar harga yang disepakati, tetapi tidak meminta dokumen waris yang memadai, tidak memastikan siapa saja ahli waris lainnya, dan tidak memeriksa apakah B memiliki kewenangan untuk menjual seluruh bidang tanah tersebut.
Beberapa bulan kemudian, C dan D yang juga merupakan ahli waris mengajukan keberatan. Mereka menyatakan tidak pernah menyetujui penjualan dan bagian waris mereka telah dialihkan tanpa hak. Dalam keadaan demikian, A tidak cukup membela diri dengan mengatakan bahwa ia telah membayar lunas dan tidak mengetahui adanya masalah. Pengadilan perlu menilai status tanah, kedudukan para ahli waris, kewenangan B untuk melakukan pengalihan, prosedur transaksi, serta pemeriksaan yang telah dilakukan A.
Jika A mengetahui bahwa masih terdapat ahli waris lain tetapi sengaja mengabaikan persoalan tersebut, klaim iktikad baiknya dapat menjadi lemah. Sebaliknya, jika A telah melakukan pemeriksaan yang wajar dan terdapat keadaan hukum yang secara objektif membuat transaksi tampak sah, fakta itu perlu dinilai secara menyeluruh. Meskipun demikian, perlindungan A tetap tidak dapat ditentukan hanya dari pengakuannya sendiri.
Kasus ini memperlihatkan bahwa seseorang yang memiliki hubungan keluarga dengan pewaris tidak otomatis berwenang menjual seluruh harta peninggalan. Kewenangan menjual harus diteliti berdasarkan status kepemilikan, pembagian waris, dokumen yang tersedia, dan persetujuan yang diwajibkan oleh keadaan hukum yang bersangkutan.
Ilustrasi kasus: tanah dijual dengan harga jauh di bawah kewajaran
Dalam perkara lain, E membeli tanah dari F dengan harga yang jauh di bawah harga pasar. F beralasan sedang membutuhkan uang dengan segera. E melihat sertifikat atas nama F dan segera membayar tanpa meminta pemeriksaan lebih lanjut. Padahal, di lokasi terdapat papan pemberitahuan sengketa dan sebagian tanah sedang dikuasai orang lain yang mengaku sebagai pemilik.
Harga murah tidak dengan sendirinya membuktikan transaksi tidak sah atau pembeli beriktikad buruk. Orang dapat menjual aset di bawah harga pasar karena berbagai alasan yang sah. Namun, ketika harga yang sangat tidak wajar disertai keadaan lain yang mencurigakan, hal tersebut seharusnya mendorong pembeli melakukan pemeriksaan lebih mendalam. Jika tanda-tanda tersebut diabaikan, pengadilan dapat mempertimbangkannya ketika menilai apakah pembeli benar-benar bertindak hati-hati.
Penilaian hukum tidak boleh bertumpu pada satu indikator saja. Harga transaksi, keadaan fisik objek, dokumen kepemilikan, pengetahuan pembeli, hubungan antara para pihak, dan langkah pemeriksaan yang dilakukan perlu dilihat sebagai satu rangkaian fakta. Dengan cara demikian, hukum tidak menghukum pembeli hanya karena memperoleh harga murah, tetapi juga tidak membiarkan harga murah dijadikan alasan untuk mengabaikan risiko yang nyata.
Tanah belum bersertifikat: kehati-hatian justru harus lebih kuat
Pembelian tanah yang belum terdaftar memerlukan pemeriksaan yang cermat karena dokumen yang tersedia mungkin belum memberikan gambaran lengkap mengenai status hak dan riwayat penguasaannya. Girik, letter C, petok, surat keterangan tanah, dan bukti pembayaran pajak dapat membantu menjelaskan riwayat administrasi atau penguasaan, tetapi dokumen tersebut tidak otomatis setara dengan sertifikat hak atas tanah.
Pembeli perlu menelusuri asal-usul penguasaan, keterangan administrasi desa atau kelurahan, batas-batas bidang, riwayat peralihan, status ahli waris, dan keberatan dari pihak yang berkepentingan. Jika tanah berasal dari warisan, pembeli perlu memastikan siapa yang berhak dan apakah pihak yang menjual mempunyai kewenangan untuk mengalihkan objek sesuai keadaan hukumnya.
Untuk tanah yang belum terdaftar, prinsip tunai dan terang menurut hukum adat tidak boleh dipakai sebagai alasan untuk mengabaikan penelitian status tanah. Pedoman Mahkamah Agung dalam SEMA Nomor 4 Tahun 2016 justru menekankan bahwa transaksi harus didahului penelitian yang menunjukkan bahwa tanah yang dijual memang milik penjual. Dengan kata lain, pengakuan penjual atau surat yang dibuat di tingkat lokal tidak selalu cukup apabila masih terdapat pertanyaan serius mengenai kepemilikan.
Kwitansi membuktikan pembayaran, bukan selalu kepemilikan
Kwitansi dapat menjadi alat bukti bahwa sejumlah uang telah dibayarkan. Akan tetapi, bukti pembayaran tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa penjual merupakan pemilik yang sah atau berwenang mengalihkan objek. Hal yang sama berlaku bagi perjanjian di bawah tangan: dokumen tersebut dapat memiliki nilai pembuktian sesuai keadaan dan ketentuan yang berlaku, tetapi tidak otomatis menggantikan prosedur khusus yang diwajibkan untuk peralihan hak atas tanah.
Pembeli yang hanya mengandalkan kwitansi berisiko menghadapi kesulitan ketika penjual menyangkal transaksi, ahli waris mengajukan keberatan, atau pihak ketiga membuktikan adanya hak yang lebih kuat. Karena itu, pembeli perlu menyimpan dokumen transaksi, bukti pembayaran yang dapat ditelusuri, identitas para pihak, dokumen kepemilikan, hasil pemeriksaan status objek, dan dokumen lain yang menunjukkan bahwa transaksi dilakukan dengan patut.
Dalam hukum, bukti pembayaran menjawab pertanyaan apakah uang telah diserahkan. Pertanyaan apakah hak telah dialihkan secara sah membutuhkan pemeriksaan yang berbeda. Mencampuradukkan keduanya dapat menimbulkan kesalahan serius dalam menilai kedudukan pembeli.
Bagaimana jika penjual ternyata bukan pemilik yang sah?
Salah satu prinsip dasar hukum perdata adalah bahwa seseorang pada dasarnya tidak dapat mengalihkan hak yang tidak dimilikinya. Oleh sebab itu, apabila objek dijual oleh orang yang tidak mempunyai hak atau kewenangan untuk menjualnya, persoalan tidak selesai hanya dengan membuktikan bahwa pembeli telah membayar harga.
Namun, dalam sengketa konkret, pengadilan tetap harus menilai hubungan hukum para pihak, keabsahan hak pemilik asal, cara penjual memperoleh objek, keadaan transaksi, pengetahuan pembeli, dan standar kehati-hatian yang telah dijalankan. Tidak semua sengketa menghasilkan akibat hukum yang identik, sehingga kesimp**an harus didasarkan pada bukti dan norma yang relevan.
Apabila pembeli kehilangan objek karena penjual tidak mempunyai hak atau tidak memenuhi kewajibannya, pembeli dapat menilai kemungkinan menuntut pengembalian uang dan ganti kerugian. Dasar tuntutannya bergantung pada fakta perkara, antara lain apakah terdapat wanprestasi, perbuatan melawan hukum, atau kewajiban penjual untuk menjamin pembeli dari gangguan hak pihak ketiga.
Pasal 1491 KUHPerdata, misalnya, mengatur kewajiban penjual untuk menjamin penguasaan barang yang dijual secara aman dan tenteram serta menanggung cacat tersembunyi dalam keadaan yang diatur hukum. Ketentuan ini harus dibaca bersama isi perjanjian dan aturan lain yang relevan. Apabila penjual secara sengaja menggunakan dokumen palsu atau melakukan tipu muslihat, kemungkinan pertanggungjawaban pidana dapat dinilai secara terpisah, tetapi tetap mensyaratkan pembuktian unsur tindak pidana yang bersangkutan.
Filosofi hukum: kejujuran harus berjalan bersama tanggung jawab
Pada akhirnya, pembeli beriktikad baik tidak dapat dipahami hanya sebagai orang yang merasa tidak bersalah. Hukum menuntut pertanggungjawaban atas cara seseorang mengambil keputusan yang berdampak pada hak orang lain. Kebebasan berkontrak memang memberi ruang bagi para pihak untuk menentukan isi dan bentuk hubungan hukumnya, tetapi kebebasan tersebut tidak dapat digunakan untuk membenarkan transaksi yang melanggar hak pihak lain atau mengabaikan kewajiban yang ditetapkan peraturan perundang-undangan.
Asas iktikad baik dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata mengingatkan bahwa kontrak bukan sekadar kesepakatan formal. Pelaksanaannya harus memperhatikan kepatutan, kejujuran, dan kewajaran. Dalam perspektif keadilan, perlindungan terhadap pembeli tidak boleh berubah menjadi pengorbanan terhadap pemilik yang sah; sebaliknya, perlindungan terhadap pemilik juga tidak seharusnya mengabaikan pembeli yang telah melakukan pemeriksaan yang patut dan tidak mengetahui cacat hukum yang tersembunyi.
Hukum yang adil harus menolak dua sikap ekstrem. Pertama, anggapan bahwa siapa pun yang telah membayar pasti berhak atas objek. Kedua, anggapan bahwa setiap sengketa yang muncul kemudian otomatis menjadikan pembeli bersalah. Keduanya mengabaikan pentingnya pembuktian, prosedur, dan penilaian atas keadaan konkret.
Karena itu, iktikad baik harus diuji melalui tindakan nyata. Apakah pembeli memeriksa kewenangan penjual? Apakah ia meneliti dokumen dan status objek? Apakah ia mengabaikan keberatan yang sudah diketahui? Apakah harga dan proses transaksi masuk akal? Apakah terdapat bukti yang menunjukkan bahwa ia telah bertindak secara jujur dan hati-hati? Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan inilah yang membantu pengadilan menentukan perlindungan hukum yang layak.
Pembeli beriktikad baik bukan sekadar orang yang tidak mengetahui adanya persoalan hukum. Ia adalah orang yang melakukan transaksi secara jujur, mengikuti prosedur yang sah, meneliti kewenangan penjual, memeriksa status objek, dan mengambil langkah kehati-hatian yang wajar sesuai jenis barang yang dibeli.
Khusus dalam jual beli tanah, SEMA Nomor 4 Tahun 2016 memberikan pedoman penting bahwa perlindungan terhadap pembeli berkaitan dengan sahnya tata cara transaksi sekaligus kehati-hatian dalam memeriksa objek. Sementara itu, Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata memberikan landasan bahwa iktikad baik merupakan prinsip yang harus menyertai pelaksanaan perjanjian.
Dalam hukum, kejujuran tidak cukup hanya diucapkan; kejujuran harus tercermin dalam cara seseorang bertindak. Pembeli yang sungguh-sungguh beriktikad baik tidak hanya bertanya apakah ia mampu membayar, tetapi juga memastikan apakah orang yang menjual memang berhak menjual dan apakah objek yang dibelinya dapat dialihkan secara sah. Di situlah kehati-hatian menjadi bentuk tanggung jawab hukum, sekaligus wujud penghormatan terhadap hak orang lain.
