04/12/2019
La protection du logement familial
Le logement de la famille est une zone sensible, ainsi la législation a renforcé la situation des époux en améliorant sa protection. L'article 215 du Code civil alinéa 2 définit le logement familial comme étant la résidence choisie par les époux : « la résidence de la famille est le lieu qu'ils choisissent d'un commun accord ».
Le logement familial est donc le lieu de résidence principale où les époux vivent effectivement. Le logement de famille n'inclut pas les résidences secondaires qui ne bénéficieront pas du régime de protection accordé à la résidence familiale. La protection s'étend aux meubles meublants garnissant le logement familial.
La protection ne s'applique pas au logement de fonction, en vertu de la liberté du choix d'une profession.
I. La cotitularité du bail
L’article 1751 du Code Civil dispose : « le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, est quelque que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu, avant le mariage réputé appartenir à l’un ou à l’autre des époux. »
La cotitularité du bail d’habitation des époux a un caractère impératif aucune dérogation n’est admise, ni dans les conventions matrimoniales, ni dans un contrat conclu entre l’un des époux et le bailleur.De plus, l’article 1751 du Code Civil , dès lors qu’il évoque « les deux époux » englobe tous les régimes matrimoniaux. En revanche, cette cotitularité ne concerne pas les concubins ni les couples pacsés.
Cet article a pour effet de donner la qualité de locataire au conjoint et ce quelque soit la date de signature initiale du contrat de bail (avant ou après la célébration du mariage).
Cette cotitularité du bail ne s'applique cependant qu'au bail à usage exclusif d'habitation conclu pour le logement habituel et principal du couple, et ce même pour un temps. La jurisprudence n’exige toutefois pas, qu’il s’agisse d’une cohabitation permanente.La cotitularité a pour conséquence immédiate de placer les époux dans une situation « d’indivision forcée » en reconnaissant à chacun un droit personnel sur le bail, ce qui impose également des obligations spécifiques pour le bailleur, à condition toutefois que l'existence du conjoint ait été signalée au bailleur.
Du fait de la coexistence du droit sur le bail de chaque époux, le bailleur est soumis à une obligation de double notification, concernant un certain nombre d’actes notifiés aux locataires, et notamment :
- les commandements de payer ;
- les offres de renouvellement du bail ;
- les assignations en justice ;
- les congés
Il convient de préciser que la sanction du respect de cette double notification n’est pas la nullité de l’acte mais son inopposabilité , à l’encontre de l’époux non destinataire.
Cette cotitularité du bail a une conséquence non négligeable pour les époux, en effet même si l'un deux donne son congé (et n'est donc plus cotitulaire du bail) il reste tenu solidairement au paiement des dettes de loyer tant que le jugement de divorce n'a pas été transcrit en marge des actes d'état civil. Cette solidarité résulte alors de l'article 220 du Code Civil qui dispose que les époux sont solidaires des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage, ou l’éducation des enfants.
En cas de décès, l’article 1751 alinéa 3 et l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient le transfert contrat de bail au profit du locataire du conjoint décédé.
En cas d’abandon de domicile par l’un des conjoints, et dans la mesure où l’abandon de domicile répond aux critères jurisprudentiels de la force majeure, le contrat se poursuit au conjoint restant.
Il convient de préciser que l’abandon de domicile ne doit pas être « organisé », il ne s’agit pas d’une mutation professionnelle, mais réellement d’un départ « surprise », sans esprit de retour.
II. La restriction du droit de disposer
Si les époux ou l'un d'eux seulement sont propriétaires du logement de la famille, l'article 215 alinéa 3 du Code Civil est le texte de référence. Il dispose que : "Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime s'est dissous".
La protection prévue par ce texte s'applique quelle que soit la nature du bien : commun, propre, personnel voire même indivis.
