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25/12/2019

11/09/2013

以行政區域劃分的西貢區範圍頗大，東至萬宜水庫、南至將軍澳百勝角，西至飛鵝山、北至北潭涌等地方也是西貢區的範圍，然而大部份地方為郊野公園範圍，住宅區 域散布在區內各處，本篇主要介紹位於在清水灣道、西貢公路沿途，與及西貢市中心的物業，也是西貢除將軍澳以外住宅物業較集中的區域。

西貢的住宅物業以中低密度多層大廈或獨立屋為主，也有為數不少的村屋散布在各處，例如蠔涌、大埔仔、坑口等。多層大廈樓層通常不高於十層，就算是居住人口 較密集的西貢市中心，也只有十二層高。商業活動主要集中在西貢市中心，除了有各類型商店提供生活所需外，也有為遊客而設的海鮮檔。另外，在住宅物業較集中 的地段例如碧翠路、銀線灣及匡湖居等也設有超級市場服務附近一帶居民。

交通配套方面，西貢與市區距離甚遠，居住人口也分布得較分散，因此沒有鐵路覆蓋，居民主要依靠巴士或小巴前往各區，每逢夏天假日都有不少遊客前往西貢遊船河或去沙灘游泳，因此假日西貢經常面對塞車問題，出入也要多用點時間。

西貢的中小型單位主要集中在西貢市中心，西貢花園、西貢苑及西貢大廈提供合共五百餘伙面積由400-800呎的單位，一房至三房也有提供。另外匡湖居也提 供了72伙600-700呎左右的兩房分層單位。其餘散布在碧翠路及銀線灣的多層大廈單位面積超過1,000呎，例如曉嵐閣最細面積已經是1,083呎的 三房單位。

西貢市

獨立屋中以蠔涌附近的匡湖居的規模最大，除了已提及的72個分層單位外，也有467個獨立屋提供，其餘獨立屋式屋苑規模已相差甚遠，提供單位少於100個。獨立屋自設停車位，對象也以有車階級為主，對外交通配套、商業價值都不是賣點，反而著重在低密度、高私隱的居住環境。

西貢郊區

西貢的物業成交甚為疏落，不少屋苑於過去一年全無成交，而且資訊不足，物業的基本資料如單位面積、平面圖等只能倚賴物業經紀提供或自費前往土地註冊 處取得，在資訊不平衡及缺乏近期成交價下，買方難以對賣方叫價作出比較，因此購入物業之前宜向銀行查詢估價，避免錯價購入物業。

無論上車或換樓，西貢只是一個冷門的選擇，皆因可供上車或換樓的選擇少，再加上樓齡高、購物不方便、交通配套弱等缺點，樓價又不比其他地區為低，除非對水 上活動或鄉郊景觀偏愛的人士外，否則硬件及配套上難以吸引外區人特意前來上車。再者，近年西貢的新地皮主要都被規劃作低密度發展，甚至有財團購入地皮興建 獨立屋自用，由此可見西貢日後都會逐漸成為豪宅地段，上車人士就算強行上車，到有需要換樓時也會因為差距太遠而要另覓地區，造成適應上的困難。

10/09/2013

荔景屬於葵涌與九龍之間的過渡地區，自從重劃區界之後，盈暉臺全部三座撥入深水埗區，一街之隔的荔欣苑變成新界區，之所以強調此點，是由於校網也是這樣分布。荔景的住宅分布在三個地方，其一是荔景山路包圍著前荔園遊樂場一帶；其二是荔景站；其三是山上的屋苑。

荔景山路一帶的屋苑與深水埗只是一街之隔，可以享用到荔枝角公園的游泳池、運動場、圖書館等設施，甚至可以行遠一點到美孚新邨一帶購物飲食，以及到 美孚站及美孚巴士總站乘車，可算是最方便的選擇。私人屋苑的樓齡都是偏高，居屋荔欣苑雖然樓齡新，但是屬於一梯16伙的細單位居屋，銀碼細適合用來上車， 不過就未必好住。

荔景山路

荔景站附近只兩個居屋，離港鐵站只是一街之隔，不過購物消費就不及荔景山路，其中悅麗苑提供三房單位，是區內少有供應的大則居屋。

荔景站

至於葵涌半山屋苑，最聞名的莫過於華景山莊，因為離遠望去，就像放在山上的屏風，屋苑有多種樓則選擇，而且自設會所及商場，交通就只有小巴落山，不 過由於屋苑的停車場供應充足，很適合有車階級，而且位於山上所以都有機會望到葵涌碼頭景或翠綠山景。旁邊還有樓以三四房為主的海峰花園，景觀都是大同小 異，不過由於以大則為主，所以呎價就貴得多。

葵涌半山也有夾屋浩景臺及居屋翠瑤苑，前者提供三房連套房，亦是由於位處山頂，所以景觀開揚；後者則是一梯12伙的細則居屋，不過由山中的凹位，景觀固然較遜，無論交通或生活所需都不夠方便。

葵涌半山

整體來說，荔景一帶的屋苑都有其各自的缺點，不過換一個角度，有缺點可以令樓價較低，加上有細面積單位供應，都可算是上車的選擇，不過對於投資來說，就不是太理想，比如華景山莊現在的樓價就遠遠不及1997年時。

09/09/2013

雖然深水埗區予人平民住宅區的印象，但一樣有貴價住宅，部份甚至呎價過萬，究其原因是深水埗區半山都有一些單位面積較大、密度較低，以及可享有開揚景觀甚至遠望海景。而且部份地方早年已被視為豪宅區，包括又一村以及畢架山。

又一村位處石峽尾後山高地的一處洋房區，居民組織設有又一村俱樂部，性質與九龍塘會及「九龍仔業主會」類似。後來發展大型屋苑又一居，以至大型商場 又一城，都令到居住環境日益方便。不過大多數屋苑都是中低密度，比如又一居都只是10層左右，所以只有小部份單位有開揚景觀。由於發展較早，屋苑樓齡每每 超過20年，所以從硬件設備稍遜一籌。

畢架山是較新興的豪宅區，大部份屋苑樓齡都在15年以下，所以硬件質素稍勝一籌，由於興建於山麓之上，所以景觀較為開揚，不過前方的石峽尾邨重建後 已阻礙了畢架山花園的景觀，遲點白田邨重建將影響到帝景峰，幸好澤安邨現時仍未有重建計劃，暫時都不會出現樓望樓的情況。留意東鐵以西都屬於深水埗40校 網，畢架山一號則在以東的九龍城41校網，選擇時宜留意。

此外，沿大埔道琵琶山有幾個屋苑，樓齡更加低，不過名氣就不及又一村和畢架山，其中爾登華庭和爾登豪庭有機會因蘇屋邨重建而景觀受阻，反而郝德傑山和嘉珀山由於地勢更高，下方是長沙灣天主教墳場，景觀長期不變，不過部份人會避忌。

總括而言，又一村及畢架山的豪宅都有長線投資價值，居住環境也比市區其他地區為佳，都可算是兼住兼升的住宅；琵琶山則限於名氣及環境稍遜，較為傾向自住用途。

08/09/2013

荃灣東部關門口街、聯仁街及馬頭壩道以東的範圍，有不少由前工廠大廈、油庫等工業用地重建而成的屋苑，最出名的有「工廠三寶」爵悅庭、樂悠居及立坊，與及位於前德士古油庫的海濱花園，均是由工業用地轉型作住宅發展。

德士古道以南，青荃路以北的一角除了海濱花園外，還有樓齡相若的海灣花園，以及興建中的西鐵荃灣TW7項目。不要誤會海濱花園及海灣花園是姊妹屋苑，前者 發展商是新世界發展，後者發展商為信和，不過兩個屋苑的單位面積接近，兩房單位由600呎起，三房單位700呎起，不同之處是海濱花園的三房單位較為多變 化，除有600呎左右的迷你三房單位外，也有連主人套房的三人套房。

海濱花園及海灣花園同樣自設商場，海濱花園商場曾有溜冰場，不過現時已改為其他用途，兩個商場有部份商舖租予珠海書院，加上欠缺人流，只能成為區內 場，以為服務屋苑居民為主。由屋苑到荃灣站或荃灣西站需要轉駁巴士前往，另海濱花園有巴士路線前往中港碼頭，對外交通略嫌不便。景觀方面落差頗大，向海的 單位前臨海濱公園，景觀開揚；向山的單位不是面向交通繁忙的青荃路或荃灣路，就是面向華人永遠墳場。在欠缺商業、交通、景觀利好因素支持下，樓價只能比同 區其他地段低水。

德士古道以北，楊屋道以南的一段有「工廠三寶」爵悅庭、樂悠居及立坊，與周邊仍然工廠林立的環境顯得格格不入，三者皆為入伙僅數年的半新盤，單位間 格除了標準的兩房及三房單位外，也有一房單位，爵悅庭的極高層更有四房單位供應。三個屋苑中爵悅庭為純住宅設計，立坊及樂悠居自設小型商場，有超級市場、 酒樓等基本設施，起居生活尚算方便，位置上雖然距離荃灣站及荃灣西站頗遠，不過爵悅庭將會有行人天橋連接荃新天地二期前往荃灣西站，步行前往荃灣站約十數 分鐘左右，無論交通及商業配套都比荃灣海濱為佳，加上物業樓齡較新，樓價是荃灣東中最高的。

關門口街，悅來酒店附近也有多個屋苑，樓齡舊的有富麗花園、東亞花園及荃灣花園，三者樓齡約三十多年，單位面積約400至600多呎，是典型的上車 盤間格，悅來酒店的左鄰有入伙十年的名逸居及康睦庭園，單位面積稍大，當中名逸居自設會所泳池。各屋苑中名逸居為純住宅設計，其餘附設街舖或有小型商場， 但步行至人流較旺的沙咀道、眾安街等地不算很遠，可說是商業價值較商的地方，因此樓齡上較舊但樓價仍然比荃灣海濱為高。

大窩口以公營房屋為主，私人物業以單幢舊樓為主，集中在大廈街一帶，另外在關門口村旁國瑞路有入伙兩年的縉庭山，屋苑提供開放式至四房單位，純住宅 項目沒有商業設施。國瑞路還有幾個地盤將重建為住宅，例如長實持有的汽巴精化項目及新地持有的東北貨倉及水泥廠地盤，未來陸續成為荃灣區內另一住宅區，位 置上雖然近港鐵大窩口站，但是沿途無瓦遮頭頗為不便，以樓價論只能靠新樓溢價跑贏同區物業。

以上區域單位類型及間格都多樣化，由一房至四房單位也有提供，然而政策上傾向把荃灣東打造成一個上車地帶，例如大窩口工廠大廈用地曾打算用作新居屋 用途，雖然計劃尚未落實，未來用作新居屋、置安心或公屋發展仍是未知之數，最後必定作公營房屋發展。因此個別升級盤未免有錯配之嫌，如要在此地區置業，宜 避免在旺市時購入高溢價的升級盤，上車盤亦然。

07/09/2013

百勝角位於寶邑路及昭信路以南沿環保大道兩旁，屬於新發展的社區，雖然有港鐵康城站，但對外交通並不便利，更莫說社區設施甚至購物都要依賴將軍澳站一帶屋苑 商場，此外還有投訴認為環保大道的垃圾車以至東南九龍堆填區傳來異味，種種缺點卻造為另一優點──就是樓價較平，方便上車。

將軍澳港鐵有一支線伸延到百勝角，車站上蓋項目為日出康城，將會是全港單位數目最多的住宅項目，達21,500伙；蓬萊路有香港氧氣廠重建而成的清水灣半 島；日出康城對面的85區有三個工廠重建項目；再加上前百勝角採坭區現正平整地提供面積比美日出康城的百勝角住宅發展計劃，這一帶是另一長期有新供應的地 區。

日出康城包括住宅、商場、公園的鐵路上蓋發展計劃，整個發展計劃將分為9至14期興建，屆時將建有50幢住宅大廈；另建有1個大型商場、1個小型商場、文 娛康樂設施、綠化及休憩區、長400米的海濱走廊、教育機構、幼兒院、社區會堂、鐵路車站及公共運輸交匯處。第一期首都提供少量600多呎的兩房單位，第 二期C亦有少量800多呎的三房單位，其餘都是以大單位為主。

日出康城

若希望選擇面積較小的單位，現時可以考慮清水灣半島，1-3座是一梯四伙的大單位，5-8座是一梯八伙，其中6個單位都是兩房細單位。另外石角路8 號峻瀅興建6座大廈，提供650-700呎的兩房單位；石角路6號現時是東洋鋁建，將興建3幢888伙，石角路1-3號現時是捷和神鋼廠，將興建4幢 666伙，三個項目共有3,331伙，都將會提供更多細單位的選擇，而這些工業用地改變用途，長遠來說都有助改善區內環境。

百勝角

現時邵氏電影城以北正進行地盤，將以低密度發展，地盤面積差不多有日出康城那麼大，將會是未來區內進一步的供應。百勝角位置偏處一隅，即使有港鐵 站，距離區內的屋苑都有一段步程，而其他對外的公共交通如巴士小巴也不發達，生活所需亦不方便，所以只能視作上車之用，無論居住或投資都未必是理想選擇。

06/09/2013

洪水橋是元朗區接近屯門區一鄉郊聚落，現時交通比天水圍更加「隔涉」，樓價就自然就更加低，不過政府正有意將之打造為中港交通樞杻，如果成事的話，洪水橋將 會出現翻天覆地的變化。現時洪水橋的住宅集中在兩處地方，其一是沿青山公路近輕鐵洪水橋站；其二是沿丹桂村路。不過這兩個地方都不接近西鐵沿線，他日西鐵 增設西鐵洪水橋站，四周大興土木，區內的發展重心將會轉移。

輕鐵洪水橋站的屋苑大多都有二十年上下的樓齡，不過都有新建的泉薈及尚城，大多數的單位都是一千呎以下的兩房或三房開則，翠珊園更有500呎左右的一房細 單位，再加上呎價比元朗其他地方為低，所以就提供200萬以下的上車盤。由於社區已開發了二十多年，除了交通有輕鐵及巴士外，購物飲食都可算是自給自足， 不單有街市、超市、投注站，甚至有數間著名的特式食肆，都可算是麻雀雖小五臟俱全。丹桂村到青山公路則有一段頗長的步程，加上附近沒有社區設施可言，所以 較適合有車一族居住。

輕鐵洪水橋站

丹桂村

區內有幾個地盤已規劃為住宅項目，包括新世界大道村項目、百利保丹桂村路項目以及泛海田心路洪元路項目，輕鐵巴士車廠以往曾申請重建為住宅，以北有洪水橋13區公屋項目，所以洪水橋在未來幾年只會愈來愈多人居住，希望到時能帶動商業活動及社區設施。

政府正進行《洪水橋新發展區規劃及工程研究》，將洪水橋拓展為人口16萬人的新市鎮。現時已規劃的屯門西繞道將以洪水橋為落腳點；港深機場鐵路建議在洪水橋與西鐵接駁，設置跨境口岸；政府亦計劃興建西鐵洪水橋站，最大可能的選址是亦園路以北一塊沿西鐵路線的狹長地盤。到未來計劃陸實施，洪水橋將會成為新界西北的重要市鎮。

簡而言之，洪水橋現時是上車區域，未來將大興土木大力發展，都是值得考慮作為自住或投資。

05/09/2013

一般人認識的火炭，是火炭位附近的三個屋苑：銀禧花園、駿景園、御龍山。其實圍著火炭工業區的山上，有很多各種形式的物業，包括沿穗禾路一帶的中密度屋苑又 稱為「火炭南半山」；九肚山以南的山腰樂字行頭街道的中密度屋苑，又稱為「火炭北半山」；九肚山以東沿九肚山路及幾條馬字行頭的路徑的一群獨立洋房；還有 新開發沿麗坪路一帶的七個地盤。

火炭站三個屋苑，均相隔十多年落成，最舊的銀禧花園樓齡達廿多年，除商場及街市外，沒有多少其他設施；駿景園樓齡十多年，除商場外還自設會所；樓齡只有數年的御龍山，卻是近年豪宅格式物業的表表者。這 三個屋苑樓價直接反映樓價與樓齡及設備的關係：銀禧花園雖然比駿景園接近車站，不過由於樓齡舊及沒有會所，樓價就低得多。不過御龍山雖然最接近港鐵站，又 有樓齡新會所設備多的優點，卻不算比駿景園貴很多，因為駿景園有村巴服務，抵消了交通上的不便。另外這三個屋雖然各有商場地舖，附近卻沒有其他購物消閒設 施，無形中沒有會所的銀禧花園感覺上就差得遠。

火炭站

火炭半山的物業各式其式，有居屋（穗禾苑）、多層式住宅住大廈，甚至連獨立屋都有。由於位處半山，很多單位都有開揚的景色，部份甚至有城門河景。不 過除穗禾苑外，每多是純住宅發展，除專線小巴外沒有巴士選擇，出入購物都要依賴駕車，純住宅的好處是提供優美的居住環境，如何取捨是個人決定。

火炭半山

九肚山以及麗坪路未來的屋苑，都是以獨立屋及分層大單位為主。麗坪路56A（地盤A）限量地平均樓面呎價5,332元，規定要興建970個單位，以 可建樓面約103萬方呎計，平均每個單位面積約1,062呎，與蔚林居差不多；麗坪路56A（地盤B5）平均樓面呎價10,551元，不設限量限呎，如發 展商參考寶柏苑及寶松苑的獨立屋設計，呎價都可以有萬多兩萬。

九肚山

火炭工業區部份貨倉用地曾申請作住宅及酒店發展，例如百適倉申請作酒店、惠康倉申請作住宅，如計劃落實，都可以提高商業活動。不過百適倉計劃已被否 決，惠康倉則仍待發展商與港鐵協商合作發展同時亦是活化工廈及工業轉型的重點區域，政府亦計劃收回城巴車廠興建公屋，加上部份重建項目，假以時日是可令社 區得以改善，但都不會是短期內的事，所以社區改善的潛力雖有，但要等待好一大段時間。所以現時樓價隨大市上落，不易有跑羸大市的表現。

04/09/2013

屯門區內最繁盛的地帶莫過於屯門市鎮公園以西的屯門市中心，過去屯門予人隔涉偏遠的感覺，加上缺乏跨區的商業活動，產業以工業為主，加上交通配套不足，被視 為上車區域。當西鐵通車初期，由於只能前往南昌站，對提升屯門區商業價值未有大幫助，直到九龍南線通車，西鐵與東鐵接通後，屯門的交通配套才得以大躍進， 繼而帶動商業價值，樓價立即跑贏整體大市，個別區域如市中心、新墟等地方逐步成為升級區域。

屯門市中心是指屯門市廣場與鄰近有天橋接駁的屋苑，如時代廣場、華都花園、新都大廈和錦華花園，樓齡全部超過20年以上，位於屯門公路以東的華都花園及新都大廈樓齡更接近30年。由 於在九十年代前建成，單位設計多傾向實而不華，兩房單位多採用眼鏡房的佈局，以盡用室內空間，避免走廊位令可用空間減少。三房單位數量不多，屯門市廣場二 期、時代廣場及華都花園有提供，面積約為600-700呎左右，不設主人套房，部份面積稍大的三房單位另設一個廁所（又稱為個半廁）以免多人爭用。

屯門市中心

位於屯門市廣場杯渡路以北，沿屯門鄉事會路兩旁為屯門新墟，除興建中的屯門站上蓋屋苑瓏門外，其餘屋苑同樣為上車盤設計，只有樓齡較新，位於何福堂的玫瑰花園提供三房連套房單位。

屯門新墟

位於屯門新墟以西，屯門河的對岸主要為工業用地，不過位於石排頭路，大興邨對面有數個屋苑，當中規模最大為前後分兩期發展的大興花園，第一期單位面 積較細小，第二期單位面積較大外，三房單位也附設主人套房。大興花園旁有兩個規模較細的屋苑：翠林花園及康德花園，雖然樓齡較舊，但單位面積比一般上車盤 稍大，翠林花園更提供較罕有的900餘呎三房連套房單位，目標客戶似是附近工廠的管理層。

位於大興花園對面的卓爾居，由於樓齡最輕及自設會所商場，加上樓下有輕鐵站轉駁西鐵，樓價是區內最高，一向被視為屯門的龍頭盤，而且提供區內較少供 應的800-900呎單位。而河田街以南一帶已被規劃為住宅及商業用途，區內部份工廈亦正申請改變作商業或酒店用途，再加上沿河一帶轉為商住發展，未來將 成為屯門市中心的擴展地帶。

石排

屯門市中心已發展多年，是一個成熟的社區，商業活動只集中在市中心、新墟一帶。不過近年隨著西鐵、西部通道通車等因素支持，吸引大量外區以至國內遊 客前往購物，令到區內商場檔次也得以提升，例如屯門市廣場、時代廣場及錦華花園等已陸續翻新及擴充，多個國際名牌也開始進駐屯門市廣場。不過有一個特色是 屯門的商業價值仍然未能擴散至周邊地方，屯門市廣場第三期、華都花園等商場及新墟的街舖就算有足夠人流，但商店檔次仍然未能提升，可見該區的潛力仍然是有 餘未盡。

屯門市中心未來的潛力，取決於屯門站商場V-City及瓏門相繼入伙後帶來的人流，以及附近多個盛傳以久的項目，例如九巴屯門巴士廠重建，及新地位 於何福堂的項目能否為區內的商業活動增值。另外政府有意把工廈活化，假如項目得以落實，對附近的物業如大興花園和卓爾居，將會是最大的得益者。

03/09/2013

何 文田泛指九龍塘以南，東鐵以東，紅磡土瓜灣西的一片山地，坊間對於何文田的範圍，往往引起很多爭論，最典型是樂民新邨旁的半山壹號，究竟是何文田還是土瓜 灣呢？其實到過現場就知道，樂民新邨位於山腳，半山壹號位於山上，從地勢看就一目了然。事實上即使是山上也有如愛民邨、何文田邨等公屋，以至俊民苑、冠熹 苑等居屋，不應該因為在公屋旁就不視之為何文田的範圍。

現時的何文田34校網，是由前何文田34校網及前土瓜灣36校網合併而成，所以何文田是四大校網（11, 12, 34, 41）之一，而何文田的範圍正是建基於前34校網範圍。除了校網的優勢外，何文田也是九龍居住環境較佳，人口密度較低的地方，所以樓價也較高。

何文田的住宅，可以大約分為山上的住宅，以及大路旁的住宅。山上的住宅由於環境及景觀上的優勝，所以呎價特高，如半山壹號及何文田山道1號，呎價均 要過萬，較受公主道噪音影響的御龍居及賀龍居呎價也近八千。該等屋苑均提供1,000呎以上的三房或四房單位；即使是兩房單位，面積都500-800呎， 銀碼都要400-600萬，三房更是600多萬至過千萬，從任何的角度考慮，都不是一般家庭可以負擔得起。

何文田大路旁的屋苑，主要是沿太子道西、亞皆老街或農圃道，其中尤以亞皆老街近九龍醫院的一段的幾個屋苑，呎價動輒八九千元，最細的單位700多 呎，一計之下最少也要700萬入場。靠近旺角的太平道、勝利道、梭椏道一帶，呎價較低，也提供面積較細的單位，例如怡安閣呎價六千多，也有400多呎的細 單位，300多萬可以入場。現時沿太子道西有幾個地盤在重建中，包括會德豐的211-215C號項目、新地的197號文麗閣重建項目、中信泰富的嘉道理道 嘉陵大廈重建項目等，未來的賣價都不會便宜，對區內樓價有指標作用。

何文田也有一些公營房屋，不過呎價一點也不平宜，樓齡30多年的俊民苑也要6,000元，夾屋欣圖軒要6,400元，冠熹苑呎價雖然較平，卻是一梯20伙的和諧式設計，居住密度較高。「貴地平住」又是否理想的選擇呢？

何文田區內現時的交通主要是巴士及小巴為主，未來興建的何文田站對於交通也沒有多少額外幫助，生活所需要除個別公屋商場外，都是鄰區解決，所以何文田的住宅都是以享用居住環境為主，投資增值未必是最佳的選擇。

02/09/2013

愉田苑位於沙田第一城旁，毗鄰馬鐵第一城站，當中A及C出口便設立於屋苑旁邊，附近還有第一城及愉翠苑巴士總站。以交通配套而論比沙田第一城更加方便，樓價卻比沙田第一城低約兩成左右。

樓宇設計

愉田苑於1983年入伙，共有七座物業，提供1,704伙，整體實用率約81%，分兩行呈弧型排列，座數雖然多不過以單位數量及設施而論規模只屬中型屋 苑。屋苑設計分為前排面向銀城街，A-D座的彈性十字二型設計，及後排E-G座為彈性十字一型設計，兩者皆為一梯八伙規格。

彈性十字一型提供兩房及三房單位。兩房面積較細小，約507-531呎，三房面積約670-695呎，比沙田第一城的細三房單位（544-634呎）稍 大。兩房單位為直廳格式，而三房為Ｌ型格式。無論兩房或三房單位的客廳窗戶都是設於單位的內角位置，因此開揚度未免有所不足；不過也有兩大優點：其一是三 房並排而立，沒有一般私人物業的長走廊；其二是主人房兩邊窗的設計，既光猛又通風，再加上所有單位廚廁門分布在不同位置，全部都是屬於實用性高的設計。

彈性十字二型單位共有兩類，第一類525-549呎的單位分布在A-D座的1,2,5及6號，為現時大部份私人屋苑都採用的直廳設計，549呎的單位門口 位置有個玄關位可放置鞋櫃。兩個房間中較細的一間的窗戶是由下而上向外推開的，通風略為受阻，而較大的房間兩邊牆身都有窗戶，光線充足而且通風。另一款 561-591呎單位分布在A-D座的3,4,7及8號單位，客飯廳為L型設計，飯廳會較為暗；所有房間的窗戶都是由下而上向外推的，加上沒有兩邊窗的設 計，光猛程度不及直廳設計的房間，單位另設儲物房，是一設計特色。

景觀及環境

景觀方面，C、D、E及F座向東北的單位為附近屋苑如沙田第一城及晴碧花園的樓景為主，較為焗促兼私隱度不足，不過同時面向內街較為寧靜；各座向東的單 位，低層景觀同樣樓景為主，最遠只能望到源順圍工業區，高層單位可以跨過工業區望到河景及山景；向南及西南單位中，以A、B、F及G座的景觀最好，可跨過 威爾斯親王醫院及愉翠苑旁的學校群遠眺山景，但同時要承受來自沙田路的噪音，加上醫院景也未必人人接受；最後向西北單位中，高層單位可跨過王屋公園望到城 門河，以景觀論為全屋苑最好，不過也要承受沙田路的噪音。

社區增值

屋苑自設兩個多層停車場，由於不設商場，居民消費需要步行至沙田第一城及愉翠商場，或乘車至沙田市中心，附近源順圍及石門工業區已轉型為商貿行業為主，但 未聞有高產值的行業如金融機構等進駐，商業價值只屬平平。雖然沒有如泳池、體育館的康體設施，但是小瀝源遊樂場、沿城門河的單車徑，以及大型的王屋圓洲角 公園，社區環境都算不俗。

交通配套

愉田苑位於沙田第一城旁，毗鄰馬鐵第一城站，當中A及C出口便設立於屋苑旁邊。除馬鐵外，附近還有第一城及愉翠苑巴士總站，有巴士及小巴前往各區，巴士總 站上車的好處是不愁無位坐，而經獅子山隧道的路線中，巴士站又設於沙田第一城之前，可避過沙田第一城的龐大乘客量而有位坐，至於乘搭經大老山隧道的路線則 吃虧一點，不過在繁忙時間可以前往沙田第一城乘搭61R前往九龍灣、觀塘等地，也可保證有位坐。

校網

愉田苑屬於小學91校網，中學屬於NT7，毗鄰沙田第一城的浸信會呂明才小學及胡素貞博士紀念學校，均屬區內數一數二的著名小學，學生考獲 BAND1的比率為沙田的前三名。中學方面，位於屋苑內的聖公會林裘謀中學，除了出產過著名歌手古巨基外，與屋苑旁的五旬節林漢光中學同樣位列BAND 1；直資中學則有林大輝中學及香港浸會大學附屬學校王錦輝中學，因此在此環節也得分頗高。

綜合而言，愉田苑在滿分10分當中評分為7.5分，當中宜選擇高層的三房單位以享有開揚的景觀及多一點空間.

01/09/2013

富榮花園位於西九龍填海區近奧運站，剛好夾在九龍站與奧運站之間，是該區罕有的居屋盤，由於硬件設計比隔鄰的海富苑為佳，所以樓價亦比其他居屋貴。

樓宇設計

富榮花園於1998年入伙，共有18座物業，分列於海泓道兩旁兩個地塊，提供3,908伙，規模比維港灣、柏景灣更大，整體實用率達86%，即使在居屋當中也算是上游之列。由於屋苑規模較大，無論成交量或共用設施均有優勢。

屋苑是典型私人參建居屋開則，部份單位近似私樓以走廊連接廳房。三房694呎單位類似紅磡海濱南岸的770呎單位，有兩種開則：長身是呂字廳或Ｌ字 廳，個半廁並排，即有兩個廁所一個浴缸，廚房與廁所是完全分開的；短身是方形廳，細廁所與廚房並排，大廁所則放在主人房旁。若以實用性計，短身三房的走廊 較短，而且方形廳比呂字廳更好用，不過廁所與廚房放在隔鄰衛生較欠理想。

兩房單位分為大二房568呎和細二房505呎，類似海濱南岸的630呎及559呎單位，主要分別是前者是方形廳以及有走廊位，後者是Ｌ字廳以及「五門歸心」，令到傢俬擺位較難安排。而且細二房單位往往是放在凹陷處，景觀受到兩旁單位所阻而有欠開揚。

景觀及環境

富榮花園大部份座數都有向外街，只有第13及14兩座是圍在中間。向北被奧海城及海富苑的高樓遮了景觀，向東則是旺角油麻地一帶的舊樓景，較佳的景 觀是向南及向西，部份高層單位更有小量海景，不過由於很多地盤都尚未發展，未來的景觀變數不少，比如御金．國峰就阻擋了部份向南的景觀。由於西九龍公路及 渡船街都是高流量的馬路，難免造成噪音污染，幸而向渡船街隔著公園，影響較細。

社區增值

購物方面不單止有屋苑內的店舖，以及隔鄰海富商場這些本地場，更有奧海城這個跨區場，購物消閒均極之方便。與旺角油麻地購物區也只是一箭之遙。美中不足之處是附近欠缺諸如泳池、大型運動場等康體設施，甚至連圖書館也欠奉。

交通配套

處於鬧市之中，交通自然不成問題，雖然奧運站距離較遠，不過可以經過商場通道及巴士總站，下雨天也不致於太狼狽；亦可以選擇經帝峰．皇殿及行人天橋到達旺角，未來更規劃興建行人天橋系統穿過旺角鬧市到旺角東站。

校網

雖然不屬於四大校網之一，但富榮花園所屬的31校網也是名校林立：小學有油麻地天主教小學、基榮小學；中學有聖瑪利書院及九龍華仁書院；直資中學有拔萃女書院、香港管理專業協會李國寶中學、保良局陳守仁小學等。其中油天（海泓道）、陳守仁及李國寶三間學校就在屋苑對面。

綜合而言，富榮花園在滿分10分當中評分為6.5分，當中宜選擇高層向南的三房單位以享有開揚的景觀。