25/04/2016
內地房價瘋漲中引起的法律問題：
最近內地的話題總是離不開近年包括深圳房價瘋漲的事。剛好這兩天政府出台新政策，現在這裡對過去一年多以深圳為首樓市瘋漲下產生的大量買賣雙方法律糾紛，做一個中場回顧。
【政策改變】2016年3月25日晚，深圳市人民政府辦公廳發佈《深圳市人民政府辦公廳關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出六項樓市調控措施。其中，在信貸政策方面，規定對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，首付比例繼續執行最低三成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，首付比例執行最低四成。在限購方面，深圳本市戶籍居民家庭限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對境外機構和個人（香港人）購房，嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定，以在本市房地產主管部門資訊系統網簽購房合同的時間為准。總而言之，提高購房難度。
【齊齊違約】 事情要從一年前說起，2015年3月30日（內地一般稱為“3•30”新政），多部委連發兩文調整樓市相關政策，二套房首付比例從六成降低到四成，二手房交易免營業稅年限從五年縮短至兩年等。總言之，是減低購房難度，釋放購買力。消息一出，普世歡騰，市場成交也迅速對政策作出反應。其後是深圳房價的持續性暴漲。而交易中不少業主考慮到違約成本要遠遠低於期間的房價漲幅（注：一般內地房產交易約從簽約始算需要2至3個月完成），因而選擇違約，引發違約潮。
【初期判決】 一個典型例子，一套位於深圳南山西麗的德意名居74平米房子。業主與買家在3月23日（留意是去年放寬政策前）簽訂協定，以262萬元出售。協議簽訂之後，買家支付30萬元定金，剩餘首期款49萬元則由買賣雙方共同委託銀行做了資金監管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發放貸款183萬元。與此同時，業主也委託擔保公司辦理贖樓。但進入6月之後，業主委託律師連續發函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續辦理速度往往取決於銀行，並非個人。七天之內辦結按揭手續並非個人能掌控。業主並不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同（類似于香港的找藉口踢契）。至6月底，業主向擔保公司發函終止委託該公司辦理贖樓業務，交易徹底終止。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平米。而新政之後該樓盤房屋單價已躍升到每平米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升過百萬元。
不少業主面對房價暴漲都選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背後的原因之一是在於，通常二手房買賣合同約定，若業主逾期不履行合同，買方可解除合同，要求業主支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據不同情況調低違約金比例。以這套262萬元成交房產來看，若業主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，就算踢契不成被判敗訴，賠違約金後業主仍有幾十萬元進賬。
【後期判決】 由於房價上漲引發的賣家違約行為越來越多，法院判決也發生變化。至2015年中後期，深圳南山區法院一審審理一宗同類型的賣家違約糾紛案，除判決繼續交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣家面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣家而言，這份判決要比他預期的嚴厲得多，業主既拿不回來房產又要賠償更高的違約金，法官此舉顯著為了增高違約成本。若賣家選擇上訴，不交付房產，且二審仍敗訴，這就意味著房產交付週期被拉長，違約金也將每天增多，直到交房為止，讓業主違約成本大幅增高。（也許就此能減少因為房價上漲引起的買賣糾紛引起之訴訟案件的數量。）
政策的改變、房價過山車式的升跌確實產生不少後遺的法律問題。為了能在房價上漲中分一杯羹，大家可以去到幾盡？大家可以網上搜索一下“假離婚”？！但願房價平穩發展。
內地房價瘋漲中引起的法律問題?! 分析過去一年的變化（2016年3月27日）
大家都知道我在內地工作，最近與朋友吃飯的話題總是離不開近年包括深圳房價瘋漲的事。剛好這兩天政府出台新政策，現在這裡對過去一年多以深圳為首樓市瘋漲下產生的大量買賣雙方法律糾紛，做一個中場回顧。
【政策改變】2016年3月25日晚，深圳市人民政府辦公廳發佈《深圳市人民政府辦公廳關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出六項樓市調控措施。其中，在信貸政策方面，規定對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，首付比例繼續執行最低三成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，首付比例執行最低四成。在限購方面，深圳本市戶籍居民家庭限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對境外機構和個人（香港人）購房，嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定，以在本市房地產主管部門資訊系統網簽購房合同的時間為准。總而言之，提高購房難度。
【齊齊違約】 事情要從一年前說起，2015年3月30日（內地一般稱為“3•30”新政），多部委連發兩文調整樓市相關政策，二套房首付比例從六成降低到四成，二手房交易免營業稅年限從五年縮短至兩年等。總言之，是減低購房難度，釋放購買力。消息一出，普世歡騰，市場成交也迅速對政策作出反應。其後是深圳房價的持續性暴漲。而交易中不少業主考慮到違約成本要遠遠低於期間的房價漲幅（注：一般內地房產交易約從簽約始算需要2至3個月完成），因而選擇違約，引發違約潮。
【初期判決】 一個典型例子，一套位於深圳南山西麗的德意名居74平米房子。業主與買家在3月23日（留意是去年放寬政策前）簽訂協定，以262萬元出售。協議簽訂之後，買家支付30萬元定金，剩餘首期款49萬元則由買賣雙方共同委託銀行做了資金監管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發放貸款183萬元。與此同時，業主也委託擔保公司辦理贖樓。但進入6月之後，業主委託律師連續發函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續辦理速度往往取決於銀行，並非個人。七天之內辦結按揭手續並非個人能掌控。業主並不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同（類似于香港的找藉口踢契）。至6月底，業主向擔保公司發函終止委託該公司辦理贖樓業務，交易徹底終止。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平米。而新政之後該樓盤房屋單價已躍升到每平米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升過百萬元。
不少業主面對房價暴漲都選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背後的原因之一是在於，通常二手房買賣合同約定，若業主逾期不履行合同，買方可解除合同，要求業主支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據不同情況調低違約金比例。以這套262萬元成交房產來看，若業主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，就算踢契不成被判敗訴，賠違約金後業主仍有幾十萬元進賬。
【後期判決】 由於房價上漲引發的賣家違約行為越來越多，法院判決也發生變化。至2015年中後期，深圳南山區法院一審審理一宗同類型的賣家違約糾紛案，除判決繼續交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣家面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣家而言，這份判決要比他預期的嚴厲得多，業主既拿不回來房產又要賠償更高的違約金，法官此舉顯著為了增高違約成本。若賣家選擇上訴，不交付房產，且二審仍敗訴，這就意味著房產交付週期被拉長，違約金也將每天增多，直到交房為止，讓業主違約成本大幅增高。（也許就此能減少因為房價上漲引起的買賣糾紛引起之訴訟案件的數量。）
政策的改變、房價過山車式的升跌確實產生不少後遺的法律問題。為了能在房價上漲中分一杯羹，大家可以去到幾盡？大家可以網上搜索一下“假離婚”？！但願房價平穩發展。。。
【後記】 每次政策改變都無可避免引起交易法律風險，深圳在2016年3月25日頒佈了6條有關房產買賣的新政，才幾天時間，已經有由就於新政導致合同無法履行（包括失去購房資格、不能貸款、不足貸款、不能辦理過戶登記等）的情況中買賣雙方該如何承擔責任的問題。其中，按照過往案例，由於銀行限貸問題導致買方要求解除合同，法院原則上不予支持的啊，買房者應該特別留意。
#中國律師 #鄧智榮
