14/07/2024
საცხოვრებელი ბინების ყიდვა-გაყიდვა და მშენებლობის პროცესი ყოველთვის იქცევდა აქტიურ ყურადღებას. დღესაც ისმის კითხვები:
- რა ელის უძრავ ქონებას? გაიაფდება? მოთხოვნა შემცირდება?
*** ექსპერტები ამბობენ, რომ უძრავი ქონება გაძვირდება, ამ დროს მომხმარებლებში მაინც არსებობს მოლოდინი რომ გაიაფდება... ერთ-ერთი მოსაზრების თანახმად, მომავალ წელს უძრავი ქონება გაძვირდება და საშუალოდ 1400-1500$ ფარგლებში იქნება, ამის მიზეზად მშენებლობის სექტორში მიმდინარე რეგულაციები, ინფლაცია, მიწის ფასი და შესაბამისად თვითღირებულების გაზრდა სახელდება. რასაკვირველია, აღინიშნა რომ საბოლოო ჯამში მაინც მოთხოვნა განსაზღვრავს, მოუწევს მაზარს მოგების შემცირება და მოთხოვნის საპასუხოდ ფასების შენარჩუნება, თუ მოთხოვნა დადებითად უპასუხებს გაზრდილ ფასებს.
*** რა ხდება დღეს?
კოლიერსის მონაცემებზე დაყრდნობით, რომელიც საჯარო რეესტრიდან იღებს მონაცემებს, უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვები წინა წელთან შედარებით მაისისა (5%) და ივნისის (15%) თვეებში შემცირებულია, ხოლო მიმდინარე წლის მაისსა და ივნისს შორის კლება გვაქვს 4,5%.
*** ფასების ზრდის პარალელურად, ლოგიკურად შეცვლილია გაყიდვების წილი მომხმარებლების მიხედვით. ზოგადად უძრავი ქონების ბაზარზე ძირითადი გაყიდვების წილი ადრე მოდიოდა ეკონომ კლასზე ვიდრე მაღალსა და მით უფრო პრემიუმზე, მაგრამ ბოლო წელს 2023 დინამიკა მნიშვნელოვნად შეიცვალა. 2022 წელს გაყიდვები ნაწილდება 62,5% - ეკონომი, 29% - საშუალო, 6% -საშუალოზე მაღალი, პრემიუმი - 2%; 2023 წელს - 44% - ეკონომი, 39% - საშუალო, 12% - საშუალოზე მაღალი; პრემიუმი - 5%.
*** უძრავი ქონების საშუალო ფასი გაიზარდა - აღნიშნული მონაცემები, ვინაიდან უძრავი ქონების საშუალო ფასის ზრდა ითვლება ტრანზაქციების ფულადი მოცულობა, გაყოფილი რაოდენობაზე, ბუნებრივია გვაძლევს გაზრდილ საშუალო ფასს. ბაზარზე სეგმენტაცია გადათამაშდა მნიშვნელოვნად, 2023 წელს ეკონომის წილი შემცირებულია მთელი 18,5% -ით. მიუხედავად იმისა, რომ 2023 წლის გაყიდვები ფულად მოცულობაში აღემატება 2022 წლის მაჩვენებელს, ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირებულია მთელი 7,5%. ანუ ეს ნიშნავს იმას, რომ რეალურად გაცილებით მეტია მყიდველი ბაზარზე, მაგრამ გავითვალისწინოთ რა შემოსავლების ზრდის დინამიკა ფასებთან მიმართებაში, რაც მოთხოვნას აფერხებს, ანუ გარკვეული კატეგორიისთვის ხელმიუწვდომელი რჩება. 1 კვ. მეტრის მშენებლობის ხარჯი თვითღირებულება გაზრდილია 30-40 % ფარგლებში, ინფლაცია, რეგულაცია ( რამაც გაზარდა ხარისხი სხვადაშორის), ამას ემატება აუთვისებელი მოცულობა შენობის მხრივ, სხვანაირად შიდა ფართზე დაკარგული კვადრატული მეტრობით ფართობი, რამაც მოგვცა საშუალო გაზრდილი ფასი დაახლოებით 40%-ის ფარგლებში, ანუ იმაზე ნაკლები ვიდრე რეალურად ხარჯია (საუბარია ეკონომ კლასის ბინებზე). ამიტომ ფასების ზრდა ისევ მოსალოდნელია, ან მინიმუმ არსებულის ფიქსირება.
*** ფასის ზრდა მიმდინარე გარემოებაში, სადაც ეკონომიკის დინამიკა იგივეა, რაც გვაქვს, ეკონომ კლასის მოთხოვნას, მათ შორის საშუალო კლასსაც კიდევ უფრო დაარტყავს, ხოლო განსაკუთრებით მაღალი და პრემიუმი პროექტის მომხმარებლების მხრიდან მოთხოვნად, ჩემი აზრით ძალიან მყიფეა. აქ. ყიდვა ერთგვარი ინვესტიციაა ხშირ შემთხვევაში, ვიდრე ფიზიკური საჭიროება, ამიტომ ეკონომიკისა და პოლიტიკურ ვითარებაზე მნიშვნელოვნად დამოკიდებულია.
*** ეკონომ კლასის ბინებზე მოთხოვნა - ყველაზე ეკონომ ბინის ღირებულება მშენებლობის პროცესში საშუალოდ 42 000 (1 საძინებლიანი, 45 კვ. მეტრამდე) დოლარის ფარგლებში ჯდება, აქედან ბანკი ითხოვს, რომ 8500 დოლარი მაინც ქონდეს პირს დანაზოგი, რომ დარჩენილი დააფინანსოს, 10 წლიან სესხზე პირს უწევს 1200 ლარამდე გადახდა, ასე 350 დოლარის ფარგლებში მაინც, 15 წლიან სესხზე 270 მაინც დაჯდება და თან სესხი რომ აიღოს, ასე მინიმუმ 2400 ლარის შემოსავალი, სტაბილური გარანტირებული უნდა ქონდეს, ეს როგორც მცირე, თორემ ისე 3600 ლარი სტანდარტულად.
დასკვნა:
*** უახლოეს 2 წელიწადში, თუ ყველაფერი უცვლელად შენარჩუნდა (ვგულისხმობ პოლიტიკურ გარემოებას) ბინების კონფიგურაცია შეიცვლება და შემცირდება, ადამიანებს უკვე უწევთ და გახშირდა 40 კვ. მეტრამდე ბინებზე მოთხოვნა, 2 საძინებლიანი ჰაჰა 60 კვ. მეტრამდე, გაჭიანურდა გადაწყვეტილების მიღების პროცესი, გაცილებით მგრძნობიარეა ეკონომი ფასის მიმართ და უჭირს გადაწყვეტილების მიღება, რადგან მისი მსყიდველუნარიანობა შემცირდა და რისკები გაიზარდა.
***ფასები ვერ დაიწევს, რადგან პრაქტიკულად ახალ დასრულებულებში ამოწურულია მარაგი და მშენებარეები თვითღირებულებაზეა მიმბული, ხოლო 2024 წლის ნებართვები გაძვირებული თვითღირებულებით საფასო კონკურენციაში მოექცევა....
*** პრაქტიკულად ყველა სამშენებლო კომპანიას ფასები დაწეული აქვს, აქციის სახით გაყიდვების წასახალისებლად, ასე რომ ვიტყოდი კარგი პერიოდია ბინის შესაძენად ვისაც ამის საჭიროება აქვს, მაგრამ საინვესტიციო თვალსაზრისით ბინების შეძენის მომგებიანობა, გულწრფელად ვიტყვით, პროგნოზები რთული გასაკეთებელია. ერთადერთი ისევ მშენებარეში შედარებით იაფი ფასით ინვესტირება და შემდგომ არსებული საბაზრო ღირებულებით გაყიდვაზე ორიენტირება შესაძლებელია.
