19/05/2022
1 Nisan 2020
Korona krizinde kira dondurma fikrine hukuki prensipler i$iginda bir baki$
Kiralamak, menkul ve gayri menkul bir degeri belirli sureligine kullanma hakkina denir genel itibariyle. Bu menkuller toprak, bina, arac, deniz, hava, telif hakki gibi ck cesitli olacagi gibi, insan da olabilir. Evet, her calisan kiralik bir degerdir i$vereninin gozunde ve ekonomik duzlemde. Bu sebeble, insan ile dukkan kiralamak arasinda, iktisadi olarak pek bir fark yoktur. Ikisi de belirli $artlara gore, belirli zaman suresince, belirli ucret kar$iliginda kiralanir ve ucreti odenmedigi takdirde kanuna basvurularak kira bedeli yasal haklar cercevesinde icra edilir.
Guncel konumuza gelirsek, sorunumuz $udur. Korono krizinde dukkan, vs gibi gayri menkul kiralari dondurulmalimidir?
Bu durumda, ozel olarak, gayri menkulun durumuna ve kira kontrati $artlarina bakilmasi gerektigi gibi, detaya inmeden, esas itibariyle hukugun temek kurallarina bakmak gerekir. Hukuki olarak, bir menkulun kiralanabilmesi icin $u $artlar aranir;
1. Menkulun kiralanmaya uygun fiziki ve hukuki $artlari: Yani tesisati bozuk, kullanim guvenligi olmayan, yikik dokuk, hukuk cercevesinde minimum kurallara uymayan menkuller kiralamaya haiz olamaz. Kiralanmalari da illegal olur boylece. Mesela, yangin merdiveni olmayan bir binanin okul olamayacagi gibi.
2. Menkulun kirlanmasina, ulke hukugunun izin vermesi $arti: Yasakli binalar, yazilar, kitaplar, resimler, telif haklari kiralanamaz o hukuki sinirlar icinde. Mesela Edward Snowden’in kitabinin telif haklarini, ABD hukumeti tedbir koyarak kendi mulkiyetine almi$tir, ayni Turkiyedeki varlik fonlarina dusen sirketler gibi. O sirketler hukuksuz goruldugunden, kiralanmalari dusunulemez.
3. Menkulu kiralayacak talebin (kiracilarin) olmasi $arti: Taleb edilmeyen menkul zaten kiralanamaz. Bu sebeble, kiralanmaya haiz bir menkul degeri gormez ve bu sebeble hukuki olarak vergisi de alinamaz. Stopaj vergilerinin sadece talep olup, kiraci oldugunda alindigi gibi.
$imdi bu 3 $art altinda, Koronovirus krizinde dukkani kapatilan restoran, kafe gibi yerlerin kira odemesi zorunlumudur diye dusunelim.
Birinci $artin butun meskenlerde oldugunu farz edelim. Tum kafeler, belediyelerin uyguladigi temizlik, saglik, i$ guvenligi $artlarini yerine getirdigi takdirde, fiziki ve hukuki $arti yerine getirmi$ oluyor. Bu $art’i yerine getirmi$ oluyorlar.
Ikinci $art, lokal hukugun (Ki burada T.C. Devleti hukugu oluyor) izin verip vermedigi. Virus ciktiktan sonra bu i$yerlerinin kapanmasi devlet eliyle uygulanmistir. Yani kanun olmu$tur. Bu sebeble, kiranin haiz olmasi icin gereken “hukugun izin vermesi $arti” yerine gelmemektedir. Bu izin ortada olmadigi icin, i$yeri sahibi i$ini calistiramiyor. Cunki bu donemde, o dukkanin, restoran/kafe olarak calisitirilmasi hukuksuz oluyor. Kira kontratinda da meskenin restoran/kafe olarak kiralandigi yazili diye dusunursek, kira kontrati, ulke hukugu eliyle, gecici olarak gecersiz sayiliyor demektir. Bu olay hem adildir, hem de hukukidir kamu guvenligi nedeniyle. Ayni sekilde, restoranin acilmasi da hukuksuz olacaktir. Hukuga uyuldugu, restoranin kapatildigi ve bu nedenle kira kontratiinin gecersiz oldugu bir kiralamada, ortaya bir kira gerektirecek durum cikmayacaktir. 3 $art’dan ikincisi ortada yoktur.
Fakat buradaki sorun oyle gorundugu gibi hukuk prensipleri ile aciklanabilecek kadar basit degildir. Cunku, mal sahibi de, bir nevi kiracidir mali uzerinde. Mesela mal uzerinde kredi var ise banka tarafindan, mal sahibi magdur olur bu mantikta. Cunku bankanin mal sahibi ile kontratinda, malin nasil kullanilacagi $arti yoktur. Kullanip kullanmama zorunlulugu da yoktur. Bu sebeble, mal fiziki olarak ortada oldugu muddetce, kredi odemeleri rucu edilmis olur mal sahibine. Mal sahibi bu riski bilerek alir krediyi. Eger mortgage ile alinmis bir mal ise, mal sahibine icra edilir yapmadigi odemeleri. Mesken yanip kul bile olsa. Peki bu magduriyet kiraciyi baglar mi kanuni olarak? Burada i$ biraz kira kontratina ve ictihadlara kaliyor, eger gecmiste boyle ornekler var ise. Korona krizinin yakin zamanda bir benzeri olmadigi dusunuldugunde, mevcut bir ictihadinin olma olasiligi da bayagi azalmis oluyor. Peki bu durumda nasil bir arguman gelistirilebilinir kiraci acisindan? Cunku burada en buyuk zarari kiraci cekiyor olacaktir. Cunku i$yerini acarken, boyle bir riski hemen hemen hicbir kiraci, hatta belki sigorta $irketleri bile dusunememistir ki, bu riske karsi sigorta yaptirsinlar kendilerini. Eger ki boyle bir risk faktoru olsaydi ve kiraci bundan kacinmi$ olsaydi, belki o zaman kanun kiraciyi tedbirsiz davranmakla suclayip, kiranin curo edilmesini rahatlikla onaylayabilirdi. Kiracinin elini zayiflatan tek konu burada, kriz doneminde i$ini alip goturememesi, yani meskeni i$gal etmekten vazgecemiyor olmasidir. Donemin gecici olacagi kenis bir kesimin ongorusu. Belki 2 ay, belki 6 ay. Bu sebeble kiracilar/i$yeri sahipleri karar vermekte zorlaniyorlar kapatmak veya beklemek arasinda. Ama uzerlerindeki yuk sadece kira olmadigi, ayni zamanda i$ci, faturalar (su,elektrik vs), vergi, bakim, onarim ve i$ giderleri de zaten calismayan bir i$in yuku oldugu icin, calismayan isyerinin kirasini 100% olarak kiracidan istemek, pek adaletli ve makul bir baki$ acisi olarak gorulmuyor fikrimce.
Sonuc itibariyle, iki tarafin da hakli yonleri var bu konuda. Peki hukuk bu gibi durumlarda ne yapar? Once kamu yararini dusunur. Diyelim ki kiraciyi korudu ve kiralar kapali kaldiklari donem boyunca iptal edildi. Mal sahipleri acisindan getirecegi yuk, kamunun butunune nasil yansir? Kamu butcesini, ekonomik sistemi, bankacilik sistemini ne derece etkiler? Butun bunlari degerlendirmeye almadan verilecek kararlar, sistemde buyuk tahribata yol acabilir. Cunku verilecek ilk karar emsal olacagindan, butun kararlarin ayni verilmesi gerekir e$itlik ilkesi geregi (kontrat $artlarina bagli olarak munferit farkli kararlar olabilir). Ulkedeki tum kafe ve restoranlarin kiralari iptal edildiginde ortaya cikacak problemin de etkisi dusunulerek karar verilmelidir. Bunun makro ekonomik duzeydeki boyutunu hukukcular degil, ekonomistler degerlendirip, hukuga yon vermelidirler.
Gelelim 2nci opsiyona. Yani kiracilarin kirayi dondurmadan odemek zorunda olduklari takdirde kamuya verecegi sosyal, ekonomik ve dahi daha geni$ duzeydeki etkilerine, daha dikkatli bakmak gerekir. Cunku, genel olarak i$yeri sahipleri, mal sahiplerinden daha dezavantajli durumdadir kira kontratlarinda. Bu sebeble, hukugun adalet ve makul olma prensipleri burada etkin olmalidir muhakkak. Ayrica, kamu yarari burada daha oncelikli olmalidir. Cunku bu isyerlerinin kira sorunu, daha genis kitlelerin sorunu olacaktir. Ortada isveren, isci ve onlarin ailelerinin toplam nufusa orani, mal sahiplerinkinden ck cok daha fazladir. Bu sebeble yukaridaki saydigim etkileri (sosyal, ekonomik vs.), kamuda daha fazla tahribata yol acacaktir, mal sahiplerine yansimasina nazaran.
Birinci opsiyondaki kiracilara 2-6 arasi bosluk kira boslugu verilmesini, kiralanmaya haiz olma $artlarinin 3ncusu de katki saglamaktadir. Yani, kiraci isyerini isgal etmese de, o donem boyunca mal sahibi zaten menkulu baska bir talebe kiraya veremiyecektir. Kanun geregi baska isyerlerine (Ofis, bakkal, emlakci vs gibi) kiralayabilme imkani olsa da mal sahibinin, ekonomik olarak trend ck farkli oldugu icin, boyleymi$ gibi, kiraci bulabilirmi$ gibi dusunmek, realite ile aykirilik te$kil eder. Yani, hukuki olarak mal sahibi kiraci bulabilip, kirasini alabilecek olsa da, Devletin aldigi kararlar geregi, yani hukugun uyguladigi kanunlar geregi, ekonomik trend’in durumu ck kotu oldugundan, reel olarak o meskene kiraci bulma imkani ck zayif olacaktir. Bu sebeble, kafe sahibinin cikip, baska isyerinin acilmasi hem ck zayif bir olsailikdir, hem de ulke ekonomisine, yani kamu yararina zarar teskil edecek bir ekonomik aktivite olacaktir. Bu sebele Yargi’nin, bu ictihadi bu sekilde yorumlamamasi gerekecektir. Aslolan kamu yararidir. Hersey ondan sonra gelir. Aynen milli guvenlik, milli cikarlar meselesinde oldugu gibi. Yani, bir vatanda$inin hayatini kurtarmak icin, hicbir ulke 10 milyar dolar para harcamaz. Cunku burada kamunun zarari, orantisiz olarak israf edilmis olacaktir. Aynen bu mantikla, sadece mal sahiplerini korumak icin, daha genis kitlelerin ugrayacagi sosyal, ekonomik, psikolojik v.b zararlarin goze alinmamasi gerekmektedir. Cunki bu zararlar kamu kurumlarina ck buyuk yukler getirir. Saglik sistemi, ekonomik sistem, bankacilik sistemi, kamu butcesi vs.vs.
Fakat burada ck gizli bir nuans (detay) bulunmaktadir. Hukumet,politikalari geregi Bankalari korumak adina, mal sahiplerini koruma yoluna gidebilir. Cok baski olursa halktan, bir miktar devlet yardimi onerebilir kiracilara. Ama bu yardim yine kamunun cebinden cikacagi icin, sonuc olarak tekrar bankalar ve mal shipleri korunmus olacaktir. Yani ta$in altina herzamanki gibi elini yine en alt tabaka koymus olacaktir.
Nihayetinde, hep adalet diyoruz. Hicbir sekilde hangi karar alinir, hangi tarafa menfaat verilirse verilsin, 100% adil olamayacaktir. Bu sebeble, bu yukun, kamu, kiraci ve mal sahipleri arasinda, e$it degil, adil olarak bolusulmesi gerekir. Mesela, ben hicbir analiz yapmadan diyebilirim ki, stopaj vergisi uzerinden 20% kira bedeli devlet tarafindan, stopaj vergisinden kesilebilir. Kiraci kiranin 40% ile , mal sahibi de geri kalan 40% i ile yukumludur, denilebilinir. Burada kamunun, uzun vadede ck buyuk faydasi olacaktir. $oyle ki; bircok kucuk isletmelerin kira kontratlari daha dusuk bedel ile gosterilmektedir, stopajion az odenmesi icin. Bu sekildeki bir yardim paketi, uzun vadede, mal sahiplerini ve kiracilari stopajlarini tam olarak gostermeye sevk edecektir. Mesela 10bin TL aylik kirasi olan bir isyeri, eger bunu 3bin gosteriyor ise ve stopaji 20% kabul edersek, aylik 2bin lira stopaj oduyor ise kiraci, 3 bin ‘den 600TL yardim almis olacak. Ama gercek kira bedeli gosterir ise, 2.000 TL devlet yardimi alacaktir. 3bin TLnin de 40% ini odiyeceginden mal sahibi (1.200 TL), 10.000 TL’den 10.000 – 1.200 =8.800 TL kira kalacaktir kiraciya, bu dusuk gosterme nedeni ile. Ayrica bu yardim paketleri sigorta olayini da daha populer hala getireceginden, sigorta odemelerinin de gercek beyan uzerinden olacagi icin, kiracilar adina avantaj teskil edecektir bu yeni sistemdeki beyanlar.
Sonuc itibariyle, her devlet ulkesindeki gelismeye onculuk eder. Sendikala$ma, standartla$ma (her turlu ekonomik ve sosyal aktivitelerde), sigorta vs gibi konularda en once devlet eliyle baslar hersey ve ozel sektore indirgenir zaman icinde. Bu sebeble, once kamu binalarini kiralayanlarin kiralari dondurulmali ve ardindan ozel mal sahiplerinden kira odemelerine katki payi sunmalari beklenmelidir.
Yorumlarinizi benimle payla$in, okuyucalarimiz faydalansin...
