Selosse Avocat

17/04/2024

Grecco : préconisations concernant la cession de parties communes spéciales bâties 🏢

Le Grecco souligne l'importance de distinguer les parties communes générales des spéciales, ces dernières étant affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires uniquement. La cession de ces espaces pose des questions pratiques et juridiques délicates : qui a le droit de décider de la cession, que cède-t-on exactement, et quelles sont les modalités et conséquences de cette cession ? En réponse, le Grecco propose une modification législative visant à simplifier le processus de décision et de modification des charges consécutives à la cession, en impliquant uniquement les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales.

Cette initiative du Grecco vise à faciliter la gestion des copropriétés en apportant des clarifications bienvenues sur la cession de parties communes spéciales bâties. Elle propose des solutions pragmatiques pour harmoniser les pratiques et assurer une gestion plus équitable et transparente des espaces partagés.

Ainsi, les préconisations du Grecco représentent une avancée significative dans le droit de la copropriété, offrant un cadre plus clair pour les cessions de parties communes spéciales.

Source : Grecco, préconisation n° 17, La cession de parties communes spéciales bâties, 5 avr. 2024

12/04/2024

Réflexion lancée sur la mensualisation des loyers commerciaux

Le gouvernement exprime son intention de revoir la pratique du paiement trimestriel des loyers commerciaux.

Dans le domaine des baux commerciaux, il est habituel que les loyers soient réglés trimestriellement. Toutefois, cette pratique peut avoir un impact financier conséquent sur la trésorerie des commerçants, tout comme les dépôts de garantie exigés à l'entrée dans les locaux, dont les montants peuvent varier de 3 à 12 mois de loyer.

Dans un souci d'accompagnement des commerçants au quotidien, la ministre Olivia Grégoire a annoncé, le 4 avril dernier, l'intégration dans le projet de loi sur la simplification d'un dispositif de mensualisation des loyers, assorti d'un plafonnement des dépôts de garantie.

Cette disposition vise à permettre aux commerçants qui le souhaitent de bénéficier de la mensualisation de leur loyer, et à limiter les dépôts de garantie à un maximum de 3 mois de loyer, même pour les baux déjà en cours.

11/04/2024

Suite à des difficultés financières des emprunteurs, les banques doivent proposer des mesures de remédiation efficaces. Pour rappel, depuis le 30 décembre 2023, des mesures de protection pour les emprunteurs immobiliers et à la consommation ont été introduites, imposant aux banques de trouver des solutions adaptées en cas de difficultés.

Les options de remédiation incluent le refinancement du crédit ou la modification des conditions du contrat existant, telles que la prolongation de la durée du prêt, la suspension des remboursements ou la modification du taux d'intérêt. Avant toute modification, la banque doit communiquer clairement avec l'emprunteur sur les changements envisagés, assurant ainsi transparence et compréhension mutuelle.

Cette initiative s'inscrit dans le cadre de la directive UE 2021/1167, visant à faciliter la gestion des prêts non performants et à maintenir la stabilité financière du secteur bancaire. L'élargissement de ces mesures aux crédits à la consommation marque un pas significatif vers une protection accrue des consommateurs en difficulté financière.

Ord. 2023-1139 du 6-12-2023 art. 7 : JO 7 texte n° 5 ; Décret 2023-1211 du 20-12-2023 art. 6 : JO 21 texte n° 4

10/04/2024

La servitude "non altius tollendi" est un concept juridique jouant un rôle dans la préservation de l'ensoleillement et des vues entre propriétés voisines.

La servitude non altius tollendi est une restriction imposée à un propriétaire, l'empêchant de construire ou de surélever un bâtiment au-delà d'une certaine hauteur. Cette mesure vise à protéger les droits des propriétaires voisins, en assurant que leur vue ou ensoleillement ne soit pas obstrué par des constructions trop élevées. Elle se distingue de la servitude non aedificandi, qui interdit toute construction ou en limite l'étendue sur un terrain donné. Ces servitudes, ancrées dans le Code civil (articles 689, 690 et 691), ne peuvent être établies que par titre et se prescrivent par 30 ans.

En cas de violation de cette servitude, comme la réalisation de travaux entraînant une surélévation non autorisée, les conséquences peuvent être sévères. La loi prévoit la possibilité de demander la démolition des constructions irrégulières, sans que les conséquences financières de cette démolition puissent être invoquées comme argument contre la mesure. Cela souligne l'importance de respecter les droits réels attachés aux immeubles bénéficiaires de la servitude.

Source : Cass. 3e civ. 9-11-2023 n° 22-15.403 F-D

05/04/2024

CJUE : des précisions en matière de distribution sélective et de protection des marques

Dans un contexte où la libre circulation des marchandises est essentiel, la CJUE a pris une décision cruciale concernant l'aménagement de la charge de la preuve de l'épuisement des droits au sein des réseaux de distribution sélective.

Dans l'affaire opposant Hewlett Packard à Senetic, la CJUE a établi que la charge de la preuve de l'épuisement des droits pouvait être renversée si le défendeur démontre un risque de cloisonnement des marchés. Ce cas illustre parfaitement la difficulté pour le défendeur de prouver l'épuisement des droits, notamment lorsque les produits ne comportent aucun marquage indiquant leur marché de destination et que le titulaire de la marque refuse de fournir des informations pertinentes. Chaque produit étant doté d'un numéro de série, HP aurait théoriquement pu tracer le marché de destination des produits, mais cette information n'est pas accessible aux tiers, rendant la preuve plus complexe.

Cette décision de la CJUE vise à protéger la libre circulation des marchandises au sein de l'Union européenne, en empêchant les titulaires de marque de cloisonner les marchés et de maintenir des différences de prix entre les États membres. Elle souligne l'importance de l'équilibre entre la protection des droits de marque et la libre circulation des marchandises, essentielle au bon fonctionnement du marché intérieur.

Cette décision ouvre la voie à une meilleure protection de la libre circulation des marchandises, tout en tenant compte des droits légitimes des titulaires de marque.

CJUE 18 janv. 2024, Hewlett Packard Development Company LP c/ Senetic S.A., aff. C-367/21

03/04/2024

🔍 Avez-vous entendu parler du récent revirement de jurisprudence sur la péremption d'instance par la Cour de cassation ? Ce changement, salué pour son approche plus souple et juste, marque un tournant important dans la procédure civile française.

Le 7 mars 2024 restera gravé dans les annales de la justice française comme le jour où la Cour de cassation a pris une décision audacieuse, modifiant radicalement la gestion de la péremption d'instance. Ce revirement, basé sur les articles 908, 909 et 910-4 du Code de procédure civile, signifie que les parties ne sont plus tenues par la péremption une fois qu'elles ont rempli toutes leurs obligations procédurales.

- Les arrêts ont été applaudis pour leur clarté et la participation des amici curiae, soulignant l'importance de la transparence et de l'expertise dans le processus judiciaire.
- La Cour a également mis en avant l'inutilité souvent ressentie par les parties lors de la demande de fixation de l'affaire, contribuant à ce revirement nécessaire.
- Ce changement est immédiatement applicable, mettant en lumière la volonté de la Cour d'assouplir l'accès à la justice.

La question de l'applicabilité de cette nouvelle jurisprudence en première instance reste ouverte, avec une attention particulière portée au futur décret dit « Magicobus ». Ce revirement jurisprudentiel représente non seulement un progrès significatif dans l'efficacité de la justice civile, mais aussi une réflexion sur l'évolution nécessaire des procédures pour mieux servir les justiciables.

Revirement sur la péremption d’instance : un beau moment de justice

28/03/2024

Règlement européen sur les virements instantanés en euros : publication au JOUE

Ce service permettra des transferts d'argent en moins de 10 secondes, à tout moment et vers n'importe quel État membre, renforçant ainsi l'intégration économique européenne par une fluidité accrue des paiements.

Le règlement européen stipule que ce service devra être accessible tous les jours de l'année, à toute heure, et s'appliquera même aux États membres dont la monnaie n'est pas l'euro, à condition que les comptes traitent régulièrement des transactions en euros. Les frais associés aux virements instantanés ne devront pas excéder ceux des virements ordinaires, ce qui garantit l'accessibilité financière de ce service. Par ailleurs, des mesures strictes en matière de sécurité et de prévention de la fraude seront mises en place, assurant ainsi la protection des utilisateurs et la fiabilité des transactions.

L'impact de ce service sur l'intégration économique européenne ne saurait être sous-estimé. En facilitant des transactions rapides et sécurisées à travers l'UE, le virement instantané promet d'accélérer le commerce et les échanges financiers, contribuant ainsi à une économie européenne plus intégrée et dynamique. L'attention portée à la sécurité et à l'équité des frais renforce la confiance des consommateurs et des entreprises dans ce système, essentielle pour son succès.

Règl. (UE) 2024/886, 13 mars 2024, JOUE L 19 mars

27/03/2024

Cour de cassation : rappel de l'importance de la remise en état des lieux conformément au PLU

Dans l'affaire n° 23-81.748, la transformation illicite d'un étage dédié à l'ostréiculture en salle de restaurant a mené à une décision ferme de la Cour d'appel de Rennes. Cette décision, appuyée par la Cour de cassation, illustre la rigueur des tribunaux face aux infractions au PLU, en vertu des articles L. 610-1 et L. 480-5 du Code de l'urbanisme.

La mise en conformité des lieux ordonnée suite à cette condamnation est un signal clair envoyé aux promoteurs et propriétaires : le respect strict des PLU est impératif. Les répercussions de cette décision résonnent bien au-delà de l'affaire en question, établissant un précédent pour les futurs projets de construction et les infractions similaires.

La Cour de cassation, à travers ces arrêts, réaffirme non seulement le rôle des PLU dans la préservation de l'ordre urbain, mais aussi l'importance de la mise en conformité comme outil judiciaire. Les acteurs de l'urbanisme doivent prendre note de ces décisions pour éviter des conséquences juridiques similaires. 🏗️

Source : Crim. 6 févr. 2024, F-B, n° 22-82.833 // Crim. 6 févr. 2024, FS-B, n° 23-81.748

25/03/2024

Obligations précontractuelles d'information et validité d'un contrat : rappel de la Cour de cassation

Dans son arrêt, la Cour a rappelé que toute négligence dans la transmission d'informations essentielles avant la signature d'un contrat peut conduire à sa nullité. Cette décision découle d'une affaire où les acheteurs de panneaux photovoltaïques n'avaient pas été informés conformément aux exigences légales, ce qui a entraîné une erreur sur des éléments déterminants du contrat. L'importance de fournir des informations précises et complètes est donc réaffirmée comme un pilier de la protection du consommateur.

🔍 L'approche de la Cour de cassation dans cette affaire illustre une interprétation flexible des textes de loi, combinant droit de la consommation et droit commun pour renforcer la protection du consommateur. Ce jugement confirme que l'absence d'information adéquate peut non seulement annuler un contrat, mais aussi obliger à la restitution des sommes versées, avec intérêts au taux légal.

En conclusion, la vigilance est de mise pour les professionnels quant à leur devoir d'information précontractuelle. Cette décision souligne l'importance de la transparence pour la confiance dans les transactions commerciales.

Source : Civ. 1re, 20 déc. 2023, FS-B, n° 22-18.928

22/03/2024

De l'importance du formulaire de rétractation dans un contrat hors établissement

Dans un jugement clé, la Cour de cassation a statué qu'un contrat est nul si le formulaire de rétractation, lorsqu'il est intégré au contrat, empêche le consommateur de conserver le contrat dans son intégralité. Cette décision met en lumière la nécessité pour les professionnels de fournir un formulaire distinct, préservant ainsi l'intégrité du contrat.

- La Cour insiste sur le droit du consommateur à un exemplaire complet du contrat.
- La nullité du contrat ne peut être écartée au nom de la proportionnalité.
- Le Code de la consommation ne détaille pas l'attachement du formulaire, mais l'intégrité du contrat reste primordiale.

La jurisprudence récente de la Cour de cassation renforce la protection des consommateurs et clarifie les obligations des professionnels.

22/03/2024

Impact des modifications de l'aide juridictionnelle sur les bénéficiaires

Ce texte législatif apporte des changements significatifs dans le processus d'attribution de l'aide juridictionnelle, notamment pour les avocats commis ou désignés d'office dans des procédures non juridictionnelles.

Le décret révisé redéfinit la compétence du bureau chargé d'examiner les demandes d'aide juridictionnelle, assurant une gestion plus localisée et précise des dossiers. De plus, il introduit un nouveau mécanisme de transmission d'informations par la caisse des règlements pécuniaires des avocats, permettant une vérification plus efficace de l'éligibilité des bénéficiaires. Ces modifications visent à simplifier et à accélérer le processus d'attribution de l'aide.

Les décisions d'éligibilité partielle ou d'inéligibilité doivent désormais contenir des informations spécifiques, et leur notification doit se faire sans délai, ce qui assure une transparence accrue pour les bénéficiaires et les avocats intervenants. Par ailleurs, le décret précise les modalités de recouvrement de la part contributive versée à l'avocat, en cas d'éligibilité partielle ou d'inéligibilité, alignant ainsi les procédures sur celles appliquées lors du retrait de l'aide.

Ces modifications législatives, entrant en vigueur le 1er janvier 2026, marquent une évolution significative dans l'accès à l'aide juridictionnelle, avec pour objectif de rendre le système plus efficace et équitable pour tous les acteurs concernés.

Source : D. n° 2024-193, 6 mars 2024, JO 8 mars

20/03/2024

Protection du consommateur et contrats hors établissement : une évolution juridique notable 📜

Dans un arrêt récent du 24 janvier 2024, la Cour de cassation a apporté des précisions cruciales sur les contrats conclus hors établissement, soulignant l'importance de la clarté des informations. La décision confirme que la marque du bien ou du service est une caractéristique essentielle qui doit être clairement indiquée pour éviter la nullité du contrat. Cette exigence de transparence vise à protéger le consommateur en lui fournissant toutes les informations nécessaires pour un choix éclairé.

Les juges ont été saisis suite à des irrégularités dans les bons de commande de contrats de fourniture et pose de panneaux photovoltaïques, entraînant des demandes d'annulation. L'absence de précision sur la marque des composants, une information jugée essentielle, a mené à l'annulation des contrats et à des ordonnances de restitution de la chose et du prix, renforçant ainsi la protection du consommateur.

Cette décision illustre un revirement de jurisprudence, favorisant une interprétation plus protectrice des droits des consommateurs. Elle permet aux juges d'ordonner la restitution de la chose et du prix même en l'absence de demande explicite, réaffirmant le principe de remise en état des parties comme si le contrat n'avait jamais été conclu.

Source : Cass. 1re civ., 24 janv. 2024, n° 21-20.691, B+L