02/09/2026
📍 ️« Un emplacement exceptionnel ne fait pas disparaître trente années de vieillissement du bâti. »
C'était tout l’enjeu de cette mission réalisée pour un client étranger, en collaboration avec son cabinet d’avocats parisien, dans le cadre d’échanges avec l’administration fiscale.
Le constat pouvait, à première vue, surprendre : la valeur actuelle déclarée de cette propriété ressortait environ 35 % en dessous de son prix d’acquisition de 2005, alors même que le bien est situé dans un domaine privé sécurisé de standing, dans un environnement privilégié et avec une vue mer exceptionnelle.
Pourtant, une valeur immobilière ne s’apprécie pas uniquement à partir de son emplacement ou de l’évolution générale du marché.
Construite en 1993, la villa n’avait que 12 ans lors de son acquisition. Elle a aujourd’hui plus de 30 ans et présentait déjà certains désordres et défauts constructifs, dont plusieurs n’ont pas fait l’objet des reprises ou de l’entretien nécessaires au fil des années.
Étanchéité, façades, toiture, équipements et prestations intérieures vieillissantes : l’état réel du bâti et le coût nécessaire pour le remettre au niveau attendu sur ce segment de marché ont une incidence directe sur sa valeur vénale.
Mon travail a donc consisté à objectiver cet écart, en confrontant plusieurs méthodes et données, l’état réel du bâti et le coût des travaux nécessaires.
L’expertise a ici pleinement joué son rôle : expliquer, chiffrer et documenter une valeur qui pouvait sembler incohérente à première lecture. Une analyse argumentée qui a finalement été entendue par l’administration fiscale.
👉 C’est aussi toute la différence entre un prix d’acquisition, une perception de valeur et une valeur vénale expertisée.
📍 DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini – Valeurs vénales amiables et judiciaires agréé Centre-National de l'Expertise.
🏡 Successions • Donations • Indivisions • Divorces • IFI • Litiges • Valeurs locatives
