03/01/2014
Lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été conclue au sens de l’art. 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente.
Philippe C a donné le 29 avr. 2008 à la société AVIS IMMOBILIER pour une durée de trois mois renouvelable un an par tacite reconduction, mandat non exclusif de vendre son bien immobilier au prix de 245.100 euro, la rémunération du mandataire étant fixée à 15.100 euro sur le prix de vente ; le 17 oct. 2008 la société "AVIS IMMOBILIER" a fait visiter le bien à Madame Fatima F qui s’en est finalement portée acquéreur le 28 nov. 2008 par l’intermédiaire de la société "CIMM IMMOBILIER" à laquelle M. Philippe C avait également confié le 3 nov. 2008, un mandat non exclusif de vente du même bien au prix de 215.000 euro.
En vertu des stipulations contractuelles le liant à l’agence "AVIS IMMOBILIER", Philippe C s’interdisait pendant la période irrévocable du mandat et dans les douze mois suivants sa reconduction de traiter directement avec un acquéreur lui ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui ; que le mandant conservait toutefois pendant cette durée, la faculté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur et à la vente de son bien, le cas échéant par l’entremise d’un autre cabinet, sous la seule réserve d’en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé réception les nom et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ; cette notification ayant vocation à mettre fin au mandat et à éviter l’engagement par le mandataire d’une vente avec un autre acquéreur dans des conditions pouvant entraîner une action en responsabilité.
Philippe C justifie, ce qu’il n’avait pu faire en première instance, avoir consenti plusieurs mandat de vente non exclusifs à d’autres agences immobilières dont l’agence CIMM IMMOBILIER (mandat n° du ).
Philippe C justifie avoir décliné une première offre d’achat, jugée insuffisante au regard du prix fixé au mandat ; offre transmise de façon informelle par la société "AVIS IMMOBILIER" au mois de nov. 2008, sans que cette dernière ne justifie d’ailleurs avoir avisé le mandant de l’identité de la personne à l’origine de l’offre.
Philippe C était ensuite conduit à accepter le 28 nov. 2008, une offre plus satisfactoire émanant de M. Pascal M et Mme Fatima F, présentée par la société "CIMM IMMOBILIER" qu’il avait mandatée dans les mêmes conditions.
Le simple fait pour Philippe C d’avoir réalisé une vente à des conditions de prix plus avantageuses, non pas directement mais par l’entremise d’une autre agence immobilière dûment mandatée et distincte de la société AVIS IMOBILIER ayant initialement présenté le bien à l’acquéreur et transmis en son nom une offre jugée insuffisante, ne permet pas de caractériser un manquement ou un abus du vendeur aux droits du mandataire non exclusif.
Référence : Cour d’appel de Bordeaux, 1re Ch. civ., sect. B, 14 févr. 2013 (RG n° 11/03044) :
C’est l’agence immobilière qui conclut l’affaire qui empoche la commission
samedi 27 avril 2013 , par Juris Prudentes
