Nicolas Bouttier Avocat

18/03/2026

https://www.cabinet-bouttier.com/actualites/actualites-du-cabinet/articles/prescription-troubles-anormaux-voisinage-1245.htm

La prescription : cristallisation d’une situation
La prescription est le mécanisme par lequel une situation juridique, à l’issu d’un certain délai, devient définitive et ne peut plus être contestée.

L’on peut différencier la prescription acquisitive (art. 2258 du Code Civil), et la prescription extinctive (art. 2219 du Code Civil).

La première est définie comme : « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. ».

La seconde est définie ainsi : « La prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. »

Il convient de distinguer la prescription extinctive d’autres modes d’extinction des actions, comme, notamment, la forclusion (ex : la forclusion décennale des articles 1792 et suivants du Code Civil) qui n’est pas régie par les mêmes dispositions (art. 2220 du Code Civil)

Attention, on ne peut pas faire revivre une prescription déjà acquise. En clair, si le délai de prescription est écoulé, il n’est plus possible de l’interrompre ou le suspendre, ni de le faire courir à nouveau. (voir, notamment, l’article 2222 du Code Civil, alinéa 1er, qui précise que l’allongement, par la loi, de la durée d’une prescription est sans effet sur la prescription acquise)

Le point de départ de la prescription et le délai de droit commun de la prescription extinctive est fixé par l’article 2224 du Code Civil qui nous apprend que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » (par exemple : 2e Civ. 10 février 2022, 20-20143, Bul. Civ. 02-22 193 : qui fixe le point de départ à la date du rapport d’expertise judiciaire ; 2e Civ. 24 mars 2022, 20-18818, Inédit : qui fixe le point de départ à la date de connaissance des faits permettant d’agir)

Conséquence : à compter du moment où vous connaissez l’existence d’un fait qui peut vous permettre d’agir (ex : connaissance d’un dommage), vous disposez de cinq ans pour engager une action ou pour interrompre la prescription.

La prescription peut être suspendue, selon l’article 2230 du Code Civil, qui précise que « La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. ». Comprendre : si la prescription dure cinq ans, et qu’elle est suspendue alors que trois ans se sont déjà écoulés, lorsque la cause de suspension aura disparu, la prescription recommencera à courir pour une durée de deux ans.

La prescription peut aussi être interrompue, comme le rappelle l’article 2231 du Code Civil : « L'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. ». Comprendre : si la prescription de droit commun de cinq ans est interrompue au bout de trois ans, elle recommencera à courir pour une durée de cinq ans.

Les modes classiques d’interruption de la prescription sont la reconnaissance du droit par le débiteur (art. 2240 du Code Civil ; ex : reconnaissance que l’on doit de l’argent à quelqu’un) et la demande en justice (art. 2241 du Code Civil)

En toute hypothèse, l’interruption, la suspension ou le report du point de départ ne peuvent avoir pour effet de faire durer la prescription plus de vingt ans nous rappelle l’article 2232 du Code Civil.

La prescription en matière de troubles du voisinage
En matière de troubles anormaux du voisinage, c’est la prescription de droit commun de cinq ans qui s’applique. (3e Civ. 16 janvier 2020, 16-24352, Publié ; 3e Civ. 14 novembre 2024, 23-21208, Inédit)

Le point de départ est fixé à la date d’apparition des troubles, peu important leur durée. (3e Civ. 14 novembre 2024, 23-21208, Inédit)

Conséquence : si vous pensez subir des troubles anormaux du voisinage, il convient de réagir et ne pas laisser le temps s’écouler au point que la prescription soit acquise. Consultez un avocat pour vous faire conseiller.

Cependant, la prescription peut aussi recommencer à courir à la date d’aggravation ou de stabilisation des troubles. (3e Civ. 13 juillet 2022, 21-14065, Inédit ; 3e Civ. 1 février 2018, 16-26085, Inédit ; 3e Civ. 16 janvier 2020, 16-24352)

Conséquence : si vous subissez des troubles anormaux du voisinage depuis plus de cinq ans, mais qu’ils se sont aggravés plus récemment, ou qu’ils ne se sont stabilisés que plus récemment, la prescription quinquennale ne court qu’à compter de cette date.
Et si vous êtes auteur de troubles anormaux du voisinage, mais que la prescription est acquise ou proche de l’être, il est de votre intérêt de ne pas modifier la situation dans un sens qui pourrait faire courir la prescription à nouveau. En clair, si vous modifiez la situation, soyez sûr et faites en sorte que ce soit pour le mieux, ce qui bénéficiera à tout le monde.

En toute hypothèse, consulter Me Nicolas BOUTTIER peut s’avérer utile pour déterminer précisément votre situation et vos moyens d’action.

La prescription : cristallisation d’une situation La prescription est le mécanisme par lequel une situation juridique, à l’issu d’un certain délai,...

18/03/2026

https://www.cabinet-bouttier.com/actualites/actualites-du-cabinet/articles/linformation-est-elle-toujours-due-1244.htm

En cas de vente, l’on sait que le vendeur est tenu d’une information précontractuelle d’information.


La Cour de Cassation est même allée, dans certains cas particuliers, jusqu’à imposer au vendeur de s’informer sur les besoins de son acquéreur. (1e Civ. 11 mai 2022, Bul. Civ. 05-22 370 ; 1e Civ. 1er décembre 1991, Inédit)


Deux arrêts intéressants ont été rendus récemment par la Haute Cour, qui viennent apporter certaines précisions utiles.


Le premier arrêt concerne la vente de parts d’une société exerçant la restauration rapide.


L’acquéreur reprochait au vendeur de ne pas l’avoir informé de l’impossibilité de faire de la friture dans les locaux loués commercialement par la société dont les parts avaient été rachetées. (Com. 14 mai 2025, 23-17948, Bul. Civ. 05-25 256)


Le second arrêt concerne la vente d’une maison d’habitation à la suite de laquelle l’acquéreur reprochait au vendeur de ne pas l’avoir suffisamment informé du montant de la taxe foncière.


Pour l’année précédant la vente, la taxe foncière s’élevait à la somme de 1.699 €, mais l’année suivant la vente, la taxe foncière s’éleva à la somme de 2.628 €. (3e Civ. 27 novembre 2025, 23-18.439, Inédit)


A l’occasion de ces deux arrêts, la Cour de Cassation adopte le même raisonnement, fondé sur l’article 1112-1 du Code Civil qui énonce : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.


Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.


Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.


Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.


Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.


Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »


La Cour nous rappelle que l’information doit être déterminante du consentement.


En pratique, il faut que l’information en question fasse partie du champ contractuel (comprendre : ce qui a été intégré dans les discussions au titre de la vente).


En clair, il faut que l’information exerce une influence sur le consentement de l’acquéreur et que le vendeur en ait, ou ait dû en avoir, conscience.


Bien sûr, il faut aussi que le vendeur ait disposé de l’information en question.


Dans les deux arrêts, la Haute Cour nous dit encore que, dans un cas comme dans l’autre, il n’est pas prouvé que l’information supposément retenue par le vendeur ait été déterminante du consentement.


Elle nous dit, en outre, que le devoir d’information ne porte pas sur toute information en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.


Et c’est une lecture que certains auteurs critiquent.


Il faut que l’information ait un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (comme le rappelle le Code Civil), mais encore que l’information ait été déterminante dans le consentement de l’acquéreur.


Dans un cas comme dans l’autre, la Cour relève que les acquéreurs n’avaient pas tenté de se renseigner, auprès du vendeur, sur la possibilité de faire de la friture dans le local, ou sur le montant de la taxe foncière.


Dès lors, la Cour considère qu’il n’y a pas eu rétention d’information, ni violation du devoir d’information et rejette les pourvois.


En pratique, il convient de se renseigner le plus possible sur les éléments de la vente projetée, et de solliciter le vendeur sur tous les points qui paraissent essentiels à l’acheteur.


Les juridictions n’ayant pas le pouvoir de sonder les âmes, il faudra pouvoir apporter la preuve du caractère déterminant sur le consentement, et à ce titre, des échanges écrits, notamment, permettront de rapporter ladite preuve.


En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre avocat, Me BOUTTIER est à votre disposition en ce sens.

En cas de vente, l’on sait que le vendeur est tenu d’une information précontractuelle d’information. La Cour de Cassation est même allé...

06/02/2026

Selon l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est l’acte unilatéral par lequel le maître d’ouvrage déclare, avec ou sans réserve accepter l’ouvrage. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement, nous dit le même texte.

C’est la réception qui constitue le point de départ des garanties légales que sont :

- La garantie de parfait achèvement (dite « GPA »), art. 1792-6 du Code Civil : d’une durée d’un an, elle concerne les réserves émises à la réception ou durant l’année de parfait achèvement. (3e Civ. 15 avril 2021, 19-25748, Publié). Elle ne peut être interrompue que par une action au fond ou en référé, qui fera courir un nouveau délai annal. (3e Civ. 11 juillet 2019, 18-17856, Publié). Toute action doit être précédée d’une mise en demeure de l’entreprise (3e Civ. 4 juillet 2024, 23-12748, Inédit)

- La garantie biennale de bon fonctionnement, article 1792-2 du Code Civil : d’une durée de deux ans, elle concerne les éléments d’équipement destinés à fonctionner. Sur ce point, la jurisprudence de la Cour de Cassation a connu des rebondissements. Pour faire bref, initialement, elle jugeait, conformément à la lettre du texte, que les éléments d’équipement dissociables étaient justiciables uniquement de la garantie biennale de bon fonctionnement sauf dans le cas où ils rendaient l’ouvrage, dans son entier, impropre à sa destination (3e Civ. 11 juin 2014, 13-16844, Inédit). Puis, en vue de mieux protéger les maîtres d’ouvrage, elle a décidé, par plusieurs décisions très commentées (3e Civ., 15 juin 2017, 16-19.640, Bull. 2017, III, n° 71; 3e Civ., 14 septembre 2017, 16-17.323, Bull. 2017, III, n° 100), que les éléments d’équipement dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant étaient justiciables de la garantie décennale en cas d’ouvrage rendu impropre à sa destination. Puis, par un nouveau revirement de jurisprudence, constatant que les buts visés par l’ancienne n’ont pas été atteint, a décidé que des éléments d’équipement ne constituant pas, en eux-mêmes, un ouvrage, ne peuvent être justiciables de la garantie décennale. (3e Civ. 21 mars 2024, 22-18694, Bul. Civ. 03-24 168) C’est ce que la Cour d'Appel d’Aix a jugé à propos du remplacement d’un bac à do**he dans un appartement. (CA Aix-en-Provence, ch. 1 4, 26 septembre 2024, 20-01296). Le délai de la garantie biennale est interruptible par une assignation en référé ou au fond.

- La garantie décennale (ou encore « GD »), art. 1792 du Code Civil : sont responsable de plein droit, durant dix ans (art. 1792-4-1 du Code Civil), les constructeurs et assimilés constructeurs (art. 1792-1 du Code Civil : architectes, entreprise technicien, vendeur après construction…) d’un ouvrage. Elle concerne les désordres qui mettent en cause la solidité de l’ouvrage, sa propriété à destination (ainsi, des désordres esthétiques généralisés peuvent être qualifiés de décennaux : 3e Civ. 4 avril 2013, 11-25198, Bul. Civ. III 45), ou sa sécurité. (pour un risque d’incendie : 3e Civ. 8 juin 2023, 21-25960, Inédit). Le délai de forclusion (et non pas de prescription) de la garantie décennale est interruptible par une assignation en référé ou au fond mais pas par une reconnaissance de responsabilité. (3e Civ. 10 juin 2021, 20-16837, Publié)

La réception est prononcée contradictoirement : le maître d’ouvrage doit donc s’assurer que l’entreprise a bien reçu la convocation, quel qu’en soit le mode (à vérifier si un mode particulier est prévu au sein des documents contractuels).

Ce n’est que si le maître d’ouvrage (ou l’entreprise, si c’est elle qui convoque) est dans l’impossibilité de justifier de la réception de la convocation que la réception ne pourra être considérée comme contradictoire (et donc opposable à l’entreprise).

Dans tous les autres cas où la réception de la convocation est prouvée, la réception sera contradictoire à l’égard de la partie qui ne s’est pas présentée.

Les réserves à la réception sont importantes, et il convient de les noter toutes, sous peine de se voir déchu de son droit de réclamer quoi que ce soit au titre des désordres visibles à la réception (le caractère visible est apprécié dans la personne du maître d’ouvrage : 3e Civ. 1 mars 2023, 21-23375, Inédit) mais non réservés. C’est ce que l’on nomme l’effet de purge de la réception, et il est irrémédiable.

Les réserves doivent être mentionnées dans le procès-verbal de réception, ou adressées, dans l’année de parfait achèvement, à l’entreprise avec mise en demeure de lever les réserves.

Enfin, il convient d’attirer l’attention sur le fait que, tout désordre réservé (sauf s’il ne pouvait être connu dans toute son ampleur au moment de la réception : 3e Civ. 22 octobre 2002, 01-11320, Inédit) ne peut être soumis à la garantie décennale, et tout désordre non réservé mais visible à la réception ne peut être soumis à quelque garantie que ce soit.

La rédaction des réserves est donc un point particulièrement important.

Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par un technicien de la construction, notamment un architecte.

Pour en savoir plus sur votre situation, et la réception de votre chantier, n’hésitez pas à contacter Me BOUTTIER.

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26/01/2026

Quels recours contre ses voisins?

Les troubles anormaux du voisinage : les troubles anormaux du voisinage peuvent prendre différentes formes (dégât des eaux, nuisances sonores…). Au départ, issus de l’article 544 du Code Civil sur la base duquel la Cour de Cassation a développé la théorie des troubles anormaux du voisinage au début du 20e siècle (Req. 3 août 1915, Coquerel / Clément-Bayard), la jurisprudence finalement été intégrée dans le Code Civil à l’article 1253. Les troubles doivent être anormaux, et donc excéder ce qu’il est inévitable de devoir supporter en société. En matière de nuisances sonores, le Code de la Santé Publique (art. R 1336-7 du Code de la Santé Publique) prévoit des valeurs limite de l’émergence sonore au-delà desquelles les auteurs des bruits encourent les sanctions pénales lorsque les nuisances proviennent d’une activité impliquant la diffusion de sons amplifiés (art. R 1336-1 du Code de la Santé Publique).

Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui : l’article R 623-2 du Code Pénal réprime ces troubles de la contravention de 3e classe (soit 450 € selon l’article 131-13 du même code)

L’expertise judiciaire : l’article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que toute personne qui y a un intérêt légitime, peut solliciter la désignation d’un Expert Judiciaire en vue de voir conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre un éventuel procès. En clair, dès lors que vous apportez un commencement de preuve de la réalité des nuisances (constat de commissaire de justice notamment, photographies des désordres, audit acoustique…), vous disposez d’un intérêt légitime à voir désigner un Expert Judiciaire (il convient néanmoins de préparer suffisamment le dossier pour convaincre le juge de la possible réalité des nuisances). L’Expert aura pour mission de donner son avis technique notamment sur : la réalité des nuisances, les causes des nuisances et leur imputabilité technique, les travaux réparatoires propres à supprimer ou diminuer les nuisances, les préjudices subis du fait des nuisances. À l’issue de l’expertise, une procédure au fond doit être engagée pour obtenir une indemnisation si l’on ne parvient pas à trouver un accord amiable avec la partie adverse.

La procédure en indemnisation / réalisation de travaux / injonction de faire : si le dossier est suffisamment étayé du point de vue des preuves à apporter (la cause des nuisances est identifiée sans doute possible, l’imputabilité aussi, les mesures à prendre pour supprimer les nuisances sont, elles aussi, déterminées avec certitude, et les préjudices sont évaluables par le juge), il est possible d’engager une procédure au fond devant le juge compétent pour obtenir l’indemnisation des préjudices et, éventuellement, la réalisation de travaux ou la prise de mesures de nature à supprimer les nuisances. Attention, il est nécessaire de disposer de suffisamment d’éléments de preuve, car, n’oublions pas qu’un rapport d’expertise non judiciaire n’est pas suffisant pour entrer en voie de condamnation. (3e Civ. 14 mai 2020, 19-16278, Publié ; 1e Civ. 1 juillet 2020, 19-11401, Inédit ; CA Rennes, 4e ch., 15 mai 2025, 23-07150). Il faut, a minima, deux rapports amiables (donc non judiciaires) pour entrer en voie de condamnation. (3e Civ. 5 mars 2020, 19-13509, Publié).
o Attention : cette procédure doit impérativement être précédée d’une tentative de conciliation ou de médiation, à peine d’être irrecevable (art. 750-1 du Code de Procédure Civile)

La voie pénale (en cas de nuisances sonores notamment) : il vous est possible de porter plainte auprès des services de police ou de gendarmerie, mais les risques que votre plainte soit classée sans suite sont grands. Il est plus utile d’appeler les forces de l’ordre au moment des nuisances pour qu’elles constatent l’infraction, sous réserves qu’elles disposent de suffisamment d’effectifs disponibles pour s’occuper de nuisances sonores.

Avant tout : il est indispensable de prendre contact avec la personne que l’on considère comme responsable des nuisances et de tenter de régler le différend à l’amiable. A défaut de contact verbal (éventuellement confirmé par un écrit), il convient de prendre un contact écrit (courriel, lettre RAR par exemple) lorsque cela s’avère possible. Quelle que soit la situation, il est toujours préférable de tenter de régler les choses à l’amiable directement que d’exposer immédiatement des frais dans un but contentieux. Cependant, il ne faut pas perdre de vue que le recours contentieux est la dernière option, et qu’il convient de disposer d’éléments de preuves dans un tel cas. Dès lors, lorsque l’on agit, il faut garder en mémoire qu’à défaut de résolution amiable, tout ce que l’on fait (et que l’on peut prouver) participe à constituer votre dossier contentieux.

Pour savoir où vous en êtes, vous pouvez prendre contact avec le cabinet BOUTTIER afin de déterminer ensemble la meilleure stratégie à adopter.
https://www.cabinet-bouttier.com/actualites/actualites-du-cabinet/articles/quels-recours-contre-son-voisin-1226.htm

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09/04/2022

Chantier de construction et défaut d'assurance

Restez connecté à l’actualité du cabinet d’avocat Maître Nicolas Bouttier, et découvrez toute l’information juridique relevant du droit de l’immobilier, de la construction, d’assurance et pénal.

08/04/2022

Quelques paragraphes sur la question de réserver des dommages graves apparus en cours de chantier.

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24/04/2020

Bail d'habitation et congé en période de COVID-19

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25/03/2017

Dès que l'on a affaire à la construction, la rénovation, ou plus simplement, la réparation dans le bâtiment, se pose la question de l'assurance des personnes intervenante, et, éventuellement, la nôtre.

L'émission aborde la question de l'assurance dommages-ouvrage, de l'assurance décennale, et de l'assurance de responsabilité contractuelle autrement nommée responsabilité civile professionnelle.

Elle répond à des questions simples que l'on se pose lorsque l'on veut faire construire, ou rénover un bien.

http://rmc.bfmtv.com/mediaplayer/audio/rmc-1103-votre-maison-9h-10h-370794.html

Le show 100% bricolage

25/03/2017

La crise aidant, la volonté de voyager à moindre coût et surtout avec une certaine commodité, ont conduit les habitants à louer une pièce de leur logement.

Des règles sont applicables à ces locations, qui ne peuvent s'effectuer en totale liberté et sans prendre garde.

C'est l'objet de cet entretien donné à PARIS MATCH, édition du 28 juin 2016.

http://www.parismatch.com/Vivre/Argent/Immobilier-louer-une-piece-de-son-logement-1005535 #

Une pièce libre peut devenir une source complémentaire de revenus appréciable. La pratique est autorisée mais encadrée.

20/05/2016

Si votre syndic à vu son mandat annulé il ne peut vous faire payer quoi que ce soit pour la période entre le vote de son mandat et la date de son annulation.

Une AG ne peut voter a posteriori la rémunération d'un syndic dont le mandat a été annulé

14/05/2016

Un très bon article de Jérôme LASSERRE-CAPDEVIELLE : La réforme du crédit immobilier : une réforme de bon sens, JCP G 2016 numéro 17, 25 avril 2016, p.875.